İstanbul 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/268 K.2022/555

Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA/

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalının müvekkili aleyine ... 25. İcra Müdürlüğü’nün ...

E. sayılı dosyası ile ilamsız icra takibinde bulunduğunu, takibin dayanağının 31.10.2019 tarihli 85.225,00 TL tutarlı fatura olarak gösterildiğini, müvekkili ile davalı şirket arasında 06.10.2015 tarihli “Uluslararası Emlak Satış Sözleşmesi” imzalandığını, sözleşmenin bir tür simsarlık sözleşmesi olduğunu, sözleşme kapsamında müvekkilinin ediminin sözleşme kurulmasına aracılık etme faaliyeti olduğunu ve bu edimi ifa ettiğini, sözleşme alıcı ile satıcı arasında geçerli olarak kurulduğundan müvekkilinin ücrete hak kazandığını, ücret alacağının ... tarihli ... numaralı fatura istinaden ödendiğini,

ancak faturaya konu bağımsız bölüm satışlarının iptali iddiasıyla davalı tarafından komisyon bedellerinin iadesinin istendiğini, ... 6. Noterliği aracılığıyla gönderilen ... tarih, ... yevmiye numaralı ihtarname ve ekteki faturalırın 12.11.2019’da tebliğ alındığını, süresi içinde ...

14. Noterliği aracılığıyla ... tarih, ... yevmiye numaralı cevab-ı ihtarname ile faturaya ve ihtarnameye itiraz edildiğini, ihtarnamede borcun kaynağı olarak taraflar arasındaki sözleşmenin altıncı maddesinin gösterildiğini, simsarlık sözleşmesi geciktirici şarta bağlanabilmekle birlikte bozucu şarta bağlanabileceğinin düzenlenmediğini, bozucu şart kural olarak geçmişe etkili olamayacağından simsarın hak kazandığı ücretin iadesinin gerekmeyeceğini, davalının simsarlık ücretine konu taşınmaz için üçüncü kişi ile yapmış olduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ani edimli borç ilişkisi doğurduğunu,

“Uluslararası Emlak Satış Sözleşmesi” m.6’da sözleşmenin iptaline neden olan haller demek suretiyle kast edilenin irade sakatlıkları ve gabin sebepleri olduğunu, sözleşme kapsamında müvekkilinin ediminin etik kurallara göre hareket etmek ve davalının kendisine verdiği bilgiler çerçevesinde üçüncü kişilere doğru ve güncel bilgi vermek kapsamında özen yükümlülüğünün bulunduğunu, sözleşmede bahsedilen satışın iptalini doğuran her türlü işlemden kastın davacının yükümlülüklerini garanti altına almak maksadıyla tanzim edildiğini, üçüncü kişinin hile,

tehdit veya gabin ile irade fesadına uğratılması halinin hükme bağlandığını, davalı ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin teknik anlamda iptal edilmediğini, sözleşmeden dönme söz konusu olsa dahi iptale bağlanan sonuçların doğmayacağını, dönmenin sözleşmeyi sona erdirmemesi nedeniyle müvekkilinin hak kazandığı ücretin dönme işleminden zarar görmeyeceğini, davacı tarafından her ne kadar iade talebine ilişkin olarak Uluslararası Emlak Satış Anlaşması m.6 dayanak gösterilmiş olsa da müvekkilin aracı olduğu sözleşmenin iptal edildiğine dair herhangi bir delil bulunmadığını, davalının zarara uğramadığını,

iade talebinde bulunulabilmesi için öncelikle sözleşmenin iptal edildiğinin ispatının gerektiğini, bu iptalin ilgili mevzuatlara uyumlu yapılması gerektiğini, davalı tarafından taşınmaz satış vaadinin şekle aykırılığının ileri sürülmesinin MK m.2’ye açıkça aykırılık teşkil ettiğini, davalı ile üçüncü kişi arasındaki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde davalının iptal ve fesih kavramlarını ait oldukları terminolojide kullandığını, anlaşmanın altıncı maddesinin açıkça iptal kurumundan yani düzeltilebilir geçersizliği kastettiğini beyanla davanın kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA/

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava dışı üçüncü kişi olan müşteri ile müvekkilinin arasındaki sözleşmenin adi yazılı olduğunu ve bu sebeple kanunen geçerli sayılmadığını, sözleşmenin kesin hükümsüz olması nedeniyle simsarın ücret hakkının doğmayacağını, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu alan tüm sözleşmelerin resmi şekle tabi olduğunu, şekle uyulmaksızın akdedilen sözleşmelerin hukuken geçerli sayılamayacağını, dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterlik tarafından yapılmadığını, resmi şekil şartı gerçekleşmediğinden sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu,

simsarın faaliyeti sonucunda üçüncü kişi ile yapılan sözleşmenin kesin ve hukuken geçerli olması gerektiğini, simsarın faaliyetleri sonucunda akdedilen sözleşmenin BK m. 27’ye aykırı olması halinde simsarın ücret talebinde bulunamayacağını, mahkemenin aksi kanaatte olması halinde alıcı üçüncü kişinin daire satış bedellerini ödememesi sebebiyle sözleşmenin alıcıdan kaynaklı olarak feshedildiğini, ... numaralı taşınmazların satışına ilişkin komisyon bedelinin davacıya ödendiğini, üçüncü kişi müşteri tarafından taşınmazın satımına ilişkin ödemelerin yapılmaması nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini, tapuda da alıcı üzerine geçirilmediğini,

06.10.2019 tarihli sözleşmenin 6.4 maddesinde satışın iptalini doğuran her türlü halde komisyon bedellerinin ...hesabına borç olarak kaydedileceğini, ilk sözlü ihtarda ise geri ödeneceğinin kararlaştırıldığını, satış iptalini doğuran her türlü halde komisyon bedellerinin geri alınacağı maddesi gereği sözleşmenin alıcıdan kaynaklanan sebeplerle feshi nedeniyle ... tarih, ... sıra numaralı faturanın müvekkilimize ödenmesi gerektiğinin davacıya bildirildiğini, davacının iade yükümlülüğünü yerine getirilmemesi sonucunda ...

25. İcra Müdürlüğü’nün ...

E. sayılı dosyası ile icra takibinde bulunulduğunu, üçüncü kişi müşterinin taşınmazın bedellerini ödememesi üzerine sözleşmede feshedildiğinden ve bu durum açıkça satışın iptalini doğurduğundan komisyon bedelinin iadesinin 06.10.2015 tarihli sözleşmeye uygun olduğunu, davacının dava dilekçesi m. 11’de 06.10.2015 tarihli sözleşmeyi tamamen yanlış yorumladığını, madde lafzının oldukça açık olduğunu, “her türlü” demek suretiyle satışın her türlü iptalinde davacının müvekkilimize komisyon ödemesini iade edeceğini kabul ettiğini,

davacının yaptığı yorumun basiretli tacir kavramına uymadığını beyanla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE/

Dava, İİK m.72 kapsamında icra takibinden sonra açılmış menfi tespit davasıdır.

Dava dosyamıza celp edilen ... 25. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasının incelenmesinde, davalı alacaklı ... AŞ tarafından davacı borçlu ... Ltd. Şti. aleyhine 13/07/2020 tarihinde, noter ihtarnamesi ve fatutaray dayalı olarak, ilamsız yolla 85.255,00 TL asıl alacak, 7.893,68 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 93.148,68 TL alacağın takip tarihinden itibaren asıl alacağa işleyecek yıllık %13.75 faizi ile birlikte tahsilini talep ettiği ve takibin derdest olduğu görülmektedir.

Davacı vekili, müvekkili davacı ile davalı ... AŞ arasında Emlak Sözleşmesi (simsarlık sözleşmesi) yapıldığını, bu sözleşme kapsamında davacının, davalı ile alıcı ...'i bir araya getirmesi sonucu taraflar arasında Gayrimenkul Satış Sözleşmesi yapıldığını, aracılık ücretinin ... nolu fatura karşılığı kendisine ödendiğini ancak daha sonra satış sözleşmesinin iptal edilmesi nedeniyle kendisine ödenen ücretin iadesinin talep edildiğini, iade etmeyince de ... 25. İcra Müdürlüğü'nün ...sayılı dosya üzerinden aleyhine takip başlatıldığını, bu nedenle takibe konu borçtan sorumlu olmadığının tespitini talep ve dava etmiştir.

Davalı ise, alıcı satış bedelini ödemediği için satışın iptal edildiğini ve bu nedenle komisyon olarak yapılan ödemelerin iadesi gerektiğinden davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Taraflar arasında imzalanan 06/10/2015 tarihli Uluslararası Emlak Satış Anlaşması'nın 6.3 maddesinin "Komisyon bedeli dairenin satış bedelinin %25 peşinatı yatırıldığında, ... tarafından ... hakettiği komisyonun tamamı ödenir. (Satış bedeli üzerinden yapılacak indirim durumlarında karşılıklı anlaşma ile komisyon bedeli değişkenlik gösterebilir.)" şeklindeki düzenlemesi ile davalı tarafından davacıya ödenmesi gereken komisyonun öngörüldüğü, 6.4 maddesinin "Satış iptalini doğuran her türlü halde bu komisyon bedelleri ... hesabına borç olarak kaydedilecek ilk sözlü ihtarda ...'ya ödenecektir." şeklinde ödenmiş olan komisyonun iade şartlarının düzenlendiği görülmektedir.

İhtilaf, davacı tarafından davalı ile üçüncü kişi bir araya getirilip sözleşme ilişkisi kurulduktan sonra kurulmuş olan sözleşme ilişkisinin sona ermesi halinde davacıya ödenmiş olan komisyon ücretinin iadesi gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.

Bu kapsamda mali müşavir bilirkişi Mustafa Yıldız ile sözleşme uzmanı bilirkişi ...'dan alınan 14/03/2022 tarihli bilirkişi raporu ile; taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin simsarlık sözleşmesi olduğu, TTK gereği bu sözleşmenin herhangi bir geçerlilik şartına tabi olmadığı ancak gayrimenkul satışına ilişkin simsarlık sözleşmesinin BKM m.520/3 gereğince yazılı yapılması gerektiği, bu sözleşmenin simsara sözleşme yapacak tarafları bir araya getirme edimi yüklediği, bu çaba çerçevesinde bir araya gelen tarafların sözleşmeyi akdetmeleri halinde simsarın ücrete hak kazanacak olduğu,

bu kapsamda somut olay itibariyle davacının davalı ile üçüncü kişi alıcıyı bir araya getirdiği ve taraflar arasında satış sözleşmesinin akdedildiği ve bunun üzerine davalı tarafından davacıya aracılık ücretinin ödendiği, dosya kapsamıyla davacının aracılık ettiği sözleşmenin iptal edildiğine dair herhangi bir belge sunulmamış olmakla birlikte davalının cevap dilekçesinde satış sözleşmesinin dava dışı alıcının yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması nedeniyle iptal ettiğini beyan etmiş olması karşısında davacının takibe konu edildiği üzeri herhangi bir borcu olmadığı tespit edilmiştir.

Tüm dosya kapsamı, taraflar arasında akdedilen sözleşme, davacıya ödenmiş olan komisyona ilişkin hükümler, alınmış olan bilirkişi raporu hep birlikte değerlendirildiğinde taraflar arasında akdedilen sözleşmenin iadeyi düzenleyen hükmü dar yorumlanarak sözleşmenin kuruluş aşamasına kadar olan dönemdeki sebeplerden dolayı hiç hüküm doğurmayacak şekilde iptaline yönelik olduğu şeklinde anlaşılması gerektiği,

aksi halde taraflar arasında yapılan sözleşmenin bir komisyon sözleşmesinden öte aracılık yapılan satış sözleşmesi ile alıcının üstlenmiş olduğu bütün yükümlülükleri garanti eden bir sözleşme haline dönüşeceği ancak sözleşmenin mahiyeti nazara alındığında ve davacının bu sözleşmeden beklentileri ve amacı esas alındığında davacının bu nev'i bir yükümlülük altına girmesinin beklenemeyeceği,

bu nedenle sözleşme kapsamında alıcı satılanın bedelinin %25'ini ödemiş olmalı ki davalı tarafından sözleşmeye konu komisyonun davacıya ödenmiş olduğu anlaşıldığından ve dosya kapsamıyla davalı ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin iptal edildiğine yönelik herhangi bir belge sunulmamış olmakla birlikte bir an için bu yönde bir delil sunulmuş ve bu deliler kapsamında aracılık yapılan sözleşmenin iptal edilmiş olduğu kabul edilecek olsa bile davacının ancak ve ancak bu sözleşmenin kurulması aşamasına kadar olan iptal sebepleri halinde aldığını iade yükümü altında kalacağı nedeniyle bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulü ile,

davanın kabulü ile, davacının ... 25. İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı takibe konu borç bakımından borçlu olmadığının tespiti ile takibin iptaline, davacı tarafın tazminat talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Katip Hakim Harç/ Masraf Dökümü · Peşin Harç : 59,30 TL · Tamamlama Harcı: 1.531,50 TL · Karar Harcı : 6.392,99 TL · Noksan Harç : 4.772,19 TL Davacı Gider Avansı · Yatırılan Avans : 2.060,00 TL Davalı Gider Avansı · Yatırılan Avans : 0,00 TL Yargılama Gideri Detayları · Bilirkişi Ücreti : 2.000,00 TL · Posta Giderleri : 40,50 TL