İstanbul 4. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/99 K.2022/713

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili adına kayıtlı Kağıthane 6813 ada, 1 parsel, 5107 m2 lik taşınmazın kooperatife ait iken tasfiye memurlarınca parselin ... hissesinin alıcı ile anlaşarak Genel Kuruldan karar almadan muvazalı olarak davalı kooperatife devir edilmesi sebebiyle davalı adına olan hissenin iptali ile müvekkili kooperatif adına tesciline karar verilmesini talep ettiklerini, ...'ün de aynı hisseyi ... tarihinde ... yevmiye ile kurucusu ve temsilcisi olduğu davalı kooperatife devrettiğini, tasfiye yönetim kurulu üyelerinin gayrimenkul satışını Kooperatif Genel Kurulu'ndan izin ve yetki almadan devrettiğini,

satış bedelinin kooperatif hesaplarına intikal ettirilmediğini, bu şekilde kooperatif kanunu hükümlerine aykırı ve usulsüz devir yapıldığını, bu kanunsuz muvazaalı işlemi gizlemek için 2003 yılından 2013 yılına kadar genel kurul yapmadıklarını, 2013 yılında bazı kooperatif üyelerinin kooperatif yeni kanununa göre adaptasyon yapılmaması sebebi ile kooperatifin feshinin yapılacağını öğrenince zorlama ile genel kurul yaptıklarını, yeni yönetim kurulu seçildiğini, tapu işlemlerinin nasıl yapılacağının tapudan öğrenileceği sırada... hissenin ...'e devrine ait hiçbir belge bulamadıklarını,

eski yönetim kurulunun müvekkile yeni yönetime hiçbir defter, evrak, para devretmediğini, ayrıca arsa satışından alınan paranın kooperatif hesaplarına alınmadığının tespit edildiğini, bu kanunsuz işlemleri yapan yöneticiler ve ... hakkında suç duyurusunda bulunulduğunu, açıklanan bu nedenlerle; önceden Kağıthane 6813 Ada 1 Parsel'in davalı üzerinde bulunan ... hisse üzerine Medeni Kanunun 1010.

Maddesi uyarınca davalıdır şerhi konması ile tapu dairesine bildirilmesini, müvekkil kooperatife ait bulunan ...

6813 Ada 1 Parselin ... hissesine ilişkin 26/02/1998 tarih ve 740 sayılı satış işlemi ...'e yönetim kurulu üyeleri ile el birliği ederek, düşük değerle, genel kuruldan yetki alınmadan devir edildiğini, ...'ün aynı hisseyi temsilcisi bulunduğu ... devir ettiği 4.6.2001 Tarih 2441 sayılı devir işlemi Kooperatifler Kanunu 42, Ve 81. Maddesinde yer alan kooperatif genel kurulundan satış kararı alınmadan yapıldığı için geçersiz bulunduğundarı ve işlem kooperatifi zarara uğratmak için muvazaalı olarak yapıldığından ayrıca bu hisse alınan borç için devir edilmiş olup, bu sebeple muvazaalı bir işlemle devredilmiştir.

Kooperatlfi zorara uğratan ve karşı tarafla anlaşılarak yapılan bu hisse devri muvazaalı ve kanunsuz olduğundan bu sebeple davalı kooperatif adına olan ... hissenin iptali ile müvekkil kooperatif adına tesciline karar verilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın tapu iptal ve tesciline ilişkin olduğunu, kooperatif ile üyeler arasında üyelik sıfatından kaynaklanan bir işleme dayalı olmadığını, kooperatiflerin tacir olarak adledilemeyeceği ve bir ticari işletme olarak görülemeyeceğinden TTK 4. ve 5.maddeleri gereğince mahkemenin görevli olmadığını ve öncelikle görevsizlik kararı verilmesini ayrıca davanın tapu iptal ve tescili davası olması nedeniyle harcın dava konusu taşınmazın değeri üzerinden yatırılmasının gerektiğini, eksik harcın davacı tarafça tamamlanmasını ve dava konusu taşınmazın ... tarafından 1998 yılında iktisap edildiğini,

bu süreç içerisinde davacının sessiz kaldığını, 1996 yılında tasfiye kararı aldığını ve tasfiye sürecine girdiğini, tasfiye sürecine giren kooperatifin tasfiye işlemlerini yapmak için şayet tasfiye memuru görevlendirilmedikçe yönetim kurulu üyelerinin tasfiye işlemini gerçekleştireceklerinin kanun gereği olacağını, hal böyle olunca tasfiye işlemini yerine getiren yönetim kurulunun mal satış yetkisinin olduğunu, davacının iddia ettiğini aksine ... tarafından yönetim kuruluna verilen paranın borç olmadığını,

paylı mülkiyet olan davacının da hissedar olduğu parselde diğer ortağın payını satması üzerine işlemin gerçekleştiği 1997 yılında yürürlükte olan 743 sayılı kanuni medeninin 658.

Maddesi kullanılarak bu hisseniz ...'e devredilmesinden ibaret olduğunu, davacının kasasından çıkan bir para mevcut olmadığını, bu bedelin ... tarafından hissenin kendisine devredilme karşılığında ödendiğini, ...'ün eşinin o tarihte kooperatifin ortağı olmasının durumu değiştirmeyeceğini, ...'ün bu işlemi üye sıfatıyla değil kendi sıfatıyla gerçekleştirdiğini, kooperatifin zarara uğrayabilmesi için kooperatif pay bedellinin üyelerden toplanan paralarla diğer deyişle kasadan ödenmesi gerektiğini, o tarihteki kasa defterlerinden de görüleceği üzere davacının kasasında bu amaç için toplanmış veya bu amaca tahsis edilen bir para olmadığını,

davacının bu suç duyurusunun kötü niyetli olduğunu, dava konusu payın ... tarafından alındıktan sonra 3 yıl sonra müvekkilin kooperatife satıldığını, açıklanan bu nedenlerle; kötü niyetle açılmış bulunan işbu mesnetsiz davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

Kooperatif kayıtları, tapu kayıtları, bilirkişi incelemesi, ... 29. Asliye Ceza Mahkemesi ...Esas sayıl ceza dosyası, yazılan müzekkere cevapları, tüm dosya kapsamı ve taraf açıklamaları.

GEREKÇE

Uyuşmazlık, yolsuz tescil hukuki nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 716. maddesinin 1. fıkrasında, "Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten, mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde, hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir." düzenlemesine yer verilmiştir. Aynı maddenin 2. fıkrasında ise bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişinin tescili doğrudan doğruya yaptırabileceği belirtilmiştir.

TMK'nın 1024. maddesinde, "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse tescilin yolsuz olduğunu, iyi niyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir." hükmüne yer verilmiştir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'un 59/8. fıkrası, "... yönetim kurulu üyeleri ve temsile yetkili kişilerin genel kurulun devredemeyeceği yetkileri kullanamayacağı..." hükmünü amirdir.

1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 42/6. maddesine göre, kooperatiflere ait taşınmazlar kooperatif genel kurulunun kararı ile satılabilir. Aynı Kanunun 81. Maddesine göre Tasfiye kurulunun görevleri anasözleşmede gösterilir.

Kooperatif kayıtları üzerinde yapılan bilirkişi incelemesinde 02.09.2021 tarihli bilirkişi raporunda;

"Tasfiye Halinde ... Karar Defteri ve Genel Kurul Toplantı ve Müzekkere Defteri incelenmiş olup Tapu hissesinin satışı için alınan ve tapuya sunulan tasfiye kararı 15.01.1998 tarihli Genel Kurul Toplantısında;

“genel kurulun tasfiye kararı aldığı ve tasfiye organı olarak görev yaptığı, Tasfiyenin halen 6813 ada 1 parsel nolu arsa üzerinde bulunan B1, B2 ve C blokların projelerinin onaylanması, kat irtifaklarının kurulması ve bu bloklarda oturan ortaklarımıza tapularının dağıtılmasına bağlı olduğu, 6813 ada 1 parsel nolu taşınmaz ise 5107 m2 olup, bunun 2093 m2'si ...'ne ait iken Kağıthane Belediyesi’ne 5.651.100.000-TL ye satıldığı,

kooperatifin tasfiyesinin tek şartı belediye hissesi ile kooperatif hissesinin bizim işgal ettiğimiz yerlerin bizde kalacağı (çünkü B1, B2 ve C Bloklar yapılmıştır) ancak ...bu ifrazı kabul etmeyerek bizim işgal ettiğimiz yerlerin daha değerli olduğunu iddia ederek bizi dava etmiştir ve bu davanın halen devam ettiği şayet, ...

Belediyesi bu hisseyi bir başka şahsa satarsa yeni maliğin de aynı hakları iddia etmesi ve tasfiyenin tamamen çıkmaza girmesinin kesin olduğu, bu durumda ... Belediyesi’nin müşterek mülkiyetimizde olan ... hisseyi satın alması nedeni ile;

A) Kanuni şufa hakkımızı kullanmaya,

B) Satış bedelinin varılan anlaşma gereği ...’ten alınmasına,

C) Tapu belediyeden alındıktan sonra kooperatifimizce işgal edilen kısımlar (B1, B2 ve C Blokların olduğu kısım) kooperatifte kalmak üzere 6813 Ada 1 Parsel'in belediyeden alınan 2093-5107 hissesinin ...'e belediyeye ödenen bedel karşılığı devredilmesine ve hisseler bu şekilde ifraz edilerek tasfiyenin sağlanmasına karar verilmiştir.” denilerek üye ... ve Başkan ... tarafından imza altına alınmıştır.

Karar defterinde tapu hissesi devredilen ...'ün kooperatif üyeliğinden istifa kararı 15/01/1987 gün tarih ve 2 sıra nolu karar ile onaylanmıştır.

Dava konusu işlemin yapıldığı tarihte kooperatifin tasfiyesine karar verilmiş olduğu; Genel Kurul artık mevcut olmadığından Tek yetkili organın Tasfiye Kurulu olduğu tespit edilmiştir; Tasfiye Kurulu'nun da kooperatifin menfaati ve amaçları doğrultusunda karar alabileceği; yapılan işlemin geçerli olduğu; ancak satış bedeli konusundaki fark ve kooperatifin uğradığı herhangi bir zarar olup olmadığı konusunda nihai takdirin Sayın Mahkeme'de olduğu görüş ve kanaatine varılmakla;"

Açıklamalarına yer verilmiştir.

Harca esas dava değerinin tespiti için alınan 17.02.2021 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın dava tarihindeki değeri 5.651.104 TL olarak belirlenmiştir.

... 29. Asliye Ceza Mahkemesi ...Esas sayıl ceza dosyasında alınan 03.10.2017 havale tarihli bilirkişi raporunda davaya konu taşınmazın genel kuruldan yetki alınmadan yönetim kurulu tarafından ... e satıldığı belirtilmiştir. Mahkemece alının ek raporda ise sanıkların herhangi bir kusurunun bulunmadığı görüşüne yer verilmiştir.

Somut olayda;

Davaya konu ... İlçesi, ... Mahallesi, 6813 ada 1 parsel de kayıtlı sayılı 5107 m2 miktarındaki 2093/5107 hissesini 25.02.1998 günü ... Belediyesi davacı kooperatife devretmiştir. Bu devirden bir gün sonra 26.02.1998 günü hissenin tamamı bu kez tasfiye aşamasında bulunan davacı kooperatif tasfiye yönetim kurulu üyeleri tarafından ... e satılmıştır. Satış yapılmasına ilişkin herhangi bir genel kurul kararı dosyaya sunulmadığı gibi Tapu Müdürlüğünden celp edilen belgeler arasında da GK kararına rastlanmamıştır. Taşınmazı GK kararı olmaksızın davacı kooperatiften satın alan davalı ... taşınmazı 04.06.2001 tarihinde davalı kooperatife satmıştır.

Davacı Kooperatif ana sözleşmesinin incelenmesinde; sözleşmenin 23. maddesinde taşınmaz satın alımının Genel Kurul yetkisinde olduğu, 44/11 maddesinde Yönetim Kurulu nun GK dan karar almak şartı ile taşınmaz alım satımını yapabileceği, Tasfiye Kurulunun Görevleri ve Tasfiyenin Yürütülmesi başlıklı madde 87/3 de gayrimenkul satma şeklinin Genel Kurul kararıyla belirleneceği düzenlemelerinin yer aldığı anlaşılmıştır. Ana sözleşmede tasfiye memurlarının genel kurul kararı olmaksızın taşınmaz satışına yetkili olduğuna dair bir düzenleme bulunmadığı gibi, genel kurul tarafından alınmış bir satış kararı ve tasfiye memurlarına satış yetkisi verildiğine dair bir GK kararı da sunulmamıştır.

Davalı vekili kooperatifin tasfiyeye girmesi nedeni ile YK tarafından yapılan satışın geçerli olduğunu savunmuş ise de, tasfiye ile birlikte Genel Kurul organı sona ermez, tasfiye memurlarının görevi tasfiye ile ilgili konularla sınırlı olup tasfiyeyi yerine getiren yönetim kurulunun yukarıda yer verilen mevzuat ve ana sözleşme hükümleri uyarınca taşınmaz satış yetkisi bulunmamaktadır.

Yukarıda yar verilen Kooperatifler Kanunu ve davacı kooperatif ana sözleşme hükümleri karşısında genel kurul tarafından taşınmaz satışına ilişkin bir karar alınmadan tasfiye yönetim kurul tarafından yapılan satışın hukuken geçerli olmadığı, davalı adına gerçekleştirilen tescilin yolsuz olduğu, davalının TMK'nın 1024. maddesi kapsamında mülkiyet hakkının korunamayacağı gözetilerek davanın kabulüne karar verilmiştir.

Başkan ... · ¸e-imzalıdır Üye ... · ¸e-imzalıdır Üye ... · ¸e-imzalıdır Katip ... · ¸e-imzalıdır