Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/1197 K.2021/250

...

VEKİLİ

Av. ... - ... DAVALI : ... ... ...

VEKİLİ

Av. ... - ... DAVA : Tazminat

DAVA TARİHİ : 04/09/2018

KARAR TARİHİ : 17/03/2021

YAZIM TARİHİ : 07/04/2021

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ... İnşaat Otom. Bağlantı Elm. A.Ş. ile 18.03.2016 tarihli ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme gereği, Bursa İli Niüfer İlçesi Üçevler Mh.

1121C09B2A pafta pafta, 2876 ada, 11 parselde kain 2 nolu atölye vasfındaki bağımsız bölümün davalı tarafça yapı kullanım izni ve kat mükiyeti tapusu alınarak en geç 30.06.2016 tarihine kadar 1.100.000,00 TL +KDV bedel karşılığında satışı, Bursa İli Niüfer İlçesi Üçevler Mh.

1121C09B2A pafta, 2876 ada 11 parselde kain 1 nolu bağımsız bölümün ise davalı tarafça yapı kullanım izni ve kat mükiyeti tapusu alınarak 30.06.2016 tarihinden 30.06.2017 tarihine kadar aylık 5.000,00 TL + kdv bedel ile kiralanıp süre sonunda 30.06.2017 tarihinde 1.200.000,00 TL + KDV bedel ile 1 numara bağımsız bölümü satın alma hakkına sahip olduğunu, yazılı olarak satın almaktan vazgeçtiğini bildirmeden daha yüksek fiyata dahi satılamayacağının açıkça hüküm altına alındığını, davalının daha fazla vergi ödememek için bir sonraki yıl satış yapmak istediğini,

2 nolu atölye niteliğindeki taşınmazın davalı tarafından arsa payı olarak devredildiğini, yapı kullanım izninin sözleşmede taahhüt edilen 30.06.2016 tarihi yerine 29.12.2017 tarihinde alındığını, davalı tarafından 1 nolu taşınmazın 30.06.2016 tarihinde teslimi ,30.06.2017 tarihinde satışı yapılması gerekirken taşınmazın üzerinde rotatif kredinin olduğunu, maliyetin arttığını sözleşmedeki fiyata satılamayacağını belirterek teslim ve devirden imtina ettiğini,

Bursa 10.Noterliğinin 12.06.2018 tarih 024024 yevmiye nolu ihtarname ile 1 nolu bağımsız bölümü satın alma hakkını kullanmak ve tapuda teslimde 1.200.000,00 TL'nin ödeneceğini aksi halde 2 nolu taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan şimdilik 500.000,00 TL tazminatı ticari işlerde uygulanan avans faizi ile talep ettiği ihtarnamenin 18.06.2018 tarihinde şirket yetkilisi ... ... tebliğ edildiğini, davalı tarafın cevaben Bursa 10. Noterliğinin 21.06.2018 tarih ve 025285 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile 2 nolu taşınmaz karşılığında 258.000,00 TL daha ödeme yapılması gerektiğini,

1 nolu dükkan bedelinin 30.06.2017 tarihinde ödenmediğini ileri sürerek satışının yapılamayacağının beyan edildiğini, sözleşmenin 4.maddesinde taşınmaza 1.100.000,00 TL + KDV bedel kararlaştırıldığını, 5.maddede ise 1.100.000,00 TL+ %18 KDV 198.000,00 TL =1.298.000,00 TL ödeme planı hazırlandığını, Mayıs 2016 da fatura düzenlenmesi kararlaştırılmasına rağmen hala faturanın tanzim edilmediğini, sözleşmenin 2-f maddesine göre '' yapılan sözleşme ve yapılacak tüm ödemeler yapının tüm işleri bitmiş, elektrik ve su tesisatları çekilmiş ve yapı kullanım izni ile kat mülkiyeti tapusu alınmış tamam hali içindir.

Müşteriden iş bu sözleşmede açıklanmış konular dışında başka isim ve nam altında herhangi bir ödeme talep edilemez'' hükmünün yerine getirilmediğini, davalının ihtarnameye cevabının gerçek niyetini ortaya koyduğunu, TBK madde 125 uyarınca davalının temerrüde düştüğünü iddia ederek gecikme nedeniyle sözleşmenin 2/d maddesine göre 30.06.2016 ile 29.12.2017 arasında geçen 18 ay X 4.500,00TL=81.000,00 TL cezai şartın doğduğu iddiası ile 2 nolu taşınmazın kendi işleri için yeterli olmadığını ve halen kira ödediklerini, uğradıkları zararın tespit edilebileceğini,

18.03.2016 tarihli sözleşme gereği 2 nolu taşınmazın süresinden sonra 1 nolu taşınmaz için halen ifa edilmemiş olması nedeniyle fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 20.000,00 TL müspet zarar ve cezai şart karşılığı maddi tazminatın taşınmazların teslimi gereken 30.06.2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, davalı adına kayıtlı taşınır ve taşınmazların üzerine dava değeri kadar teminatsız olarak ihtiyati haciz konulmasını talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 24/12/2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; 2 numaralı taşınmaz için yapılan 18.000 TL fazla ödeme,2 numaralı taşınmazın tesliminde gecikme nedeniyle 81.000 TL gecikme tazminatı,117.600 TL kira bedeli, 300.000 TL kar kaybı olmak üzere toplam 516.600,00 TL 'nin taşınmazların teslimi gereken 30.06.2016 tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan tahsiline dair davasını ıslah ettiğini bildirmiştir.

CEVAP

Davalı vekili vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; açılan davayı kabul etmediğini, davacı ile aralarında 18.03.2016 tarihli ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi olduğunu, sözleşmeden kaynaklı yükümlülük ve sorumlulukların davacı tarafından yerine getirilmediğini, davacının ödeme planına hiçbir şekilde uymadığını, ödemelerin geç yapıldığını, sözleşme tarihinde ödenmesi gereken 200.000,00 TL avansın aylar sonra ödendiğinin Vakıfbank Küçük Sanayi şubesinden celp edilecek hesap ekstreleri ile ortaya çıkacağını, alacakları olmasına rağmen taşınmazı davacıya devrettiğini,

2 nolu bağımsız bölümün satışının KDV dahil 1.298.000,00 TL'sına kararlaştırıldığını, taşınmazın davacıya devredildiğini ancak davacının kalan borcunu halen ödemediğini, 1 nolu bağımsız bölüm için belirlenen 1.200.000,00-TL + KDV için ödeme yapılmadığını ve kiralama ve satın almak için çaba göstermediğini, kiralama tarihinden 2,5 sene, satınalma vaadi tarihinden 1,5 sene sonra ihtarname ve devamında 20.000,00 TL müspet zarar ve cezai şart talebinde bulunmasının kötü niyetli olduğunu ve asıl zarar gören tarafın kendileri oduğunu iddia ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

KANITLAR

Sözleşme, bilirkişi raporları,

KANITLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Dava, davacı ile davalı arasında imzalanan Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi gereğince uğranılan maddi zarar ile cezai şartın davalıdan tahsiline yöneliktir.

Taraflarca gösterilen kanıt ve belgeler toplanmış, Nilüfer Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak Bursa İli, Nilüfer ilçesi, Üçevler Mahallesi, 2876 Ada, 11 Parselde kayin taşınmazın yapı kullanım izni için başvuru yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise kim tarafından ve ne zaman başvuru yapıldığı hususunda bilgi edilmiş, Vakıfbank Küçüksanayi şubesine müzekkere yazılarak davalı şirketin hesabına davacı şirket tarafından yapılan ödemeleri gösterir ekstreler istenilmiştir.

Konusunda uzman bir inşaat mühendisi bir emlak alanında uzman bilirkişi mahkememizce resen seçilerek mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak davaya konu taşınmazların değerleri tespit ettirilmiştir.

Bilirkişi kurulunca düzenlenen 09/09/2019 tarihli bilirkişi raporunda. Bursa İli Niüfer İlçesi Üçevler Mh. 1121C09B2A pafta pafta, 2876 ada 11 Parselde kain 2 nolu taşınmazın sözleşme tarihi (18,03.2016) itibariyla değerinin. 1.100.000 TL +KDV, taşınmazın dava tarihi (03.09.2018) itibariyla değerinin.

1.400.000 TL +KDV olduğunu, taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan (4.500 TL) esas alındığında, davacının kaybının. 81.000,00 TL , Bursa İli Niüfer İlçesi Üçevler Mh. 1121C09B2A pafta pafta, 2876 ada 11. Parselde kain 1 nolu bağımsız bölümün sözleşme tarihi itibariyla değerinin 1.200,000 TL + KDV, taşınmazın dava tarihi itibariyla değerinin.

1.500.000,00 TL +KDV , taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda (30.06.2016 tarihinde işin tamamlanmadığı, yapının kullanma izninin 18 ay sonra 29.12.2017 tarihinde alındığı, davacının davalıya göndermiş olduğu 18.06.2018 tarihli ihtarname ile bağımsız bolümün satışının yapılmasının talep edildiğinin tespit edildiği bildirmiştir.

Taraf vekillerinin bilirkişi kurulu raporuna itiraz edilmesi üzerine itirazların değerlendirilmesi yönünden bilirkişi kurulundan ek rapor aldırılmıştır.

Bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 03/12/2019 tarihli ek bilirkişi kurulu raporunda. Bursa İli Niüfer İlçesi Üçevler Mh. 1121C09B2A pafta pafta, 2876 ada 11 parselde kain 2 nolu taşınmazın sözleşme tarihi (18.03.2016) itibarıyla değeri 1.100,000 TL+KDV, taşınmazın dava tarihi (03,09.2018) itibariyla değeri.

1.400.000,00- TL +KDV, sözleşmede belirlenen süre sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan aylık 4.500 TL esas alındığında, davacının kaybının 81.000,00 TL olacağı, Bursa İli Niüfer İlçesi Üçevler Mh.

1121C09B2A pafta pafta, 2876 ada 11. Parselde kain 1 nolu bağımsız bölümün sözleşme tarihi itibarıyla değerinin1.200.000,00-TL +KDV, taşınmazın dava tarihi itibarıyla değeri 1.500.000,00-TL +KDV , keşif tarihi itibarıyla değeri 1.850.000 TL +KDV , taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan aylık 4,500 TL esas alındığında, dava itibari ile davacının kira kaybının.

117.600 TL, taşınmazın sözleşmede belirlenen sure sonunda teslim edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart olan aylık 4.500 TL esas alındığında, keşif tarihi itibariyle davacının kira kaybının 171.600,00-TL olduğu, taşınmazın sözleşmede belirlenen süre sonunda (30.06.2016) işin tamamlanmadığı, yapının kullanma izninin 18 ay sonra (29.12.2017) tarihinde alındığı, davacının davalıya göndermiş olduğu 18.06.2018 tarihli ihtarname ile bağımsız bölümün satışının yapılmasını talep ettiği görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.

Dosyanın resen seçilecek bir SMMM bilirkişiye tevdii ile bilirkişiden dosya içerisinde bulunan taraflara ait banka ekstreleri de incelenmek suretiyle dava konusu taşınmazların satışına ilişkin olarak davacı tarafından davalıya yapılan ödemelerin tarih ve miktar olarak belirlenerek, ödemelerin taraflar arasındaki 18/03/2016 tarihinde harici satım sözleşmesi uyarınca zamanında yapılıp yapılmadığı hususlarında rapor düzenlenmesi istenilmiştir.

SMMM bilirkişi tarafından düzenlenen 30/12/2020 tarihli bilirkişi raporunda; davacı Hidropar Bursa Otom. Hidr. Pnö. San. Tic. A.Ş. ile ... İnşaat Otom. Bağlantı Elm.

A.Ş. arasında ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi'' ile 1.100.000,00 TL + %18 KDV 198.000,00 TL = 1.298.000,00 TL'sı tutar olarak karara bağlanan 2 nolu taşınmaz bedelinin mart, nisan, mayıs taksitleri toplamı olan 180.000,00 TL'sı 12.07.2016 tarihinde gecikmeli olarak ödenmiş olup 2 nolu taşınmaza ait toplam 1.298.000,00 TL bedelin 1.118.000,00-TL'sının ödendiği, davalı ... İnşaat Otom. Bağlantı Elm.

A.Ş. tarafından, davacı şirkete taşınmazın satış faturası düzenlenmediği ve KDV tahakkuk etmediği sözleşme tarihindeki %18 KDV oranı üzerinden hesaplanan 198.000,00 TL'nin 18.000,00 TL'sı ödenmiş olduğu 180.000,00 TL. tutarındaki 9. 10. ve 11. taksidin ödenmemiş olduğu, dava dosyasında davacı taraf Hidropar Bursa Otom. Hidr. Pnö. San. Tic. A.Ş. İle ... İnşaat Otom. Bağlantı Elm.

A.Ş. arasında ''Taşınmaz Harici Satış Sözleşmesi''ne konu olan 1 nolu taşınmaz için herhangi bir ödeme yapıldığına dair belgeye rastlanmadığının bildirildiği görülmüştür.

Taraflar arasında harici taşınmaz satış sözleşmesi imzalanmıştır.

Sözleşmede iki taşınmazın satışı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmede 2 numaralı taşınmaz olarak belirlenen taşınmaz 1.100.000 TL+KDV=1.280.000 TL bedelle bir kısmı peşin ve geri kalanı taksitlerle ödenmek üzere davacıya satılıp tapuda devri yapılmıştır.Davacı tarafından 1.118.000 TL ödeme yapılmıştır. Davacı ödemelerini geciktirdiği gibi rapor tarihi itibarıyla da halen eksik ödemesi vardır. Bu nedenle bu taşınmaz için fazla ödeme yapmadığı gibi edimini tam olarak yerine getirmeyen davacının gecikme tazminatı isteme hakkı da yoktur.Taşınmaz satış bedelinin KDV si ödenmediği için davalı fatura düzenlememekte haklıdır. Bu nedenle bu taşınmazla ilgili davacı taleplerinin reddine karar verilmiştir.

Sözleşmede 1 numaralı taşınmaz olarak belirlenen taşınmaz ise ,30/06/2016 tarihi itibarıyla kullanıma hazır hale getirilerek ilk bir yıl davacıya aylık 5.000 TL bedelle kiralanacak ,Şubat 2017 tarihinde ise 1.200.000+KDV bedelle davacı tarafa satılacağı kararlaştırılmıştır.Sözleşmeye rağmen davacı taşınmazı kiracı olarak kullanmadığı gibi kiralama isteği konusunda veya tapu devri konusunda davalıyı temerrüde düşürmemiştir.Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 2016/17972 esas-2019/6191 esas sayılı kararında da belirtildiği üzere noterde usulune uygun olarak yapılmayan gayrımenkul sözleşmeleri geçersiz olacağından bu sözleşmeye bağlı olan cezai

şart,faiz,vs feri nitelikteki şartlarda geçersiz olacaktır.Dolayısıyla davacı geçersiz sözleşmeye dayanarak davalıdan kira bedeli ve kar kaybı isteyemeyecektir.