İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/77 K.2025/529

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamaları sonunda :

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili tarafından Mahkememize sunulan dava dilekçesinde özetle. "Müvekkil Şirket ile Davalı Şirket arasında 03.09.2014 tarihinde, ... ili ... ilçesinde yapılacak olan ...adlı projeden ofis satımına ilişkin olarak Satış Vaadi Sözleşmesi (“sözleşme” olarak anılacaktır) akdedilmiştir.

Müvekkil Şirket tarafından tüm yükümlülükler ve ödemeler sözleşmeye uygun olarak zamanında yapılmış olmasına rağmen, Davalı Şirket tarafından sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihine uyulmamış ve bağımsız bölümlerin teslimi karşılıklı olarak belirlenen tarihten 1 (bir) yıldan fazla bir süre sonra teslim edilmiştir. Bağımsız bölümlerin tesliminin gecikmesine ilişkin olarak gecikilen her bir gün için sözleşmede cezai şart öngörülmüştür.

Bu doğrultuda, Müvekkil Şirket tarafından cezai şart ödenmesi talep edilmiş, ancak Davalı Şirket açıkça sözleşmeye aykırı davranmış olmasına rağmen cezai şart ödenmesini kabul etmemiştir.

Bu nedenle, işbu davanın açılarak, sözleşmede kararlaştırılan cezai şart miktarının ayrı ayrı belirlenmesi ve belirlenen tutarların Davalı Şirketten tahsil edilerek Müvekkil Şirkete ödenmesini talep etme gereği doğmuştur: Ancak bağımsız bölümler sözleşmede kararlaştırıldığı üzere Aralık 2016’da değil, 1 (bir) yıldan fazla bir süre sonraya tekabül eden 2018 yılı başlarında, sözleşmede kararlaştırıldığı gibi teslim tesellüm belgesi ile değil Tadilat Muvafakatnamesi adı altında bir belge ile teslim edilmiştir (EK-3).

Belirtmek gerekir ki, söz konusu tadilat muvafakatnamesi dahi bir teslim anlamına gelmemektedir. Zira yine EK-3’te yer alan ve inşaat yönetim ofisi tarafından gönderilen belgelerden anlaşılacağı üzere, bağımsız bölümün tam anlamıyla kullanılabilecek halde teslimi 2018 yılının mart-nisan aylarına denk gelmektedir. Müvekkil Şirket tarafından söz konusu ihtarnamede belirtildiği üzere, Davalı Şirket tarafından bu talepler hiçbir şekilde karşılanmamıştır.

Nitekim Davalı Şirketin EK-5’te yer alan cevabi ihtarnamesinde görüleceği üzere, teslimde yaşanan uzun süreli gecikme nedeniyle Müvekkil Şirketin cezai şart ödenmesi talebi de olumsuz karşılanmış ve sözleşmeye aykırılık durumu açıkça inkâr edilmiştir. Nitekim bir durumda mücbir sebepten bahsedebilmek için o durumun bazı unsurları taşıması gerekmektedir.

Mücbir sebebin unsurları; borçlunun kusurunun olmaması, sebebin öngörülebilir olmaması, sebebin karşı konulamaz ve gerçek olmasıdır. Dolayısıyla, mücbir sebebin varlığından bahsedilebilmesi için, borcun ifasına engel olan durumun mutlaka sayılan özellikleri taşıması gerekmektedir.

Bununla birlikte, mücbir sebep hali ile borcun ifa edilememesi arasında mutlaka bir nedensellik (illiyet) bağı olmalıdır.Bu nedenlerle, Davalı Şirketin ileri sürdüğü diğer tüm mazeretler borcun ifasının yapılmamasına veya geç yapılmasına neden olabilecek objektif sebepler değildir. Zira hem sözleşmede yer alan tanım hem de doktrin ve Yargıtay görüşü mücbir sebep için bazı unsurları gerekli görmekte ve bu unsurlar Davalı Şirketin ileri sürdüğü olaylarda bulunmamaktadır.

Örneğin; olağanüstü hal ilan edilmesi, sınır ötesi operasyonlar veya kredi kuruluşlarının not indirimleri mücbir sebep olarak kabul edilemeyecektir; çünkü bu haller ile Davalı Şirketin inşaatı durdurması ve bağımsız bölümleri geç teslim etmesi arasında doğrudan bir nedensellik bağı bulunmamaktadır. Diğer bir ifade ile bu durumlar objektif olarak Davalının borcunu ifa etmemesi ile ilişkilendirilemeyecektir.

Sonuç olarak, davalı şirketin hiçbir bildirimde bulunmaksızın uyuşmazlık konusu taşınmazın tesliminde temerrüde düştüğünün ve bu nedenle sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şart tutarlarını ödeme yükümlülüğünün doğduğunun kabulü gerekmektedir. Bunun yanı sıra, zamanında teslim gerçekleşseydi müvekkilin elde edebileceği tüm yararların elde edilememesinden de Davalı Şirketin sorumlu olduğu açıktır.

Söz konusu zararların ve gecikme süresinin tespiti ile birlikte Davalı Şirketin ne tutarda cezai şart ve tazminat ödemesi gerekeceği Sn. Mahkeme tarafından aydınlatılacağından işbu dava, belirsiz alacak davası olarak ikame edilmektedir. Nitekim işbu dilekçemizin içeriğinden de anlaşılacağı üzere alacaklı olduğumuz miktar konusunda taraflar arasında anlaşmaya varılmış değildir. Dolayısıyla bu aşamada alacağımızın miktarı tarafımızca tam ve kesin olarak belirlenememektedir.

Bu nedenle, taleplerimiz HMK’nın 107. maddesi gereği belirsiz alacak niteliğinde olup, fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır. Bu hususta Davalının vereceği bilgi, belgeler ve dosyaya celp edilecek bilgi, belgelerden ve bilirkişi incelemesinden sonra alacağımızın miktarı tam ve kesin olarak tarafımızca belirlenebildiği anda işbu davada belirttiğimiz taleplerini arttıracağını..." talep ve dava etmiştir.

CEVAP. Davalı vekili tarafından Mahkememize sunulan cevap dilekçesinde özetle.

"Müvekkili şirketle adi yazılı akdedilmiş bulunan 03.09.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanılarak ceza-i şart talep edilmekte olup; bu talebin, yerleşmiş Yargıtay kararlarına, davacı tarafça imzalanan ve tebliğ alınan teslime ilişkin belgelere aykırı olup, kabul etmediklerini beyan ettiklerini, müvekkili şirketin taraflar arasında akdedilen sözleşmeye göre herhangi bir gecikmesi olmayıp haksız taleplerin reddi gerektiğini, Taraflar arasındakı satış vadadı sözleşmesinin dadı yazılı Şekilde yapılmış olup.

TMK nin 706. Maddesi, TBK nın 237. Maddesi gereğince, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğunu, geçersiz sözleşmeye konulan cezai şarta İlişkin hükmün de geçersiz olup, bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmedeki cezai şarta ilişkin hükmün geçersiz olduğunu,

Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin Satış Bedeli ve Ödeme Koşulları başlıklı 3. Maddesinde “KDV Alıcı tarafından Satıcı nın aşağıdaki banka hesabına alım bedelinden ayrı olarak faturanın kendisi tarafından tebellüğ tarihini müteakip en geç 10 gün içerisinde (en geç beyan verme tarihinde) ve her halde kat irtifakı tapusunun kendisine verilmesine kadar ödenecektir.

Denilmekle KDV ödenmeden kat irtifakı tapusunun verilmeyeceğinin açıkça belirtildiğini, davacı tarafın KDV yi ödeme tarihini takiben de 21.12.2017 tarihinde müvekkili şirket tarafından bağımsız bölümlerin tapusunun devredildiğini, bu nedenle de müvekkili şirketin gecikmesinden bahsedilemeyecek olup, müvekkili şirketten herhangi bir talepte bulunmalarının mümkün olmadığını ileri sürerek, davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini..." talep etmiştir.

(II) YARGILAMA SÜRECİNDE TOPLANAN DELİLLER

(1) Y a z ı l ı D e l i l l e r ;

İşbu dava dosyasındaki yargılamaya ilk olarak Mahkememizin 2019/159Esas sayılı dosyası ile başlanmıştır.

Mahkememizin ...Esas sayılı dosyası ile yapılan yargılama sırasında toplanan deliller;

Davacıdan, dava dilekçesinde delil olarak bahsettiği ihtarnamelerin asıllarını mahkememize gönderilmesi istenilmiş olup gelen cevap dosyamız arasına alınarak incelenmiştir.

Davacı şirketin yaptığı ödemeleri gösteren dekontların celbi için ilgili bankalara müzekkere yazılarak mahkememize gönderilmesi istenilmiş olup gelen cevap dosyamız arasına alınarak incelenmiştir.

Mahkememizin 17/09/2019 tarih ve ...E, ...K. Sayılı kararı ile; "Davanın Reddine" karar verilmiştir.

Karara karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin ...E., ...K. Sayılı kararıyla " Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, ... 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 17/09/2019 Tarih ...Esas - ... Karar sayılı hükmün HMK.'nın 353(1)a-6 gereği Kaldırılmasına" karar verilmiştir.

Mahkememizden verilen 17/09/2019 Tarih ... Esas -... sayılı kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin 15/12/2022 tarih ve ...E., ...K. sayılı ilamıyla kaldırılarak dava mahkememizin 2023/77 esasına kaydı yapılıp incelenmiştir.

Mahkememizin ...Esas sayılı dosyası ile yapılan yargılama sırasında toplanan deliller;

Dosyanın alanında uzman bir inşaat mühendisi bir smmm ve bir hukukçu nitelikli hesaplama uzmanından oluşan heyete tevdi ile tarafların itirazları ve istinaf bozma ilamı doğrultusunda rapor tanziminin istenilmesine karar verilmiştir.

Bilirkişilerden alınan 11/11/2023 tarihli raporunda özetle. "Taraflar arasında 03.09.2014 tarihinde, ...

İli ... ilçesinde yapılacak olan Now Bomonti adlı projeden ofis satımına İlişkin olarak Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, Sözleşme kapsamında, davalı şirketin hiçbir. bildirimde bulunmaksızın uyuşmazlık konusu taşınmazın tesliminde temerrüde düştüğü ve bu 1 sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şart tutarlarını ödemesinin doğduğu iddia edilerek, işbu davaya konu edildiği,

sözleşmenin 4.3.Maddesi gereği davalı tarafından bağımsız bölümün tesliminin süresinde gerçekleşmemesi ve Davalı/satıcının geç teslimden dolayı cezai şart alacağı oluştuğu, davacı/ alıcının davalı/satıcı taraftan Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesine göre Aralık 2016 olarak belirlenen teslim tarihinin 06.12.2017 de tadilat ve dekorasyon için Bağımsız bölümlerin teslime hazır olduğunun bildirildiği, davacı tarafından 26.12.2017 tarihi itibariyle keşide edilen ihtarnamesi ile gecikme kaynaklı cezai şart bedelinin talep edildiği ve 7 gün içinde ödenmesi ihtarı yapıldığı,

davacının talep ettiği cezai şart bedeli ile ilgili olarak yukarıda sayılan bilgi ve belgelerin dosyaya celbi halinde görüş ve kanaat bildirilebileceği, ancak rayiç kira bedelinin belirlenebilmesi için dosyaya bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanının bilirkişi olarak atanması gerektiği..." rapor edilmiştir.

Mahkememizin 15/02/2024 tarihli alınan ara kararı ile dosya içinde 994 Ada 58 Parsel sayılı taşınmazın işlem dosyası da dikkate alınarak heyete bir gayrimenkul değerleme uzmanı eklenmek üzere itirazların değerlendirilerek ek rapor alınmasına karar verilmiştir.

Bilirkişilerden alınan 26/05/2024 tarihli 1. ek raporunda özetle. "Taraflar arasında 03.09.2014 tarihinde, ...

İli ... ilçesinde yapılacak olan Now Bomonti adlı projeden ofis satımına ilişkin olarak Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığı, sözleşme kapsamında, davalı şirketin hiçbir bildirimde bulunmaksızın uyuşmazlık konusu taşınmazın tesliminde temerrüde düştüğü bu nedenle sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şart tutarlarını ödeme yükümlülüğünün doğduğu iddia edilerek, işbu davaya konu edildiği,

sözleşmenin 4.3.Maddesi gereği davalı tarafından bağımsız bölümün tesliminin süresinde gerçekleşmemesi ve Davalı/satıcının geç teslimden dolayı cezai şart alacağı oluştuğu, davacı/ alıcının davalı/satıcı taraftan Gayrimenkul Satış Vaadi sözleşmesine göre Aralık 2016 olarak belirlenen teslim tarihinin 06.12.2017 de tadilat ve dekorasyon için Bağımsız bölümlerin teslime hazır olduğunun bildirildiği, davacı tarafından 26.12.2017 tarihi itibariyle keşide edilen ihtarnamesi ile gecikme kaynaklı cezai şart bedelinin talep edildiği ve 7 gün içinde ödenmesi ihtarı yapıldığı, davalının bu sürenin yarısı olan 4 ay 3 günlük gecikmeden sorumlu olduğu,

bu süre içi davacının rayiç kira bedeli talep edebileceği, yapılan inceleme ve değerleme sonucunda davacının 23.014,00 TL Kira bedeli talep edebileceği..." rapor edilmiştir.

Mahkememizin 26/06/2024 tarihli alınan ara kararı ile taraf vekillerinin itirazları, beyanları ve dosya kapsamı incelenmek suretiyle dava dosyasının aynı bilirkişilere tevdii edilerek itirazın tek tek irdelenmek ve cevaplandırılmak kaydı ile ek rapor tanziminin istenmesine karar verilmiştir.

Mahkememizin 01/10/2024 tarihli alınan ara kararı ile mahkememiz 26/06/2024 tarihli ara kararından rücu edilmesine, davacıya HMK.m.107/2 hükmü gereğince dava değerini tam ve kesin olarak belirlemek üzere iki haftalık kesin süre verilmesine; belirlemediği takdirde netice ve talep arttırmaktan vazgeçmiş sayılacağının ve dava dilekçesindeki talep sonuca göre karar verileceğinin ihtarına karar verilmiştir.

Davacı vekili tarafından sunulan 14/10/2024 tarihli ıslah dilekçesinde özetle; "Talep artırım dilekçemiz doğrultusunda haklı davamızın kabulüne, 23.014,00-TLcezai şart alacağının tarafımıza ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini..." talep etmiştir.

Dosyanın tekrardan bilirkişi heyetine tevdi ile davacının dava dilekçesinde cezai şart ve mahrum kalana kar talepleri yönünden 2 ayrı talepte bulunduğu raporlarda sadece cezai şart yönünden hesaplama yapıldığı, kar mahrumiyeti hususunda tespitlerde bulunulmadığı anlaşılmakla bu yönde ek rapor tanziminin istenilmesine, ücret takdirine yer olmadığına karar verilmiştir.

Davacı vekilinin bedel arttırım dilekçesindeki talebini cezai şart ve mahrum kalana kar yönünden dilekçesini açıklamak üzere gelecek celseye kadar süre verilmesine karar verilmiştir.

Bilirkişiden alınan 05/01/2025 tarihli 2. ek raporunda özetle; "Davacının, davalı taraftan cezai şart bedeli ve kar mahrumiyeti olmak üzere iki farklı alacak bakımından talepte bulunabileceği, davalının 4 ay 3 günlük gecikmeden sorumlu olduğu, bunun karşılığı cezai şart miktarının da 23.014,00 TL olduğu, kar Mahrumiyeti olarak da 4 ay 3 günlük kira kaybı olduğu, onun karşılığının da 23.014,00 TL olduğu, sonuçta davacının geç teslim nedeni ile davalıdan toplamda 46.028,00 TL talep edebileceği..." rapor edilmiştir.

Dosyada mevcut bilirkişi raporlarının kaldırma ilamının gereklerini karşılamadığı anlaşıldığından; dosyanın raporunu sunan bilirkişi heyetine tevdii ile; her ne kadar heyetçe davalının geciktiği süre aralığı 01/04/2017-06/12/2017 tarihleri arası belirlenmiş ise de;

kaldırma ilamında vurgulandığı üzere taşınmazların natamam olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olamayacağından, bu sürenin de tazminat hesabında dikkate alınması gerektiğinden, 8 ay 6 günlük gecikmeden taşınmazların eksikliklerinin tamamlanması için gereken süre hesaplanarak gecikme süresinden düşülmesi, ayrıca ana yapı faaliyete geçmeden bağımsız bölümlerin kullanımının mümkün olup olmadığı, dava konusu taşınmazların yer aldığı ana yapının faaliyete geçtiği zaman da tespit edilerek ek rapor hazırlanmasının istenilmesine,

bilirkişilere ek ücret takdirine yer olmadığına, bilirkişilere yerinde inceleme yetkisi verilmesine karar verilmiştir.

Taraf vekillerine dava konusu taşınmazların yer aldığı ana yapının faaliyete geçtiği zamana ilişkin açıklama yapmak üzere iki haftalık kesin süre verilmesine, aksi halde dosyanın mevcut delil durumuna göre karara çıkacağının ihtarına karar verilmiştir. Bilirkişiden alınan 20/04/2025 tarihli 3. Ek raporunda özetle; "Alternatifin kabul edilmesi halinde Ek Rapordaki görüş ve kanaatimizin korunduğu, davacının cezai şart ve kira alacağı olarak toplamda 47.174,36 TL talep edebileceği, davacının cezai şart ve klira kaybı olarak 29.915,44 TL talep edebileceği..." rapor edilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği davacıya satışı yapılan taşınmazın geç teslimi nedeniyle, uğranılan zarar ile cezai şart bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Mahkememizin 17/09/2019 tarih ve ...E, ...K. Sayılı kararı ile; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı istinaf yoluna başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin ...E., ...K.

Sayılı kararıyla "... mahkemece bilirkişi incelemesi de yaptırılmak suretiyle; bağımsız bölümlerin davacıya teslim edilmesi gereken tarih ile davacıya teslim edildiği veya teslim edildiğinin kabulü gereken tarihler belirlenerek, teslimde gecikme yaşandığının tespiti halinde, davalı tarafça mücbir sebep olarak ileri sürülen gecikme nedenlerinin ve bu konudaki sözleşme hükmünün de değerlendirilmesi suretiyle, ileri sürülen nedenler dolayısıyla bir gecikme yaşanmışsa bu sürelerin teslim tarihine eklenmesinin mümkün olup olmadığının tespiti, taşınmazların shell&core (natamam) olarak teslim kararlaştırılması nedeniyle,

bağımsız bölümlerin tesliminden sonra kullanılabilir hale getirilmesi ve kiraya verilebilmesi için tamamlanmaları gerektiği gözetilerek, taşınmazların natamam olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olamayacağından, bu sürenin de tazminat hesabında dikkate alınması,

ayrıca ana yapı faaliyete geçmeden bağımsız bölümlerin kullanımının mümkün olup olmadığının da araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, hiç bir araştırma ve inceleme yapılmadan yazılı gerekçeyle davanın karar verilmesi yerinde görülmemiştir..." gerekçesiyle kararın kaldırılmasına karar verilmiş; yargılamaya işbu esas üzerinden devam olunmuştur.

Somut olayda; taraflar arasında, ... projesindeki, 10. Kat 136, 137 ve 138 no.lu bağımsız bölümlerin 1.353.640-USD bedelle davacıya satışına dair 03.09.2014 tarihli satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, sözleşmenin 4.2 maddesinde, bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihine kadar teslim edileceğinin, 4.3 maddesinde, teslimin gecikmesi halinde gecikilen her gün için bir günlük rayiç kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı,

7. maddesinde, maddede mücbir sebep olarak kabul edileceği belirtilen hallerin meydana gelmesi halinde, bu sebebin sona ermesine kadar geçen sürenin teslim tarihine ekleneceğinin, 10.1 maddesinde, taşınmazın shell&core halinde teslim edileceği belirtilerek bu ibarenin ne anlamına geldiğinin, 10.2 maddesinde, bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihinde teslim edileceğinin, ancak teslimin satıcının bir program dahilinde 3 ay içerisinde gerçekleştirileceğinin, 10.3 maddesinde, teslimin, bağımsız bölümün geçici tesislerle teslime hazır hale gelmesi anlamına geldiğinin hüküm altına alındığı,

06.12.2017 tarihli tadilat muvafakatnamesi başlıklı belge ile bağımsız bölümlerin tadilat ve dekorasyon işleri için teslime hazır olduğunun davacı alıcıya bildirildiğinin davacı imzasıyla beyan edildiği, tapunun 21.12.2017 tarihinde devredildiği, davacı tarafça keşide edilen ihtarname ile gecikmeden kaynaklanan cezai şartın 7 gün içinde ödenmesi talep edilmiştir.

Taraflarca sözleşmeden kaynaklı asli edimlerin yerine getirildiği görülmekle, tarafları bakımından bağlayıcı olan sözleşme hükümleri gereğince, gecikme halinde davacı, geç teslim nedeniyle taşınmazdan yararlanamaması nedeniyle uğradığı zararı ve yine sözleşmede öngörülen cezai şart bedelini talep edebilecektir. Sözleşmenin 10. maddesinde, taşınmazın shell&core halinde teslim edileceği belirtilerek, bu teslim şeklinin ne anlama geldiği de belirlenmiştir.

Sözleşmenin 10.2 maddesinde, bağımsız bölümün Aralık 2016 tarihinde teslim edileceği, ancak teslimin satıcının bir program dahilinde 3 ay içerisinde gerçekleştirileceği, 10.3 maddesinde ise teslimin, bağımsız bölümün geçici tesislerle teslime hazır hale gelmesi anlamına geldiği belirtilmiştir. Bu durumda kural olarak edimin kararlaştırılan vadede ifası gerekmektedir.

Öncelikle mahrum kalınan kar talebi yönünden; davacı vekilinin 24/06/2025 tarihli celsede işbu talepten feragat ettiklerini beyan ettiği. HMK'nın 307. Maddesi,"Feragat, davacının, talep sonucundan kısmen veya tamamen vazgeçmesidir." şeklindeki hükmü, 309. Maddesi, "Feragat ve kabul, dilekçeyle veya yargılama sırasında sözlü olarak yapılır. Feragat ve kabulün hüküm ifade etmesi, karşı tarafın ve mahkemenin muvafakatine bağlı değildir.

Kısmen feragat veya kabulde, feragat edilen veya kabul edilen kısmın, dilekçede yahut tutanakta açıkça gösterilmesi gerekir.

Feragat ve kabul, kayıtsız ve şartsız olmalıdır. "şeklindeki hükmü ve aynı kanunun 310/1 maddesi ise, "Feragat ve kabul, hüküm kesinleşinceye kadar her zaman yapılabilir." şeklindeki hükmü amir olduğu, davacı tarafın işbu talebe yönelik açtığı davadan HMK'nın 307. ve 309. maddesine uygun feragat beyanının aynı yasanın 311. maddesine göre kesin hükmün hukuki neticelerini ortaya koyduğu ve kesin delil niteliğinde olduğu anlaşılmakla vaki feragat nedeni ile HMK 307 ila 312 maddeleri ve HMKnın 26. maddesi uyarınca mahrum kalınan kar talebi yönünden davanın feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Cezai şart talebi yönünden. Mahkememizce kaldırma ilamı doğrultusunda dosya bilirkişi heyetine tevdi edilmiştir.

Bilirkişilerce belirlendiği üzere; bağımsız bölümlerin davacıya teslim edilmesi gereken tarih ile davacıya teslim edildiği veya teslim edildiğinin kabulü gereken tarihler yönünden; taraflar arasında imzalanan 03.09.2014 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine göre bağımsız bölümlerin ... tarzında 2016 yılı Aralık ayında teslim edileceği, bilirkişilerce bu tarihin 31.12.2016 olarak kabul edildiği,

sözleşmeye göre davalının teslim ile ilgili bildiriminden sonra üç ay içinde davalının belirleyeceği bir takvimde teslimin gerçekleştirileceği, bu nedenle davacıya bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarihin 31/03/2017 olduğu kabul edilmiştir. Teslim tarihi ise muvafakatname tarihi olan 06/12/2017 tarihi kabul edilmiştir. Teslimde gecikme yaşandığı tespit edilmekle, davalı tarafça mücbir sebep olarak ileri sürülen gecikme nedenleri incelenmiştir.

Bilirkişi heyet raporları ile tespit edildiği üzere, inşaat 14.08.2015 tarihinde durdurulduktan sonra Kurulun 27.03.2016 tarihli kararı ile sunulan projenin uygulanmasında bir sakınca olmadığı kararı verilmiştir. Kararın ... Belediyesi'ne ve Belediye'den de davalıya bildirilmesi yaklaşık bir ay gibi bir süre alabileceği tahmin ve takdir edilmiştir. Buna göre davalı 1 Mayıs 2016 tarihinden sonra inşaata devam edebilecek iken 19.10.2016 tarihinden sonra devam etmiş.

14.08.2015 — 01.05 2016 tarihleri arasında işin durdurulmasından %50 oranında kusurlu oldukları sonucuna varılmıştır.

Taşınmazların ...&... (...) olarak teslim kararlaştırılması nedeniyle, bağımsız bölümlerin tesliminden sonra kullanılabilir hale getirilmesi ve kiraya verilebilmesi için tamamlanmaları gerektiği gözetilerek, taşınmazların natamam olarak teslim edilmesinden sonra eksikliklerin tamamlanması için geçecek sürede kullanılması veya kiraya verilmesi mümkün olamayacağından, bu sürenin de tazminat hesabında dikkate alınması gerekmesi sebebiyle alınan bilirkişi ek-3 raporunda davaya konu bağımsız bölümlerin iyi bir planlama ile 3 aylık bir zamanda eksikliklerinin tamamlanabileceği, gecikmenin 5 ay 6 gün olarak kabul edileceği;

davalının ise %50 sorumluluk oranına göre 2 ay 18 günlük cezai şarttan sorumlu olacağı tespit edilmiş; işbu tespit hükme esas alınmıştır. Bağımsız bölümlerin teslim anında ana binanın da kullanıma hazır olması gerektiğinden bilirkişilerce bu hususta farklı bir inceleme yapılmamıştır.

Bilirkişi heyet ek-1 raporu ile taşınmazın bulunduğu lokasyon, içinde bulunduğu plazanın genel durumu, değerleme tarihindeki piyasa koşulları ve pazarlık payı gibi unsurlarda dikkate alınmak suretiyle dava konusu; ... İli, ... İlçesi ...

Mahallesi, 994 ada, 58 parselde yer alan büyüklükte tek bağımsız bölüm olarak kullanılan brüt 338,41 m2 büyüklükte ofisin 2017/Nisan ayı itibariyle sözleşme şartlarına uygun şekilde tamamlanmış ve teslim edilmiş olması durumunda 01.04.2017 tarihi itibariyle aylık birim m2 kira bedelinin 17 TL/m2 olacağı kanaatine varılmış; davalının sorumluluk süresi olan 2 ay 18 gün karşılığı kira bedeli 338,41 m2 x 17 TL/m2/ay =14.957,72 TL bulunmuştur.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 4.3.Maddesi gereği satıcı, teslimin gecikmesi halinde, gecikilen her gün için bir günlük rayiç kira bedelini cezai şart olarak ödeyecektir hükmü gereğince davalı tarafından bağımsız bölümün tesliminin süresinde gerçekleşmemesi ve davalı/satıcının geç teslimden dolayı cezai şart alacağı oluştuğu, davacı tarafça davalıya 26/12/2017 tarihli ihtarname gönderildiği, ihtarnamenin davalıya tebliğ tarihinin 28/12/2017 olduğu, ihtarnamede davalıya ödeme için 7 günlük müddet verildiği gözetilerek davalının temerrüt tarihi 04/01/2018 kabul edilmiş; davanın kısmen kabulüne dair aşağıda yazılı hüküm kurulmuştur.

Katip · E-imzalıdır Hakim · E-imzalıdır