İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/323 K.2021/893

Mahkememizde açılan davanın yapılan yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; müvekkili davacının 30/08/2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya ait ... adresinde bulunan işyerini restoran olarak işletmek amacı ile aylık 11.000,00-USD+KDV ücreti ile kiraladığını, davalı şirket tarafından "..."nin Eylül 2008'de açılacağı bildirilmiş olmasına rağmen Ocak 2009 tarihinde açılabildiğini, müvekkili şirketin işyerinin açılacağı düşüncesi ile tüm araç ve gereçlerini tamamladığını, gerekli ekipmanlarını kurduğunu ve kira sözleşmesinden sonra 3 ay lüzumsuz yere işçi ücretleri ödemek zorunda kaldığını,

müvekkilinin kiralamış olduğu yeri ham inşaat yeri olarak kiraladığını, kiralanan yerin demir işleri, alçıpan boya işleri, havalandırma kanal işleri, havalandırma fan ..., ... tesisat malzemesi, fan coil izolasyon, havalandırma tesisat malzemesi, kanal taş yönü kaplama vs. tüm işlerin mimar eşliğinde yaptırılıp kullanılır hale davacı tarafından getirildiğini, davacının bu işler için 250.000,00-TL'den fazla harcama yapmak zorunda kaldığını, işyerinin açılması ve faaliyete geçmesi için harcanan paranın ise 650.000,00-USD tutarında olduğunu ancak davalıya ait ...'ndeki işyerinin imara aykırı olarak kiraya verilmesi ve bunun sonucunda da ...

Belediyesi tarafından imara aykırı yerin ruhsat alamaması nedeni ile kapatılarak mühürlenmesi durumu ile karşı karşıya gelindiğini, ayıplı yerin mühürlenerek kapatılması nedeni ile davacının markası ve ticari itibarının zedelendiğini, ticari işletmesinin kapatılması nedeni ile düşünülen gelir ve kardan mahrum kalındığını, ayrıca işyerinin hayatta kalması için 650.000,00-USD masraf yapmak zorunda kalındığını ifade ederek davacı ile davalı arasında aktedilen 30/08/2008 tanzim tarihli kira aktinin iptaline,

uğranılan müsbet ve menfi zararların tazmini amacı ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 10.000,00-TL maddi tazminat ile uğranılan manevi zararların tazmini amacı ile 40.000,00-TL manevi tazminata karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davacı vekili 05/06/2014 havale tarihli ıslah dilekçesi ile dava dilekçesinde 10.000,00-TL olarak talep ettiği maddi tazminatı 305.392,05-TL'ye çıkardıklarını ve her iki tutar arasındaki 295.392,05-TL'yi ıslah yolu ile talep ettiklerine ilişkin ıslah dilekçesi ile ıslah harcının yatırıldığına ilişkin makbuzu dosyaya sunmuştur.

Davalı vekili cevap dilekçesinde ve aşamalardaki beyanlarında özetle; kira sözleşme tarihinin 30/08/2008 tarihi olmayıp 30/06/2008 tarihi olduğunu, kira bedeli ödeme yükümlülüğünün AVM'nin açılış tarihinden itibaren 3 ay sonra başladığını, davacıların 30/06/2008 tarihli kira sözleşmesi gereği AVM'nin 17/01/2009 açılış tarihinden itibaren 3 ay sonra kira bedeli ödemekle yükümlenen yani 17/04/2009 tarihinden itibaren ...

1. Noterliği'nden keşide ettirilen ... tarihli ... yevmiye sayılı tek taraflı fesih bildirimlerine kadar geçen 1 yıl süre ile mecuru fiilen kullanmış olmalarına rağmen tek bir kuruş dahi kira bedeli ödemediklerini, AVM'nin geç açılmasından yakınan davacının 30/06/2008 tarihinde aktettiği kira sözleşmesi uyarınca AVM'nin açılış tarihi olan 17/01/2009 tarihine kadar mecurun hukuki yapısını incelemesi için zamana sahip olduğunu, kira sözleşmesinde AVM'nin tapu kayıtlarının belirtildiğini, kat planının verildiğini, davacının her türlü yasal incelemeyi yapma imkanının bulunduğunu,

davacı kiracı gibi her işletme sahibinin 3572 sayılı "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları'na Dair Kanun Hükmündeki Kararnamenin Değiştirilerek Kabulüne Dair Kanun" uyarınca çalışma ruhsatı alması gerektiğini ve ruhsat alınırken anılan kanunun 4. Maddesine uygunluğunun araştırılacağının bilmekle yükümlü olduğunu, ...

Vergi Dairesi'ne kayıtlı davacı şirketin salt ruhsat problemi nedeni ile mecurda ticaret yapılmadığını söylemenin mümkün olmadığını, davacının manevi tazminat talebinin yerinde olmadığını, zira davacı şirketin 27/06/2008 tarihinde kurulduğunu, 03/07/2008 tarihinde tescil edildiğini, kira sözleşmesinin 30/06/2008 tarihinde aktedildiğini, davacı şirketin ilk iş girişimi olduğunu, bu nedenle manevi zararından bahsedilemeyeceğini ifade ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkememizce ... 9. İcra Müdürlüğü'nün ... esas sayılı dosyası getirtilmiş olup incelenmesinde; alacaklı ... A.Ş. tarafından borçlu .... Ltd. Şti. aleyhine sözleşmeye dayanarak toplam 107.155,04-USD'nin takip tarihi olan 15/02/2010 tarihindeki karşılığı olan 162.822,08-₺'nin 15/02/2010 tarihinden itibaren işleyecek %27 oranında faizi ile birlikte tahsilde tekerrür olmamak kaydı ile tahsili talebi ile 15/02/2010 tarihinde ilamsız icra takibi başlatıldığı, yasal süresinde borçlular vekilinin borca ve fer'ilerine itiraz ettiği, itiraz sonucunda icra takibinin durduğu anlaşılmıştır.

Yapılan yargılama sonucunda mahkememizin 2010/734-2017/579 E.K. sayılı 04/07/2017 tarihli kararı ile "...1-Dava ve ıslah ile açılan davanın kısmen kabulüne, Kira sözleşmesinin feshedildiğinin tespiti ile 82.446,46-TL'den 10.000,00-TL'sinin dava tarihinden, geriye kalan 72.446,46-TL'nin ıslah tarihi olan 06/06/2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine..." karar verilmiş olup,

iş bu karara karşı davalı tarafın istinaf başvurusuna ilişkin olarak İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi'nin 2017/3532-2019/1981 E.K. sayılı 19/11/2019 tarihli kararı ile "...Davalının istinaf başvurusunun ESASTAN REDDİNE..." şeklinde karar verilmiş olup, iş bu karara karşı davalı tarafça temyiz yoluna gidilmiş olup,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2020/111-2967 E.K. sayılı 15/06/2020 tarihli ilamı ile "...Davacı kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK 530, BK.nun 414.md.) Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan hesaplama davacının defter ve kayıtları esas alınarak hazırlanmış olup kira sözleşmesi ve ekleri özellikle de teknik şartname değerlendirilmemiş olup , davacı tarafından yapıldığı iddia edilen masraflar bakımından teknik şartnamede kiraya veren tarafından gerçekleştirildiği belirtilenler ile de kıyaslama yapılmamıştır.

Bunun yanı sıra her ne kadar bölge adliye mahkemesince davalının açıkça istinaf nedeni olarak ileri sürmediği gerekçesiyle hükme esas alınan bilirkişi raporunda yapılan masraflar bakımından “ sökülerek götürülmesi mümkün olmayan ve mecurda bırakılması zorunlu olan imalatlar olup olmadığının belirlenmediği ve kiralananda kalan imalatlar yönünden yıpranma payının da düşülmediği” dikkate alınmamış ise de davalı istinaf dilekçesinde bilirkişi raporundaki hesaplamanın davacı defterleri esas alınarak yapıldığını ve bu şekilde hesaplama yapılamayacağını belirtmekle bilirkişi raporundaki hesaplamayı istinaf sebebi olarak ileri sürmüştür.

Mahkemece, kira sözleşmesi ile ekleri ve özellikle de teknik şartnamede yer alan dekorasyon hükümleri değerlendirilmek suretiyle davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek, belirlenen bu değerlerinden de varsa yıpranma payları düşülerek bulunacak imalat bedellerine hükmedilmesi gerektiği hususu üzerinde durularak, konusunda uzman bilirkişi heyetinden denetime elverişli rapor alınarak,

sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; davacının temyiz itirazının kabulü ile 6100 sayılı HMK'nun 373/1 maddesi uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanunun 371. Maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının BOZULMASINA..." karar verilmiştir.

Yargıtay Bozma İlâmında belirtildiği üzere; kira sözleşmesi ile ekleri ve özellikle de teknik şartnamede yer alan dekorasyon hükümleri değerlendirilmek suretiyle davacı kiracının, kira sözleşmesine güvenerek kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imâlatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayan imalatların yapıldıkları tarih itibariyle bedelleri belirlenerek, belirlenen bu değerlerinden de varsa yıpranma payları düşülmek sureti ile imâlat bedellerinin tespiti için bilirkişi heyetinden ek rapor alınmıştır.

05/11/2021 tarihli bilirkişi kurulu ek raporunun sonuç kısmında "...DAVACI TALEPLERİ bakımından yapılan inceleme sonucunda, davacı yanın sabit kalıcı yatırım bedelleri net toplamının 253.113,39 TL olduğu, DAVALI TALEPLERİ bakımından yapılan inceleme sonucunda, davalı yanın son bilirkişi ek raporuna karşı 22.05.2017 tarihli dilekçesinde yer verdiği takas/mahsup talebinin mahkemece haklı görülmesi halinde, davalı ticari defter kayıtlarında davacı borcu olarak tespit edilen 185.346,85 TL nin, yukarıda belirlenen sabit kalıcı yatırım bedelleri toplamı 253.113,39 TL den mahsup edilmesi sonucunda,

davacı yanın davalı yandan 67.766,54 TL alacaklı olacağı, Diğer yandan, heyetimizin teknik üyeleri tarafından, dosyasına sunulu belgelerden, dava konusu işyerinin mühürlenmesi sonrasında, Davacı - ..." nın; başkaca bir işyerinde, Restaurant İşletmeciliği faaliyetine devam etmediği ve tasfiyeye girdiği,

bu durumda, Davacının Tablo: 4'te özetlenen ekipman ve işletme donanımlarını değerlendirme imkanının bulunmadığından bahisle, söz konusu ekipman & donanımların, yaklaşık 101.774,52 TL bedelle 2. El piyasalarında nakte dönüştürülebileceğine dayalı olarak hesaplanan 152.661,77 TL tutarındaki ilave zararının, davacı alacağına eklenmesi hususunda takdirin mahkemeye ait olduğu..." yönünde görüş bildirilmiştir.

Bilirkişi kurulu raporu gerekçeli, denetlenebilir, dosya içeriğine uygun ve uyuşmazlığı çözmeye yeterli görüldüğünden mahkememizce de benimsenmiş ve hükme esas alınmıştır.

Tüm dosya kapsamının değerlendirilmesi neticesinde; taraflar arasında 30/06/2008 tarihli Alışveriş Merkezinin açılışını takip eden 3. aydan başlamak üzere aylık 11.000,00-USD + KDV bedelli, Alışveriş Merkezinin açılışından itibaren 3 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı sabittir.

Davacı, davalı şirket tarafından 2008 yılı Eylül ayında açılacağı bildirilen Alışveriş merkezinin 2009 yılı Ocak ayında açıldığını, bu nedenle üç ay boyunca fazladan işçi ücretleri ödendiğini, mecurun kaba inşaat olarak teslim alınarak sözleşme gereği tüm tadilatların ve inşaatın taraflarınca yerine getirildiğini, mecurun kullanılır hale gelmesi ve işyerinin faaliyete geçmesi için 250.000 + 650.000 USD harcama yapıldığını ancak imara aykırılıklar nedeniyle ...

Belediyesi tarafından ruhsat verilmemesi ve akabinde işyerinin mühürlenmesi nedeniyle mecurun anahtarlarının teslim edildiğini belirterek kira aktidinin iptali ile uğranılan maddi zararlar ile manevi zararının tazminini talep etmiştir.

Davalı, davacının kira bedeli ödeme yükümlülüğünün AVM'nin açılış tarihinden itibaren üç ay sonra başladığını, 17/04/2009 tarihinde ödeme yükümlülüğünün başladığı tarihten, fesih ihtarının keşide edildiği 02/04/2010 tarihine kadar mecurun fiilen kullanılmasına rağmen kira bedeli ödenmediğini, davacının çalışma ruhsatı alamaması durumunda, yaşanan problemi davalı şirkete ihbarla yükümlü olduğu halde bu yönde ihbarda bulunulmadığını, davacı şirketin, davalı şirket tarafından hapis hakkı uygulamasından sonra fesih bildirimiyle rehinli malları kaçırarak mecuru terk ettiğini,

davacının haksız ve kötüniyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Davacı tarafından davalı tarafa gönderilen ... Noterliği'nce düzenlenmiş ... tarihli ... yevmiye numaralı ihtarname ile iş yeri için ruhsat alınamadığından bahisle hukuki ayıba dayalı olarak kira sözleşmesinin feshedildiği bildirilmiş, anılan ihtarname 13/04/2010 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş, tahliye 31/12/2010 tarihinde anahtar teslimi ile gerçekleştirilmiştir.

Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 5. maddesinde kiralanan yerin kiracıya teslim tarihi ve şekli düzenlenmiş, sözleşmenin ekinde yer alan teknik şartnamede kiraya veren tarafından gerçekleştirilen işler ile kiracı tarafından gerçekleştirilecek işler düzenlenmiştir.

Yukarıda yazılı yargıtay ilamında belirtildiği üzere davacı kiracı tarafından akdi ilişkinin devamı sırasında kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini vekaletsiz iş görme hükümlerine göre isteyebilir.

(TBK 530, BK.nun 414.md.) Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek değeri isteme hakkı olduğu yönündedir.

Yargıtay bozma ilamı uyarınca bilirkişi heyetinden alınan yukarıda yazılı 05/11/2021 tarihli ek rapordan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan ince işler ve dekorasyon imalatlarının bedelinin 176.060,71-₺, taşınıp götürülmesi mümkün olmayan mekanik tesisatların bedelinin 35.088,98-₺, taşınıp götürülmesi olmayan elektrik tesisatların bedelinin 41.963,70-₺ olmak üzere sabit kalıcı yatırım bedelleri toplamının 253.113,39-₺ olduğu anlaşılmıştır.

Her ne kadar davalı taraf yargılama aşamasında dosyaya sunmuş olduğu 22/05/2017 tarihli dilekçesinde takas/mahsup talebinde bulunmuş ise de talep usul ve yasaya uygun görülmediğinden ve yasal koşulları oluşmadığından kabul edilmemiştir.

İlk karara karşı davalı tarafça yasa yoluna başvurulmuş olması hali göz önünde bulundurulmak sureti ile davacının maddi tazminat talebinin aşağıdaki tutar yönünden kabulü ile fazlaya ilişkin talebinin reddine ve davacı tarafça dava tarihinden önce davalının temerrüde düşürüldüğü ispatlanamadığından dava dilekçesi ile talep edilen 10.000,00-₺'nin dava tarihinden, ıslah ile artırılan 72.446,46-₺'nin ıslah tarihi olan 06/06/2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.

Uyuşmazlık; kira sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davacı şahsi haklarının zarar gördüğünü ispatlayamadığından ve yasal şartları oluşmadığından davacının manevi tazminat talebinin ise reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir. Tüm bu sebeplerden dolayı aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM / Ayrıntısı ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davanın kısmen kabulüne,

Kira sözleşmesinin feshedildiğinin tespiti ile 82.446,46-₺'den 10.000,00-₺'sinin dava tarihinden, geriye kalan 72.446,46-₺'nin ıslah tarihi olan 06/06/2014 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,

Davacının manevi tazminat talebi ile fazlaya ilişkin talebinin reddine,

2-Harçlar Kanunu uyarınca kabul edilen dava değeri üzerinden alınması gereken 5.631,92-₺ nispi harcın peşin alınan 5.787,50-₺ harçtan mahsubu ile bakiye 155,58-₺ nispi karar harcının davacıya iadesine,

3-Davacı tarafından yapılan 3.206,00 bozmadan önceki masraf, 7.700,00-₺ bilirkişi gideri, 33,00-₺ tebligat posta gideri olmak üzere toplam 10.939,00-₺ üzerinden davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 2.953,19-₺ ile 5.631,92-₺ harç gideri olmak üzere toplam 8.585,11-₺ yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, kalan kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,

4-Davalı tarafından yapılan ve davacı tarafa yüklenilmesi gereken yargılama gideri olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,

5-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca kabul edilen maddi tazminat talebi yönünden davacı vekili lehine hesaplanan 11.518,04-₺ nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,

6-Avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca reddedilen manevi tazminat talebi yönünden davalı vekili lehine takdir olunan 5.100,00-₺ maktu vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,

7-Davacı tarafından yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,

Başkan ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Üye ... · e-imza · Katip ... · e-imza