Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/1347 K.2019/1732

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında iki ayrı düzenleme şeklinde taşınmaz saatış vaadi ve arsa payı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalının sözleşme gereği yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmeyerek işi yarım bırakıtığını belirterek, iki sözleşmenin feshine davalının eksik bırakıtığı işlerin tamamlanması için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 10.000 TL 'nin davalıdan tahsilini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı adına usülüne uygun dava dilekçesinin tebliğine rağmen davaya yazılı cevap verilmediği gibi sözlü oturumlara da katılmamıştır.

KANITLAR

Sözleşme, bilirkişi incelemesi,

KANITLARIN DEĞERLENDİRMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Dava ; davacı ile davalı şirket arasında imzalanan "düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" feshi ile cezai şartın davalıdan tahsiline yöneliktir. Davacı tarafından gösterilen kanıt ve belgeler toplanmış, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak konusunda uzman inşaat mühendisi bilirkişiden rapor aldırılmıştır.

Alınan 19/11/2018 tarihli bilirkişi raporunda. 731 ada 16 parselin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan 2018 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre tespit konusu 731 Ada, 16 parsel sayılı arsa üzerindeki bina inşaatı lll-B grubuna girmekte olup 2018 yılına ait yapı yaklaşık birim maliyeti 966,00 TL/m2 dir.

03-03-2016 tarih ve 369 sayılı tasdikli ruhsat projesinde bina toplam alanı 1235,00 m2 olarak yazılı olduğu , bu verilere göre inşaatm tamamının yapı yaklaşık maliyeti 1235,00m2 x 966,00TL/m2 =1.193.010,00 TL olup, binanın, yapılan %42 oranındaki kısmının yapı yaklaşık maliyeti ise;1235,00m2 x 966,00TL/m2 x %42 = 501.064,20 TL, binanın yapılmayan ve geriye kalan %58 lîk kısmının yapı yaklaşık maliyeti.

1.193.010,00TL - 501.064,20TL = 691.945,80 TL, Demirtaş köyü Dumlupınar Mahallesinde bulunan 186 Ada, 16 Parsel sayılı arsa üzerindeki bina; bodrum kat, zemin kat, 1. normal kat ve 2, dubleks kattan ibaretir.

04-07-2017 tarih ve 1225 sayılı ruhsat projesinde her katta 2 adet daireden oluştuğu, binanın betonarme betonları dökülmüş olup dubleks üst kat ile ilgili hiçbir imalat yapılmadığı, betonarme taşıyıcı sistem dışında binada hiçbir imalata da başlanmadığı, keşif günü, tespit konusu bina inşaatında hiçbir çalışma olmadığının tespit edildiği,

taşıyıcı sistemin imalat yüzdesi, bitmiş binanın %35'i oranında, Demirtaş Köyü, Dumlupınar Mahallesinde bulunan 186 Ada, 16 Parsel sayılı arsa üzerine yapılmakta olan tespit konusu inşaatın taşıyıcı sisteminin imalat yüzdesi, bitmiş inşaata göre %34 oranında olduğu ,186 ada, 16 parsel üzerindeki binaya ait maliyet hesabının ise, söz konusu arsa üzerine yapılmakta olan bina inşaatının, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının tebliğine göre IIİ-B grubuna girmekte olup 2018 yılına ait yapı yaklaşık birim maliyeti 966,00TL/m2 dir.

04-07-2017 tarih ve 1225 sayılı ruhsat projesinde binanın toplam alanı 753,00 m2 olduğu, bu verilere göre bina inşaatının tamamının yapı yaklaşık maliyeti. 753,00m2 x 966,00TL/m2 = 727.398,00 TL , binanın, %34 oranında yapılan taşıyıcı sisteminin yapı yaklaşık maliyeti. 753,00m2 x 966,00TL/m2 x %34 = 247.315,32 TL olup, binanın, yapılmayan ve geriye kalan %66 iık kısmının yapı yaklaşık maliyeti. 727.398,00TL - 247.315,32 TL = 480.082,68 TL olduğunun bildirildiği görülmüştür.

Davacı vekilinin bilirkişi raporuna itirazlarının açıklığa kavuşturulması yönünden bilirkişiden ek rapor aldırılmıştır.

Alınan 24/07/2019 tarihli ek raporda ise. İnşaatların tamamlanması için gerekli imalat ve harcamaların miktarı: 731 ada, 16 parsel sayılı arsa üzerindeki inşaatın tamamlanma bedeli 866.723,00 TL ,186 ada, 16 parsel sayılı arsa üzerindeki inşaatın tamamlanma bedeli 601.345,80 TL olup, mal sahibine kalacak olan bölümlerin zamanında teslim edilmemesinden doğan ve doğacak olan kira kaybı zararları.

731 ada, 16 parsel üzerine yapılacak binadaki kira kaybı zararları toplamı 66.516,48 TL , 186 ada, 16 parsel üzerine yapılacak binadaki kira kaybı zararları toplamı 33.000,00 TL, Kar kaybı zararları kira kaybı zararları olarak 2. kısımda hesaplandığı, söz!eşmeye uyulmaması halinde mal sahibi nezdinde doğan gecikme faizi ve ayıplı ifalardan doğan zararlar dahil her türlü müsbet zarar ve ziyanın, sözleşmeye uyulmaması halinde mal sahibi nezdinde doğan gecikme faizi, görev alanım dışında olduğu için hesaplanamadığı,

ayıplı ifalardan doğan zararlar 4.400,00 TL, davalı yüklenicinin 731 ada 16 parsel üzerine yaptığı inşaat bedeli 627.627,00 TL c-2)Davalı yüklenicinin 186 ada, 16 parsel üzerine yaptığı inşaat bedeli 309.784,20 TL, sözleşmeye konu 186 ada, 16 parsel sayılı arsa üzerine yapılan inşaatla ilgili olarak sözleşmenin 11. maddesinde "mal sahibine kalacak olan bölümler sözleşme süresinde teslim edilmez ise, mal sahibi tek taraflı olarak mal sahibi tek taraflı olarak fesih hakkına sahiptir.

Hiçbir masraf karşılanmayacaktır.." hükmünün yer aldığı, 186 ada,16 parsel sayılı arsa üzerine yapılan inşaatta müteahhitin uhdesinde kalacak olan 2,3,6, ve 7 no. lu dairelere tedbir konulabileceği, 186 ada, 16 parsel sayılı arsa üzerine yapılan inşaat için müteahhit tarafından yapılan harcamalar da (309.784,20 TL) tedbir olarak mal sahibi tarafından kendisine ödenmeyeceğinin bildirildiği görülmüştür.

Dosyadaki kanıt ve belgelere, alınan bilirkişi raporu ile tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri gereğince davalının sözleşme gereği yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmeyerek işini yarım bırakılmasından davacının zarara uğradığı açıklığa kavuşturulduğundan sözleşmenin 11. maddesinde "mal sahibine kalacak olan bölümler sözleşme süresinde teslim edilmez ise, mal sahibi tek taraflı olarak mal sahibi tek taraflı olarak fesih hakkına sahiptir.

Hiçbir masraf karşılanmayacaktır.." hükmü gereğince sözleşmenin feshi için gereken şartların oluştuğu anlaşıldığından, Bursa 17.Noterliğinin 05/12/2016 tarih ve 67113 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile Bursa 3.Noterliğinin 24/08/2017 tarih 14140 yevmiye nolu düzenleme şekli satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir.

Davacı vekili 25/12/2019 tarihli oturumdaki imzalı beyanında; taraflar arasında düzenlenen sözleşmeden kaynaklanan her türlü alacak ve tazminata ilişkin taleplerini aitiye bıraktığını, sözleşmenin feshi yönündeki davanın kabulüne karar verilmesini talep ettiğini belirtmiştir.

Taraflar arasında Bursa 17.Noterliğinin 05/12/2016 tarih ve 67113 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile Bursa 3.Noterliğinin 24/08/2017 tarih 14140 yevmiye nolu düzenleme şekli satış vadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

Bilirkişi raporunda da tespit edildiği üzere keşif tarihi olan 08/11/2018 tarihi itibarıyla 731 ada 16 parsel üzerindeki inşaatın % 42, 186 ada 16 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki inşaatın ise %34 seviyesinde olduğu ve inşaatın durdurulmuş olduğu tesbit edilmiştir.

Sözleşmeler gereği 28/02/2018 tarihinde teslim edilmesi gereken inşaatın keşif tarihi itibarıyla bulunduğu seviye ve inşaat faaliyetlerinin durdurulmuş olduğu gözönüne alındığında inşaatın sözleşme uyarınca tesliminin mümkün olmadığı anlaşıldığından davacının inşaatı başkasına yaptırabilmesi için haklı sebeplerle sözleşmelerin feshi talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Davacı vekilince maddi tazminata ilişkin talepler müracaata bırakıldığından bu konu hakkındaki davanın tefrik edilerek yeni bir esasa kaydedilmesine ve bu yeni esas dosyası üzerinden 3 aylık süre içinde yenileniceye kadar HMK 150 madde gereğince işlemden kaldırılmasına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.