İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/150 K.2020/697

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili tarafından sunulan 31/07/2015 tarihli dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında dava dışı ...Ltd.

Şti. arasında Kocaeli ili, Çayırova ilçesi, Şekerpınar 2 mahallesinde kain ve tapuda ... ada, ... parselde kayıtlı üzerinde akaryakıt satış ve servis istasyonu kurulu taşınmazın 4 yıl 6 ay süre ile davacı şirkete kiralanmasına ilişkin 04/10/2011 tarihli kira sözleşmesi akdedildiği ve bu kira sözleşmesi 07/10/2011 tarihinde tapu siciline şerh edildiği, davacı şirket ile ...Akaryakıt arasında akdedilen kira sözleşmesinin 3.1 maddesi ile kararlaştırılan kira bedelinin tamamı olan 695.000,00 TL USD+KDV, ...

Petrol tarafından düzenlenen fatura ve taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesine uygun olarak ... Akaryakıt'a ödendiği, ... Akaryakıt tarafından keşide edilen Gebze .. Noterliği'nin 07/01/2015 tarih ve ...yevmiye numaralı ihtarı ile faaliyetinin son bulduğu, kurumsal kimlik ve ekipmanların davacı şirket tarafından teslim alınması hususunun bildirildiğini, müvekkilinin ... Akaryakıt ile akdettiği anlaşma ve protokolleri Kadıköy ...

Noterliğinden keşide etmiş olduğu 09/01/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname ile feshedilen taşınmazın müvekkile teslim edilmesinin bildirildiğini, ... Akaryakıtın hukuka aykırı ... Petrol'e devrettiğini, taşınmazın müvekkile teslim edilmemesi üzerine Kadıköy ..

Noterliği'nin 25/02/2015 t.... yevmiye numaralı ihtarı ile kira sözleşmesinin feshedilerek, işlenmemiş döneme tekabül eden kira bedelinin fatura edilerek, ihtarname ekinde tebliğ edildiğini, ...Petrol'ün fatura bedellerini ödememesi üzerine İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... esas sayılı icra takibi başlatıldığını, takibe itiraz üzerine takibin durdurulduğunu, davanın kabulü ile itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap tarihli dilekçesinde özetle; tapuda Kocaeli ili, Çayırova ilçesi, Şekerpınar mahallesi ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın müvekkili tarafından satın alındığını, müvekkili ile davacı arasında akdi bir ilişkinin söz konusu olmadığını, taşınmazın devralınmasından önce davacı ve önceki malik arasındaki sözleşmelerin sonlandırıldığını, davacı tarafından kira sözleşmesinin ifası imkanı kalmadığı iddiası ile kira sözleşmesinin kendisi tarafından tek taraflı feshedilerek,

dava dışı eski malike ödenen kira bedelinin kullanılmayan döneminin müvekkil şirketten iadesinin istendiğini, davacı şirket tarafından dava konusu istasyonda davacının markası altında yürütüldüğü iddia edilin bayilik faaliyeti ve bunun sonlandırılması iddialarının muhatabının müvekkilinin olmadığını, söz konusu sözleşmenin sonlanması akabinde taşınmazın müvekkil şirket tarafından satın alındığından bahisle haksız ve hukuka aykırı itirazın iptali davasının reddine, karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

İstanbul ... İcra Dairesi'nin ... esas sayılı icra dosyası, 04/10/2011 tarihli kira sözleşmesi, Gebze ... Noterliği'nin 07/01/2015 tarih, ... yevmiye sayılı ihtarnamesi, Kadıköy ... Noterliğinin 09/01/2015 tarih ve...yevmiye numaralı ihtarnamesi, Kadıköy ... Noterliğinin 29/01/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, Kadıköy ... Noterliğinin 25/02/2015 tarih ve...yevmiye numaralı ihtarnamesi, tapu kayıtları, faturalar, ticari defter ve kayıtlar, 13/03/2019 tarihli protokol, bilirkişi raporu, bilirkişi heyet raporu ve tüm dosya kapsamı.

İstanbul ... İcra Dairesi'nin... esas sayılı icra dosyasının incelenmesinde; alacaklı davacı ... tarafından borçlu davalı ...Petrol aleyhine kira sözleşmesi ve ihtarnameden kaynaklanan 182.009,22-$(USD) asıl alacak ve 44.195,79-$(USD) işlemiş faiz (libor+5 yıllık %5,88) olmak üzere toplam 226.205,01-$(USD) alacağa ilişkin adi takip yoluyla icra takibi başlatıldığı, borçlu davalının süresinde takibe itirazı üzerine takibin durdurulmasına karar verildiği ve itirazın iptali davasının süresinde açıldığı anlaşılmıştır.

Mali Müşavir Bilirkişi ...tarafından düzenlenen 06/10/2016 alındı tarihli bilirkişi raporuna göre; bahsi geçen faturaların davanın defter kayıtlarında mevcut olduğunu, davalının kayıtlarında ilgili faturaların kaydına rastlanılmadığını, davacı lehine karar verilmesi halinde davacının kayıtlarına göre döviz bazında 224,769,51 USD davacı tarafın alacağı olduğunun kayıtlardan anlaşıldığı tespit edilmiştir.

Bilirkişi Heyeti tarafından düzenlenen 25/09/2017 alındı tarihli bilirkişi raporuna göre; davalı tarafların itirazları ve davacı tarafın iddiaları doğrultusunda, tapuda şerh varken yapılan satış işlemin de alıcının daha evvel imzalanan sözleşmeden aynen sorumlu olduğu, BP'nin sözleşmeyi feshetmekte haklı olduğu, yapılan hesaplamalara göre fatura edilen 224.769,51-$ (USD) ana para ve 1.959,74-$(USD) faiz olmak üzere toplam 226.729,25-$(USD) ...Petrol İnş. Müt. ve Nakl. San. Tic. A.Ş. firmasının ...'ye ödemesi gerektiği tespit edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Mahkememizce yapılan yargılama, taraf beyanları, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; dava davacı tarafından davalı aleyhine açılan bayilik ve taşınmaz kira sözleşmesinden kaynaklı alacak için başlatılan icra takibine yönelik yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

İstanbul ... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 25/06/2019 tarih ve ... Esas ... Karar sayısı ile mahkemelerinin görevli olmaması nedeniyle HMK'nun 114/1.(c).b,115/2 maddeleri gereğince davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiş, dosya 12/09/2019 tarihinde mahkememize tevzi edilmiştir.

Mahkememizin 13/09/2019 tarih ve ... Esas... Karar sayısı ile davanın mahkememizin görevsiz olması nedeniyle dava şartı yokluğundan HMK 115/2 maddesi gereğince usulden reddi ile mahkememizin görevsizliğine, İstanbul ... Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğuna, mahkememizce verilen görevsizlik kararının istinaf yoluna başvurulmaksızın kesinleşmesi halinde olumsuz görev uyuşmazlığının çözümü için dosyanın merci tayininde görevli İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine dair verilen karara ilişkin olarak davacı vekili tarafından sunulan 18/10/2019 tarihli talep dilekçesi doğrultusunda mahkememiz dosyası 01/11/2019 tarihinde görev uyuşmazlığının çözümü için İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi'ne gönderilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi'nin 08/06/2020 tarih 2019/2579 Esas 2020/1194 Karar sayılı ilamında. "Somut olayda davacı şirket ile aralarında kira ve bayilik sözleşmesi bulunan dava dışı ... Teks. İnşaat Sanayi ve Ticaret Ltd.

Şti tarafından davaya konu akaryakıt satış ve servis istasyonunun davalıya yükümlülükleri ile birlikte devredilmesi nedeniyle davacı tarafından işlenmemiş döneme ilişkin kira bedellerinin tahsili talep edilmiş olup, taraflar arasındaki sözleşmelerin karma nitelikte olduğu, uyuşmazlığın çözümü için bayilik ve kira sözleşmesinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmakla karma nitelikteki sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlığın Asliye Ticaret Mahkemesinde görülmesi gerekmektedir." gerekçesiyle Mahkememizin görevli olduğu belirlendiğinden dosya mahkememize tevzi edilerek yukarıdaki esasa kaydedilmiştir.

Davacı tarafça dava dışı...Akaryakıt ile aralarındaki petrol istasyonun bulnduğu taşınmaza ilişkin bayilik ve kira sözleşmesine konu tapuda şerhli taşınmazın dava dışı ... tarafından hukuka aykırı şekilde ... Petrol'e devredildiğini, taşınmazın müvekkile teslim edilmemesi üzerine Kadıköy ... Noterliği'nin 25/02/2015 t. ... yevmiye numaralı ihtarı ile kira sözleşmesinin feshedilerek, işlenmemiş döneme tekabül eden kira bedelinin fatura edilerek, ihtarname ekinde tebliğ edildiğini, ...Petrol'ün fatura bedellerini ödememesi üzerine başlatılan haklı takibe yönelik itirazın iptaline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı taraf ise davacı şirket tarafından dava konusu istasyonda davacının markası altında yürütüldüğü iddia edilin bayilik faaliyeti ve bunun sonlandırılması iddialarının muhatabının müvekkilinin olmadığını, söz konusu sözleşmenin sonlanması akabinde taşınmazın müvekkil şirket tarafından satın alındığından tapuya şerh edilmiş bulunan kira sözleşmesine konu gayrimenkulün iktisap edilmesinin müvekkillerini kira sözleşmesinin tarafı haline getirmeyeceğini, kendisine ödenmeyen kira bedelinin iadesinden de sorumlu olmayacağını bu nedenle haksız ve hukuka aykırı şekilde başlatılan icra takibine itiraz haklı olduğundan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava konusunun, davacı ...'nin dava dışı ...Ltd.

Şti. arasında Kocaeli ili, Çayırova ilçesi, Şekerpınar 2 mahallesinde kain ve tapuda ... ada,... parselde kayıtlı üzerinde akaryakıt satış ve servis istasyonu kurulu taşınmazın 4 yıl 6 ay süre ile davacı şirkete kiralanmasına ilişkin bayilik ve taşınmaz kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiği iddiasıyla işlenmemiş döneme tekabül eden kira bedelinin ve faizine ilişkin düzenlenen fatura bedellerinden dava konusu istasyonun bulunduğu taşınmazı üzerindeki şerhe rağmen tapuda devralarak kiraya verenin yükümlülüklerini üstlenen borçlu davalı ...Petrol'ün fatura bedellerini ödememesi üzerine işlenmemiş kira bedeli ve faizi alacağının tahsili

için başlatılan İstanbul ...

İcra Dairesi'nin ...esas sayılı icra dosyasında talep alacak miktarlarının haklı olup olmadığı ve takibe konu borçtan dolayı davalının sorumlu olup olmadığına ilişkin olup, taraflar arasındaki ihtilaf tapuya şerh verilen bayilik ve kira sözleşmesinin veraset intikal ve satın alma yoluyla kira konusu taşınmazı iktisap eden davalıları bağlayıp bağlamayacağı ve yine sözleşme gereğince davacının erken fesihten kaynaklanan işlememiş süreye ilişkin kira iadesi talep edip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Davaya dayanak yapılan davacı şirket ile dava dışı ... akaryakıt şirketi arasındaki 04/10/2011 tarihli bayilik ve kira sözleşmesi ile davalıya devredilen petrol istasyonunun bulunduğu taşınmazın 4 yıl 6 ay süre ile kiralanarak davacı şirketin bayisi olarak faaliyette bulunulmasının kararlaştırıldığı, belirlenen süre için dava dışı şirkete kira bedeli olan 695.000,00-$(USD)+KDV'nin peşin olarak ödendiği sabit olup, söz konusu sözleşme Medeni Kanunun 1009 maddesi kapsamında tapuya şerh verilerek kuvvetlendirilmiş şahsi hak haline dönüştürülmüştür.

Davalı taraf dava konusu bayilik ve kira sözleşmesine konu olan taşınmazı iktisap ettiğinde sözleşme bilgisi dahilindedir ve taşınmazı üzerindeki bu yükümlülükle devralmıştır. Borçlar Kanu'nun 255. maddesi kapsamında da yeni malikler kira sözleşmesiyle bağlıdır ve gayrimenkulü kira dönemi sonuna kadar kullandırma yükümlülükleri vardır.

Yeni maliklerin kiralananı kira dönemi sonuna kadar kiracının kullanımına hazır bulundurmaları ve kira sözleşmesiyle bağlı kalarak buna muvafakat etmeleri halinde herhangi bir müeyyideyle karşılaşmaları düşünülemez. Ancak yeni malikin BK 255 kapsamında kira akdiyle kendini bağlı saymaması ve süresinde önce feshetmesi halinde sözleşme ile düzenleme altına alınan feshe bağlı hakların kendisine karşı ileri sürülebilmesi kaçınılmazdır.

Aksi bir düşünce halinde tapuya şerh verilen sözleşmelerin tapuyu devralan yeni maliki bağlamayacağı savı; şerh verilmek suretiyle kuvvetlendirilmiş şahsi hak haline getirilen sözleşmeyi ve sözleşme hukukunu uygulanamaz hale getirir ki sözleşmenin kendilerine yüklediği yükümlülüklerden kurtulmak isteyen kiralayan tapuyu devretmek suretiyle sözleşme dengesini kendi lehine çevirebilir ve lehine sebepsiz zenginleşmeye sebebiyet verir.

Sözleşmenin yeni malik tarafından devralınması ve feshedilmesi halinde kiracının devreden eski malike yönelebileceği bir an için düşünülse bile bu durum dahi çözümsüzlük doğurur. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde erken fesih ve cezai şart riskiyle karşı karşıya kalan eski malik satışı göze alamayacak ve bu hususta mülkiyet hakkının özüne dokunan anayasal hakkı ihlal eden bir duruma sebebiyet verecektir.

Bu anlamda sözleşmenin tapuya şerh edildiği durumlarda gayrimenkulü iktisap eden yeni malik sözleşmeyle bağlı olup sözleşmenin tapuya şerh edilmesi borç ilişkisini eşyaya bağlı borç durumuna koyacağından kiracı tarafın sözleşmeden kaynaklanan haklarını yeni malike karşı ileri sürmesi mümkündür ve somut olayda da tapuya şerh verilmiş kira sözleşmesine konu taşınmazları devralan ve sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmeyen davalıya karşı sözleşmeden kaynaklanan haklarını ileri sürebilir.

Bu kapsamda dava dış...akaryakıt şirket tarafından sözleşmeye konu taşınmazın (akaryakıt istasyonunun) satışı suretiyle ticari faaliyeti son bulduğundan bahisle davacıya ait ekipman ve kurumsal kimliklerin alınmasının Gebze ...

Noterliği'nin 07/01/2015 tarih, ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ihtar edildiği, davacı tarafça dava dışı ...'ya hitaben çekilen ihtarname ile kira sözleşmesi süresince taşınmazı kullandırma yükümlülüğünü ve satış yerindeki faaliyetlerini aksatarak sözleşme edimlerini yerine getirmediğinden sözleşmeyi haklı feshettiğini dava dışı şirkete Kadıköy ...

Noterliğinin 09/01/2015 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile ihtar edildiği, akabinde davacı şirket tarafından dava dışı şirket ile davalı şirkete hitaben gönderilen Kadıköy ... Noterliğinin 29/01/2015 tarih ve ...yevmiye numaralı ihtarnamesi ile dava konusu taşınmazı kullanım hakkına yönelik tecavüze son verilmesi hususunun ihtar edildiği ve son olarak davacı şirket tarafından dava dışı şirket ile davalı şirkete hitaben gönderilen Kadıköy ...

Noterliğinin 25/02/2015 tarih ve ...yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kullanılmayan süreye isabet eden kira bedelinin ve faizinin ödenmesinin ihtar edildiği anlaşılmıştır.

Dosya kapsamındaki tüm deliller ve İstanbul 12. Sulh Hukuk Mahkemesinde (görevsiz mahkemece) alınan bilirkişi heyet raporu birlikte değerlendirildiğinde; davacı ile dava dışı ... arasında düzenlenen 04/10/2011 tarihli bayilik ve kira sözleşmesi kapsamında sözleşmeye konu petrol istasyonunun bulunduğu taşınmazın kullanım ve işletim hakkının davacı şirkete anılı sözleşme ile verildiği, sözleşmenin tapuya şerh düşüldüğü ve kira bedelinin peşin ödendiği, daha sonra dava dışı şirket tarafından dava konusu istasyonun davalı şirkete tapuda devredildiği, davalı şirketin tapuda şerh ile birlikte sözleşmeye konu istasyonu (taşınmazı) devraldığı,

bu nedenle yukarıdaki açıklamalar ışığında sözleşmeden kaynaklanan edimlerden sorumlu hale geldiği açık olup, dava dışı ve davalı şirketlerin dava konusu tapuya şerh verilmiş 04/10/2011 tarihli bayilik ve kira sözleşmesindeki sözleşmeye konu petrol istasyonunu (taşınmazı) kira süresince kullandırma yükümlülüklerini yerine getirmeyerek sözleşmeden kaynaklanan asli edimlerini ifa etmemelerinden dolayı davacı şirket tarafından sözleşmenin haklı feshedildiği sabit olup, sözleşmenin 3.5 maddesindeki düzenleme gereği sözleşme başında peşin ödenen kira bedelinin,

kullanılmayan kısmına tekabül eden kira bedeli ve faizini (libor+5) geri istemekte haklı olması ve sözleşmedeki şart gereği tapuda şerhle birlikte devralan davalının sözleşmeden sorumlu olması ayrıca bu durumun dosya kapsamında bulunan 13/03/2019 tarihli protokol ile de davalının kabulünde olması nedeniyle talep edilen kullanılmayan kısma tekabül eden kira bedeli ve faizini (libor+5) davalının ödemekle yükümlü olduğu anlaşıldığından dolayı,

düzenlenen bilirkişi heyet raporununda alacağın varlığı yönünden tespitler mahkememizce dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bulunması nedeniyle davacı tarafın takibe konu sözleşmeden kaynaklı 182.009,22-$(USD) kullanılmayan dönem kira bedelinin iadesi alacağı ve 42.760,29-$(USD) faiz alacağına ilişkin düzenlenen faturalardan dolayı davalıdan alacaklı olduğu,

bilirkişi heyet raporunda işlemiş faiz alacağı hesabı takip tarihine kadar yapılması gerekirken hatalı şekilde dava tarihine kadar yapılmış ise de davanın açılış tarihi ile geçirdiği süreç de göz önüne alınarak yargılamanın daha fazla uzamasına sebebiyet vermemek adına basit hesap ile faiz tespiti yapılması mümkün olduğundan bu hususta ek rapor alınmamış,

182.009,22-$(USD) kullanılmayan dönem kira bedelinin iadesi alacağı (asıl alacak) üzerinden bu alacağın doğduğu tarih olan 20/02/2015 (fatura tarihi)'den takip tarihi olan 10/04/2015 tarihine kadar sözleşmede belirlenen (libor+5) yıllık %5,88 işlemiş faiz alacağının 1.436,73-$(USD) olduğu bu miktarın kullanılmayan süreye tekabül eden bedelin faizi olan 42.760,29-$(USD) ilavesiyle toplam işlemiş faiz alacağının 44.197,02-$(USD) olduğu ancak takip talebinde daha azı olan 44.195,79-$(USD) faiz talep edilmesi nedeniyle davacı tarafın davalıdan takip tarihi itibariyle 182.009,22-$(USD) asıl alacak ve taleple bağlı kalınarak 44.195,79-$(USD)

işlemiş faiz alacağı olmak üzere toplam 226.205,01-$(USD) alacaklı olması nedeniyle davacı tarafça başlatılan icra takibine borçlu davalı tarafından yapılan itirazın iptaline, takibin belirtilen miktarlar yönünden takip talebinde belirtilen koşullar üzerinden kaldığı yerden devamına, ayrıca alacağın likit ve takibe itirazın haksız olması nedeniyle asıl alacağın (182.009,22-$(USD)x2,78-TL=505,985,63-TL'nin) %20'si oranında icra inkar tazminatının borçlu davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

Başkan · e-imza * · Üye · e-imza * · Üye · e-imza * · Katip · e-imza *