İstanbul 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/596 K.2022/529

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında davaya konu taşınmazın satışı konusunda öncelikle sözlü olarak anlaşma sağlandığını, sonrasında bu satış işlemine ilişkin bir protokol imzalandığını ve satış bedelinin %5'ine tekabül eden 65.500,00-TL'nin teminat olarak kararlaştırıldığını, bunun üzerine teminatın müvekkili tarafından ödendiğini, anlaşma sonrasında davalının yanıltıcı bilgilerde bulunduğunun anlaşıldığını ve bu nedenle müvekkili tarafından satın alma işleminden vazgeçildiğin, vazgeçme sonrası teminatın iadesinin talep edilmesine rağmen iade edilmediğini belirterek davanın kabulü ile 65.000,00-TL teminatın davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında alım satım işine ilişkin anlaşmaya varılmasına ve satışa engel bir durum olmadığının tespitinin yapılmasına rağmen davacı tarafça satın alma işleminden vazgeçildiğini, müvekkilinin bir kusurunun olmadığını, bu nedenle davacıdan alınan teminatın müvekkiline irat kaydedildiğin, müvekkilinin davacıya borçlu olmadığını belirterek davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı teminatın iadesi istemine ilişkindir. Dava dilekçesi, cevap dilekçesi ve sair tüm evraklar hep birlikte incelenmiştir.

Taraflar arasında "Teklif Alma Yöntemi ile Satış Prosedürü" ismi ile sözleşme akdedildiği ve sözleşme gereğince taşınmaz satış bedelinin %5'inin teklif verence teminat olarak davalı hesabına yatırılacağının kararlaştırıldığı ve söz konusu sözleşme hükmü gereğince teklif veren davacı tarafça toplam 65.500,00 TL'nin davalı hesabına aktarıldığı hususları dosya kapsamı ile sabit olup tarafların da kabulündedir.

Sözleşmenin 6. Maddesi "Yayınlanan listedeki gayrimenkullerle ilgili yer alan bilgiler ve fotoğraflar bilgi mahiyetinde olup, bir taahhüt niteliğinde değildir. Teklif sahibi gayrimenkulleri mevcut durumu ile (kiracı, işgal, hasar, hisse, vefa, şuf'a hakkı, imar , iskan , kadastro v.b) görmüş beğenmiş kabul etmiş ve gayrimenkulle ilgili her türlü inceleme ve araştırmayı yapmış sayılır.

Alıcı ihale konusu gayrimenkulü görüp, incelemiş olduğunu, dolayısıyla ihale sonrası teklifte bulunduğu gayrimenkulle ilgili ayıp eksiklik ve sair nedenlerle ilgil. her türlü talep, itiraz v.b haklarından peşinen feragat etmiş sayılacağını kabul eder." şeklindedir.

Dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mah., ... Mevkii, 121 Ada, 25 Parsel sayılı taşınmazın tüm takyidatlı tapu kayıtlarının celbi ile incelenmesi neticesinde; taşınmazın "bağ ve kargır kule" vasfı ile tapuda kayıtlı olduğu, taşınmazın 31/05/2018 tarihinden yani tarafların sözleşme yaptıkları tarih öncesinden işbu davanın açıldığı tarihten sonrasına denk gelen 31/03/2021 tarihine kadar davalı şirket adına kayıtlı olduğu, 31/03/2021 tarihinde dava dışı üçüncü kişi adına tescil edilmiş olduğu anlaşılmıştır.

Davacı tarafça sözleşmenin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olması sebebiyle geçersiz olduğu dolayısı ile sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca teminat olarak ödenen 65.500,00 TL bedelin ihtarname tarihi olan 01/06/2020 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsili istemi ile işbu davanın açıldığı, davalı tarafça ise şirketleri nezdinde olan taşınmazlara ilişkin satışlar, muhammen bedel üzerinden satışa sunulduğu, bu satışa haftalık olarak alacaklılar tarafından teklif sunularak en yüksek teklif veren teklif sahibine bildirildiği,

bununla beraber taşınmaz için teklif edilen miktarın ödenmesi hususunda tarih ve bilgi verildiği, teklif formu ile beraber %5 oranında teminat yatırılmasının istendiği, gayrimenkul alacaklısı tarafından teminat yatırılması akabinde alacaklı ile icrai satış neticesinde alacağa mahsuben alınan taşınmazın borçlu maliki ile alacaklı arasında bağ olup olmadığının değerlendirildiği, yönetim kurulunca uygun görülür ise satışa onay verildiği,. onay sonrası satış işlemleri için gayrimenkul alıcısına kalan bakiyenin ödenmesi için haber verildiği, satış bedelinin ödenmemesi halinde yatırılan teminatın sözleşmenin 6. Maddesi gereğince irat kaydedildiği,

dolayısı ile irat kaydetme işleminin sözleşmeye uygun olduğundan bahisle davanın reddi talep edilmiştir.

Bu kapsamda somut olayımıza bakıldığında; söz konusu sözleşmenin incelenmesinde davalı tarafın savunmasında da üstünde durulduğu gibi, sözleşme hükümlerine göre sözleşmenin, taşınmaz satışlarının ihale yöntemi ile satışına davalı tarafın yalnızca aracılık faaliyeti yürütmesi yani taşınmaz satışına aracılık konusunda hizmet sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı yönünden irdelenmekle; taşınmazın sözleşme tarihinde ve sonrasında tapu kayıt malikinin davalı olduğu yani 3. Kişi adına kayıtlı dolayısı ile üçüncü kişi adına kayıtlı bir taşınmazın satışına aracılık faaliyeti bulunduğundan söz edilmesinin mümkün olmadığı sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olduğu kanaatine varışmıştır.

Sözleşmedeki teklif verence yatırılan teminatın taşınmaz satış bedelinin ödenmemesi halinde irat kaydedileceğine yönelik hüküm de cezai şart (sözleşmeden dönme sebebiyle cezai şart) niteliğinde olup olmadığı yönünden; söz konusu hükmün satış parasının ödenmemesine bağlanan cezai sonuç olması sebebiyle cezai şart niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.

Somut olayda; taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle, davacı tarafından davalıya 65.500,00 TL teminat ödendiği ancak tapuda resmi satışın yapılmadığı anlaşılmakta olup, satış tarihi itibariyle tapulu olan taşınmazın satışına ilişkin sözleşme resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (MK.706, BK.213, Tapu K.26 ve Noterlik K.60 maddeleri) Bu durumda taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre karşılıklı olarak verdiklerini iade ile yükümlüdürler.

Adi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle fer'i nitelikteki irat kaydedilme yolu ile cezai şart niteliğini kazanan teminat bedelinin de davalı tarafça irat kaydedilmesinin mümkün olmadığı, söz konusu bedelin geçersiz sözleşmeden kaynaklı davalı lehine sebepsiz zenginleşme oluşturduğu ve bu sebeple davacıya iadesinin gerektiği kanaatine varılmakla davanın kabulü ile; davacı tarafça davalı taşınmaz malikine ödenen teminat bedeli olan 65.500,00 TL'nin davacı talebi ile bağlı kalınarak bedelin iadesi hususunda davalıya gönderilen noter ihtarname tarihi olan 01/06/2020 tarihinden itibaren tarafların tacir oldukları gözetilerek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

Katip ... Hakim ...