İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/68 K.2023/360

KÜNYE

T.C. İstanbul 15. Asliye Ticaret Mahkemesi

Karar tarihi: 13 Nisan 2023
Esas no: 2022/68 Esas
Karar no: 2023/360
Dava: Genel Kurul Kararının İptali
Karar yazım tarihi: 02/05/2023

Karar metni, UYAP Emsal Karar Arama kaynağından olduğu gibi aktarılmıştır; metne müdahale edilmemiştir. Kişisel veriler maskelenmiştir. Bu karar için özgün analiz henüz yazılmamıştır.

Karar Metni

3.625 kelime·18 dk okuma·4 bölüm

Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA /Davacı vekili dava dilekçesinde ve özetle;

Davacı müvekkiller, Davalı kooperatifin ortakları olduğunu, 26.12.2021 tarihinde Kooperatif Olağanüstü Genel Kurul toplantısı yapıldığını, Gündemin 8. Ve 9. maddelerin oylamasında müvekkillerinin red oyu verdiğini ve bu konuda tutanağa da muhalefet şerhi koyduklarını

Olağanüstü Genel Kurul Gündeminin 8. Maddesinde Kooperatife ait binaların değer tespiti için yönetim kurulunca görevlendirilen yetkili gayrimenkul değerlendirme uzmanı Tuncay Dilmen tarafından düzenlenen taşınmaz değer tespit raporu ve ... A.Ş. Tarafından düzenlenen sözleşmede belirtilen işlerin mühendislik bilimi açısından nasıl yapılması gerektiğini gösteren teknik şartnamenin okunması ayrıca teknik şartnameye uygun onarım ve yenileme işinin yapıldığının kontrol ve kabulü için yetkili teknik bir ekibin seçilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesi oylamaya sunulduğunu , (6) ret oyuna karşılık oy çokluğu ile kabul edildiğini

Kabul oyunun kaç olduğu belli olmadığını, Hukuken geçerli bir oylama olmadığını, Bu nedenle bu madenin iptali gerektiğini, diğer yandan Butem Mimarlık tarafından hangi işlerin yapılacağı belirtildiğini, ancak hangi malzemenin hangi marka, hangi kalitede olacağı ve yapılacak işin bedeli belirtilmemiştir. Burada verilecek daireler ile yapılacak işler denk midir belli değildir. Bu nedenle yapılacak işler karşılığında daire verilmesi ve üye kaydı yapılması Kooperatifler Kanunu 42/6 maddesine açıkça aykırı olduğundan bu maddenin iptali gerektiğini,

Gündemin 9. Ve 10. Maddeleri birleştirilerek birlikte görüşülerek ve karar verildiğini, Kooperatifler Kanunu 46/2.maddesi gereğince bu değişikliğin gündem maddelerinin görüşülmesine geçilmeden yapılması gerekirken bu maddeye aykırı bir şekilde gündem maddelerinin görüşülmesine başlandıktan sonra bu birleştirme kararı anılan yasa maddesine ve usule aykırı olduğundan iptali gerektiğini,

Olağanüstü Genel Kurul Gündeminin 9. Maddesinde; 08.12.2021 tarihinde Yönetim Kurulu’nun ...A.Ş. ile yaptığı ön sözleşmeyi ve asıl sözleşmeyi imzalamak sözleşmede belirtilen işleri yapmak üzere yönetim kuruluna yetki verildiğini, sözleşme, Kooperatif’e ait gayrimenkulün Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satışı ve üye kaydı yapılması yönünde maddeler içerdiğini,

...Firması ile imzalanacak sözleşme, yasalara, imar planına, Mahkeme kararlarına, Tapu kaydına açıkça aykırı taahhütler içerdiğinden hukuki imkansızlık nedeni ile uygulanamayacağını,

Açıkta kalan üyeler nedeni ile inşaatın yeniden yapılacağını ve bütün üyelerin inşaat bedeli ödemek zorunda kalacağını, bütün üyelerin mağdur olacağını bunun önlenmesi bakımından olağan üstü genel kurulun 8 ve 9. Maddesinin iptal edilmesi talebi ile işbu davayı açtıklarını

26.12.2021 tarihinde yapılan kooperatif olağanüstü genel kurul toplantı gündeminin 8. Ve 9. maddesi ile alınan kararların bir mağduriyete yol açmaması için durdurulması yönünde, öncelikle ihtiyati tedbir kararı verilmesini, yargılama sonunda iptaline karar verilmesini, yargılama giderleriyle vekâlet ücretinin de davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP /Davalı vekili 09/02/2022 tarihli cevap dilekçesinde ve özetle;

İptali istenen genel kurul ve daha önce yapılan genel kurulda alınan kararlarla, yasal sorunlara çözüm bulma ve kooperatif sitesinde rahat ve konforlu bir yaşam kurma amaçlandığını,

Davalı kooperatife ait 63.465.00 m2 arsa, İstanbul İli Sarıyer İlçesi Zekeriyaköy Mahallesi ... Pafta ...parselde kayıtlı olduğunu,

Arsa tapusunda askeri yasak bölge beyanı, ... ve ... lehine irtifak ve 37.200 m2 si üzerinde özel orman beyan gibi yasal sınırlandırmalar bulunduğunu,

... Bankası A.Ş. ne mevcut kooperatif borcundan dolayı İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ... Esas ( İstanbul ... İcra Müdürlüğünün ...Esas satış ) ve İstanbul ...İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyalarından haciz konulduğunu, İptali istenen genel kurul toplantı çağrısının üyelere gönderildiği tarihte kooperatife ait arsanın satış süreci başlatılmış olduğunu ,

Kooperatif arsası içinde bulunan ve kooperatife ait 22 binada oturan insanlara hizmet veren arıtma çok eski ve randımanlı çalışmadığını, pis kolular yaydığını,ayrıca biyolojik arıtma yapmadığı için her an ilgi makamlarca kullanımı yasaklanabileceğini,

Kooperatif sitesinin asansörleri çok eski ve yeşil etiket alınacak durumda olmadığı için belediye asansörlerin tamamı için her an hakkında kullanım yasağı kararı verilebileceğini

Bina ortak alanları özellikle bina girişleri çok kötü durumda olduğunu, Kooperatif sitesinde yer alan binalar 30 yaşında olup, tüm binaların çatıları bozulmuş, inşaat aşamasında bina dış cephe izolasyonu ve ısı yalıtımı yapılmadığı için gerek çatı ve gerekse dış cepheden binaya su girdiğini, tüm bu sorunların çözümü kaçınılmaz bir hal aldığını, sorunların dayatmasıyla kooperatife ait boş binaların bir yükleniciye iş bedeli olarak verilmesi karşılığında, kooperatif sorunlarının çözüm arayışı 08.09.2019, 05.09.2021 başladığını ve 26.12.2021 tarihli genel kurullarda sonuçlandığını, davanın haksız ve yersiz olduğunu,

davadaki taleplerin kabulü halinde, kooperatif sorunlarının içinden çıkılmaz bir hal almasına neden olacağını, davalı yanın ihtiyati tedbir talebinin haklı ve meşru bir nedeninin bulunmaması ve ihtiyati tedbir kararı verilmesi halinde , sorunların çözümünün sekteye uğraması söz konusu olacağından ve bundan kooperatifin büyük zarar göreceğinin gözetilerek, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesini, 26.01.2021 tarihinde yapılan genel kurulda alınan 8. ve 9. kararların iptali davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir .

BİRLEŞEN İSTANBUL ... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

... ESAS ... KARAR SAYILI DOSYASI

DAVA /Davacı ... vekili 25.01.2022 tarihli dava dilekçesinde ve özetle ;

Davacı müvekkili Davalı kooperatifin ortağı olduğunu, 26.12.2021 tarihinde Kooperatif Olağanüstü Genel Kurul toplantısı yapıldığını, Gündemin 8. Ve 9. maddelerin oylamasında müvekkil red oyu vermiş ve bu konuda tutanağa da muhalefet şerhi koydurduğunu,

Olağanüstü Genel Kurul Gündeminin 8. Maddesinde Kooperatife ait binaların değer tespiti için yönetim kurulunca görevlendirilen yetkili gayrimenkul değerlendirme uzmanı... tarafından düzenlenen taşınmaz değer tespit raporu ve... A.Ş. Tarafından düzenlenen sözleşmede belirtilen işlerin mühendislik bilimi açısından nasıl yapılması gerektiğini gösteren teknik şartnamenin okunması ayrıca teknik şartnameye uygun onarım ve yenileme işinin yapıldığının kontrol ve kabulü için yetkili teknik bir ekibin seçilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesi oylamaya sunulmuş, (6) ret oyuna karşılık oy çokluğu ile kabul edildiği şeklinde tutanağa geçirildiğini

Kabul oyunun kaç olduğu belli olmadığını, Hukuken geçerli bir oylama olmadığını, Bu nedenle bu maddenin iptali gerektiğini, diğer yandan Butem Mimarlık tarafından hangi işlerin yapılacağı belirtilildiğini, ancak hangi malzemenin hangi marka, hangi kalitede olacağı ve yapılacak işin bedeli belirtilmediğini, Burada verilecek daireler ile yapılacak işler denk midir belli olmadığını, Bu nedenle yapılacak işler karşılığında daire verilmesi ve üye kaydı yapılması Kooperatifler Kanunu 42/6 maddesine açıkça aykırı olduğundan bu maddenin iptali gerektiğini,

Gündemin 9. Ve 10. Maddeleri birleştirilerek birlikte görüşüldügünü,Olağanüstü Genel Kurul Gündeminin 9. Maddesinde; 08.12.2021 tarihinde Yönetim Kurulu’nun ... San. Ve Tic. A.Ş. ile yaptığı ön sözleşmeyi ve asıl sözleşmeyi imzalamak sözleşmede belirtilen işleri yapmak üzere yönetim kuruluna yetki verildiğini, Sözleşme, Kooperatif’e ait gayrimenkulün Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satışı ve üye kaydı yapılması yönünde maddeler içerdiğini

...Firması ile imzalanacak sözleşme, yasalara, imar planına, Mahkeme kararlarına, Tapu kaydına açıkça aykırı taahhütler içerdiğinden hukuki imkansızlık nedeni ile uygulanmadığını

Kooperatif’in mülkiyetinde bulunan İstanbul, Sarıyer, Zekeriyaköy mah. ...parsel sayılı taşınmaz eski ...kök parselin ifrazından oluşmuştur. Eski ...kök parselin ifrazının yanlış yapıldığı iddiası ile, ifrazdan sonra oluşan ...,..., 1498,...parseller ile kooperatif’e ait ... sayılı parsellerde kalan özel ormanın tevhit edilmesi talebi ile toplamı ...parseldeki 37.200 M2 toplamda 80.596 M2 olan özel orman alanının tek parsel altında birleştirilmesi için İstanbul ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... E. sayılı dosyası ile dava açılmış, Mahkeme 37.200/80.596 hissesi Kooperatif’e ait olacak şekilde davanın kabulüne karar vermiş, dosya istinaf aşamasındadır, henüz kesinleşmediğini,

Sözleşme imzalandıktan sonra özel orman alanında kalan bloklarda inşaat ve tadilat yapılması durumunda, bugüne kadar müsadere ve yıkımı gerçekleştirmeyen Orman Bölge Müdürlüğü’nün müsadere kararını uygulayacağı ve 14 blokun yıkılması ihtimalinin yüksek olduğunu, Yıkımın gerçekleşmesi halinde, bu durumun eşit ve adil olmayan sonuçlar doğuracağından özel orman alanında kalan üyeler için hak kaybı yaratılmaması için diğer üyeler ile aynı şartlarda eşit adil daireler verilmesi gerektiğini,

Özel orman alanında inşaat ve tadilat yapılması durumunda 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 93. Maddesine muhalefet etmekten Kooperatif Yönetim Kurulu üyeleri hakkında ceza davası açılması ihtimali olduğunu,

Böyle bir durumda da açıkta kalan üyeler nedeni ile inşaatın yeniden yapılacağını ve bütün üyeler inşaat bedeli ödemek zorunda kalacaklarını veya üyelerin bütün hayatı boyunca dişlerinden tırnaklarından artırarak birkitirdikleri para ile aldıkları evlerin tamamı yok parasına satılacak, bütün üyeler mağdur olacaklarını, belirterek ;26.12.2021 tarihinde yapılan kooperatif olağanüstü genel kurul toplantı gündeminin 8. Ve 9. maddesi ile alınan kararların bir mağduriyete yol açmaması için durdurulması yönünde, öncelikle ihtiyati tedbir kararı, yargılama sonunda iptaline karar verilmesini, yargılama giderleriyle vekâlet ücretinin de davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP /Davalı adına vekilinin 10.02.2022 tarihli cevap dilekçesinde özetle:

İptali istenen genel kurul ve daha önce yapılan genel kurulda alınan kararlarla, yasal sorunlara çözüm bulma ve kooperatif sisteminde rahat ve konforlu bir yaşam kurma amaçladığını, davalı kooperatife ait 63.465.00 m2 arsa, İstanbul İli Sarıyer İlçesi Zekeriyaköy Mahallesi ... Pafta ... parselde kayıtlı olduğunu,

Arsa tapusunda askeri yasak bölge beyanı, ... ve... lehine irtifak ve 37.200 m2 si üzerinde özel orman beyan gibi yasal sınırlandırmalar bulunduğunu, ... Katılım Bankası A.Ş. ne mevcut kooperatif borcundan dolayı İstanbul ... İcra Müdürlüğü'nün... Esas (İstanbul ... İcra Müdüriüğü'nün ... Esas satış) ve İstanbul ... İcra Müdüriüğü'nün ... Esas sayılı dosyalarından haciz konulduğunu, iptali istenen genel kurul toplantı çağrısının üyelere gönderildiği tarihte kooperatife ait arsanın satış süreci başlatılmış olduğunu,

Kooperatif arsası içinde bulunan ve kooperatife ait 22 binada oturan insanlara hizmet veren arıtma çok eski ve randımanlı çalışmadığını, pis kokular yaydığını, ayrıca biyolojik arıtma yapmadığı için her an ilgili makamlarca kullanımı yasaklanabileceğini, Kooperatif sisteminin asansörleri çok eski ve yeşil etiket alınacak durumda olmadığı için belediye asansörlerin tamamı için her an hakkında kullanım yasağı verilebileceğini,

davadaki taleplerin kabulü halinde, kooperatif sorunlarının içinden çıkılmaz bir hal almasına neden olacağını, davalı yanın ihtiyati tedbir talebinin haklı ve meşru bir nedeninin bulunmaması ve ihtiyati tedbir kararı verilmesi halinde, sorunların çözümünün sekteye uğraması söz konusu olacağından ve bundan kooperatifin büyük zarar göreceğinin gözetilerek, ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesini, 26.01.2021 tarihinde yapılan genel kurulda alınan 8. Ve 9. Karaların iptali davasının reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; ... nin 26.01.2021 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında alınan 8 ve 9 numaralı kararlarının iptaline karar verilmesi istemine ilişkindir.

İstanbul ... ATM nin ... esas sayılı dosyası ile İstanbul... ATM nin... esas sayılı dosyalarında ön inceleme yapılarak birleştirme kararı verilmiş her iki dava dosyası mahkememiz dosyası içine gelmiştir.

Taraflarca bildirilen deliller toplanmış, dosya içeriği deliller ve davalı kooperatifin kayıtları üzerinde inceleme yapılarak 26.01.2021 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında alınan 8. ve 9 numaralı kararlarda TTK 445, 446 maddeleri koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği yönünden Akademisyen ... ,Kooperatif uzmanı Av... , İnşaat mühendisi... , SMM ... dan oluşan heyetin hazırladığı 12/03/2023 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır.

Birleşen İstanbul ... ATM nin ... esas sayılı dosyasında; 20/10/2022 tarihli duruşmada taraflarca dava takip edilmemiş, dava dosyası işlemden kaldırılmış ve yasal üç aylık süre içinde dava yenilenmediğinden 19/01/2023 tarihli duruşma ara kararı ile tefrik edilerek mahkememizin 2023/50-82 sayılı davanın açılmamış sayılmasına dair karar verilmiştir.

Mahkememizin ... sayılı asıl dava dosyası ile birleşen İstanbul .. ATM nin ... esas sayılı dosyalarında;

İncelenen kooperatif kayıtları ile toplantı tutanaklarına göre; 26.12.2021 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısına 385 ortaktan 110 ortağın asaleten ve 102 ortağın vekâleten (toplam 212) katıldığı,

Toplantıda 15 gündem maddesine yer verildiği,

8. Gündem maddesinin; "Kooperatife ait binaların değer tespiti için yönetim kurulunca görevlendirilen yetkili gayrimenkul değerlendirme uzmanı ... tarafından düzenlenen taşınmaz değer tespit raporu ve ... A.Ş. tarafından düzenlenen sözleşmede belirtilen işlerin Mühendislik bilimi açısından nasıl yapılması gerektiğini gösteren teknik şartnamenin okunması ayrıca teknik şartnameye uygun onarım ve yenileme işinin yapıldığının kontrol ve kabulü için yetkili teknik bir ekibin seçilmesi için yönetim kuruluna yetki verilmesi " konusunu kapsadığı,

Birleştirilerek görüşülmesine karar verilen 9. Ve 10. gündem maddesinin.

"Üyelere mail ve whatsapp adreslerinden gönderilen ve Kooperatif internet sitesinde ilan edilen taşınmaz revizyon ve altyapı imalatı ile kooperatif borcunu ödemesi karşılığında hakediş usulü işe taşınmaz devrine ilişkin sözleşme de belirtilen emlak katılım bankası borcunun ödenmesi ve onarım işlerinin yaptırılması karşılığında işi üstlenen kişiye sözleşme de belirtilen bina ve dairelerin satış vaadi sözleşmesi ile devir edilmesi ve ayrıca işi üstlenecek kişi veya onun göstereceği kişilerin kooperatife üye yapılmaları hükümlerini içeren sözleşmenin Genel Kurulda görüşülmesi kabul edilmesi ve ayrıca yönetim kuruluna yukarı da belirtilen

işlerin yapacak firma ile sözleşme imzalaması, sözleşme belirtilen işlerin yapılması halinde, sözleşme de yükleniciye verileceği yazılı olan bina ve daireler için yüklenici ile satış vaadi sözleşmesi yapması ve sözleşmeyi imzalayan kişi veya bu kısmın göstereceği kişilerin kooperatife üye kayıt etmesi için yetki verilmesi" konularını kapsadığı anlaşılmıştır.

Hazirun tutanağına göre asıl dosya davacıları ... (vekaleten ... katılmış) ve ...(bizzat katılmış) ile birleşen dosya davacısı ... (bizzat katılmış) in kooperatif üyesi oldukları

26.12.2021 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısına katıldıkları,

İptali istenen 8 ve 9 numaralı kararlara olumsuz oy kullanarak, muhalefet şerhlerini toplantı tutanağına ve ekine koydukları

... ve ... in asıl dava dosyasında 24/01/2022 tarihinde, ... in birleşen İstanbul .. ATM nin ... esas sayılı dosyasında 25/01/2022 tarihinde yasal 1 aylık süre içinde iptal davası açtıkları

Böylece 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu Maddede 53'te aranan ön koşulların gerçekleştiği tespit edilmiştir.

Davacıların muhalefet şerhi ve itirazlarına ilişkin dilekçe içeriğinin;

"Üye kaydı yapılarak daire satışı yapılması da yıkım kararı ve özel orman alanlarının tek parselde tevhit edilmesi davası ile göz önüne alındığında kooperatifin mevcut sorunlarını çözmediği gibi, kooperatifin sorunlarını çözülemez, içinden çıkılmaz bir hale getirecektir.

Özel orman alanındaki bloklar hakkındaki müsadere kararının kesinleşmesi ile mevcut daire kuraları hukuken geçersiz hale gelmiştir. % 6 yatay, 2 kat imarlı özel orman alanı ile % 15 yatay 5 kat imarlı alanın eşit kabul edilmesi hukuken mümkün değildir. Bu nedenle mevcut daire kuraları esas alınarak daire satışı da yapılamaz. Yine bu kuralar esas alınarak kat irtifakı tesisi ve ferdileşme yapılamaz. Yapılması halinde de büyük adaletsizliklere haksızlıklara yol açacaktır.

Kooperatifler Kanunu. 42/6 maddesinde taşınmaz satışının usul ve esasları 42/8 maddesinde de hangi koşullarda yeni ortak alınacağı açıkça belirtilmiştir. Sözleşmede bu koşullara uyulmadığı için sözleşmenin hukuken uygulama imkanı maalesef yoktur.

Sözleşmede, yüklenici tarafından, kooperatif tapusu üzerinde mevcut "özel orman şerhinin" kaldırılmasından söz edilmektedir. Şerhin kaldırılması mümkün olmadığı gibi, Arsanın tamamı özel orman alanı dışına çıkmadığı sürece şerhin kaldırılmasının pratikte bir faydası yoktur.Bu nedenlerle, Gündemin 8. 9,10,11 ve 12. Maddeleri ile alınan kararlara red oyu vererek muhalefet şerhi koyuyoruz " şeklindedir.

Alınan 12/03/2023 tarihli bilirkişi raporunda inşaat bilirkişi tarafından yapılan değerlendirmede;

" Kooperatife ait istanbul İli Sarıyer İlçesi Zekeriyaköy Mahallesi ... Pafta ... parselde kayıtlı 63.465.00 m2 arsanın tapu kaydında,

"Askeri Yasak Bölge beyanı,... ve ... lehine irtifak ve 37.200 m2 si üzerinde Özel Orman beyanı" bulunduğu belirlenmiştir. Dosyaya "Beyan Dilekçesi Ekleri" olarak 2 adet mavi klasör ile sunulmuş olan... Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık-Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... tarafından hazırlanmış olan 01.11.2021 -01.12.2021 tarihli değer tespit raporları incelenmiş olup; İstanbul ili, Sarıyer ilçesi, Zekeriyaköy mahallesi,.. ada, ...parsel, ...465 m2 alanlı ayrık nizam, konut lejant imarlı, eğimli bir topografik yapıya sahip arsa üzerine, betonarme karkas yapı tarzında, 3 B yapı sınıfında inşa edilmiş olan sitede;

B10 Blok için :

2 Bodrum kat + zemin kat + 4 Normal katlı, 20 bağımsız bölümlü, 1990 yılında alınan yapı ruhsatına göre 3.343 m2 brüt inşaat alanlı, inşa tarihinden itibaren boş olarak bekleyen ve herhangi bir bakım yapılmadığı için binada kullanılan malzemelerin teknik ömrünü tamamlaması ile natamam özelliği kazandığı belirtilerek, inşaat seviyesinin % 50,95 ~ 51 olduğu,