İstanbul 20. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/287 K.2023/709

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

TALEP

Davacı vekili tarafından sunulan 29/06/2021 tarihli dava dilekçesinde özetle.

Müvekkilinin 10/10/2016 tarihinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi ile İstanbul ili ... ilçesi ... köyünde kain tapuda ... ada numaralı taşınmazı davalıdan satın aldığını, buna dair satış vaadi ve inşaat sözleşmesini sunduklarını, müvekkilinin daha sonra tapuyu davalının ekonomik durumunun kötüleşmesi ve gerek çalışanları ve şirketi hakkında çeşitli davalar açılmış bulunduğundan müvekkilinin taşınmazın tapusunu alamadığını, müvekkilinin taşınmazı kiraya verdiğini, söz konusu taşınmaz için kiracı ile yapılan kira sözleşmesi gereği her ay kira bedelinin almakta olduğunu,

dava konusu taşınmazın dava devamınca 3.kişilere devredilerek müvekkilinin haklarına halel geleceğini, bu sebeple İstanbul ili ... ilçesi ... köyünde kain tapuda ... ada numaralı bulunan taşınmazın kaydına teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına ve taşınmazın üzerinde bulunan gayrimenkulün ilgili yasa hükümleri uyarınca müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı tarafa çıkarılan tebligatın davalıya usul ve yasaya uygun şekilde tebliğ edilmesine rağmen davalı taraf davaya cevap vermeyerek ve duruşmalara katılmayarak HMK 128. maddesi gereğince davacının iddialarının tamamını inkar etmiş sayılmıştır.

DELİLLER

10/10/2016 tarihli Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi, fatura, ödeme dekontları ve davacı ve satıcı arasında düzenlenen ödeme senetleri, kira sözleşmesi ve kira protokol, Tapu kayıtları, Kadastro Müdürlüğü kayıtları, ... İflas Dairesi'nin 2021/... İflas sayılı dosyası, ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/... Esas sayılı dosyası, keşif, bilirkişi kök ve ek raporları ve tüm dosya kapsamı.

... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2022/... Esas (Eski dosya no: 2018/... Esas, 2021/... Karar) sayılı dosyasının incelenmesinde; davalı şirket hakkında verilen iflas kararının Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 05/12/2022 tarih, 2022/... Esas, 2022/... Karar sayılı ilamı bozulmasına karar verildiği, bozma sonrası dosyanın 2022/... Esas sayısına kaydedildiği ve duruşmasının 01/02/2024 tarihine bırakıldığı anlaşılmıştır.

... İflas Müdürlüğü'nün 2021/... İflas sayılı dosyasının incelenmesinde; mahkemece verilen iflas kararının bozulması nedeniyle iflas dosyasının kapatıldığı anlaşılmıştır.

Bilirkişiler ... tarafından sunulan 05/11/2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle. Taraflar arasında, İstanbul İli, ... İlçesi, ...

Köyü'nde kain, tapuda ... ada numaralı kayıtlı taşınmaza ilişkin, 10.10.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesinin imzalandığı, Dava konusu taşınmazın satış bedelinin KDV. dahil 800.000,00 TL olarak, ödemesinin 100.000,00 TL sinin nakit, bakiye 700.000,00 TL sinin ise 01.12.2016 - 03.01.2018 tarih aralığında düzenlenen 50.000,00 TL lık, 14 adet senetle yapılmasının kararlaştırıldığı, Davacı şirket kayıtlarına göre.

31.12.2016 tarihi itibariyle davalı şirketin 700.000,00 TL alacak bakiyesinin bulunduğu, davacı şirket tarafından dosyaya ibraz edilen dekontlardan 101.500,00 TL lık kısmının, senetle ödenmesi kararlaştırlan söz konusu bakiyeye ilişkin olduğu, Dosyada mevcut davalı şirket muavin defter dökümüne göre: 03.11.2016 tarihi itibariyle davacı şirketin herhangi bir bakiyesinin bulunmadığı, ayrıca davalı şirketin, dava konusu taşınmaz bedelinin ödenmediği yönünde herhangi bir itirazının da bulunmadığı, bilgiler ve diğer veriler, değeri etkileyen olumlu ve olumsuz etkenler dikkate alınarak dava konusu, tapuda: İstanbul İli, İstanbul İli, ...

İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 6 parselde kayıtlı; zemin+çatı katındaki “iş yeri" nitelikli taşınmazın dava tarihindeki değerinin 5.550.000TL olarak takdir/hesap edildiği, dava konusu taşınmazın davacı adına tescili koşullarının oluştuğunun sonuç ve kanaatine varmışlardır.

Bilirkişiler ... tarafından sunulan 12/06/2023 tarihli bilirkişi ek raporunda özetle; Dava konusu taşınmaz için keşif tarihi itibari ile takdir edilen 6.800.000 TL nin İstanbul Konut Fiyat Endeksi, TÜİK ve gayrimenkul piyasa verileri ve mevcut veriler de dikkate alınması ile 29.06.2021 tarihindeki değerinin 2.250.000TL olarak hesap ve takdir edildiği, Taraflar arasında imzalanan 10.10.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi kapsamında, dava konusu taşınmaz sebebiyle davacı şirket tarafından davalı şirkete yapılan toplam ödeme tutarının 201.500,00 TL olarak hesaplandığı tespit edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE:

Mahkememizce yapılan yargılama, taraf beyanları, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamına göre; dava davacı şirket tarafından davalı şirket aleyhine açılan satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasından ibarettir.

Davacı taraf davalı ile aralarındaki düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi kapsamında dava konusu taşınmazı satın aldığını, taşınmazın tüm satış bedelini ödediğini, taşınmazın kendisine teslim edildiğini halin içinde kiracısının bulunduğunu ancak taşınmazın tapusunun teslim edilmediğini bu nedenle taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı tarafa çıkarılan tebligatın davalıya usul ve yasaya uygun şekilde tebliğ edilmesine rağmen davalı taraf davaya cevap vermeyerek ve duruşmalara katılmayarak HMK 128. maddesi gereğince davacının iddialarının tamamını inkar etmiş sayılmıştır.

Dava ilk önce ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılmış olup, 2021/... Esas, 2021/... Karar sayılı 19/11/2021 tarihli karar ile tarafların tacir olması nedeniyle dava nispi ticari dava niteliğinde olduğundan görevsizlik kararı verilmesi üzerine dosya mahkememize tevzi edilerek yukarıda esasa kaydedilmiş ve yargılamaya kaldığı yerden devam edilmiştir.

Davacı tarafın tedbir talebi hakkında ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2021/... Esas, 2021/... Karar sayılı dosyasında verilen 02/07/2021 tarihli ara karar ile dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 6 parselde kayıtlı; 33 numaralı zemin+çatı katındaki “iş yeri" nitelikli bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın tapuda devrinin önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulduğu anlaşılmıştır.

Mahkememizce yapılan 08/09/2022 tarihli keşif sırasındaki gözlemde; Keşif mahalli olan, İstanbul ili ... ilçesi ... köyünde kain ... ada 6 parsel 33 no'lu ( ... Mah. ... Cad. B Blok No: .../İSTANBUL) adresinde bulunan taşınmazın gözleminde taşınmazın konut niteliğinde ve 2 katlı müstakil olduğu, kiracı ...'in aile konutu olarak kullandığı, taşınmazın alt katında bir salon bir mutfak bir oda ve bir banyo bulunduğu üst katında ise 2 yatak odası ve bir ebevenyn banyosunun olduğu anlaşılmıştır.

Mahkememizce yapılan 08/09/2022 tarihli keşif sırasında beyanı alınan dava konusu taşınmazın kiracısı olan ... beyanında; "Ben ... Mah. ... Cad. ... Blok No: .../İSTANBUL adresde bulunan taşınmazın, ... Ltd şti. İle 4 yıl önce kira sözleşmesi imzaladık ve 4 yıl önce kiracı olarak oturmaya başladım kiralarımı ...'a ödüyorum şuanda 5.000-tl kira veriyorum, taşınmazın aidatı 2.000 küsür civarıdır, ayırca oturduğumuz sitenin spor salonu, sauna, çocuk parkı, ortak havuz gibi sosyal imkanlarıda bulunmaktadır, taşınmaz aslında işyeri olarak inşaa edilmiştir, ancak biz ve çoğu kişi taşınmazı konut olarak kullanıyoruz ayrıca taşınmadan önce taşınmazda davalı Neo Yapının kiracı olarak bulunduğunu biliyoruz kendisinin eşyaları bulunmaktaydı." şeklinde beyanda bulunmuştur.

Mahkememizce dava konusu taşınmaz üzerinde yapılan keşif ve dosya kapsamında bulunan deliller kapsamında yapılan bilirkişi incelemesi sonrası bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen bilirkişi kök raporuna göre; dosyada mevcut davalı şirket muavin defter dökümüne göre: 03.11.2016 tarihi itibariyle davacı şirketin herhangi bir bakiyesinin bulunmadığı, ayrıca davalı şirketin, dava konusu taşınmaz bedelinin ödenmediği yönünde herhangi bir itirazının da bulunmadığı, bilgiler ve diğer veriler, değeri etkileyen olumlu ve olumsuz etkenler dikkate alınarak dava konusu, tapuda: İstanbul İli, İstanbul İli, ...

İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 6 parselde kayıtlı; zemin+çatı katındaki “iş yeri" nitelikli taşınmazın dava tarihindeki değerinin 5.550.000TL olarak takdir/hesap edildiği, dava konusu taşınmazın davacı adına tescili koşullarının oluştuğu tespit edilmiştir.

Bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ilk raporda dava tarihinin yanlış esas alınması ve bu yüzden dava konusu taşınmazının değerinin doğru dava tarihi olan 29/06/2021 tarihine göre yeniden hesaplanması ve davalı şirket tarafından yapılan ödemelerin net şekilde tespiti hususunda ek rapor alınmasına karar verilmiş ve bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen ek rapora göre; 29.06.2021 tarihindeki değerinin 2.250.000TL olarak hesap ve takdir edildiği, Taraflar arasında imzalanan 10.10.2016 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesi kapsamında, dava konusu taşınmaz sebebiyle davacı şirket tarafından davalı şirkete yapılan toplam ödeme tutarının 201.500,00 TL olarak hesaplandığı tespit edilmiştir.

Mahkememizin 16/03/2023 tarihli 4. Celsesinin 3 numaralı ara kararı ile; dava konusu taşınmazın tapu kaydında yer alan takyidatlara ilişkin hak sahiplerinin davada yer almadığı anlaşıldığından, davacı tarafa dava konusu taşınmazın tapu kaydı üzerinde takyidat ( haciz ) koyduran kişi ve kurumlara karşı takyidatların kaldırılması hususunda dava açması ve mahkeme bilgilerini bildirmesi için 1 aylık kesin süre verilmiş olup, davacı tarafça bu hususta sunulan 13/06/2023 tarihli beyan dilekçesi ile dava konusu taşınmazın tapu kaydına takyidat koyduran üçüncü kişilere karşı dava açmayacaklarını bu nedenle dava konusu taşınmazın takyidatlı haliyle müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı taraf ile davalı arasında akdedilen 10/10/2016 tarihli Düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve inşaat sözleşmesi ile dava konusu olan İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 6 parselde kayıtlı.

33 numaralı zemin+çatı katındaki “iş yeri" nitelikli bağımsız bölüm niteliğindeki taşınmazın satışı hususunda anlaşma sağlandığı, davacı tarafça taşınmazın satış bedelinin ödendiği ve taşınmazın davacıya teslim edildiği ancak tapusunun verilmediğinden bahisle davacı tarafça eldeki tapu iptal ve tescil davasının açıldığı anlaşılmış, davalı tarafa yapılan usulüne uygun tebligata rağmen davalı taraf davaya cevap vermeyerek ve duruşmalara katılmayarak davayı inkar etmiştir.

Dava konusu taşınmazın davalı tarafça davacıya fiilen teslim edildiği, taşınmazın davacı tarafından kiraya verilmek suretiyle fiilen kullandığı, taraflar arasında bu hususlarda bir anlaşmazlık bulunmadığı anlaşılmıştır.

Taşınmaz satımının geçerli olması için satışın resmi şekilde yani tapuda veya noterde yapılacak satış vaadi sözleşmesi ile yapılması gerekmekte olup, bunun dışındaki harici satışlarda alıcının taşınmaza ilişkin tescil talebinde bulunması mümkün olmayıp ancak ödediği bedelin iadesi mümkün ise de somut olayda taşınmazın alıcı davacıya teslim edilmiş olması,

satın alan davacı tarafından her ne kadar ek raporda davalı şirkete yapılan toplam ödeme tutarı 201.500,00 TL olarak tespit edilmiş ise de davacı tarafça dosyaya sunulan ödeme dekontları ile satış sözleşmesinde belirlenen satış bedelinin tamamının davalıya ödendiği bakiye borcun bulunmadığı sabit olup, taşınmazın tapusunun taşınmaz üzerindeki takyidatlardan dolayı davacıya devredilemediği açık olup,

yükleniciden bağımsız bölüm satın alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30/09/1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile,

tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde;

olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasının kabul edilebileceğinin belirtilmiş olduğu benzer davada Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 22/06/2023 tarih 2022/... Esas, 2023/...

Karar sayılı içtihatında da bu yönde karar verildiği anlaşılmakla, eldeki dava yönünden de davacı alıcının sözleşmeye göre tüm borçlarını eda etmesi ve davalı satıcının da bağımsız bölümü teslim etmesi ve alıcının taşınmazı malik gibi kullanması göz önüne alındığında dava konusu taşınmazın davacı adına tapuya tescil talebinin haklı nedene dayandığı ve tescil koşulları oluştuğundan davacı tarafça açılan davanın kabulü ile Davalı ... A.Ş.

(V.K.N:...) adına kayıtlı dava konusu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahalle, ... Ada, ... Parsel, ... Nolu işyeri niteliğindeki bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile taşınmazın üzerindeki takyidatları ile birlikte davacı şirket ... Tic. Ltd. Şti. (V.K.N:...) adına tapuya tesciline dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.