İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/323 K.2024/60

Mahkememizde görülmekte olan Dava Dışı Bankanın Uğradı Zarar Nedeniyle Bankaya Ödenen Bedelin Tazmini davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili 09.04.2018 tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı tarafın gayrimenkul değerlendirme hizmeti verdiğini, ... Bankası tarafından kendilerine Değerlendirme taleplerinin geldiğini, davacı tarafın bu talebi bazen başka firmalara yaptırdığını, ... Bankası tarafından dava ... Ltd.Şti.

Nin kredi başvurusuna istinaden ...' da yer alan taşınmazın Değerlemesinin yapılmasının istendiğini, davacı tarafça bu taşınmazın değerlemesinin davalı tarafa verdiğini, davalı tarafın 5.000.000 TL değerleme tespitinde bulunduğunu, kredi işlemlerinin tamamlanarak bu rapora göre kredi verildiğini, kredi ödemelerinde çıkan anlaşmazlık neticesinde davalı tarafın belirlediği değerin rayicin çok üzerinde olduğunun belirlendiğini, dava dışı ...

Bankasının zararının davacı tarafça giderildiğini, açıklanan bu nedenlerle; davanın kabulünü, davalının değerleme raporunun eksik ve hatalı olduğunun ve davalıların kusurlu olduğunun tespitini, işbu kusur nedeniyle uğranılan zararın fazlaya dair hakları saklı kalmak ve ilerleyen aşamalarda ıslah etmek üzere şimdilik 10.000,00 TL bakiyesinini davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini, yargılama gideri ve vekalet ücretin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı ... vekili 10.09.2018 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davanın rücu davası olup HMK anlamında usulüne uygun dava açılmadığını, davalı tarafın 31.10.2011 tarihinde karşılıklı imzalanmış sözleşmemde geçtiği üzere sözleşmenin her bir maddesinin her bir fıkrasında belirtilen görev, sorumluluklarını bire bir yerine harfiyen getirdiğini, etik dışı, ahlaki olmayan, haksız bir fiilden kaynaklanan bir kazanca konu olacak bir davranışta bulunmadıklarını, davanın haksız olarak açıldığını, davacı yanca önce alacak miktarının bildirilip harcın tamamlattırılması gerektiğini, daha önce ...

14. ATM'de açılan ... Esas sayılı dosyasında ... Bankası'nın davacı ve ...'ın davalı olduğu davada İnşaat Mühendisi ... ve ...'ın ihbar olunan olarak geçtiğini, bu davada ... tarafından ...nin davayla ilişkilendirilmek istendiğini, ancak savunmaları sonucu haksız bir fiilde bulunmadıkları hususunda karara bağlandığını, açıklanan bu nedenlerle; haksız davanın reddini ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı ...'ne dava dilekçesi ve duruşmaya davet tutanağının usulüne uygun tebliğ edildiği, davalının cevap dilekçesi sunmadığı ve duruşmalara katılmadığı görüldü.

DELİLLER

Bilirkişi Kök ve Ek Raporu, ... Ticaret Odası yazı cevabı, ... Bankası yazı cevabı, ... 14. ATM ...Esas sayılı dosyası, ... Belediye Başkanlığı yazı cevabı, ... Tapu Müdürlüğü yazı cevabı, ... 4. ATM ... Esas sayılı dosyası, ... 1. ATM ... Esas ...Karar sayılı kararı, taraf beyanları ve tüm dosya kapsamı.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

20.09.2021 Tarihli Bilirkişi Raporunda Özetle. "Parsel üzerindeki kapalı alanların değerinde hiç bir değişiklik yoktur, yapılmamıştır. Aynen alınmıştır. Ancak her iki tarihte de parselin alanı yanlış takdir edilmiştir. Güncel değerlerden geriye dönük parasal bir tutarı Yİ-ÜFE ile güncelleme hesabı ile arsa değerleri takdir edilmiştir.

Yenileme imar çalışması ile (22.01.2014 tarihli 3402 S.Y. nin 22/A md. Gereğince yenilemenin tescili işlemi ile pasife alınmıştır) bahsi geçen tarihlerde 101.300 m2 iken 98.763,06 m2 oluşundan dolayı 2.536,94 m2 lik bir düşüş olmuş olsa da değer tespitinde bu fark göz ardı edilmiştir. Ayrıca sonuç bölümünde 01.03.2012 tarihindeki amortisman miktarları yüzde 0,05 olarak gösterilmiştir. Doğrusu 0,08 olması gerekirdi. İş bu raporumuzda amortisman yüzde 0,08 olarak geçmektedir.

Ayrıca yine bu tabloda ahırın amortismanı 0,55 olarak yer almıştır. Doğrusu 0,60 olmalıdır. Raporumuzda bu nokta da düzeltilmiştir. Kamelyanın, Doğumhanenin, Silaj ve gübre havuzlarımnın çarpım sonuç değer rakamlarında hata yapılmıştır. Doğru halleri yine iş bu bilirkişi raporumuzda düzeltilmiştir. Yine kök raporda 30.07.2010 tarlhindeki değerlerde idari bina, bekçi kulübesi, yem depoları, sağım ünitesi, doğumhane çarpım sonuç değer rakamlarında hata yapılmıştır.

Doğru halleri yine iş bu bilirkişi raporumuzda düzeltilmiştir. Dava dosyası içinde yer alan 30.07.2010 tarihli değerleme raporunun 9. Ve 10. Sayfasında geçtiğl üzere parsel üzerindeki yapıların bir kısmı ruhsatlı bir kısmı da ruhsatsızdır. O yüzden mevzuat gereği Yapı Ruhsatı alınmış ve/veya Yapı Kullanım İzin belgeleri düzenlenmiş tesis içindeki kapalı alanlarla ilgili olarak blr değerleme yapılmıştır.

Bilirkişi raporumuz hali hazırdaki yapıların değerleri ve arsa değerlerini yansıtmaktadır. Ruhsatlandırılmış idari bina 560 m2, sağmal ahırlar 7.190 m2, doğumhane 1.180 m2, Sağımhane 1.250 m2, Buzalık Binası 700 m2, Genç Düve Ahırı 2.910 m2, Kapalı Yem Deposu 550 m2, Kapalı Samanlık 900 mZ, Mandıra 340 m2 olarak 12.09.2007 tarihli Z nolu belge ve 26.09.2010 tarihli 3 nolu belge ile Yapı Ruhsatları alınmıştır.

26.09.2007 tarihli Z nolu belge, 07.05.2010 tarihli ve 07.06.2010 tarihli 4 polu belge ile de Yapı Kullamım İzin Belgeleri düzenlenmiştir. Ayrıca Mandıra, 3 adet Ahır, Yem Deposu, Kapalı Samanlık ve Buzalık Binaları 2010 yılında Yapı Kullanım İzin Belgesi aldığı lçin amortisman düşülmemiştir. 01.02.2012 tarihinde değerlerde tüm yapılardan amortisman miktarı düşülmüştür. Buna göre ruhsatlı alanların ve arsa değerinin toplamı.

20.07.2010 tarihi itibariyle: toplam 5.191.354,66,-TL (Beş Milyon Yüz Doksan Bir Bin Üç Yüz Elli Dört Türk Lirası Altmış Altı Kuruş) takdir edilmiştir. Bu bilirkişi raporumuzda değerlemede uluslararası değerleme standartları esas alınmış olup yapılaşmaların değerlerinde “Maliyet Yaklaşımı” kullanılmıştır. Arsanın değeri ile ilgili olarak ise o tarihlerdekl adil piyasa değerlerinden *Emsal Karşılaştırma Yönetim” dikkate alınmıştır.

Pazar değerinin tespitinde arz-talep dengesi baz almarak, en etkin ve verimli kullanım analizine göre takdir yapılmıştır." görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

06.12.2022 Tarihli Bilirkişi Ek Raporunda Özetle. "30.07.2010 tarihi itibariyle: toplam = 6.643.967,92,-TL (Altı Milyon Altı Yüz Kırk Üç Bin Dokuz Yüz Altmış Yedi Türk Lirası Doksan İki Kuruş) takdir edilmiştir.

Bu ek rapordaki 30.07.2010 tarihli değerimiz ilk kök bilirkişi raporumuzdaki 30.07.2010 tarihli değer ile aynıdır: 6.643.967,92 TL 01.03.2012 tarihi itibariyle: (Yapı Kullanım İzin Belgeli Alanlar) 1. Parsel üzerinde YKİB alınmış binaların değeri: 39.646 m2 x 305,00,-TL/m2 x (1-0,05) = 11.487.428,50-TL 2. Parselin arsa değeri: 98.783,06 m2 x 11,00,-TL/m2=1.086.613,66-TL TOPLAM =12.574.042,16,-TL (On İki Milyon Beş Yüz Yetmiş Dört Bin Kırk İki Türk Lirası On Altı Kuruş) takdir edilmiştir.

Ancak bu ek rapordaki 01.03.2012 tarihli değerimiz, ilk kök bilirkişi raporumuzdaki 01.03.2012 tarihli değer değişmiştir, yükseltilmiştir. Çünkü dosyaya eklenen 07.02.2012 tarihli Yapı Kullanım İzin Belgesi kök rapor hazırlanırken ilave edilmemiştir.

Bu belgedeki kapalı alanlar işbu ek raporda dikkate alınmış ve ek raporumuzla nihai 01.03.2012 tarihindeki değer tespit edilmiştir: 12.574.042,16 TL Bu ek bilirkişi raporumuzda değerlemede uluslararası değerleme standartları esas alınmış olup yapılaşmaların değerlerinde “Maliyet Yaklaşımı” kullanılmıştır.

Dosyaya ilave edilen 07.02.2012 tarihli ...en Belediyesi tarafından düzenlenene bu parseldeki kapalı alanlara dair Yapı Kullanım İzin Belgesindeki 39.646 m2 dikkate alınmıştır. Dosyaya yeni eklenen ve ek raporda dikkate alınan o tarihteki ilgili belediye olan Zengen Belediyesi tarafından hazırlanan 07.02.2012 tarihli Yapı Kullanım İzin Belgesi Arsanın değeri ile ilgili olarak ise o tarihlerdeki adil piyasa değerlerinden “Emsal Karşılaştırma Yönetim” dikkate alınmıştır.

Pazar değerinin tespitinde arz-talep dengesi baz alınarak, en etkin ve verimli kullanım analizine göre takdir yapılmıştır." görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

GEREKÇE

Dava, dava dışı bankanın uğradı zarar nedeniyle bankaya ödenen bedelin tazmini davasıdır.

Gayrimenkul değerlendirme hizmeti veren davacının, dava dışı ... Bankası tarafından dava dışı ...Ltd.Şti. Nin kredi başvurusuna istinaden ...'da yer alan taşınmazın değerlemesinin yapıldığı, taşınmazın değerlemesinin davalı tarafından yapıldığı, davalı tarafın 5.000.000 TL değerleme tespitinde bulunduğunu, davalı tarafın belirlediği değerin rayicin çok üzerinde olduğundan dava dışı bankanın uğradığı zararın davacı yanca karşılandığından bahisle alacak davası açmıştır. Davalı yan ise kendilerine izafe edilecek kusur bulunmadığından bahisle açılan davanın reddini savunmuştur.

Uyuşmazlık kapsamında keşif yapılmak suretiyle davaya konu taşınmazın 30.07.2010 tarihi ve 01.03.201Z tarihindeki adil piyasa değerlerinin tespit edilmesi suretiyle rapor tanzim edilmesi için talimat yazılmıştır.

Bilirkişi heyetince hazırlanan 20.09.2021 tarihli raporda; "Dava dosyasında bulunan 12.12.2016 tarihli kök rapordaki birimlere, kapalı alan metrekarelerine, mimari hizmet sınıflarına ve amortisman oranlarına aynen uyulmuştur. Parsel üzerindeki kapalı alarların değerinde hiç bir değişiklik yoktur, yapılmamıştır. Âynen alınmıştır. Ancak her ikl tarihte de parselin alanı yanlış takdir edilmiştir. Güncel değerlerden geriye dönük parasal bir tutarı Yİ-ÜFE ile güncelleme hesabı ile arsa değerleri takdir edilmiştir.

Yenileme imar çalışması ile (22.01.2014 tarihli 3402 S.Y. nin 22/A md. Gereğince yenilemenin tescili işlemi ile pasife alınmıştır) bahsi geçen tarihlerde 101.300 m2 iken 98.763,06 m2 oluşundan dolayı 2.536,94 m2 lik bir düşüş olmuş olsa da değer tespitinde bu fark göz ardı edilmiştir.

Ayrıca 12.12.2016 tarihli kök rapordaki sonuç bölümünde 01.03.2012 tarihindeki amortisman miktarları yüzde 0,05 olarak gösterilmiştir. Doğrusu 0,08 olması gerekirdi. İş bu raporumuzda amortisman yüzde 0,08 olarak geçmektedir. Ayrıca yine bu tabloda ahırın amortismanı 0,55 olarak yer almıştır. Doğrusu 0,60 olmalıdır. Raporumuzda bu nokta da düzeltilmiştir. Kamelyanın, Doğumhanenin, Silaj ve gübre havuzlarının çarpım sonuç değer rakamlarında hata yapılmıştır. Doğru halleri yine iş bu bilirkişi raporumuzda düzeltilmiştir. Yine kök raporda 30.07.2010 tarihindeki değerlerde idari bina, bekçi kulübesi, yem depoları, sağım ünitesi, doğumhane çarpım sonuç değer rakamlarında hata yapılmıştır. Doğru halleri yine iş bu bilirkişi raporumuzda düzeltilmiştir.

Dava dosyası içinde yer alan 30.07.2010 tarihli değerleme raporunun 9. Ve 10. Sayfasında geçtiğl üzere parsel üzerindeki yapıların bir kısmı ruhsatlı bir kısmı da ruhsatsızdır. O yüzden mevzuat gereği Yapı Ruhsatı alınmış ve/veya Yapı Kullanım İzin belgeleri düzenlenmiş tesis içindeki kapalı alanlarla ilgili olarak blr değerleme yapılmıştır. Bilirkişi raporumuz hali hazırdaki yapıların değerleri ve arsa değerlerini yansıtmaktadır.

Ruhsatlandırılmış idari bina 560 m2, sağmal ahırlar 7.190 m2, doğumhane 1.180 m2, Sağımhane 1.250 m2, Buzalık Binası 700 m2, Genç Düve Ahırı 2.910 m2, Kapalı Yem Deposu 550 m2, Kapalı Samanlık 900 mZ, Mandıra 340 m2 olarak 12.09.2007 tarihli Z nolu belge ve 26.09.2010 tarihli 3 nolu belge ile Yapı Ruhsatları alınmıştır. 26.09.2007 tarihli Z nolu belge, 07.05.2010 tarihli ve 07.06.2010 tarihli 4 polu belge ile de Yapı Kullamım İzin Belgeleri düzenlenmiştir.

Ayrıca Mandıra, 3 adet Ahır, Yem Deposu, Kapalı Samanlık ve Buzalık Binaları 2010 yılında Yapı Kullanım İzin Belgesi aldığı lçin amortisman düşülmemiştir. 01.02.2012 tarihinde değerlerde tüm yapılardan amortisman miktarı düşülmüştür. Buna göre ruhsatlı alanların ve arsa değerinin toplamı. 5.191.354,66,-TL (Beş Milyon Yüz Doksan Bir Bin Üç Yüz Elli Dört Türk Lirası Altmış Altı Kuruş) takdir edilmiştir.

Bu bilirkişi raporumuzda değerlemede uluslararası değerleme standartları esas alınmış olup yapılaşmaların değerlerinde “Maliyet Yaklaşımı” kullanılmıştır. Arsanın değeri ile ilgili olarak ise o tarihlerdekl adil piyasa değerlerinden "Emsal Karşılaştırma Yönetim" dikkate alınmıştır. Pazar değerinin tespitinde arz-talep dengesi baz almarak, en etkin ve verimli kullanım analizine göre takdir yapılmıştır." görüşü ile rapor tanzim etmişlerdir.

Rapora karşı davacı yanca itiraz edilmiştir.

İtiraz üzerine hazırlanan 06.12.2022 tarihli ek raporda. "Ek raporumuzda bahsi geçen Yapı Kullanım İzin Belgesi 07.02.2012 tarihinde ... Belediyesi tarafından düzenlenmiş Yapı Kullanım İzin Belgesi'nde geçtiği üzere parsel üzerindeki “Sağmak, Genç Düve Ahırları, Sağımhane, Doğumhane, Buzalık, Kapalı Yem Deposu ve Kapalı Samanlık bölümlerine dair toplam 39.646 m2 (otuz dokuz bin altı yüz kırk altı metrekare) için Yapı Kullanım İzin Belgesi düzenlenmiştir.

Bu alanların bir kısmı ruhsatlı olduğu için değere daha önce dahil edilmiştir. Yapı Kullanım Belgesinde de geçtiği üzere binaların mimari hizmet sınıfı I1/B dir.

28.04.2012 tarihli 28277 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 2012 yılı yaklaşık birim maliyetleri hakkında tebliğde görüleceği üzere ... tarihli ve... sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren “Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesi”"nin 3.2 maddesi gereğince mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak 2012 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri,

yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak inşaat genel giderleri ile yüklenici kârı dahil belirlenerek yapıların mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı 11/B 'ye girmekle birlikte Tarımsal endüstri yapıları (Tek katlı, prefabrik beton ve çelik depo ve atölyeler, tesisat ağırlıklı ağıllar, fidan yetiştirme ve bekletme tesisleri) için belirlenen birim metrekare rakamı 305 TL/m2 dir.

Bu ek rapordaki 30.07.2010 tarihli değerimiz ilk kök bilirkişi raporumuzdaki 30.07.2010 tarihli değer ile aynıdır: 6.643.967,92 TL 01.03.2012 tarihi itibariyle: (Yapı Kullanım İzin Belgeli Alanlar) 1. Parsel üzerinde ... alınmış binaların değeri: 39.646 m2 x 305,00,-TL/m2 x (1-0,05) = 11.487.428,50-TL 2. Parselin arsa değeri: 98.783,06 m2 x 11,00,-TL/m2=1.086.613,66-TL TOPLAM =12.574.042,16,-TL (On İki Milyon Beş Yüz Yetmiş Dört Bin Kırk İki Türk Lirası On Altı Kuruş) takdir edilmiştir.

Ancak bu ek rapordaki 01.03.2012 tarihli değerimiz, ilk kök bilirkişi raporumuzdaki 01.03.2012 tarihli değer değişmiştir, yükseltilmiştir. Çünkü dosyaya eklenen 07.02.2012 tarihli Yapı Kullanım İzin Belgesi kök rapor hazırlanırken ilave edilmemiştir.

Bu belgedeki kapalı alanlar işbu ek raporda dikkate alınmış ve ek raporumuzla nihai 01.03.2012 tarihindeki değer tespit edilmiştir: 12.574.042,16 TL Bu ek bilirkişi raporumuzda değerlemede uluslararası değerleme standartları esas alınmış olup yapılaşmaların değerlerinde “Maliyet Yaklaşımı” kullanılmıştır. Dosyaya ilave edilen ... tarihli ... Belediyesi tarafından düzenlenene bu parseldeki kapalı alanlara dair Yapı Kullanım İzin Belgesindeki 39.646 m2 dikkate alınmıştır.

Dosyaya yeni eklenen ve ek raporda dikkate alınan o tarihteki ilgili belediye olan ... Belediyesi tarafından hazırlanan 07.02.2012 tarihli Yapı Kullanım İzin Belgesi Arsanın değeri ile ilgili olarak ise o tarihlerdeki adil piyasa değerlerinden “Emsal Karşılaştırma Yönetim” dikkate alınmıştır. Pazar değerinin tespitinde arz-talep dengesi baz alınarak, en etkin ve verimli kullanım analizine göre takdir yapılmıştır." görüşü ile rapor tanzim etmişlerdir.

Rapora karşı davacı yanca itiraz edilmiştir.

İtiraz üzerine, ... Ereğli Belediyesinden, dava konusu ... ili, ... ilçesi,... Mahallesi 98.783,06 m2 alanlı (30.07.2010 tarihindeki eski yüzölçümü 101.300 m2) M.32.B.16D Pafta 307 Ada 1 Parseldeki (eski Ada No: 0; eski Parsel No: 3176) taşınmaza 07/02/2012 tarihli Yapı Kullanım İzin Belgesi veren ... Belediyesi’nin, Et Ve Entegre Tesisine ait imar işleminin hangi tarihte başladığı, imar izninin ve yapı kullanım belgesinin hangi tarihte verildiği, ...

Belediyesine ait 07/02/2012 tarihli Yapı Kullanım İzin Belgesinin hangi tarihte imar dosyasına eklendiği, imar sürecine ait ve taşınmaz kayıtlarının ...

Belediyesi’ne hangi tarihte iletildiği, evrak eksikliğinin olup olmadığı, sonradan imar dosyasına evrak eklenip eklenmediği, 07/02/2012 tarihli Yapı Kullanım İzin Belgesinin sonradan hazırlanmasının ya da sonradan dosyaya eklenmesinin mümkün olup olmadığı, bu belgenin herhangi bir sebeple dosyasından çıkarılıp çıkarılamayacağının, dava konusu taşınmaza ait imar işleminin hangi tarihte neticelendiği ile imar dosyasının eksiksiz bir örneğinin Mahkememize gönderilmesi istenilmiştir.

... Belediye Başkanlığının 08.06.2023 tarihli cevabi yazısında; "İlgi yazıda İlçemiz ... Mahallesi 307 ada | parsele (Eski 0 ada 3176 parsel) ait mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanım izin belgesi gibi evraklar istenmektedir. Arşiv kayıtlarımızda söz konusu taşınmaza ait mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanım izin belgesi gibi evraklara rastlanılmamıştır." cevabının verildiği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle davacı vekilinin bilirkişi raporuna yapmış olduğu itirazlar ile yeniden rapor alınması talebinin; itiraz edilen hususların hazırlanan raporda değerlendirildiği ve yeniden rapor alınmasını gerektirir husus bulunmadığından reddine, davacı vekiline davasını HMK madde 181 kapsamında davasını ıslah etmek ve buna ilişkin dilekçesini sunması için 1 haftalık kesin süre verilmesine, bu sürenin kanuni süre olduğu hatırlatılarak ıslah işlemi yapılmadığı veya harcın ikmal edilmediği takdirde dava dosyasının mevcut bedel üzerinden karara bağlanacağının ihtarına karar verilmiş, ancak davacı yanca ıslah hakkı kullanılmamıştır.

Bu kapsamda dava konusu taşınmaza yönelik herhangi bir imar değişikliği olmadığı nazara alındığından bilirkişi heyetince hazırlanan 20.09.2021 tarihli raporuna itibar etmek gerekmiş ve davalı yanca taşınmazın uyuşmazlık tarihinde değerinin yaklaşık olarak doğru hesaplandığı anlaşılmaktadır. Davacı yan her ne kadar zararının varlığına yönelik ... 14.Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasındaki yargılama gösterilmiş ise de, ilgili dosyanın incelenmesinde tarafların dava konusu uyuşmazlık konusunda sulh oldukları anlaşıldığından karar verilmesine yer olmadığına, kararı verildiği ve kararın kesinleştiği görülmüştür. Bu kapsamda davacı yanca zararın varlığına ispatlanamadığından açılan davanın reddi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... · ¸e-imzalıdır Hakim ... · ¸e-imzalıdır