İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/159 K.2019/746

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamaları sonunda :

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle : Müvekkili şirket ile davalı şirket arasında 03.09.2014 tarihinde, ... ili ... ilçesinde yapılacak olan ... adlı projeden ofis satımına ilişkin olarak Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğini, davalı şirket tarafından sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihine uyulmadığını ve bağımsız bölümlerin teslimi karşılıklı olarak belirlenen tarihten bir yıldan fazla bir süre sonra teslim edildiğini, bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesine ilişkin olarak gecikilen her bir gün için sözleşmede cezai şart öngörüldüğünü, müvekkili şirket tarafından cezai şart ödenmesi talep edildiğini,

ancak davalı şirket açıkça sözleşmeye aykırı davranmış olmasına rağmen cezai şart ödenmesini kabul etmediğini, davalı şirketin ileri sürdüğü diğer tüm mazeretler borcun ifasının yapılmamasına veya geç yapılmasına neden olabilecek objektif sebepler olmadığını, davalı şirketin inşaatı durdurması ve bağımsız bölümleri geç teslim etmesi arasında doğrudan bir nedensellik bağı bulunmadığını, davalıya bu hususlarda ihtarname yollandığını, cevabi ihtarnamedeki iddia ettiği durumlara da ilişkin herhangi bir bildirimde de bulunmadıklarını,

davalı şirketin temerrüde düştüğünün ve bu nedenle sözleşme hükmü uyarınca cezai şart ödeme yükümlülüğünün doğması sebebiyle belirsiz alacak davasının kabulünü, 1.000,00-TL bedelinin temerrüt tarihi itibariyle uygulanacak en yüksek banka mevduat faizi ile davalı şirketten tahsilini, 1.000,00-TL davalı tarafından bağımsız bölümün tesliminin süresinde gerçekleşmemesi sebebiyle müvekkili şirketin uğradığı zararın, temerrüt tarihi itibariyle uygulanacak en yüksek banka mevduat faizi ile davalı şirketten tahsilini, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalı şirket üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle: davacının belirleyebildiği zararın beyani ile harcını tamamlaması gerektiğini, bu şekliyle belirsiz alacak davasının usule uygun olmadığını, müvekkili şirketle satış vaadi sözleşmesine dayanılarak cezai şart talep ettiğini, müvekkili şirketin bir gecikmesinin olmadığını, bazı mücbir sebeplerle çalışmanın yapılamadığı sürenin gecikme olarak kabul edilerek müvekkili şirketten cezai şart talep edilmesinin mümkün olmadığını, belirlenen yerlere dair tapuların 21/12/2017 tarihinde devredildiğini,

bu nedenle müvekkili şirketin gecikmesinden bahsedilmeyeceğini müvekkili şirketten herhangi bir talebin bulunmadığını, taraflara arasındaki satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığını, Yargıtay 19. Hukuk Dairesi kararında da belirtildiği üzere geçerli şekilde akdedilmeyen satış vaadi sözleşmesine dayalı hak talep edemeyeceğeini, haksız davanın reddini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan belirsiz alacak davasıdır.

Taraflar arasında imzalanan 03.09.2014 tarihli "Satış Vaadi Sözleşmesi"nde B blok BB136-137-138 nolu bağımsız bölümlerin davacıya satışının vaat edildiği, satış bedelinin 1.353.640,00-USD olarak kararlaştırıldığı, teslim tarihinin Aralık 2016 olarak belirlendiği, zamanında teslim edilmediği zaman bir günlük rayiç kira bedeli üzerinden cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı anlaşılmıştır. Davacı vekili taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığını ve davaya konu taşınmazların sözleşmeden 1 yıldan fazla süre geçtikten sonra taraflarına teslim edildiğini beyan etmiştir,

Yapılan yargılama sonunda taraflar arasındaki uyuşmazlığın adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde belirlenen bağımsız bölümlerin belirlenen sürede teslim edilmemesinden dolayı davacının sözleşmeye göre kararlaştırılan cezai şart ve temerrüt faizi talep edip edemeyeceği yönünden toplanmaktadır. Davacının sözleşmeye göre satın aldığı bağımsız bölümlerin ofis olduğu, davacının söz konusu yeri ticari faaliyette bulunmak için aldığı anlaşılmaktadır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı veren bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin tarafları bağlaması için kanunda düzenlenen şekil şartına uygun olarak yapılması gerekmektedir. Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89.maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için noterde düzenlenmesi şarttır.

Somut olayda, taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesi noterde yapılmadığı, adi yazılı olarak düzenlendiği tarafların kabulündedir. Bu nedenlerle sözleşmenin geçerliliği bulunmamaktadır. Sözleşme geçersiz olduğundan kararlaştırılan sözleşmenin ferisi niteliğindeki cezai şartın ve temerrüt faizinin de geçerliliği bulunmamaktadır.

Bu nedenlerle davacının taşınmazın zamanında teslim edilmemesinden dolayı davalıdan cezai şart ve temerrüt faizi talep etme hakkı bulunmamaktadır.

Benzer konuda, Yargıtay 19.Hukuk Dairesi 10.12.2014 tarih ve 2014/13693 E.2014/17739 K.sayılı içtihadında "...Bilindiği üzere 1512 sy. Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89.maddeleri hükmü uyarınca noterlikçe resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersizdir. Somut olayda adi şekilde yapılan dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olması nedeniyle fer'i nitelikteki cezai şart hükmündeki gecikme bedeli de istenemeyecektir. Mahkemece bu hususlar gözetilmeden yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir..." şeklinde bozma kararı verilmiştir.

Anlatılan nedenlerle taraflar arasında geçerli olmayan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden dolayı davacının cezai şart ve temerrüt faizi nedeniyle tazminat talep etme hakkı bulunmadığından istemin reddine karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · e-imza Hakim ...