Bursa 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2016/431 K.2023/334

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Bursa Ticaret Sicili 22/11/1994 tarih ve 36591/49773 sırasında kayıtlı S.S. ......

YAPI KOOPERATİFİ'ne 02/05/2017 tarihinde üye olduğunu, dava konusu Bursa Mudanya Güzelyalı Eğitim Mahallesi 2044 ada, 3 parsel B Blok 8 nolu bağımsız bölümde mukim olduğunu, kooperatifin 1. Kısımda üyelere 24 daire, arsa sahiplerine 24 daire ve 2.kısımda üyelere 70 daire, arsa sahiplerine 60 daire taahhüt ettiğini, 03/06/2009 tarihine kadar birinci kısmın tamamını inşa ettiğini, 2. Kısmın inşaatlarını ancak % 50 seviyesinde tamamladığını, 2011 yılına kadar ruhsat yenileme işlemi yapılamadığından inşaatların durduğunu, kooperatif üyelerinden 45.000,00.-TL ek ödeme tahsil edilerek yarım kalan inşaatların yapımına devam edildiğini,

kooperatifin almış olduğu 01/08/2000 tarihli kararla şerefiye listesinin belirlendiğini, 27/08/2000 tarihli toplantıda çekilen kura ile davacının 2. Kısım B Blok 8 Nolu dairenin hak sahibi olmasına rağmen tapuya tescil edilmediğini, 2008 yılından beri gayrimenkulde ikamet ettiğini, kooperatif halen tasfiye edilemediğinden, davacının gayrimenkulünün tapu kaydında haciz şerhleri bulunduğundan dava konusu taşınmaz üzerine, yargılama sonuna kadar satışının ve devrinin önlenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına,

dava konusu bölümde mukim davalılar adına kayıtlı bağımsız bölümün kaydının iptal edilerek bedelsiz olarak davacı adına kayıt ve tescil edilmesine, yargılama giderlerinin vekalet ücreti ile birlikte davalıdan alınıp davacıya ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davada davalıya husumet yöneltilmesi yalnızca tapuda malik olarak görülmesinden kaynaklandığını, davacı ile diğer davalı kooperatif arasındaki borç ilişkisinde taraf olmadığını, taraflar arasındaki edimlerin yerine getirilip getirilmediğinin taraflarınca bilinmediğinden husumet itirazında bulunduklarını, öncelikle tapu kayıtlarının celbi ile Mudanya Eğitim Mahallesi 2044 ada 3 parselde kayıtlı B Blok 8 nolu daire ile Mudanya Meşelipınar mevkii 281 ada 144 parselde kayıtlı B Blok 8 nolu dairenin aynı taşınmaz olup olmadığının sorulmasına,

Mudanya 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/91 E sayılı dosyasının celbine, husumet itirazlarının kabulü ile davanın husumet yönünden reddine, aksi halde dava açılmasına sebebiyet vermeyen davalı bakımından yargılama gideri ve vekil ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Delillerin Değerlendirilmesi ve Gerekçe :

Dava tapu iptal tescili davasıdır.

Davacı taraf Bursa ili Mudanya ilçesi Güzelyalı Eğitim Mah. 2044 ada 3 parsel B blok 8 nolu bağımsız bölümün davacı adına kayıt ve tescil edilmesini talep etmiştir.

Mahkememizce bu hususta gerekli araştırmalar yapılmış ilgili taşınmazın rayiç bedelinin tespit edilmesi amacıyla mahallinde keşif yapılmış ve bilirkişiden bu hususta rapor düzenlemesi istenilmiştir.

Düzenlenen 12/11/2021 tarihli bilirkişi raporuna göre; uyuşmazlık konusu taşırmazın dosyaya sunulan bilgi-beigeler, yerindeki filli durum ve değerini de etkileyecek diğer kıstasları, ayrıca bölgesindeki emsal satışa çıkmış gayrimenkullerin değerleri de dikkate alınarak bunun yanında TL' nin iç ve dış piyasada değer kayıpları, gayrimerikute olan arz ve talep dengesi de gözetilerek yapıları değerlendirmede taşınmazın rayiç değerinin 520.000,00-TL olabileceği hususunda rapor düzenlenmiştir. Davacı tarafça taşınmazın değerine göre harç tamamlanmıştır.

Davalı kooperatif üyesinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kooperatife düşen bağımsız bölüm adına tescilini talep edebilmesi için davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı arsa sahiplerine karşı tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekir. Buna göre kooperatif taşınmazı tamamlayıp yapı kullanım izin belgesini alarak sözleşmede ifa edilmesi gereken hiçbir eksik bırakmadığı takdirde davalı kooperatifin arsa sahiplerinden talep edebileceği bu taşınmazı davalı kooperatifin üyesi olan davacı da arsa sahiplerinden talep edebilecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği kooperatifçe tüm edimler yerine getirilmediğinde ise; arsa sahiplerinin ifa yükümlülüğü doğmayacağından davacı da kooperatif üyesi olarak arsa sahiplerinden talepte bulunamayacaktır.

Davacının davalı kooperatiften talepte bulunabilmesi içinse davalı kooperatife karşı tüm vecibelerini yerine getirmiş ve davalı kooperatiften bu taşınmazın devrini isteyebilir olması gerekmektedir.

Burada iki ayrı ifa yükümlülüğü söz konusu olup birinci ifa yükümlülüğünün tarafı kooperatif olup edimi yerine getireceği taraf arsa sahipleridir. İkinci ifa yükümlülüğü davacıda olup bu ifa yükümlülüğünü yerine getireceği taraf ise kooperatiftir. Her iki şart bir arada bulunduğunda tescil kararı verilebilmesi mümkün olacaktır.

Öyle ise; tarafların ifa yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği konusunda araştırma yapılmalıdır.

Kooperatif kayıtlarında inceleme yapılmış, yapılan incelemede; davacının kooperatife karşı tüm parasal yükümlülüklerini yerine getirdiği, kura çekimine katıldığı, taşınmazların devir aşamasına geldiği, bazı üyelere tapuların devredildiği, davacıya ait dairenin davalı kooperatif bakımından davacı adına tescilinin şartlarının oluştuğu bilirkişi raporları ile belirlenmiştir.

Arsa sahiplerinin kooperatife ifa yükümlülüğünün doğup doğmadığı araştırılmalıdır. Bu hususta bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Bilirkişiden; eserin tamamlanma oranı, eksiklik bulunup bulunmadığı hususunda rapor düzenlenmesi istenilmiştir.

Düzenlenen bilirkişi heyet raporuna göre. "Davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği arsa sahiplerine karşı sözleşme uyarınca kooperatife devredilmesi kararlaştırılan taşınmazların devrinin istenebilmesi için kooperatifin tüm yükümlülüklerinin sözleşme kapsamında gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği.

Teknik şartnamede belirtilen salon ve tüm odaların tabanı 1.sınıf parke olarak yapılması, banyo, wc, antre, mutfak, koridor ve balkonların tabanı seramik yapılması, banyo, wc tavana kadar desenli 1.sınıf fayans, banyoda duşakabin, ayaklı lavabo, klozet bulunacağı, 2 adet askılık, sabunluk ve kağıtlık olacağı, mutfakta tezgah üzeri kaliteli mermerit üzeri 4 sıra desenli fayans, tezgah üstü ve alt dolabı kaplama olacağı belirtilmiş fakat ince işçilikler kooperatif üyesi daire sahipleri tarafından yaptırılmıştır.

Yapı kullanım izin belgesi müteahhit kooperatif tarafından alınacağı belirtilmiş fakat 26/05/2022 tarihinde Mudanya Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısında iskan ruhsatının alınmadığı belirtilmiştir. Elektrik ve Doğalgaz mesken aboneliklerinin olduğu 12/11/2021 tarihli bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Eserin tamamlanma oranı; % 100 dür. Eksiklik bulunup bulunmadığı. Eserde eksiklik bulunmadığı" yönünde rapor düzenlenmiştir.

Ancak raporda da belirtildiği üzere dosya arasına alınan belediye yazısından taşınmaz açısından iskan ruhsatı alınmadığı görülmüştür. Yapı kullanım izin belgesi inşaatın tüm eksiklikleri tamamlandıktan sonra alınabilecek bir belgedir. Arsa sahiplerinin kooperatiften kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapı kullanım izin belgesini alma talep hakları bulunmaktadır.

Bu eksikliğin tamamlanması hususunda davacıya yetki verilmesi, eksikliği tamamlayıp tamamlamayacakları sorulmuş, davacı tarafça yapı kullanım izin belgesinin alınabilmesi için kooperatifin yerine geçerek işlemlerin yapılması talep edilmiş, davacıya bu hususta yetki verilmişse de; davacı tarafın belediyeye başvurduğu, yazı cevabı içeriğine göre iskan ruhsatının alınabilmesi için kooperatifin yerine geçerek arsa sahiplerine karşı kooperatif edimlerini yerine getirebilmelerine olanak bulunmadığını bildirmişlerdir.

Belediyeden gelen yazı cevabına göre yapı ruhsatının sürelerinin dolduğu, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğine esas performans analizinin hazırlatılmasının gerektiği, performans analizi uygun çıkan yerler için yapı denetim veya fenni mesullerce iş bitirme tutanağı ve teknik rapor hazırlanarak belediyeye başvuru yapılması gerektiği açıklanmıştır. Özellikle taşınmazın bulunduğu Bursa ile deprem kuşağında bulunduğundan belediyenin talep ettiği eksiklikler yapı kullanım izin belgesi için zorunludur. Taşınmazın depreme dayanıklı olduğu belirlenerek bundan sonra yapı kullanım izin belgesi düzenlenmesi gerekmektedir. Tüm bunlar tespit edilmeden ve yapı kullanım izin belgesi alınmadan davalı kooperatifin arsa sahiplerine karşı edimlerini yerine getirdiğini kabul etmek mümkün değildir.

Açıklanan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiştir.

Başkan · e-imzalıdır · Üye · e-imzalıdır · Üye · e-imzalıdır · Katip · e-imzalıdır