İstanbul 21. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/251 K.2023/720

Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili ...'ın ve diğer müvekkili ... A.Ş.'nin yönetim kurulu üyesi ve Ticari Mümessili olduğunu, ... A.Ş.'nin 19.04.2022 tarihli 2022/4 karar numaralı yönetim kurulu kararı ile ...'a ait, İstanbul İli ... İlçesi ... Mah. Adresinde kain 603 ada, 7 parselde 52.666,36 m2 ve 602 ada 1 parselde 3.607,03 m2 yüzölçümlü taşınmazın, ...' a ve ...'ye ait, İstanbul İli ... İlçesi ...

Mah. Adresinde kain ... ada 1 parsel 5.825,72 m2 yüzölçümlü taşınmazın TTK 343.

Maddesi gereği ayni sermaye olarak devralınmasına ve değer tespit edilmesine karar verildiğini, bahse konu olan taşınmazları ayni sermayeye katabilmek amacıyla belirlenecek bilirkişi heyetince değerinin tespiti için işbu davayı açtıklarını, bu nedenlerle; yönetim kurulu kararında tapu bilgileri detaylı bir şekilde belirtilen taşınmazların ayni sermayeye katmak için, mahkemece belirlenecek bilirkişi heyetince değerinin tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkememizce görevlendirilen bilirkişiler mimar ... ..., gayrimenkul değerleme uzmanı ... ve harita mühendisi ... tarafından sunulan 15/08/2022 tarihli Bilirkişi raporunda; "İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada 1 Parselde 3.607,03 m2 yüzölçümlü Taşınmazın güncel değerinin 43.284.360,00 TL olabileceği, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada, 7 Parselde 52.666,36 m2 yüzölçümlü taşınmazın güncel değerinin 949.674.080,00TL olabileceği, İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada 1 Parsel 5.825,72 m2 yüzölçümlü taşınmazın güncel değerinin 103.321.800,00TL olabileceği, bu durumda, rayiç değeri yukarıda hesaplanan taşınmazların ayni sermaye olarak konulmasında sakınca bulunmadığı" bildirilmiştir.

Sunulan rapor davacıya tebliğ edilmiş olup, itirazlar üzerine bilirkişi heyetinden ek rapor alınmak üzere bilirkişi heyetine dosya teslim edilmiş, bilirkişi heyeti tarafından eksik belgeler olduğu yönünde ön rapor sunulmuş, eksiklikler giderildikten sonra ek rapor alınmıştır.

Mahkememizce görevlendirilen bilirkişiler Mimar ... ... ve Harita Mühendisi ... tarafından sunulan 22/05/2023 Bilirkişi Ek Raporunda;" Davacı tarafça sunulan ve yapımına başlanan proje hesaba katıldığında;... Net Bugünkü Değeri 220.854.985,00TL + 1. Faz Net Bugünkü Değeri 1.971.690.000,00TL + 2. Faz Net Bugünkü Değeri 2.131.410.000,00TL = Proje Toplam Bugünkü Değeri 4.323.955.000,00TL olacağını" bildirilmiştir.

Gayrimenkul Değerleme uzmanı ... 'in de ayrık olarak sunduğu 03/10/2023 tarihli Bilirkişi ayrık ek raporunda; "Kök raporda takyidat bilgileri detaylıca ve ayrıntıları ile

incelenerek verildiği üzere;

2953 ada 4 parsel üzerinde alacaklı ..., ... 'a ait 150.000.000

EURO ipotek borcu ve +%2 değişken faizli 1. Derece ipotek şerhi ve Credit

... lehine 2. Dereceden 375.000.000 euro + %4 değişken faizli ipotek

şerhi bulunduğunu, İpotek Şerhlerinin toplamı 525.000.000 euro olup bu şerhlerin dava konusu her 3 parsel üzerinde de olduğunu, diğer bilirkişilerce Risk primleri düşük hesaplandığını, hesaplamalarda gider kalemleri düşük, gelir

kalemleri ise yüksek gösterildiğini, hergeçen gün inşaat maliyeti arttığını, yerinde yapılan keşifte sadece tek blokta inşaatın başladığı görüldüğünü, tek bir

parselde ve 4 Blok yapıldığını, değer tespiti genel anlamda şirketlerin ve yatırımcıların çeşitli alternatifler arasında

karar vermesini sağlamak amacı ile yapıldığını, 3-4 farklı yatırım hukuki açıdan uygun, teknik açıdan

uygulanabilir ve ekonomik açıdan rantabl olup olmadığı çeşitli projeksiyonlar ile ve en önemlisi

de belirli iskonto oranları tahmini ile gelecek değeri bulunur ve net nakit akışları yaratılarak

projenin bugünkü değeri ve karlılık oranı tespit edilmeye çalışılacağını, böylece hangi projenin daha

karlı olduğu ve yatırımın geri dönüş süreleri bulunacağını, diğer bilirkişilerce yazılan raporda mevcut ve somut durumu değil, ileride gerçeklemesi ihtimal durumu ortaya

koyduğunu, yani fizibilite raporu olduğunu, yazılan raporda sektör riski ve Enflasyon risk oranı alınmadığını, yine de herşeye

rağmen raporda bulunulan değerin doğru olduğu varsayılsa bile proje değeri, kök raporda

yazılan arsa değerinin 41,85 katı bulunduğunu, parsellerin değeri ek raporda 4.323.955.000 TL olarak tespit edilmiş iken

üzerinde bulunan ipotek şerhi 525.000.000 EURO olduğnu, Merkez bankası kuru 27.09.2023 olduğuna göre, 28,83 TL x 525.000.000 EURO = 15.135.750.000 TL edeceğini, taşınmazın proje değeri, ipotek değerini

karşılamadığını" bildirmiştir.

GEREKÇE

Talep, üç tane taşınmazın şirkete ayni sermaye olarak konulması istemine ilişkindir. Şirketlere ayni sermaye konulmasına ilişkin hükümler TTK'nın 342 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Ayni sermaye konulabilecek malvarlığı unsurları başlıklı TTK'nın 342. Maddesinde göre, Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir. Hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacaklar sermaye olamaz. (2) 128 inci madde hükmü saklıdır.

Değer biçme başlıklı 343. Maddeye göre ise. Konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir.

Değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu; sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342 nci maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanır.

Bu rapora kurucular ve menfaat sahipleri itiraz edebilir. Mahkemenin onayladığı bilirkişi kararı kesindir.

Anılan yasal düzenlemeye göre, üzerinde sınırlı bir ayni hak, haciz, ipotek gibi takyidatların bulunduğu taşınmazların ayni sermaye olarak konulmayacağı anlaşılmaktadır. Davaya konu her üç taşınmaz üzerinde de yüksek meblağlı ipotekler bulunduğu, bu durumda şirket sermayesi olmaya elverişli taşınmazlar olmadığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Ayni sermaye olarak konulmak istenen her üç taşınmazda da ipotekler olduğu ve bu hali ile TTK'nın 342. Maddesi uyarınca ayni sermaye olarak şirkete konulamayacağından, talebin reddine karar vermek gerektiği anlaşılmış ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Üye ... · ¸e-imzalıdır · Katip ... · ¸e-imzalıdır