İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2017/495 K.2023/784

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkil şirket, 2007 öncesinde ... ve ...'nın Türkiye yetkili distribütörü olarak yer almış, bugün ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... markalarının da distriütörü olduğu, ...'UN çözüm ortağı olan Möbütel, tüm operatör ürünlerinin ve temsilcisi olduğu markaların cihazlarının satış, pazarlama ve dağıtımını yapmakta olan müvekkil şirket, Türkiye'nin en fazla markayı bünyesinde bulunduran dağıtım firması olmayı başarmış ve 2014 yılı verileriyle hazırlanan ... listesinde 116. sırada yer alırken,... listesinde 2013 yılında 19. olurken 2014 yılında 13. sırada yer alma başarısını gösterdiği,

davalı şirket ile müvekkil şirket arasında değerleme hizmet sözleşmesi imzalanmış ve bu kapsamda davalı yanca 17.07.2014 tarihli değerleme raporu tanzim edildiği, müvekkil şirket ile davalı değerleme şirketi arasında 26.11.2010 tarihinde "Türkiye sınırları dahilindeki işverence talep edilmiş her türlü gayrimenkul değerleme raporlarının ...

A.Ş. tarafından bağımsız ve tarafsız olarak değerleme standartlarına uygun şekilde ve sözleşme içeriğinde belirtilen rapor formatlarında yapılması ve hazırlanması usul ve esaslarını belirlenmesi" konulu değerleme hizmet sözleşmesi akdedildiği, davacı, müvekkil şirketin cari hesap ilişkisinde bulunarak 2.000.000 TL tutarında limit tahsis ettiği dava dışı şirketin teminat olarak gösterdiği taşınmazın değerine gerçek değerinin çok üzerinde bir tutar belirleyerek müvekkil şirketin zarara uğramasına neden olduğu,

davalı değerleme şirketi tarafından tanzim edilen konu raporda taşınmaz değeri 2.000.000 TL olarak belirlenmiş olmasına rağmen dava dışı şirketin borçlarının ödenmemesi nedeniyle müvekkil şirketçe ipoteğin paraya çevrilmesi için 10. İcra Müdürlüğü'nün ... E. sayılı dosyasından takip başlatılmış ve konu takip akabinde taşınmaza ... 1. İcra Müdürlüğü'nün...

Tal. sayılı dosyasından yapılan kıymet taktir raporu neticesinde taşınmaza 1.100.852,00 TL değer tespiti yapılmış ve konu taşınmaz gerçekleştirilen ihale neticesinde 560.427,00 TL bedelle müvekkil şirkete alacağa mahsuben ihale edildiği, davalı değerleme şirketi tarafından düzenlenen ekspertiz raporuna güven ve itimat

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ... 10 İcra Müdürlüğü ...esas sayılı dosyasında, davacı taraf, ipotekli gayrimenkulün satışından dolayı İİK 152/son rehin açığı belgesi almadığı.

İİK 68/1 uyarınca borç ikrarını içeren senet mahiyeti sebebiyle dava dışı icra dosyası borçlusu ...Şti ile ... aleyhinde genel haciz yoluyla takip yapmadığı, borçlular aleyhinde aciz belgesi alınmadığı, borcun tahsili için gerekli özen ve dikkat sağlanmadığı, rehin açığı belgesi, aciz vesikası alınmaması sebebiyle ve borcun tahsili için gerekli özen ve dikkat gösterilmemesi sebebiyle davacının zarara uğradığı belli olmadığı, bu sebeplerle müvekkilerim aleyhine zarara bağlı dava şartı oluşmadığı, icra dosyası müvekkillerimize ihbar edilmediği; satışa esas olan rapora karşı müvekkillerimin görüşleri ve itirazları alınmadığı,

icra dosyasındaki bilirkişiler kadostro ve inşaat mühendisi bilirkişileri olup teknik gayrimenkul değerleme uzmanı olmadığı, icra müdürlüğü için tespit edilen gayrimenkul değerleme kriterleri ile icra müdürlüğünün bilirkişi heyetinin gayrimenkul değerleme esasları farklıdır, dolayısıyla satışa esas raporun gerçek değeri yansıtmaması davacının kusuru olduğu,

raporun düzenlendiği tarih olan 17/07/2014 tarihinde ekspertize konu ... kapı nolu taşınmazın 1. bağımsız bölüm nolu 964 metrekarelik dükkan taşınmazın değeri 2.000.000 TL'idi, çünkü taşınmazın bulunduğu bina, ...'da yeni yapılan Devlet Hastanesine 800 metre mesafede ve ...Üniversitesinin de hemen çıkış kapısı karşısında ve kampüse 600 metre, şehire de 2 km mesafededir, dolayısıyla 2014 yılında beklenti fazla iken hastane henüz açılmadan değerleme yapıldığı, gayrimenkul değeri çevresel, ekonomik ve bir çok diğer durumlara göre değişkenlik gösterebildiği,

dava konusu 17/07/2014 tarihli raporda 964 metrekarelik dükkana 2.000.000 TL değer biçilmiş olup metrekare fiyatı 2074.6 TL'ye denk geldiği, rapordaki emsaller haricinde ... ve ... yayınlanan ekspertize konu taşınmaz civarındaki emsal ücretlerin birim fiyatı 2.352,9 TL ile 6000 TL arasında değişmekte olup ortalama 2500 TL civarındadır, dolayısıyla müvekkilerim usulüne uygun rayiç değer tespit etildiği, dava konusu 17/07/2014 tarihli raporda 964 metrekarelik dükkana 2.000.000 TL değer biçilmiş olup metrekare fiyatı 2074.6 TL'ye denk geldiği,

rapordaki emsaller haricinde ... ve ... yayınlanan ekspertize konu taşınmaz civarındaki emsal ücretlerin birim fiyatı 2.352,9 TL ile 6000 TL arasında değişmekte olup ortalama 2500 TL civarındadır, dolayısıyla müvekkilerim usulüne uygun rayiç değer tespit edildiği, yukarıda açıkladığımız, delillerde sunduğumuz ve resen göreceğiniz sebeplerle davanın reddine, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasında düzenlenen değerleme hizmet sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

Dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve sair tüm evraklar hep birlikte incelenmiştir.

Mahkememizce keşif yapılmak suretiyle dava konusu taşınmazın değerleme tarihlerindeki değerlerinin tespiti hususunda talimat yazıldığı, talimat mahkemesince keşif icra edildiği ve bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi heyeti tarafından sunulan 21/05/2019 tarihli raporda özetle;

"Dava konusu Asma katlı dükkan için değerleme yapılan tarih olan 31.08.2015 tarihindeki değer :

Asma katlı dükkana düşen arsa m2 si 256,20 m2 dir. Asma katlı dükkana düşen arsa değeri 5 256,20 m2 x 2740 TL /m2 - 701.988,00 TL.dir.

Mevcut Asma katlı dükkanın yapım özellikleri, konumu dikkate alındığında Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 2015 yılı Yapı Yaklaşık maliyeti birim fiyatlarının bulunduğu listenin 3. Sınıf B grubuna girer. 1 m2 si - 700 TL/m2 dir.

Asma katlı dükkanın bina değeri - 586 m2 x 700 TL/m2 - 410.200,00 TL.

Asma katlı Dükkanın yıpranma payı 96 3 dır. ... Z- 12.306,00TL

Asma katlı Dükkanın arsa payı değeri ... £ 701.988,00TL

Asma katlı Dükkanın toplam değeri ... Z 1099.882,00 TL. dir.

Dava konusu,Depo eklentili Asma katlı Dükkanın yapım özellikleri,bulunduğu konum, alt ve Üst yapılardan faydalanması bakımından göz önüne alındığında serbest piyasa rayiçlerine göre 1.100.000,00 TL. ye alınıp satılabileceği kanaatine varılmıştır." şeklinde görüş bildirilmiştir.

Tarafların rapora itirazları kapsamında ek rapor alındığı, ek raporda da aynı tespitlere yer verildiği anlaşılmıştır. Taşınmazın iki farklı değerleme raporu olduğu gözetilerek diğer değerleme tarihi olan 17.07.2014 tarihindeki değerinin tespiti hususunda alınan 20/09/2021 tarihli talimat raporunda ise özetle;

"HESAPLAMALAR

Yukarıda belirtilen tüm emsaller ve 2014-2021 yılları arasındaki değer artışına yönelik alınan beyanlar ve bilgiler doğrultusunda, dava konusu dükkanın 715 m2 alan üzerinden keşif tarihi itibariyle değer tespiti aşağıdaki şekilde yapılmıştır: 1 bağımsız bölüm numaralı Asma Katlı Dükkanın Taşınmaz keşif tarihi (09.04.2021) itibariyle değeri 715 m²x2.600 TL/m²=1.859.000 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir.

İHTİLAFA KONU EKSPERTİZ RAPOR TARİHİ (17.07.2014) İTİBARİYLE

TAŞINMAZIN DEĞERİ

Taşınmazın güncel değeri yukarıda açıklanmış olup, Yİ-ÜFE Endeksi kullanılarak 17.07.2014 tarihi itibariyle değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.

2021 Mart Ayı Endeksi: 614,93

2014 Haziran Ayı Endeksi: 233,09

Değişim Oranı: 233,09/614,93=0,379051274

Yalnızca Yİ-ÜFE dikkate alınarak hesaplama yapıldığında taşınmazın 17.07.2014 itibariyle değeri: 1.859.000-TL x 0,379051274 = 704.656,32-TL hesaplanmaktadır. (Hesaplamalarda ilgili tarihten 1 önceki ayın endeksi alınması gerekmektedir.)

Ancak 2014 yılından bu yana, bölgede piyasa koşulları ve enflasyon haricinde değere etki eden unsur olarak, bölgenin ticari potansiyelini etkileyen farklı unsurlar da bulunmaktadır.

... Devlet Hastanesi'nin aynı yıl faaliyete geçmesi ve bu nedenle bölgede ticari hareketliliğinin fazla ve değerlerde hızlı artış olduğu bilinmektedir. Yıllar içerisinde söz konusu artış hızı yavaşlamış ve piyasa değerleri oturmaya başlamıştır. Bu nedenle yalnızca Yİ-ÜFE endeksi ile yapılan indirgeme yetersiz kalabileceğinden, bölgedeki 2014-2015 yıllarındaki satılık/satış görmüş emsallere ve beyanlara da yer verilmiş ve ayrıca dükkan değer artışları hakkında tespitler emsal tablosunda sunulmuştur.

Buna göre tüm unsurlar dikkate alınarak taşınmazın 17.07.2014 tarihi itibariyle değeri:

715 m² x 1.678,32 TL/m²=1.200.000 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir.

2. ... İCRA MÜD. ... TLMT. SAYILI DOSYASINDA KIYMET TAKDİRİ YAPILAN TARİH (14.03.2016) İTİBARİYLE TAŞINMAZIN DEĞERİ Yalnızca Yİ-ÜFE Endeksi kullanılarak 14.03.2016 tarihi itibariyle değeri aşağıdaki şekilde hesaplanmıştır.

2021 Mart Ayı Endeksi: 614,93

2016 Şubat Ayı Endeksi: 250,16

Değişim Oranı: 233,09/614,93=0,406810531

Yalnızca Yİ-ÜFE dikkate alınarak hesaplama yapıldığında taşınmazın 14.03.2016 itibariyle değeri: 1.859.000-TL x 0,406810531= 756.260,78-TL hesaplanmaktadır. (Hesaplamalarda ilgili tarihten 1 önceki ayın endeksi alınması gerekmektedir.

Bir önceki başlıkta açıklanan aynı sebeplerle hem Yİ-ÜFE Endeksi kullanılarak hem de 2016 yılındaki satılıtk/satış görmüş emsallere ve beyanlara da yer verilerek nihai değer aşağıdaki şekilde takdir edilmiştir.

Tüm unsurlar dikkate alınarak taşınmazın 14.03.2016 tarihi itibariyle değeri:

715m² x 1.818 TL/m²=1.300.000 TL olarak tahmin ve takdir edilmiştir.

3. TAKDİR EDİLEN DEĞERLER ARASINDA FARK VAR İSE SEBEBİNİN AÇIKLANMASI

Takdir edilen değerler arasında farkın, dosyasında mevcut diğer bilirkişi raporlarında genel olarak farklı emsallerin dikkate alınması, dükkanların konum, cephe, ticari portansiyel, alan büyüklüğü/küçüklüğü, kira kabiliyeti gibi açılardan detaylıca irdelenmediği ve dükkan nitelikli taşınmazlarda tercih edilmemesi gereken Maliyet yönteminin kullanılmasından kaynaklandığı, bu nedenle takdir edilen değerler arasında farklar oluştuğu düşünülmektedir.

4. DAVALI VEKİLLERİ TARAFINDAN SUNULAN İTİRAZ DİLEKÇELERİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ,

İtiraz dilekçeleri incelenmiş olup rapor içeriğinde istenilenler açıklanmıştır." şeklinde görüş bildirilmiştir.

Somut olaya bakıldığında; taraflar arasında taşınmaz değerinin belirlenmesi hususunda hizmet akdi yapıldığı, bu kapsamda 17.07.2014 ve 31.08.2015 tarihli iki farklı değerleme yapıldığı, 17.07.2014 tarihli değerleme raporunda taşınmazın değerinin 2.000.000,00 TL olarak, 31.08.2015 tarihindeki değerleme ile ise taşınmazın değeri 2.225.000,00 TL olarak belirlenmiş olduğu, davacı şirket ile dava dışı ... Ltd.

Şti arasında imzalanan bayilik sözleşmesi ve bu sözleşme kapsamında davacı şirket cari hesaptan kaynaklanacak risklere teminat oluşturması adına bu rapora istinaden değerleme raporu ile belirlenen bedel üzerinden dava dışı şirket adına kayıtlı taşınmaz kaydına 1. dereceden ipotek tesis edildiği, dava dışı şirketin borçlarını ödemede temerrüde düşülmesi üzerine davacı tarafça dava dışı şirket aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi için 10. İcra Müdürlüğü'nün...

E. sayılı dosyasından takip başlatılmış ve takip kapsamında taşınmaza ... 1. İcra Müdürlüğü'nün...

Tal. sayılı dosyasından yapılan kıymet taktir raporu neticesinde taşınmaza 1.100.852,00 TL değer tespiti yapılmış ve konu taşınmaz gerçekleştirilen ihale neticesinde 560.427,00 TL bedelle davacı şirkete alacağına mahsuben ihale edildiği, ihale sonrasında düzenlenen rehin açığı belgesine göre davacının dava dışı şirketten 1.439,573 TL bakiye alacağı bulunduğu, davacı tarafça rehin açığı belgesine dayanılarak ... 33. İcra Dairesinin ...

Esas sayılı dosya ile genel haciz yolu ile takip yapıldığı, takip kapsamında düzenlenen 11/07/2023 tarihli dosya kapak hesabında davacının dava dışı şirketten toplam 3.331,052,60 TL alacaklı olduğu yani, ipoteğin paraya çevrilmesi ile alacağına kavuşmamış olduğu bu yönüyle de huzurdaki davayı açmakta hukuki yararının bulunduğu anlaşılmıştır.

Yukarıda ayrıntılarına yer verilen ve dosya kapsamına göre denetime elverişli bulunan raporlarda, taşınmazın değerleme tarihlerine göre tespit edilen gerçek değerlerinin davaya konu değerleme raporlarında tespit edilen bedellerden büyük oranda düşük olduğu açık olup, burada davalıların edim yükümlülüklerinin ifasında kusurlu olduklarının ve davacının uğradığı zararın tazmininden sorumlu olduklarının kabulü gerekmektedir.

Zararın miktarının hesabında ise, zararın davacının bayilik sözleşmesi kapsamında dava dışı şirkete satışını yaptığı mal bellerinin teminatı olarak dava dışı şirket adına kayıtlı taşınmazda değerleme raporu esas alınarak 2.000.000,00 TL bedel üzerinden kendi lehine tesis ettirdiği ipotek kapsamında taşınmazın gerçek değerinin çok üzerinde 2.000.000,00 TL ile ilk değerleme tarihi olan 17.07.2014 tarihindeki gerçek değeri 1.200.000 TL ve 2.225.000,00 TL ile ikinci değerleme tarihi olan 31.08.2015 tarihindeki gerçek değeri ise 1.100.000 TL arasındaki fark (2.000.000,00-1.200.000,00=800.000,00 TL ve 2.225.000,00-1.100.000,00=1.125.000,00 TL)

olduğu, bu bedellerin ortalaması olarak bulunan 962.500,00 TL'nin davacının zararını oluşturduğu anlaşılmakla, ıslah dilekçesi de gözetilerek davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

HÜKÜ M

Gerekçesi yukarıda ayrıntılı olarak izah edildiği üzere;

1-Davanın KABULÜ ile; toplam 962.500,00-TL tazminatın (5.000,00-TL'si için ilk değerleme tarihi olan 17/07/2014 tarihinden itibaren geriye kalan 957.500,00-TL yönünden ise ıslah tarihi olan 12/07/2023 tarihinden itibaren) işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,

2-Alınması gereken 65.748,37-TL karar ve ilam harcından 85,39-TL peşin harç ile 16.351,70-TL ıslah harcının mahsubu ile geriye kalan 49.311,28-TL eksik harcın davalılardan alınarak hazineye irat kaydına,

3-Davacı tarafça başlangıçta yapılan 121,39-TL yargılama gideri ile yargılama aşamasında yapılan 6.905,90-TL masraf olmak üzere toplam 7.027,29-TL yargılama giderinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine,

4-Gider avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,

5-Davacı taraf vekille temsil olunduğundan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesap ve taktir olunan 135.875,00-TL vekalet ücretinin davalılardan alınıp davacıya verilmesine,

Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, kararın tebliğinden itibaren iki haftalık kesin süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 18/10/2023

Katip Hakim