Bursa 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/723 K.2022/1053

Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkil şirket ile Gürsu Organize Sanayi Bölgesi (GÜSAB) arasında tanzim

edilen 15.11.2012 tarihli protokol ile m2 birim bedeli 200,00 TL esas alınarak bir satış sözleşmesi imzalandığını, GÜSAB’nin daha sonraki alınan kararlar ile isim değiştirerek tüm hak ve borçlarıyla davalı kurum müdürlüğü

bünyesine dahil olduğunu, bu sözleşme gereğince müvekkil şirketin üç yıl içinde ödeyeceği toplam 1.900.000.00.TL karşılığında, GÜSAB

tarafından yapılacak imar plan değişiklikleri ve imar uygulamaları neticesinde elde edeceği alanlarda toplam

9.500.00 m2’ye karşılık gelen taşınmazları veya hisselerin müvekkil şirkete satılacağı konusunda

anlaşıldığını, davacının bu sözleşmede belirtilen ödeme takvimine uygun olarak GÜSAB’a toplam 36 adet senet tanzim

edilip teslim edilerek senetleri vadeleri geldiğinde ödemeye başlanıldığını, senetlerin ödemeleri devam ederken davalı tarafından yazılan 24.11.2015 tarih , OSB.188-İDM/757 sayılı

yazı ile ilgili protokolde yaklaşık olarak hesaplanan Düzenleme Ortaklık Payı alanından daha az bir alanın

satışının yapılabileceği, bu sebeple son iki taksitin ödenmemesi, imar uygulama çalışmaları sonunda

belirlenen net alan üzerinden mahsuplaşma yapılacağının bildirildiği, davalı tarafından 03.08.2016 tarih, OSB.188-İDM/519 sayılı yazı ile ilgili protokol esas alınarak toplam 6.852,16 m2 alanın müvekkil şirkete adına tahsis edildiği , iade edilen 2 adet senet düşüldükten sonra kalan 382.898,00 TL fazla ödemenin 33.502,55.TL. faiziyle birlikte müvekkil şirketi hesabına yatırılacağı beyan edilerek bu bedelin davalı tarafından müvekkil şirkete ödendiğini, davalı tarafından müvekkil şirkete gönderilen 31.08.2016 tarih, OSB.188-İDM/611 sayılı yazınız ile fazla

tahsil edilen tutarın tamamın yasal faiziyle birlikte iadesine karar verildiğinin bildirdiğini, davalının karşılık olarak 16.02.2018 tarihinde tapuya tescil edilen imar uygulamaları neticesinde

müvekkili şirkete tahsisi yapılan m2 miktarı Bursa ili , Gürsu ilçesi , Kurtuluş Mahallesi , 465 ada , 10 parselde

4.696,32 m2 olup müvekkil şirket , adına tahsis edilen bu miktarı tapuya tescil edilmeden Güçlü Tekstil A.Ş'.ne

devir ettiğinden tapu kaydı bu şirket adına yapıldığını, müvekkili şirket tarafından bedeli ödenmesine karşılık davalı tarafından halen iadesinin yapılmayarak 2.155,84 m2 miktarlı alanın tahsisinin yapılmadığından müvekkili şirkete devrinin , devir mümkün olmadığı takdirde bu miktarın müvekkil şirkete devri bu mümkün değil ise bu miktara karşılık gelen bedelin tespiti ile

10.000.000,00 TL'nin müvekkile ödenmesi yönünde davalı tarafa ihtarname keşide edilmiş ise de davalının talepleri yerine getirmediğini belirterek,müvekkili tarafından bedeli ödenmiş ve fakat henüz davalı tarafından teslim ve tescili

yapılmamış 2.155,84 m2’lik imarlı bir alanın rayiç bedelinin tespiti ile fazlaya dair hakları saklı kalmak

kaydıyla 10.000.00.TL 'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile

birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 18/05/2022 tarihli dilekçesinde; dava değerini 4.097.885,34 TL olarak ıslah ettiğini bildirmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında

akdedilen 15.11.2012 tarihli protokolun bir miktar taşınmaz mülkiyetinin müvekkil tarafından davacı tarafa

naklini (devrini) düzenlendiğini, mülkiyet nakline ilişkin sözleşmelerin geçerliliğinin resmi şekle tabi olup ya

tapu memuru huzurunda yada noterde yapılmasına bağlı olduğunu ancak taraflar arasında akdedilen 15.11.2012

tarihli protokolun resmi şekle uygun olarak yapılmadığı cihetle hukuken geçersiz olup bu geçersiz sözleşme

gereğince taraflar ancak birbirlerinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerini geri

isteyebileceğini, sebepsiz zenginleşmeye dayalı iade (alacak) istemleri de sebepsiz zenginleşildiğini öğrenmeden

itibaren 2 (iki) yıl olduğunu, davacı tarafın, müvekkili tarafından davacıya tahsis edileceği bildirilen 6.852,16 m2 lik

taşınmaz yerine ancak 4.696,32 m2 lik taşınmaz mülkiyeti devredilebileceğini aradaki fark olan 2.155,84 m2 lik

taşınmazın devredilmeyeceğini, yani müvekkil OSB nin bu miktar yönünden sebepsiz zenginleştiğini Gürsu

ili,Kurtuluş Mah,465 ada,10 parsel sayılı taşınmazın dava dışı Güçlü Tekstil A.Ş.ye 2018 yılında tapuda

devredilmesi neticesinde 2018 yılı başlarında öğrenmiş ancak bu davayı bu tarih üzerinden 2 yıllık zamanaşımı

süresi geçtikten sonra açıldığından davanın zamanaşımına uğradığını, davanın esas yönünden de reddi gerektiğini, davacıya yalnızca 4.696,32 m2 lik yer verilmesinin 2155,84 m2

daha yer verilememesinin nedeni protokol yapıldığı tarihteki ve sonrasındaki tüm imar uygulamalarının ve

DOP oranlarının idare mahkemesince iptal edilmesi nedeni ile DOP oranlarının değişmesi ve değişen bu

oranlar nedeniyle davacıya tahsis ve devredilebilecek taşınmaz m2 sinin davacı adına daha doğrusu

davacının talimatı ile Güçlü Tekstil A.Ş.ye devredilen miktara kadar düşmesi olduğunu, Protokolün 3-a maddesi ile de

davacı taraf açıkça DOP oranında herhangi bir değişiklik olması halinde ödeme iadesi talep etmeyeceğini

beyan ve kabul edildiğini, DOP oranlarında değişiklik olması ve davacının bu beyan ve kabulü karşısında davacı

tarafın müvekkilden bedel iadesi talebinde bulunabilmesi yani iş bu davayı açabilmesinin hukuken mümkün olmadığını, ayrıca taraflar arasındaki protokolun yukarıda da arzedildiği üzere hukuken geçersiz

bir sözleşme olup taraflar yani davacı tarafa ancak ve ancak müvekkilden sebepsiz zenginleşme hükümlerine

göre bu protokol gereğince müvekkile 2155,84 m2 için m2 si 200.TL.den yapmış olduğu ödemeyi yani

2155,84 X 200 = 431.168.TL 'sini talep edebileceğinden belirsiz alacak davası açılmasının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir.

KANITLAR

KANITLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ NİTELENDİRME

Taraflar arasında 15.1.2012 tarihinde imzalanan Protokol uyarınca 9.500,00 m2 arazi satışı öngörüsü ile toplam

1.753.334,00 TL bedel ödenmiş olduğu, neticede 6.852,16 m2 arsa tahsisi yapıldığı ve tahsis edilemeyen

2.647,84 m2'lik arsa için 382.898,00 TL'nin 33.502,55 TL faiz ile birlikte 416.400,55 TL olarak iade edildiği,

tahsis edilen 6.852,16 m2 arsanın 4.696,32 m2 davacı şirket tarafından üçüncü kişiye devredildiği, davacı tarafından bedeli ödenmiş ve fakat henüz davalı tarafından teslim ve tescili

yapılmamış 2.155,84 m2’lik imarlı bir alanın rayiç bedelinin tespiti ile fazlaya dair hakları saklı kalmak

kaydıyla 10.000.00.TL' nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile

birlikte davalıdan tahsili amacıyla eldeki davanın açıldığı anlaşılmıştır.

Davalı taraf davanın zamanaşımına uğradığını iddia etmiş ise de; dava satış sözleşmesinden kaynaklı alacak davası olup, 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabi olduğundan zamanaşımı itirazı yerinde görülmemiştir.

Tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi ve alacak borç ilişkisinin açıklığa kavuşturulması yönünden mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak konusunda uzman 1 harita mühendisi bilirkişi, 1 gayrimenkul değerleme uzmanı ile 1 hukukçu hesap uzmanından oluşan bilirkişi kurulundan rapor aldırılmıştır.

Bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 12/01/2022 tarihli bilirkişi kurulu raporunda; davacı tarafından 15.11.2012 tarihli Protokol uyarınca 9.500,00 m2 arazi satışı öngörüsü ile toplam

1.753.334,00 TL bedel ödenmiş olduğu, neticede 6.852,16 m2 arsa tahsisi yapıldığı ve tahsis edilemeyen

2.647,84 m2'lik arsa için 382.898,00 TL'nin 33.502,55 TL faiz ile birlikte 416.400,55 TL olarak iade edildiği,

tahsis edilen 6.852,16 m2 arsanın 4.696,32 m2 davacı şirket tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte

bakiye 2.155,84 m2'lik arsa tahsisi kalmış olduğu, davalı OSB tarafından imar uygulamaları nedeni ile

2.155,84 m2 arsa tahsisinin gerçekleştirilmesinin mümkün olmadığının 04.11.2020 tarihli Gürsu

Noterliğinin 12285 yevmiye sayılı ihtarnamesi ile davacı şirkete bildirmiş olduğu, bu şekilde davacı şirket

tarafından arsa tahsisi gerçekleştirilmeyen 2.155,84 m2 alan için ödenen 431.168,00 TL bedelin sebepsiz

zenginleşme hükümlerine göre iadesinin gerektiği, davalı tarafça keşide edilen Gürsu Noterliğinin 04.11.2020 tarih ve 12285 yevmiye sayılı ihtarname

cevabı ile ifanın imkansız hale geldiğinin kabulü gerekeceği,

davacı şirket tarafından çeşitli tarihlerde ödenen taksitler halindeki toplam 431.168,00 TL bedel

hakkında denkleştirici adalet ilkesi uyarınca beş ayrı parametre esas alınmış, Dolar, Altın, Tüketici Fiyat

Endeksi, Asgari Ücret (Net), yasal faiz parametreleri uyarınca 04.11.2020 tarihi itibari ile davacının

alacağının 1.582.100,22 TL olarak hesaplandığı, Gürsu Kurtuluş Mahallesi 480 ada 1 parsel, 465 ada 2 parselde olabilecek 2.155,84 m2’lik alanın

04.11.2020 tarihi ve dava tarihi olan 18.11.2020 tarihindeki rayiç değerinin 4.097.885,34-TL olduğu bildirilmiştir.

Taraf vekillerinin beyan ve itirazlarının değerlendirilmek üzere dosyanın önceki bilirkişiye tevdi edilerek ek rapor aldırılmıştır.

Bilirkişi kurulu tarafından düzenlenen 17/03/2022 tarihli ek bilirkişi raporunda; kök raporda açıklanan, değerlendirme ve

hesaplamaları tekrarla kök raporda değişiklik yapılmasına gerek görülmediği bildirilmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 15.11.2012 tarihli protokol ile GÜSAB tarafından yapılacak imar planı değişikliğiyle sanayi bölgesi içerisinde 9.500 m2 miktarında taşınmazın davacıya satılacağı kararlaştırılmış olup, bunun karşılığında satış bedelinin tamamı olan toplam 1.900.000,00 TL bedelli 36 adet senet davacıdan alınmıştır.

Ancak yukarıda detaylı açıklandığı üzere neticeten davacıya 4.696,32 m2 arsa tahsis edilmiş, bedeli iade alınan 2.647,84 m2 düşüldükten sonra 2.155,84 m2 arsa davacıya teslim edilememiştir.

Davalı tahsis edemediği arsa bedelini davacıya iadeyle yükümlüdür.

Dava da halli gereken mesele, davacıya teslim edilmeyen arsa bedelinin protokolde belirlenen toplam arsa bedeline oranlanarak mı, denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanarak mı, yoksa taşınmazın dava tarihindeki değerine göre mi ödemenin yapılacağı hususundadır.

6098 sayılı TBK'nun 77-82 maddeleri gereğince, geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından,

diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "Denkleştirici adalet" düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet

ilkesi ise, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran

kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü

bulunduğunu ifade eder. Bu şekilde haksız değer kaymalarının önlenmesi sağlanmış olur. Bu bakımdan

sebepsiz zenginleşmeye konu geçersiz sözleşme gereğince alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış

bedeli karşılığı olarak davacı tarafından davalıya ödenen bedelin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım

gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir.

TBK.m.79 uyarınca sebepsiz zenginleşen taraf kural olarak yalnızca, zenginleşmenin geri istenmesi sırasında,

elinden çıkmış olduğunu ispat ettiği kısmın haricinde kalan kısmı kalanı geri vermekle yükümlüdür. Ne var ki,

aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca Zenginleşen; zenginleşmeyi iyi niyetli olmaksızın elden çıkarmışsa veya

elden çıkarırken geri vermek zorunda kalabileceğini hesaba katması gerekiyorsa, zenginleşmenin tamamını

geri vermekle yükümlüdür denilmektedir.

Ancak, kimi durumlarda zenginleşmenin tamamının geri verilmesi dahi, fakirleşen tarafın zararlarının

tamamen karşılanmasını sağlamamaktadır. Özellikle para borçlarında meydana gelen bu durum, ülkemizde

yıllardır yüksek seyreden enflasyon oranları sebebiyle paranın sürekli olarak değer kaybetmesinden ileri

gelmektedir. Bu halde, Sebepsiz Zenginleşme kurumunun temel amacının “hakkaniyeti” sağlamak olduğu göz

önüne alındığında, paranın aynen iade edilmesinin sebepsiz zenginleşmenin amacını tamamıyla yerine

getiremeyeceği ortadadır.

Paranın ödeme tarihindeki alım koşullarına uyarlanması da diye de tabir edebileceğimiz denkleştirici adalet ilkesine göre yapılan hesaplama şeklinin hakkaniyete uygun olduğu ve yargıtayca da benimsenmiş olması nedeniyle bu hesaplama şekline itibar edilerek 1.582.100,22 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Davacı gideri ; 62,20-TL ilk gider, · 150,00 TL araç ücreti, · 419,90 TL keşif harcı · 2.250,00 TL bilirkişi gideri, 87,20-TL tebligat posta gideri · 2.969,30- TL toplam gider