İstanbul 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/718 K.2021/104

Yukarıda tarafları ve konusu yazılı asıl ve karşı davanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonrasında;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

21.05.2008 tanzim ve 01.09.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait ... zemin katında yer alan 2 nolu alan ve sözleşmede belirtilen diğer alanların restaurant olarak işletilmek üzere kiralandığını, bu yerin itibarlı bir yer olması için maliyetli yatırımlar yaptığını ve mecurun eşi ve benzeri görülmemiş mekan haline getirildiğini, mecurun müzikli organizasyonlara ev sahipliği yapılarak kazanç elde etmek amacında olduğunu, mecurun teras ile birlikte tasarlanan müzikli büyük organizasyonlar yapılması için tercih edildiğini,

sözleşmede ise 2 nolu bağımsız bölümün ve terasın bir bütün olarak kira sözleşmesi ve sözleşmenin ayrılmaz parçası olan teknik detayları gösteren ek ile birlikte kiralandığını ancak, kat maliklerinin müzik yapılmasını engelleyen kararının 23.07.2009 tarihli yazı ile bildirildiğini ve 19.06.2009 tarihli yazı ile de terasın boşaltılmasının istendiğini, davalının sözleşmede taahhüt ettiği restaurantın en önemli kısmı olan terası kullandırma ve kiralananda müzik yayını yapılmasını sağlama görevini yerine getirmeyip akde aykırı davrandığını, ihtarlarına rağmen akde aykırılık giderilmediğinden kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğini,

sözleşmenin haklı feshi nedeniyle davalının, tüm maddi ve manevi zararlardan sorumlu olması gerektiğini, taşınmazı 30.04.2010 tarihinde tahliye etmesine rağmen davalı anahtarı almadığından anahtarın ... Noterliğine 03.05.2010 tarihinde teslim edildiğini, ....Sulh Hukuk Mahkemesinin ...

D.iş sayılı dosyasında yapılan tespitte kiralanana 4.421.660,15 TL'lik masraf yapıldığının tespit edildiğini, en az aylık 303.652 TL kar etmesi gerekirken, aylık 77.142,85 TL zarar ettiğini ileri sürerek maddi zararının 7.615.895 TL olduğunu, toplam 12.037.557,15 TL zarardan şimdilik fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, kiralanana yapılan yatırımların kazandırdığı değer karşılığı 100.000 TL,

kiralanandan götürülen malzemelerin değer kaybetmesinden dolayı uğranılan zarardan 100.000 TL ve davalının akde ve hukuka aykırı şekilde ayıplı malı bilerek ve saklayarak kötüniyetle davacıya kiralaması nedeniyle oluşan maddi zararı karşılığı 100.000 TL olmak üzere toplam 300.000 TL maddi tazminatın ihtarda belirtilen 15.5.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, sözleşmenin 12.maddesi gereğince verilen 30.000 USD güvence bedelli senedin iadesine yada iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı-karşı davacı, cevap ve karşı dava dilekçesinde özetle; kendisine herhangi bir teminat senedi verilmediğini, sözleşmeye uygun olarak kiralananı kullandırdığını ve yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, davacının kira sözleşmesini haksız bir şekilde feshederek kiralananı tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin 3.maddesinde sözleşmenin konusunun belirtildiğini, 4.maddesinde kiralanan yerin “bu sözleşme ile ... da yer alan 2 nolu bağımsız bölüm toplam brüt 411 m2 büyüklüğündeki (kiralanan yer) kiralanmıştır." şeklinde açıklandığını, terasın tamamının kiralandığı iddiasının yerinde olmadığını,

kiralanan yerin büyük müzikli organizasyonlara elverişli olmadığını, sözleşmenin 14 ve 23.maddelerine göre gürültü yapılamayacağı, radyo ve kaset çalınamayacağı, bağımsız bölümlerde müzik yayını yapılmasının yasak olduğunun düzenlendiğini, sözleşmede davacının beyan ettiği büyük müzikli organizasyon yapımına hak tanıyan hüküm olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuş,

Karşı davasında ise özetle; davacının haksız olarak kira sözleşmesini feshetmesinden dolayı davalının kira geliri kaybına uğradığını ve davacıdan haksız fesih nedeniyle cezai tazminat talep hakkı doğduğunu ileri sürerek sözleşmenin 14.6 maddesinde belirlenen tahliye tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için tahakkuk eden cezai tazminat borcundan 10.000 TL’nin 07.05.2010 tarihinden, haksız fesih ve erken tahliye nedeni ile 12 aylık KDV dahil kira bedeli tutarındaki cezai tazminat alacağından fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 90.000 TL'nin ise 01.05.2010 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davacı/ karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama sonrasında 31/01/2019 2014/160 Esas, 2019/45 Karar sayılı kararıyla; asıl davanın kısmen kabulüne, karşı davanın kabulüne karar verilmiş, verilen karar, davacı-karşı davalı tarafçe temyiz edilmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 17/02/2020 tarih, 2019/4553 Esas, 2020/1339 sayılı kararıyla; "1-) Asıl davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA,

2-) Karşı davaya yönelik temyiz itirazlarının incelenmesinde;

a)Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı- karşı davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.

b) Somut uyuşmazlık davalı karşı davacı kiraya verenin davacı karşı davalı kiracıdan taraflar arasında imzalanan 01/09/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 14.6 maddesi ile 19.1. maddesinde yer alan cezai şart dolayısıyla tazminat talep edip edemeyeceği noktasındadır.

Sözleşmenin 14. maddesi kiracının yükümlülüklerini düzenlemektedir.

Maddede özetle; kiracının sözleşmede yazılı yükümlülükleri zamanında yerine getireceği, kendisine bildirilen yönetim kararlarına uyacağı ve kiralananı amacına uygun kullanacağı, kiralanan yer dışına taşacak ve komşuların şikayetine sebep olacak derecede gürültü yapmayacağı vb. yükümlülükleri düzenlenmiş 14.6. maddesinin ikinci paragrafında “Kira sözleşmesinin süresi sonunda veya süresinden önce herhangi bir nedenle sona ermesi durumunda Kiracı, kiralanan yeri boş ve temiz bir şekilde Kiraya Veren’e iade etmekle yükümlüdür.

Aksi takdirde Kiracı, kiralanan yeri boşaltmadığı için en son ödediği aylık kira bedeline isabet eden günlük kira bedelinin 3 misli tutarı boşaltmadığı her bir gün için ceza olarak kiraya veren’e ödeyeceğini peşinen beyan ve taahhüt eder.” düzenlemesine yer verilmiştir. Sözleşmenin 19. maddesi ise sözleşmenin feshi ve etkisini düzenlemektedir.

Bu maddenin 10. bendinde “Kiracı’nın iş bu sözleşmeyi haksız yere feshetmesi veya sözleşmenin hükümlerine aykırı davranması nedeniyle sözleşmenin süresinden önce kiraya veren tarafından haklı olarak sözleşmenin feshine sebebiyet vermesi halinde Kiracı, Kiraya Veren’e on iki (12) aylık KDV dahil kira bedeli tutarını cezai şart olarak ödeyeceğini beyan ve taahhüt eder.” hükmüne yer verilmiştir.

Sözleşmenin 14.6. maddesi kira sözleşmesinin süresi sonunda yahut süresinden önce sona ermesi durumunda kiralananın boşaltılmadığı her bir gün için öngörülen cezai şart hükmü iken, sözleşmenin 19. maddesinde açıkça kiracının sözleşmeyi haksız yere feshetmesi durumuna yönelik cezai şart öngörülmüştür.

Somut olayda kiracı kira sözleşmesini feshederek taşınmazı tahliye etmiş ve anahtarları notere tevdi yöntemiyle anahtarları teslim etmiştir.

Dolayısıyla hem tahliye tarihinden itibaren dava tarihine kadar kiralananın tahliye edilmemesi hali için öngörülen cezai şart hükmü olan kira sözleşmesinin 14.6. maddesine dayalı olarak kiralananı boşaltmadığı gerekçesiyle cezai şart tazminatına hem de kiracının kira sözleşmesini haksız feshi nedeniyle kira sözleşmesinin 19. maddesi gereğince 12 aylık kira bedeli tutarında cezai şart tazminatına hükmedilmesi doğru değildir.

Mahkemece, davalı karşı davacının sözleşmenin 14.6. maddesi uyarınca talep ettiği cezai şart tazminatı isteminin reddine, sözleşmenin 19. maddesinde kiracının haksız feshi durumu için öngörülen cezai şart hükmüne dayalı tazminat isteminin ise kabulüne karar verilmesi gerekirken, sözleşmenin her iki hükmüne dayalı olarak ayrı ayrı cezai şart taleplerinin kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir." neden ve gerekçeyle mahkememiz kararı karşı dava yönünden bozulmuş, asıl dava yönünden onanmış, bu kez karşı davacı-karşı davalı vekilinin karar düzeltme isteminin de reddine karar verilmiştir.

Mahkememizce bozma ilamına uyulmuş, yargılamaya karşı dava yönünden devam olunmuştur.

Hükmüne uyulmasına karar verilen bozma ilamında vurgulandığı gibi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız feshinden kaynaklı, hem tahliye tarihinden itibaren dava tarihine kadar kiralananın tahliye edilmemesi hali için öngörülen cezai şart hükmü olan kira sözleşmesinin 14.6. maddesine dayalı olarak kiralananı boşaltmadığı gerekçesiyle cezai şart tazminatının,

hem de kiracının kira sözleşmesini haksız feshi nedeniyle kira sözleşmesinin 19. maddesi gereğince 12 aylık kira bedeli tutarında cezai şart tazminatının talep edilemeyeceği anlaşıldığından davalı karşı davacının sözleşmenin 14.6. maddesi uyarınca talep ettiği cezai şart tazminatı isteminin reddine, sözleşmenin 19. maddesi gereğince kira sözleşmesinin süresinden önce feshi nedeniyle erken tahliyeden dolayı öngörülen cezai şart hükmüne dayalı,

bozma öncesi alınan ve benimsenen bilirkişi kurulu raporu ile tespit edilen alacak miktarlarından taleple bağlı kalınarak 90.000 TL cezai şart tazminatının karşı davalıdan tahsiline ilişkin aşağıdaki kararı vermek gerekmiştir.

Başkan ... · e-imzalı · Üye ... · e-imzalı · Üye ... · e-imzalı · Katip ... · e-imzalı