İstanbul 19. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/686 K.2024/25

Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkillerinin ... adresinde mukim ... Vergi Dairesi Müdürlüğü'ne bağlı ... vergi kimlik numaralı ...

Şirketi ("...")'nin hissedarı konumunda olduğunu, halihazırda ...'ın ortaklık yapısının gösterildiğini, bu durumun tevsik eden şirket pay defterini ve yönetim kurulu karar defterinin ilgili sayfasını da işbu dilekçe ekinde sunduklarını, davacı müvekkillerinnin ...'ın sermaye tutarında artış yapacak olup bu nedenle hisselerinin tamamına malik bulundukları; ... İli, ... İlçesi, .... Mahallesi, ...

Mevkii, 2943 ada, 4 parsel numaralı 2.013 m2 arsa niteliğindeki taşınmazın tamamını hisseleri oranında şirkete ayni sermeye olarak koyacaklarını, ...'ın merkezinin ...’da olması sebebiyle davanın 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 343. maddesi doğrultusunda yetkili ve görevli mahkeme olan ...

Asliye Ticaret Mahkemesi'nde ikame olunduğunu, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 127. maddesinde taşınır ve taşınmazların ayni sermaye olarak konulabileceğinin hüküm altına alındığını, yine Türk Ticaret Kanunu'nun 342. maddesinde ayni sermaye olarak konulacak malvarlığı değerlerinin üzerinde herhangi bir ayni hak, haciz ve tedbir bulunmaması gerektiğinin izah olunduğunu, bu doğrultuda değer tespiti talep edilen taşınmazın, her türlü sınırlamadan arî olduğunu mahkemenin bilgilerine sunduklarını,

davacı müvekkillerinin ...'ın sermaye artışı için ...'a sermaye olarak koyacakları taşınmazın Türk Ticaret Kanunun 343. maddesi uyarınca değerlerinin tespitinin gerektiğini beyan ederek taşınmazın, mahkeme tarafından görevlendirilecek bilirkişiler marifetiyle değer tespitinin yapılmasını talep ve dava etmiştir.

DELİLLER VE GEREKÇE

Dava, 6102 sayılı TTK nun 342 ve 343 maddesi gereğince öz sermaye tespiti istemine ilişkindir.

Zeytinburnu Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü, Ticaret Sicil kayıtları, ... Belediye Başkanlığı' nın cevabi yazıları, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı davanın delillerini oluşturmaktadır.

6102 sayılı TTK.nun 342. Maddesi "Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir." hükmünü içermektedir.

6102 sayılı TTK.nun 343.Maddesi "Konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir. Değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu; sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342 nci maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanır. " hükmünü içermektedir.

Mahkememizin 20/11/2023 tarihli ara kararı gereğince dava tarihi itibari ile ayni sermaye tam değeri, ayni olarak konulan şirket payı karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı ve tespit edilen diğer hususlara ilişkin tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanarak TTK 343 maddesine uygun rapor tanzim edilmek üzere dava konusu taşınmaz üzerinde keşfen inceleme yapılmasına karar verilmiş olup ;

Bilirkişiler İnşaat Yüksek Mühendisi ...ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ... tarafından sunulan 27/01/2023 tarihli bilirkişi raporunda neticeten;

Dava konusu, ... İli, ... İlçesi, ... (...) Mahallesi, 2943 Ada, 4 Parsel sayılı, 2.013,00 m2 alanlı “ARSA” vasıflı taşınmazla ilgili mahallinde ve dosya kapsamında yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda;

3-TAPU KAYDI

... Tapu Müdürlüğü'nün ... tarih ve ... sayılı yazı ekinde dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı sunulmuştur. İncelenen tapu kaydında; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Mevkü, 2943 Ada, 4 Parsel sayılı 2.013,00 m2 yüzölçümlü “ARSA” vasıflı taşınmazın;

* ... hissesi (312,02m2) ...,

* ... hissesi ( 567,00m2) ...,

* ... hissesi ( 567,00m2) ...,

* ...hissesi ( 567,00m2) ...,

TAŞINMAZIN ŞERH/BEYAN/İRTİFAK Bilgilerinde;

Beyan : 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.

Beyan : 6306 Sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.(Söz konusu 2943 Ada,4 Parsel sayılı taşınmazda

2. Bina için riskli yapı şerhi işlenmiştir.

4-İMAR DURUMU

... Belediye Başkanlığı-İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'” nün ... tarih ve ... sayılı yazısında:

... İlçesi, ... Mahallesi, 2943 Ada,4 Parsel sayılı taşınmaz. 06.12.2007 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında kısmen "Merkezi İş Alanında" nda, kalmakta olup,"Merkezi İş Alanı" ayrık nizam, E:2.00, net parsel 3000m?'den büyük olan parsellerde Emsal: 2.50'dir.

19.06.2023 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onanan plan notlarına göre bu alanlarda; yapılacak yapıların “emsale esas alanları ile 9630 emsal harici yapılabilecek alanlarının” %60'ından Fazlası konut kullanımını da sağlayan ofis (home office) ve/veya rezidans (yüksek nitelikli konut) olarak yapılamaz.

Üzerinde yapı yapılacak parsellerin kadastral (kök parsel) yüzölçümlerinden %40 ve üzeri oranda DOP kesintisi yapılması, meri plana göre bu mümkün değil ise avan projede belirlenen alan (daha sonra yapılacak plan tadilatı ile yerinde veya takas/trampa edilerek başka bir yerde donatı alanı olarak kullanılmak üzere) ruhsat verilmeden önce ilçe belediyesi lehine rızaen terk/tescil edilerek parsellerden kesilecek kamu kullanım alanı oranının 9640 ve üzerine çıkarılması gerekir.

Bu plan notunun yürürlüğe girdiği tarihten önce ruhsat almış yapılar (bu ruhsat doğrultusunda yapılan yapılar yıkılıncaya dek) ruhsat aldığı tarihteki plan notları hükümlerine tabidir. Silvet planına uyulacaktır.”

Şeklinde bilgi verilen imar durum yazısı ekinde plan örneği ve plan notlarının gönderilmiştir. 5- EMLAK RAYİÇ DEĞERİ

Heyetimizce ... Belediyesi Web sayfasından re'sen yapılan araştırmada Merkezefendi (...) Mahallesi, 2043 Ada,4 Parselin cephe aldığı ... Caddesinin 2023 yılı arsa m2 birim rayiç değerinin 29.063,70 TL, olduğu öğrenilmiştir. Emlak vergisine esas teşkil eden birim m? değerleri, yerel yönetimler tarafından, öncelikle vergi toplama amacı ile belli bir komisyon tarafından asgari düzeyde belirlenen değerlerdir.

Parsel bazında değil, cadde ve sokak bazında genel değerlendirmeler yapılır. Parsellerin değerini etkileyen, büyüklük topoğrafık yapı, cephe genişlikleri, imar durumu gibi özellikler dikkate alınmaz. Belirli dönemler için belirlenen bu bedeller , dönem içindeki değişiklikleri yansıtmazlar. Bu nedenle de genellikle serbest piyasa değerlerinden daha düşük olurlar.

Heyetimiz dava konusu taşınmazın değerini belirlerken, emlak vergisine esas birim değerlerini karşılaştırmakla birlikte, yukarıda belirttiğimiz nedenlerden dolayı serbest satış fiyatları esas alacaktır.

1-TAŞINMAZIN NİTELİĞİ VE DEĞERİNE ETKEN OBJEKTİF FAKTÖRLER Dava konusu, ... İli, ... İlçesi, ... (...) Mahallesi, 2943 Ada, 4 Parsel sayılı, 2.013,00 m2 alanlı “ARSA” vasıflı taşınmazdır.

Mezkur taşınmaz oldukça merkezi bir konumda, ...

Caddesine cepheli, meskun alanda, halihazırda üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan, hafif eğimli bir yapıda, sınırları belirgin, dikdörtgen geometrik formda, her türlü belediye ve kamu hizmetlerinden yararlanılan konumda yer alan boş parsel olduğu,Çevresinde yoğunluklu iş ve ticaret merkezleri, yeni yapılmış marka değeri yüksek konut siteleri, üniversite kampüsleri, hastaneler, oteller, banka şubeleri vb yapıların yer aldığı, yüksek yoğunluklu yapılaşmanın olduğu bir konumda yer aldığı gözlemlenmiştir.

Taşınmazın bazı merkezlere olan uzaklığı; ... Polis Merkezine 60 mt... (...) Devlet Karayoluna ve ... Durağına 4S0mt, 5 Yıldızlı ... Oteline 1SOmt, ... 300mt, ... Ünüversitesine 400mt, ... Üniversitesi ... Kampüsüne 570mt, ... Üniversitesi ... Kampüsüne 5S0mt, ... Üniversitesine 7S0mt, ... Üniversitesi Hastanesine 800mt, ...Üniversitesi ... Kampüsüne 1.000mt, kuş uçuşu yaklaşık mesafede yer almaktadır.

Taşınmazın mevcut konumu, çevresindeki yapılaşma, ulaşım imkanları vb değerine anlhımlır katkrı vanan faktörler olarak değerlendirilmiştir.

TAŞINMAZ DEĞERİNİN BELİRLENMESİ

Dava konusu, ... İli, ... İlçesi, ... (...) Mahallesi, 2943 Ada, 4 Parsel sayılı, 2.013,00 m? alanlı “ARSA” vasıflı taşınmazda gerekli inceleme ve tespitler yapılmış olup, benzer nitelikli olan emsaller değerlendirilmiş ve mecurun çevresinde yapılan piyasa araştırmaları, internet ilanları, emlak firmalarından alınan bilgiler ile heyetimizin taşınmazın bulunduğu bölge ile ilgili bilgi ve deneyimleri sonucunda mecurun rayiç piyasa değeri ” hakkında heyetimizde kanaat oluşmuştur.

Taşınmazın bulunduğu konum, çevresinde teşekkül etmiş yapılaşma, taşınmazın alanı, imar durumu, heyetimizce yapılan emsal incelemeleri ve piyasa araştırması vb. tüm hususlar değerlendirilmiş, taşınmazın tespit edilen şekliyle serbest piyasa rayiçleri gibi objektif değerler, günün ekonomik koşulları, dünyada ve ülkemizde yaşanan siyasi-ekonomik dalgalanmalar sonrasında gelinen yeni ekonomik dengeler gibi kıymete etki eden olumlu, olumsuz özelliklerinin değerlendirilmesi sonucunda dava konusu taşınmazla ilgili keşif ve inceleme günü yerinde yapılan tespitler de göz önünde bulundurularak taşınmaz değeri belirlenmiştir.

Tüm inceleme ve değerlendirmeler sonucunda; Dava konusu, ...l İli, ... İlçesi, ... (...) Mahallesi, 2043 Ada, 4 Parsel sayılı, 2.013,00 m? alanlı “ARSA” vasıflı taşınmazın arsa m2 birim değeri 112.000.-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir

TAŞINMAZ DEĞERİ

2.013,00m2 x 112.000.-TL/m2 = 225.456.000.-TL, olarak hesaplanmıştır. Taşınmazın Arsa Değeri 225.456.000.-TL , olarak hesaplanmış olup, hesaplanan taş paydaşların “Tapu Kaydı”'nda yer alan hisselerine göre payları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

PAYDAŞLAR

HİSSE PAY/PAYDA

TOPLAM DEĞER

HİSSEYE TUTARI

... 31/200 (312,02m2)

34.945.680.-TL ... 169/600 (567,00m2)

63.503 440.-TL Abdullah ÖZKÖK 169/600 (567,00m2)

63.503.440.-TL ... 169/600 (567,00m2)

63.503.440.-TL

TOPLAM

600/600 (2.013,00m2)

225.456.000.-TL

225.456.000.-TL

Görüş ve kanaatimizi içeren ve toplam 7 (Yedi) sayfa olarak tanzim ve imza olunan iş bu rapor Yüksek Mahkemenizin takdirlerine' şeklinde görüş ve kanaat bildirmişlerdir.

Bilirkişi raporu davacı vekiline tebliğ edilmiştir. Davacı vekili 08/01/2024 tarihli dilekçesiyle bilirkişi raporuna karşı beyanlarını içeren dilekçesini dosyaya ibraz etmiş, rapora karşı herhangi bir itirazlarının olmadığını belirtmiştir.

Somut olayda; anılı taşınmazların TTK 342 ve 343 maddesi gereğince incelenen taşınmazların tapu kaydı üzerinde haciz ve tedbir bulunmadığı (vazgeçilen taşınmaz dışındakiler), nakden değerlendirilip devronulabileceği tespit edilmiştir.

TTK 342 ve 343 de aranan koşulları incelenmiş;

Mahkememizin 02/01/2024 havale tarihli bilirkişi raporuna göre, dava kapsamında ilgili şirketin pay sahipleri adına ayni sermaye olarak koyabilecekleri taşınmaza ait maliklerin hisse oranı ve hisse oranları başına düşen değer miktarı aşağıda belirtilmiştir.

DAVACI ADI

HİSSE PAY/PAYDA

TOPLAM DEĞER

HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER (TL)

... 31/200 (312,02m2)

34.945.680.-TL ... 169/600 (567,00m2)

63.503 440.-TL ... 169/600 (567,00m2)

63.503.440.-TL ... 169/600 (567,00m2)

63.503.440.-TL

TOPLAM

600/600 (2.013,00m2) 225.456.000.-TL 225.456.000.-TL Bu haliyle, bildirilen taşınmazların rayiç değerlerinin yukarıda belirtilen şekilde olduğunun ve taşınmazların 6102 SY. TTK.nun 342 ve 343.maddeleri gereğince bu değerle ayni sermaye olarak koyulabileceğinin tespitine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle;

Başkan ... ¸e-imzalıdır Üye ... · ¸e-imzalıdır Üye ... · ¸e-imzalıdır Katip ... · ¸e-imzalıdır