Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/1235 K.2018/1670

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili duruşmada tekrarladığı dava dilekçesinde özetle;Bursa ili Osmangazi ilçesi Geçit Mah. Yalakçayırı mevkiinde yer alan 6363 ada,1 parselde kayıtlı taşınmazın maliklerinden ... ile ihbar olunan ...

İnşaat Ticaret Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi arasında 31.01.2001 tarihli Noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve 17.03.2003 tarihli devir sözleşmesi ile inşaatın yapımının davalı kooperatife verildiğini,davalının vergi muafiyetinden faydalanması için davacının taşınmazdaki payının diğer paydaşlar gibi davalı kooperatife devir ettiğini, davalı kooperatifin sözleşme gereği taşınmaza 120 bağımsız bölüm inşaa edecekken, 134 bağımsız bölüm inşaa ettiğini,

sözleşme gereği fazladan inşaa edilen 14 bağımsız bölümden 1,51'inin müvekkili davacıya verilmesi gerektiğini belirterek G blok 3 nolu dairenin tamamı ile G blok 5 numaralı dairesinin 0,51'inin tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini ve yargılama giderlerinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili duruşmada tekrarladığı cevap dilekçesinde özetle;davacı ve diğer arsa sahiplerinin 14.05.2003 tarihinde arsanın tapusunu davalıya devir ettiklerini davacının arsanın mülkiyetini kooperatife devir etmesinden sonra ihbar olunan ... inşaat şirketi ile yapmış olduğu sözleşmenin hiç bir hükmünün kalmadığını, arsa sahipleri ile yapılan anlaşma gereği her bir hisse karşılığı bir daire olacak şekilde 34 dairenin hissedarlara verildiğini, fazladan oluşan dairelerin yapılan imar değişikliği sebebi ile bodrum katlardaki kaks artışından kaynaklandığını belirterek davanın reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

DAVANIN NİTELİĞİ, DELİLLER VE GEREKÇE

Dava,hukuki niteliği itibariyle kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan bağımsız bölümden daha fazla bağımsız bölüm yapılması iddiasıyla,bu bağımsız bölümlerden bir kısmının davacıya tescil edilmesi için açılan tapu iptali ve tescil davası istemine ilişkindir.

Dosya,mahalllinde yapılan keşifle konusunda uzman hukukçu Mahmut Munyar ile İnşaat Mühendisi ...'a tevdii edilmiş,bilirkişi heyetinden aldırılan 01/11/2012 hakim havale tarihli bilirkişi raporunda;arsa sahipleri ile ihbar olunan ... İnşaat Ticaret ve Sanayi Limited Şirketi arasında Bursa Dokuzuncu Noterliği'nce 31/01/2001 tarih 0659 yevmiye numarası ile düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini,...

İnş.ile davalı kooperatif arasında Bursa 9.Noterliği'nce 17/01/2003 tarih 2058 yevmiye numarası ile gayrimenkul satış vaai daire karşılığı inşaat sözleşmesinin devrine ait satış vaadi ve inşaat sözleşmesi düzenlendiğini,davalı kooperatif yönetim kurulunun 14/05/2003 tarihli kararı ile arsa sahiplerinin toplam 34 hisse ile kooperatife ortak olarak kayıtlarının yapıldığını,davacı ...'in hissesinin 12 olarak kararlaştırıldığını,inşaat yapılacak taşınmazın tapusunun 14/05/2003 tarihinde 2.000.000.000.-TL bedel ile davalı kooperatife devir - tescil edildiğini,tapunun devir edildiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmadığını,takdirin

mahkememize ait olmak üzere arsa tapusunun kooperatife devri nedeni ile arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında talep hakkının bulunup bulunmadığı hususu ile ilgili olarak konunun iki yönden değerlendirilmesi gerektiğini,arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında talep hakkının bulunduğu görüşü ile arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında talep hakkının bulunmadığı görüşü olduğunu,kanaatlerince kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenirken,arsa sahiplerinin arsaları karşılığında müteahhidin yapacağı bağımsız bölümlerden kendi paylarına düşenlere sahip olmayı amaçlamaları,müteahhidin

herhangi bir inşaat firması veya kooperatif olmasının,arsa sahiplerinin amaçları yönünden sonuca etkili olmayacağını,dolayısı ile arsa sahibinin sözleşmeden doğan ve doğması muhtemel haklarını müteahhitten talep edebileceğini,arsa tapusunun tamamının sözleşmenin başında veya sonunda,hatta aşamalı devir edilmesinin arsa sahibinin hakları açısından sonuca etkili olmayacağını,imar değişikliği nedeni ile elde edilen fazla bağımsız bölümden davacının tapudaki payı oranında talep hakkının bulunduğunu,31/01/2001 günlü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 15.maddesindeki arsa sahiplerine %28,müteahhide %72 olarak kararlaştırılmış olan paylaşım

oranının fazla yapıldığı iddia edilen bağımsız bölümler yönünden de esas alınıp bu orana göre paylaşımın yapılması gerektiğini,teknik bilirkişinin tespitlerine göre,taşınmaz üzerinde yapılacak inşaat ile ilgili olarak 3 ruhsat alındığını,Bursa 9.Noterliği'nce 31/01/2001 tarih 0659 yevmiye numarası ile düzenlenen gayrimenkul satış vaadi daire karşılığı inşaat sözleşmesine göre fazla yapılan bağımsız bölümlerin paylaşımının yapılması halinde,arsa sahiplerine bu bağımsız bölüme dönüştürülen kısımlardan %28 oranında pay verilmesi gerektiğinden,arsa sahiplerine 11 bağımsız ölüm x 0,28 = 3,08 adet bağımsız bölümün düşeceğini,davacının tapu kaydına

göre arsada 13000 / 34400 = 0,379 hissesinin bulunduğunu,davacı hissesine 3,08 x 0,379 = 1,16 bağımsız bölüm düştüğünü,arsa sahiplerine alan olarak 1036 x 0,28 = 290,08 m2 düştüğünü,davacı hissesine 290,08 x 0,379 = 109,94 m2 alan düştüğünü,parasal olarak dava mahalli civarında yeni yapılan normal katların 1 m2 fiyatının 1.000,00 lira civarında olduğunu,bodrum katların 1 m2 fiyatının 600,00.-TL civarında olduğunu,arsa payının 1036 x 600 = 621.600,00.-TL x 0,28 = 174.048,00.-TL olduğunu,davacı hissesine 174048 x 0,379 = 65.964,19.-TL düşmekte olduğunu,davacının talep ettiği G Blok 3 nolu dairenin tamamı ile G Blok 5 numaralı dairenin

0,51'inin davalı kooperatif üzerindeki tapularının iptali ile davacı ... adına tesciline karar verilip verilmemesi hususunda takdirin mahkememize ait olduğunu bildirmişlerdir.

Dosya,davalı vekilinin itirazları doğrultusunda rapor aldırılmak için önceki bilirkişi heyetine tevdii edilmiş,bilirkişi heyetinden aldırılan 28/01/2013 havale tarihli bilirkişi raporunda;davalı vekilinin davacıya verilmesi gereken metre kareye yönelik ve birim fiyata yönelik itirazlarının yerinde olmadığını,takdirin mahkememize ait olmak üzere kök raporlarında değişiklik yapılmasına gerek olmadığını bildirmişlerdir.

Davalı vekilinin itirazları doğrultusunda mahallinde yapılan keşifle dosya,konusunda uzman hukukçu ... ile İnşaat Mühendisi ...'a tevdii edilmiş,bilirkişi heyetinden aldırılan raporda;tevhid yapılmadan inşaatta bir büyüme saptanırsa bundan sözleşmedeki paylaşım oranı gözetilerek,davacı arsa sahibine verilmesi gerektiğini,ancak yapılan paylaşımda imar değişikliği ile gelen fazlalık alanın gözetilmesi gerektiğini veya oluşan fazlalık alanın parasal olarak karşılanması gerektiğini,sözleşme dışı oluşan bağımsız bölümlerden dolayı davacı hissesine düşen hisselerin parasal değerinin 63.498,50.-TL olduğunu,bu miktardan davacı mülkiyetine verilen B

Blok bodrum katında 9 numaralı 50,00m2'lik bağımsız bölüm dükkanın değerinin düşülmesi gerektiğini,bu şekilde oluşacak değerin 38.498,50.-TL olduğunu,arsa sahipleri ile yapılmış olan anlaşmaya göre 120 daire üzerinden %28 arsa sahiplerine verileceğini,bu oran dikkate alındığında 33,60 daireye tekabül ettiğini,ancak taraflar arasında yapılan anlaşmaya göre 34 daire arsa sahiplerine bırakıldığını,arsa sahiplerine bırakılan bir dairenin %40'ı kadar olan fazla miktarın imar değişikliği dolayısı ile bırakıldığı kanaatinde bu miktarında oluşacak değerden düşülmesi gerektiğini,bu takdirde 17.172,90.-TL bedelin davacı lehine takdir edilmesi

gerektiğini bildirmişlerdir.

Dosya,davalı vekilinin itirazları doğrultusunda ek rapor düzenlenmesi için önceki bilirkişi heyetine tevdi edilmiş,bilirkişi heyetinden aldırılan 07/03/2014 havale tarihli bilirkişi raporunda;sözleşme harici fazla imalatlar değerlendirilirken,oluşan fazlalığın başka parsellerin tevhidiyle meydana gelip gelmediğinin önem arz ettiğini,tevhid yapılmadan inşaatta bir büyüme saptanırsa bundan sözleşmedeki paylaşım oranı gözetilerek,davacı arsa sahibine verilmesi gerektiğini,ancak yapılan paylaşımda imar değişikliği ile gelen fazlalık alanın gözetilmeli olduğunu,yani fiili olarak imar değişikliği ile gelen fazlalık alanda paylaştırma yapılmasını

veya oluşan fazlalık alanın parasal olarak karşılanması gerektiği kanaatinde olduğunu,...

İnşaat ile davalı kooperatif tarafından akdedilen 17/01/2003 tarihli sözleşmenin 13.maddesinde 120 adet dairenin 36 tanesinin mal sahibinin uhdesinde bırakıldığının belirtildiğini,bununla birlikte gene 17/01/2003 tarihli sözleşmenin 16.maddesinde "şirket ile mal sahipleri arasındaki yükümlülükler aynen kooperatif tarafından üstlenilmiş olmaktadır.Şirkete herhangi bir sorumluluk söz konusu değildir." şeklinde hüküm bulunduğunu,şirket ile mal sahipleri arasında akdedilen sözleşmenin 14.maddesinde ise "çıkacak olan daire miktarının %28'inin arsa sahiplerine verileceğinin belirtildiğini,söz konusu sözleşme maddeleri doğrultusunda hesaplama

yapılmak suretiyle sonuca ulaşıldığını,bunun yanında yapılan hesaplamada sözleşmede belirtilen 125 m2'den büyük olmama şartı göz ardı edilerek ruhsat bilgilerinden anlaşılan 141 m2'nin dikkate alındığını bildirmişlerdir.

1.ve 2.bilirkişi raporları arsında çelişki meydana geldiğinden,bu çelişkinin giderilmesi ve tarafların itirazları doğrultusunda rapor aldırılması için dosya,konusunda uzman İnşaat Mühendisi.......... ile hukukçu ..................'e tevdii edilmiş,bilirkişi heyetinden aldırılan 07/01/2015 hakim havale tarihli bilirkişi raporunda;alternatif olarak yaptıkları hesaplamalar gereğince;1.alternatif olarak 31/01/2001 tarihli sözleşmeye göre paylaşım oranının kabul edilmesi durumunda %28 arsa sahipleri,%72'ise müteahhit şeklinde olduğunu,daire için 636,00 x 0,28 x 0,379 = 67,49 m2 x 650 TL / m2 = 43.868,50.-TL,dükkan için 370,00 x 0,28 x 0,379 =

39,26 m2 x 500 TL / m2 = 19.630,00.-TL olmak üzere ve 50 m2'lik dükkan değeri düşülmek suretiyle toplam olarak 63.498,50.-TL - 25.000,00.-TL = 38.498,50.-TL'nin davalıdan tahsil edilerek davacıya ödenmesi gerektiğini,2.alternatif olarak;17/01/2003 tarihli devir sözleşmesindeki paylaşım oranının kabul edilmesi durumunda 120 dairenin 36'sı arsa sahiplerine 84 adedi müteahhide şeklinde belirlendiğini,buna göre paylaşım şekli oran olarak %30 arsa sahipleri,%70 müteahhit şeklinde olduğunu,636,00 x 0,30 x 0,379 = 72,31 m2 daire için x 650,00.-TL / m2 =47.001,50.-TL,370,00 x 0,30 x 0,379 = 42,07 m2 dükkan için x 500,00.-TL /m2 = 21.035,00.-TL olmak

ve 50 m2'lik dükkan değeri düşülmek üzere toplam 68.036,50.-TL - 25.000,00.-TL = 43.036,50.-TL'nin davalıdan tahsil edilerek davacıya ödenmesi gerektiğini,3.alternatif olarak 14/05/2003 tarihli yönetim kurulu kararına göre ise paylaşım oranının kabul edilmesi durumunda;120 adet dairenin 34 adedinin mal sahiplerine ait olacağını,buna göre paylaşım şekli oran olarak %28,35 mal sahibi,%71,65 müteahhit şeklinde olduğunu,636,00 x 0,2835 x 0,379 = 68,34 m2 daire x 650,00.-TL / m2 =44.421,00.-TL,370,00 x 0,2835 x 0,379 = 39,76 m2 dükkan x 500,00.-TL / m2=19.880,00.-TL olmak ve 50 m2'lik dükkan değeri düşürmek suretiyle toplam 64.301,00.-TL -

25.000,00.-TL = 39.301,00.-TL'nin davalıdan tahsil edilerek davacıya ödenmesi gerektiğini bildirmişlerdir.

Her ne kadar davacının temyiz kudreti olmadığı için avukat tutamayacağı iddia edilmiş ise de,davacı vasisi tarafından vekile vekaletname verildiğinden davalının aktif husumet itirazı yerinde görülmemiştir.

Davalı kooperatifin davacınında içerisinde yer aldığı tüm arsa sahipleri ile ... inşaat Ticaret Ltd Şti arasında imzalanan 31.01.2001 tarihli sözleşme uyarınca davacıya karşı da sorumlu olduğundan davalının pasif husumete ilişkin itirazı yerinde görülmemiştir.

Bursa 9.Noterliğinin 31.01.2001 tarih ve 6659 yevmiye numaralı "düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ile Geçit Köyü 720 Parsel sayılı taşınmaz malikleri ile ... İnşaat Tic ve San Ltd Şti arasında imzalanan sözleşme uyarınca yapılacak dairelerin %28 inin arsa sahiplerine,%72 sinin ise şirkete kalacağı kararlaştırılmıştır.

Bursa 9.Noterliğinin 17.01.2003 tarih ve 2058 yevmiye numaralı "düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"ile 36 dairenin toprak sahiplerine 84 dairenin ise şirkete bırakılacağına dair ... İnşaat Tic ve San Ltd Şti ile S.S ... Konut Yapı Kooperatifi arasında sözleşme yapılmıştır.

S.S ... Konut Yapı Kooperatifinin 14.05.2003 tarihli yönetim kurulu kararında 120 dairenin 34 adedinin kooperatife bırakılmasına dair karar alındığı görülmüştür.

İnşaat şirketiyle kooperatif tarafından imzalanan 17.01.2003 tarihli sözleşme sonraki tarihli sözleşme olduğundan daire paylaşımının bu sözleşmeye göre yapılması gerektiği kanaatine varılarak davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 23 HD'nin 16/04/2018 tarih ve 2015/4262 -2018/2812 E/K sayılı ilamı ile "...Dava, davacı arsa sahibinin fazla imalat nedeniyle hissesine düşen taşınmazın tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davacı her ne kadar kooperatif üyesi olsa da, uyuşmazlık kooperatif ve üyesi arasındaki ilişkiden kaynaklanmayıp, gayrımenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığından görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu dikkate alınarak HMK'nın 114/1-c ve 115/2. maddeleri uyarınca mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı bulunduğundan usulden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir..." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir.

Bozma ilamı sonrasında dosya yeniden esasa kaydı yapılarak yargılamaya devam olunmuştur.

Dava konusu uyuşmazlık gayrımenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığından,davaya bakmaya Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olup, Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda mahkememizin görevsizliğine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.