İstanbul 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/349 K.2020/878

Mahkememizde görülmekte olan Ceza-i Şart Bedeli- Kira Kaybı Bedeli İstanbul 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2018/240 esas 2019/107 karar sayılı 25/03/2019 tarihli görevsizlik kararı üzerine dosyanın mahkememizce yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı arasında tapu harici satım ile satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı, müvekkilinin 1.351,980 TL tamamını davalıya ödediği, davalının sözleşmeye konu bağımsız bölümü zamanında teslim etmediği, sözleşmede, satıcı teslim gecikmesi halinde gecikilen her gün için bir günlük rayiç kira bedelini cezai şart olarak ödeyeceğini kabul ettiği, davalı satıcı tarafından gecikme nedeniyle cezai şartın ödenmemesi üzerine davalıya ...

3. Noterliğinin ihtarnamesi ile taşınmazın geç teslimi nedeniyle cezai şart bedelinin ödenmesini talep ettiği, davalının cezai şartın ödenmeyeceğini bildirdiği, davanın belirsiz alacak davası olarak açıldığı, taşınmazın günlük rayiç kira bedeli ve müvekkiline ödenmesi gereken cezai şart tutarının keşif ve bilirkişi incelemeleri ile belirlenebileceği, şimdilik toplamda 20.000,00 TL nin sözleşmede belirtilen teslim tarihinden itibaren işleyecek olan avans faizi ile birlikte ödenmesi talep ve dava edilmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile dava dışı ... Ltd. Arasında 21/01/2015 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi gereğince, davalı müvekkil ile dava dışı ...

Ltd. arasında yapılan 21/12/2017 tarihli ibraname gereğince, sözleşmenin tarafları arasındaki satış vaadi sözleşmesi ibra ile sonuçlanmış olduğu ve sözleşmenin tarafı olan Alanay'ın sözleşmeden doğan hakların davacıya devrinden önce yapılan ibra ile sona erdiğini ve bu nedenle sözleşmeye dayalı herhangi bir alacağı kalmadığını, Davacı, işbu satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak , dava konusu edilen geç teslime dayalı kira bedelinin ve cezai şart tazminatını talep etme hakkına sahip olmadığını, ...

Ltd.'nin müdürü olan davacı ...'ın dava konusu taşınmazı tapuda devir alırken, herhangi bir itirazı kayıt ileri sürmeksizin devir aldığını, işbu huzurdaki davayı bu nedenle kötü niyetle açtığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekilinin ... 9. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas ... karar sayılı 25/03/2019 tarihli görevsizlik kararını 13/05/2019 havale tarihli dilekçesi ile istinaf etmesi üzerine dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinin 14. Hukuk Dairesinin 2019/1607 esas, 2020/70 karar sayılı 30/01/2020 tarihli ilamında; "Dava, geç teslime bağlı ceza koşulu alacağının tahsili için açılmış bir alacak davasıdır. Davalının tacir olduğu, alacağını temlik ettiği iddia edilen ... Şti'nin tacir olduğu, davalının sorumluluğunun kaynağının bu sözleşmeye dayalı olduğu anlaşılmaktadır. Davacı ..., alacağın temliki sözleşmesi kapsamında ... Şti.'nin yerine geçtiğinden bahisle iş bu davayı açmıştır. Bahsi geçen sebeplerle ilk derece mahkemesinin kararı yerinde olmakla istinaf başvurusunun esastan reddine dair aşağıdaki karar verilmiştir. " şeklinde karar verilmiştir.

Görevsizlik kararı üzerine istinaf incelemesinden geçen dosyada tarafların iddia ve savunmaları ile celp edilen delillerin dosya kapsamında değerlendirilmesi amacıyla mali müşavir ile Gayrimenkul Uzmanı bilirkişi heyetine tevdii edilen dosyaya 23/11/2020 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle;

davacının talep ettiği cezai şart / kira kaybı, davalının bildirdiği mücbir sebeple durma süreleri somutlaştırılarak sunulmamış olduğundan, mevcuda göre 82.224 TL hesaplanmış olup, davalıdan talep edilip edilemeyeceği yönünde davalının bildirdiği geçersiz sözleşme sebebi ile cezai şart hükmünün de geçersiz olduğu yönünde bildirdiği hususlar ve yine davacıya teslim edildiği anlaşılan gayrimenkulün teslimi sırasında davacı tarafından geçersiz sözleşmeye ilişkin talebe konu cezai şart ve kira kaybı alacaklarının saklı tutulduğu yönünde herhangi bir ihtirazi kayıt bulunmaması,

incelenen tutanaklardaki alıcının satıcıyı ibra ettiği beyanı ve diğer hususlarda sunulanların taktirin mahkemeye ait olduğu yönünde görüş ve kanaat bildirilmiştir.

Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Dava; satış sözleşmesi doğrultusunda, süresinde teslim edilmeyen taşınmazın günlük rayiç kira bedeli ile belirlenen ceza-i şart bedelinin ve geç teslim nedeniyle kira geliri kaybının davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Taraflar arasında imzalanmış bulunan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin satıcı tarafı dava dışı ... A.Ş., alıcı tarafı ise .... Ltd. Şti., sözleşmenin konusunun ... ili, ... ilçesinde kain, 6.kat, BB84 nolu ofis niteliğindeki bağımsız bölüm oluşturmaktadır.Taşınmaz devri yükümlülüğünü içeren sözleşmenin adi yazılı şekilde yapılmış olduğu, sözleşmeye konu taşınmazın davacı ...'a tapuda devrinin yapıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır.

Dosya kapsamında talep ve muvafakatname adı altındaki belge incelendiğinde; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölüme ilişkin olarak yapıldığı ve söz konusu bağımsız bölümle alakalı tapu işlemlerinin ...'a yapılması ve yine cari hesapta bulunan tüm ödemelerin ... adına geçirilerek faturanın da ...'a kesilmesi, bu koşullarla bahsi geçen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yönünden ...

A.Ş.'nin ibra edildiği ve bu şirketten hiçbir alacağın kalmadığı hususlarının açıkça sözleşmede belirtildiği ve sözleşmenin ... Şti.'nin kaşe ve imzası ile kaleme alındığı, bu sözleşme ile ... Şti.'nin gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazın mülkiyetinin tapuda şirket tüzel kişiliği yerine ...'a devredilmesini kabul ettiği yönündeki iradesini ortaya koyarak belli koşullarla sözleşmenin borçlu tarafı ...A.Ş.'yi ibra etmiştir.

6098 sayılı TBK’nın 184. maddesinde alacağın temlikinin yazılı şekilde yapılması geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür. Bu itibarla bir muteberlik şekli olarak yazılı şekle uyulmadıkça alacağın temlikinin hiçbir hükmü yoktur. Bununla birlikte, temlik senedinde (temliknamede) sadece temlik edenin imzasının bulunması yeterli olup ayrıca temellük edenin imzasının bulunmasına lüzum yoktur. Temlik senedine tarih konulması da şart değildir. Senede tarih koyma teamül gereğidir. (Y. 11. HD. 22/11/2019 T. 2018/1489 E. 2019/7411K. )

Her türlü alacak temlik edilebileceğinden dava dışı Alanay şirketinin tapu devrini ve yaptığı ödemelerin davacı adına yapılmasını talep etmesi alacağın temliki hükmündedir. Somut olayda yazılı bir belge bulunduğundan ve Yargıtay ilamında belirlenen koşullar sağlandığından alacağın temliki sözleşmesi geçerlidir.

Mali incelemelerde davacı tarafın, sözleşme konusu satış bedelini ödediği 04.12.2017 tarihinde tanzim edilen faturanın KDV bedelini 19.01.2018 tarihinde 120.000 TL ve 05.03.2018 tarihinde ise 123.356,40 TL olarak sözleşmenin 3. maddesi kapsamında ödediği ve tapuda davacı adına devrin yapıldığı tespit edilmiştir.

Talep ve muvafakatname adlı belge incelendiğinde fatura kesimi ve tapuda devrin yapılması halinde davalı şirketin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yönünden tümden ve genel olarak rücu edildiği ve hiç bir alacağın kalmadığı imza altına alınmakla talep ve muvafakatname adlı belgenin ibra sözleşmesi niteliğinde olduğu, davacının sadece sözleşmeye konu taşınmazın tapuda devrine ilişkin alacak hakkını temlik aldığı anlaşılmış olduğundan davacının cezai şart ve kira kaybı bedelini talep edemeyeceği kanaatine varılmıştır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noter önünde re’sen düzenlenmediğinden geçersiz sözleşme sebebi ile alacağın fer'isi niteliğinde olan cezai şart hükmü de geçersiz olacağından davacı taraf zaten cezai şart bedeli talep edemeyecektir. Kaldı ki davacıya teslim edildiği anlaşılan gayrimenkulün teslimi sırasında davacı tarafından cezai şart ve kira kaybı alacakları konusunda çekince de konulmamıştır. Yukarıda açıklanan gerekçe ile dava dışı şirketin tüm sözleşme kapsamında ibra edildiği alıcının tapuda devir hakkını aldığı gözetildiğinde davacının kira kaybı bedelini de talep edemeyeceği kanaatine varılarak davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.