İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/652 K.2022/324

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında ....Noterliğinin ... sayı ve 05.01.2018 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin tanzim olunduğunu, davalının İstanbul, ..., ... Mevkiinde kain ve tapunun ... Ada, ... Parsel sayılı “... ” projesinde inşa ettiği yapıdan ... Blok ... Kat, ...

Nolu bağımsız bölümün satışı ile ilgili vadeli ödeme şeklinde taraflar arasında sözleşme düzenlendiğini, işbu sözleşmenin eki mahiyeti ve niteliğinde olan “Ödeme Tablosunda” aylık ödeme vade ve miktarları belirtilmişse de; müvekkilinin sözleşmenin akdi sırasında, kendisinin Suudi Arabistan'da ikamet ettiğini Türkiye'ye ancak 3-4 ayda bir gelebildiğini ve ödemelerinin de ancak bu şekilde her gelişinde toplu bir şekilde gerçekleştirebileceğini sözlü olarak beyan ettiğini, davalı tarafından bunun kabul edildiğini, işin başından bu aşamaya kadar da ödemelerin bu şekilde gerçekleştirildiğini,

müvekkilinin yapmış olduğu ödemeler sonucu her bir takside ilişkin davalı tarafından tanzim edilen emre muharrer senetler üzerine “Ödendi” yazılmak suretiyle, kaşe ve imza ile müvekkiline bizzat iade edildiğini, bu şekilde yapılan ödemelerin davalı tarafından kabul edildiğine dair de müvekkiline davalı tarafından en son verilen 23.03.2021 tarihli hesap ekstresinde, müvekkilinin belgenin tanzim edildiği Mart 2021 ayı taksitlerine kadar tüm taksitleri ödediğini, toplam borcun 2.120.400.00 TL iken, bunun 2.006.112.16 TL'sinin bugüne dek tarafların zımni ve eylemli anlaşmaları doğrultusunda gerçekleştirdiğini, davalının sözleşmeyi, ...

Noterliğinin 01/04/2021 tarihli ve ... sayılı “Fesih İhbarnamesi” ile ödenmesi gereken son 2 taksit (Nisan ve Mayıs 2021) kala tek taraflı, keyfi ve haksız bir şekilde feshettiğini, fesih üzerine müvekkilinin satıcı şirketle görüşmeye gitmesi sonucunda, 2.000.000,00 TL bedelle satın alınan satıma konu taşınmaz dairenin yeniden müvekkiline satışı için 5.000.000,00 TL istendiğini, satıcının keyfi, haksız ve iyiniyetten yoksun bir şekilde sözleşmeyi feshetmesi karşısında müvekkilinin daha fazla zarara uğramasının önlenmesi ve telafisi imkansız zararlara sebebiyet verilmemesi ve “davanın konusuz kalmaması” için,

hak ve hukukun tecellisi yönünde “satıma konu taşınmazın tapu kaydı üzerine 3. Şahıslara devir ve satışının önlenmesi” mahiyetinde ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/...

D.İş sayılı dosyasından İhtiyati Tedbir Kararı verildiğini beyanla, tedbirin hüküm kesinleşinceye kadar devamına, davalının feshin haksızlığının ve geçersizliğinin tespitine, taraflar arasındaki taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince varsa bedelde eksik ödemenin tespiti halinde, tespit edilecek bedelin mahkeme veznesine depo ettirilmesine, buna bağlı ve dayalı olarak,

dava konusu taşınmazın “tapusunun iptali ile davacı müvekkili adına hükmen tesciline”, aksi halde müvekkili tarafından davalıya ödenmiş bulunan satış bedelinin tüm fer'ileri ile birlikte, denkleştirici adalet kuralı gereğince ödeme gününden başlayacak en yüksek banka avans faizi ile birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili ile davacı yan arasında akdedilen sözleşme ile sözleşme bedeline ilişkin taksit ödemelerinin hangi şekil ve süre zarfında gerçekleştirileceğinin taraflarca müzakere edildiği ve buna istinaden ödeme planı ile kararlaştırıldığını, dolayısıyla sözleşme için bu unsurların asgari unsurlar olduğunu, sözleşmenin Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi olduğunu, bu sözleşmenin de T.B.K.'nun 237'nci maddesinin ikinci fıkrası gereği resmi şekilde yapılması gerektiğini, bu itibarla davacı yanın hukuki dayanaktan yoksun iddialarına itibar edilmemesi gerektiğini,

Sözleşme'nin taraflarca müzakere edilerek mutabık kaldıkları esaslı unsurlarında zımni bir tadilin olamayacağı oldukça açık olduğunu, bir an için bu durumun aksi halinin kabulünde dahi varılan netice değişmeyeceğini, taraflarca akdedilen sözleşmenin şekle tabi bir sözleşme olup şekle tabi sözleşmelerde değişiklik yapılması yine aynı şekle uyularak mümkün olabileceğini,

müvekkili şirketin davacı vekilinin dilekçesinde belirttiği üzere “hiçbir itiraz ileri sürmeden yapılan ödemeleri kabul etmiş olduğu” varsayıldığında dahi bu durumun borca aykırılığa rağmen belirli bir süre bu duruma göz yumulduğu anlamına gelecek olup ileride kanuni hakların kullanımına engel teşkil etmeyeceğini, dayanak sözleşmenin geçerlilik şartlarından birinin resmi şekille yapılmış olması olduğunu, dolayısıyla, davacı yanın iddia ettiği gibi sözleşmede yapılmış hukuka uygun bir değişiklikten bahsedebilmek için bunun da aynı şekilde yapılması gerektiğini,

davacı yan beyanının feshin “tek taraflı” olması nedeni ile haksız fesih olduğu yönündeki beyanlarına itibar etmek mümkün görünmeyeceğini, taraflarca akdedilen sözleşmenin ilgili 11'inci maddesi satıcı tarafından sözleşmenin feshini düzenlediğini, davacının müvekkili şirkete borçlandığını edimini borca aykırı olarak geç ifa ettiğini, bu sebepten temerrüde düştüğünü, davacının temerrüt halinin kaldırıldığının kabulünde dahi müvekkili şirketten imzalı yazılı belge tanzim edilmesi gerektiğini, dolayısıyla tacir olan davacının Hukuka ve Sözleşme'nin ilgili maddesine aykırı beyanlarının kötü niyetinin tezahürü olduğunu,

sözleşmeye aykırı davranan davacı ile akdedilen sözleşmenin müvekkili şirket tarafından feshedilmesinin hukuka uygun olduğunun bir kere daha sübut bulduğunu belirterek, ihtiyati tedbir kararının devamına dair kararın kaldırılmasına, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Tarafların sunduğu bilgi ve belgeler dosyamız arasına alınmış ve incelenmiştir. ... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2021/... D.İş sayılı kararı dosyamız arasına alınarak incelenmiş ve tedbirin devamına karar verilmiştir. Tarafların sunduğu ihtarnameler ve sözleşme ile ekleri dosyamız arasına alınıp incelenmiştir. Tapu kayıtları dosyamız arasına alınmış, taşınmazın davalı adına kayıtlı olduğu görülmüştür. Mahkememizce taşınmaza ilişkin bilirkişi incelemesi yaptırılmış ayrıca hesap bilirkişisinden rapor alınmıştır. Değerleme raporunda Taşınmaz değeri bilirkişi tarafından dava tarihi itibarıyla 4.250.000,00TL olarak tespit edilmiş ve davacı tarafça eksik harç tamamlanmıştır.

Hesap bilirkişisinden alınan raporda; davalının taraflar arasındaki iki taraflı sözleşmeyi süre vermek ve süre sonunda feshedilmiş sayılmak suretiyle sona erdirdiği, ilgili tarih olan 17.03.2021 itibarıyla davacı alıcının muaccel borçları bulunsa da fesih ihtarına konu borcunu vade farkı hariç olmak üzere en geç 22.03.2021 tarihinde ifa ettiği, bakiye borcun 114.287,84 TL ve vade farkından ibaret olduğu,

bu şartlar altında sözleşmeden davacı tarafından ödenen toplam 2.006.112,36 TL karşısında dönme hakkının kullanılmış olmasının TMK m. 2 ile bağdaşıp bağdaşmadığı hususunun mahkemenin takdirinde olduğu ve davalı tarafından keşide edilen faturadaki 35.938,98 TL tutarındaki bedelin “sözleşme fesih ceza bedeli” adı altında, sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle talep edilen giderlere ilişkin olduğu, sözleşmenin geriye etkili olarak sona erdirilmesinin TMK m. 2'ye aykırı olduğuna karar verilmesi hâlinde, mevzubahis bedelin de talep edilemeyeceği bildirilmiştir.

Dosya, dava değerine göre eksik harcın tamamlattırılması sonucu heyete tevdii edilmiş ve mahkememiz heyetince yargılama kaldığı yerden sürdürülmüştür.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, taraflar arasında noterde düzenleme şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin davalı tarafça gerçekleştirilen feshin haksız olup olmadığı, fesih haksız değil ise davalı tarafa ödenmesi gereken bakiye satış bedeli olup olmadığı, sözleşmenin ödeme planının zımnen talil edilip edilmediği, fesih geçersiz ise tapu iptal ve tescili, aksi halde ödenen bedelin faiziyle birlikte tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasında, davalının yüklenici olarak , ..., mah, ... Ada, ... Parsel sayılı “...” projesinde inşa ettiği yapıdan D Blok ... Kat, ... Nolu bağımsız bölüm ile ilgili ....Noterliği'nin 05.01.2018 tarihli ve ... sayılı "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi" düzenlenmiştir.

Sözleşmede, 10.3, 11.1-d, 11.2.1, 11.5 maddelerinde ödeme planları ve şartları, fesih hususları düzenlenmiştir.

Taraflar arasında ödeme şekli ve sonuçları sözleşmenin 10.3 ve 11. Maddelerinde düzenlenmiştir.

Ödeme planına göre, toplam satış bedeli 2.120.000,00 TL olup, 1.000,00TL kapora ödendiği, 199.000,00TL peşinat ödendiği, böylece 200.000,00TL ödeme sonrası kalan kısmın aylık 48.010,00TL takside bağlandığı, ilk taksit tarihinin 05/02/2018, son taksit tarihinin ise 05/05/2021 olduğu anlaşılmıştır.

Bilirkişi raporu ve dosyadaki belgelerden, fesih tarihi itibarıyla kapora, peşinat ve taksitler toplamı davacının 2.006.112,36TL ödeme yaptığı, kalan borcunun ise 114.287,84 TL asıl alacak ve vade farkı borcu olduğu anlaşılmıştır.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 11.1. Maddesine göre, ödemede gecikme halinde satıcının alıcıya ihtar çekerek 30 günlük süre vereceği ve buna rağmen ödeme yapılmadığı takdirde satıcının cayabileceği ve cayma nedeniyle yüzde iki oranında cezai şart talep edebileceği düzenlenmiştir.

Davalı satıcının davacıya, ... Noterliğinin 21/12/2020 tarihinde çektiği ihtarname ile 15 gün süre vererek ödeme talep ettiği, ihtarın 23/12/2020 tarihinde tebliğ edildiği, daha sonra 26/02/2021 tarihinde aynı noterden ihtarname çekerek yeniden 15 günlük süre verildiği ve davacıya 02/03/2021 tarihinde tebliğ edildiği, davacının 18/03/2021 ve 22/03/2021 tarihlerinde kısmi ödeme yaptığı ancak borcun tamamını ödemediği, davalının bu kez 01/04/2021 tarihinde aynı noterden ... yevmiyeli fesih ihtarı çektiği ve davacıya 0504/2021 tarihinde tebliğ edildiği, fesih tarihi itibarıyla da bakiye borcun bulunduğu anlaşılmıştır.

Davacı taraf, davalı ile yaptığı sözlü anlaşma sonucu ödeme planı ve düzeninin değiştirildiğini iddia etmiş ise de, bu iddiasını destekler bir delil sunulmadığından mahkememizce itibar edilmemiştir.

Pandemi nedeniyle ödemelerin yurt dışından yapılamadığını, bunun olağan dışı ve haklı neden olduğu ileri sürülmüş ise de, davacı şirketin Türkiye'de bir şirket olduğu, ödemelerin banka üzerinden yapılmasının mümkün olduğu, davacının yetkilisinin yabancı devlet vatandaşı olmasının sonuca etkili olmayacağı ve satıcıya karşı haklı neden oluşturmayacağı değerlendirilmiş ve davacının bu iddiasına da mahkememizce itibar edilmemiştir. Kaldı ki, ihtarname tarihlerinde pandeminin etkileri hafiflemiş ve seyahat engeli kalkmıştır.

Davacın ödeme planının gerisinde giderek eksik ödemeler yaptığı ve ihtarlara rağmen bakiye muaccel borcunu ödemediği ihtilafsızdır. Davacının geç ödemesine davalının rızasının olmadığı, sözleşmeye göre ihtar çektiği sabittir. Her ne kadar çekilen ihtarlarla 30 gün yerine 15 günlük süre verilmiş ise de, ilk ihtardan fesihe kadar üç aydan fazla süre geçtiği, üstelik davacının iki kez ihtarla uyarıldığı ve fesih tarihine kadar da bakiye borcunun bulunduğu ortadadır.

Davacının, ilk ihtar tarihindeki borcu 680.000,00TL, ikinci ihtar tarihinde ise 635.000,00TL civarında birikmiş borcu bulunmaktadır.

Taraflar arasındaki ödeme planına göre davacının bakiye borcu olduğu ve borç bitirilmeden tapu temliki yapılmayacağı sözleşme gereğidir. Davacı, öncelikle kendi edimini usulüne uygun yerine getirip davalı satıcıyı temerrüde düşürmesi gerekirken bunu yapmayıp, davalıdan edemini yerine getirmesi 6098 sayılı TBK'nın 97. Maddesine aykırıdır. Bu durumda davalının temerrüdünden bahsedilemez.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 11.2.5. Maddesine göre davalının, sözleşmeye aykırılık halinde sözleşme bedelinin %2'si oranında cezai şart tazminatı talep hakkı doğacağı anlaşılmış olup, bu miktar 42.400,00TL'ye denk gelmektedir. Davalı ise 35.938,98TL cezai şart talep etmiş ve faturasını kesmiştir.

Davacı edimini sözleşmeye göre yerine getirmediğinden, davalının sözleşmeye dayanarak fesih hakkını kullanması ve ödenen bedelin %2'si oranında cezai şart tazminatı talep etme hakkı doğmuştur. Bu durumda, davacının taksit aslı ve vade farkı toplamı alarak yaptığı ödeme miktarı olan 2.246.162,36TL'den, cezai şart tazminatı olan 35.938,98TL mahsup edilerek artan 2.210.223,38TL'nin davacı iadesine karar vermek gerekir.

Davacı, tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde ödenen bedelin avans faiziyle birlikte kendisine ödenmesini talep etmiş olup, sözleşmeye göre, satıştan cayma halinde ödenen bedelin iadesi gereken kısmı fesihten 90 gün sonra faizsiz olarak iade edilecektir. Fesih tarihi 05/04/2021 olduğuna göre, 90 gün sonrası 05/07/2021 olacak olup, davalının bu tarihten itibaren temerrüde düştüğü ve faiz ödemesi gerektiği, tarafların tacir olması nedeniyle de avans faizi talebinin yerinde olduğu anlaşılmıştır.

Anlatılan gerekçelerle, davacının tapu iptal ve tescil talebinin reddine, bedel yönünden kısmen kabulüne karar vermek gerektiği vicdani kanaat hasıl olmuş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır