Bursa 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/736 K.2024/1252

Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Özsermaye tespiti isteyen vekili dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ın ... İli, ... İlçesi, ... Mh, Ada, parsel numarası ile tapuda kayıtlı olan, ... ../ ... adresinde bulunan taşınmazın maliki olduğunu, müvekkili ...'un oğlu ... ile birlikte yeni bir Limited Şirket kurmak ve bu şirkete madde 1de bilgileri yazılı taşınmazı AYNİ SERMAYE olarak koymak isteğinde olduğunu belirterek mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması marifetiyle müvekkiline ait ... İli, ...

İlçesi, ...

Mh, Ada, parsel numarası ile tapuda kayıtlı olan, ... .../... adresinde bulunan taşınmaz değerinin TTK 343 Maddesine uygun olarak tespitini talep ve dava etmiştir.Mahkememizce tensip tutanağı düzenlenerek şirkete ayni sermaye olarak konulmak istenen taşınmaza ilişkin tapu kayıtlarının takyidatlı olarak üzerindeki tüm haciz ve şerhleri gösterir şekilde celbine, şirkete ayni sermaye olarak konulmak istenen taşınmaza ilişkin imar durum belgeleri ve krokisinin celbi için bağlı bulunduğu Belediye Başkanlığı'na yazı yazılmasına,

akabinde celbedilen belgeler dosyamıza tamamlandığında, mahallinde 1 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, 1 Fen Bilirkişisi ve 1 İnşaat Mühendisi aracılığı ile keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak dosya üzerinden rapor düzenlenmesinin istenmesine karar verildiği anlaşılmıştır.Mahkememizce 12/09/2024 tarihinde mahallinde 1 Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, 1 Fen Bilirkişisi ve 1 İnşaat Mühendisi aracılığı ile keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak rapor aldırılmış, bilirkişi heyetinin 24/10/2024 tarihli raporunda; davaya konu ...

İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... kayıtlı 4.482,42 m2 yüz ölçümlü arsa’nın keşif tarihi ile piyasa rayiç değerinin arsa değeri ...: 4.482,42 m2 x 25.655,78-TL/m2= 115.000.000,00-TL olduğu, ...

Bakanlığınca 12.08.2023 tarih ve sayılı ile Resmi Gazete Yayınlanan Mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2023 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğinde Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin 3.2 maddesi gereğince, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2024 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınmış, taşınmaz, İdari Bina-3/A, Atölye-2/C, Yardımcı Mahaller(...)-2/A yapı sınıfına göre inşa edilmiş olup söz konusu sınıflar için yapı birim maliyeti 3/A:12.250-TL/m2, 2/C:7.750-TL/m2,

2/A:3.500-TL/m2belirlenmiş, taşınmazın, mahallinde yapı kalitesi ve durumu gözetilerek %10 amortisman (yıpranma payı) uygulanmış, buna göre. İdari Bina Yapı Değeri: (560 m2 x 12.250-TL/m2) x 0.90(yıpranma payı) = 6.174.000,00-TL, Atölye Yapı Değeri: (2.905 m2 x 7.750-TL/m2) x 0.90(yıpranma payı) = 20.262.375,00-TL ve ...

Yapı Değeri: (965 m2 x 3.500-TL/m2) x 0.90(yıpranma payı) = 2.850.750,00-TL olmak üzere toplam 29.287.125,00-TL olduğu, toplam değerin 115.000.000,00-TL(ARSA) + 29.287.125,00-TL(YAPI)= 144.287.125,00-TL olarak hesaplandığının bildirildiği anlaşılmıştır.Tespit isteyen vekilince bilirkişi raporuna itiraz edilmesi üzerine bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılmasına karar verilmiş, bu itibarla bilirkişi heyetinin 05/12/2024 tarihli ek raporunda;

itiraz dilekçesinde yer alan hususlar irdelenmiş olup yapı ve arsa için değer tespiti yapılırken arsanın değeri ve binanın değeri takdir edilirken tüm parametreler dikkate alınarak tespit konusu yapıya en uygun emsaller dikkate alınmaya çalışılmıştır.

Yapının durumu, arsanın durumu üstünde yapı olması gibi etkenlerin ve keşif sırasında yapılan gözlemlerin sonucundaki bir bütün dikkate alınarak emsal araştırması yapılmaya çalışıldığı, ... tebliğinde yer alan değerlerin güncel olmadığı ile ilgili hususta, kök raporun kontrol edildiği,

ancak rapor tanzimi sırasında başlık bölümünde sehven 2023 yılı olarak belirtilmiş olsa da raporun devamında 2024 yılı birim maliyetleri ile çalışma yapıldığı belirtilmiş, ayrıca rakamsal değerler kontrol edildiğinde birim maliyetlerin 2024 yılı fiyatlarını yansıttığının görülmekte olduğunu, kök raporda yapı alanları ile ilgili hesaplamalarda yapıların cinsi ve yapısal niteliği nedeniyle bina parçalara ayrılarak hesaplanması gerçeği yansıtacağından bu şekilde hesaplama yapıldığı,

sonuç olarak itiraz dilekçesinde yer alan hususlar incelendiğinde 24/10/2024 tarihinde taraflarınca sunulan kök raporu kökten ve esastan değiştirecek herhangi bir husus olmadığı; yapılan hesaplamalar ve emsal yaklaşımının doğru olduğu, bu nedenle kök rapora ek olarak herhangi bir hesaplama yapmanın mümkün olmadığının bildirildiği anlaşılmıştır.

Mahkememizce yapılan değerlendirmede, bilirkişi heyetince yapılan araştırma soruşturma, arsa konumu, imar durumu, yapılaşma durumu, belediye hizmetlerinden faydalanması, kent merkezine yakınlığı, ticaret merkezi içerinde bulunup bulunmadığı, ulaşım kolaylığı nitelik ve nicelikleri, elektrik, telefon, doğalgaz gibi alt yapı hizmetlerinden yararlanma durumu ve diğer özelikleri, çevrede alım satım yapan emlakçılardan da fiyat araştırması yapılarak mülkiyetleri tespit

isteyenlere ait olan taşınmaz olan ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... kayıtlı 4.482,42 m2 yüz ölçümlü arsa’nın keşif tarihi ile piyasa rayiç değerinin arsa değeri ...: 4.482,42 m2 x 25.655,78-TL/m2= 115.000.000,00-TL olduğu, taşınmazın, mahallinde yapı kalitesi ve durumu gözetilerek %10 amortisman (yıpranma payı) uygulanmış, buna göre.

İdari Bina Yapı Değeri: (560 m2 x 12.250-TL/m2) x 0.90(yıpranma payı) = 6.174.000,00-TL, Atölye Yapı Değeri: (2.905 m2 x 7.750-TL/m2) x 0.90(yıpranma payı) = 20.262.375,00-TL ve ...

Yapı Değeri: (965 m2 x 3.500-TL/m2) x 0.90(yıpranma payı) = 2.850.750,00-TL olmak üzere toplam 29.287.125,00-TL, taşınmazın toplam değerinin ise 115.000.000,00-TL(ARSA) + 29.287.125,00-TL(YAPI)= 144.287.125,00-TL olduğu anlaşılmakla mahkememizce yerinde görülen tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporu nazara alınarak davacı şirkete konulacak taşınmaz değerinin tespitine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis olunmuştur.

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza