İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2014/331 K.2019/734

Taraflar arasında karşılıklı olarak açılan "Ecrimisil- Tazminat ve Alacak" davalarının birleştirilerek mahkememizce yapılan yargılaması sonunda;

ESAS VE BİRLEŞEN DAVADA/

Esas davanın davacı vekili tarafından mahkememize sunulan 17/10/2010 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde özetle: Müvekkili bankanın ... Şubesinin takip borçlularından ... AŞ firması aleyhine başlatılan icra takibi neticesinde 20/05/2004 tarihinde alacağa mahsuben bankaya ihale edilen ...mevkii 98 ada, 18-19-20 nolu parsellerde kayıtlı taşınmazın haksız işgali nedeniyle davalı aleyhine Şişli ... İcra Müdürlüğünün ...

Esas sayılı dosyasıyla 12/02/2010 tarihinde icra takibi başlatıldığı, taşınmazın 27/09/2007 tarihinde müvekkili banka adına tescil edildiği, davalıya 17/10/2007 tarihinde tahliye ihtarnamesinin tebliğ edildiğini, tahliye emrine itiraz üzerine davalı tarafça Bakırköy... İcra Mahkemesinin ...Esas sayılı dosyasıyla itiraz edildiği, adı geçen mahkemece 19/03/2008 tarihli ...

Esas ...Karar sayılı karar ile davanın reddine karar verildiği, müvekkiline ait taşınmazın bugüne değin davalı tarafından işgal edildiği, başlatılan icra takibinin; fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak suretiyle taşınmazın müvekkili adına tescil tarihi olan 20/05/2004 tarihinden tahliye emrinin tebliğ tarihi olan 17/10/2007 tarihine kadar ödemesi gereken 369.720,00 TL kira bedeli ile birlikte tahliye emrinin tebliğ tarihinden 20/12/2009 tarihine kadar olan 307.724,00 TL ecrimisil bedeli olmak üzere 677.444,00 TL' nin faizi ile birlikte tahsili bakımından başlatıldığı,

davalının icra takibine itiraz etmesi üzerine işbu davanın açılması zorunluluğunun doğduğu belirtilerek; davalının Şişli ...İcra Müdürlüğünün... Esas sayılı dosyasına yapmış olduğu itirazın iptaline, %20 oranında icra inkar tazminatı ile birlikte yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

Birleşen davanın davacı vekili tarafından sunulan 09/11/2012 harçlandırma tarihli dava dilekçesinde özetle: Müvekkilinin kiracısı olduğu taşınmazın birleşen davanın davalısı bankaya tescil edildiğini, müvekkilinin dava dışı malikten yaptığı kiralama tarihi itibarıyla taşınmazda bir takım tadilatlar, ek bina, yol ve sair unsurlar inşaa ettiğini, esasen kiraya verenin yükümlülüğünde olan taşınmazı kullanıma elverişli hale getirmek için bir çok masraf yaptığını, bu bağlamda taşınmazın korunması ve fabika binalarının iyileştirilmesi için müvekkili şirketin yeni yatırımlar yapmasını teşvik etmiş,

bunun karşılığı olarak da müvekkili şirketin kullanımına rıza gösterip muvafakat ettiğini, başlatılan icra takibi karşısında müvekkilinin mezkur taşınmazı tahliye etmek zorunda kaldığını ve taşınmazın ayrılmaz parçası olan unsurları taşınmazda bırakmak zorunda kaldığını, müvekkilinin kiracı olduğu taşınmazın kullanıma elverişli hale getirmesi için harcadığı 154.145,27 TL miktarlı meblağın tazmini bakımından davanın mahkememiz dosyasıyla birleştirilmesi talepli olarak ve asıl davaya konu alacak talebinden takas ve mahsubuna karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.

ESAS ve BİRLEŞEN DAVADA SAVUNMA /

Esas davanın davalısı Abana şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle: Takibe konu alacağa ilişkin olarak tanzim edilen ekspertiz raporunun tek taraflı olarak düzenlendiğini ve hukuki bir niteliğinin olmadığını, icra takip tarihinin 12/02/2010 tarihi olduğunu, kira alacağı talebinin 20/05/2004 tarihinden 17/10/2007 tarihleri arasın döneme dayandığını, takip tarihinden 5 yıl öncesine takebül eden taleplerin zamanaşımına uğradığını, müvekkilinin davacı banka ile kira sözleşmesi tanzim etmediğini ve kira borcunun bu haliyle mevcut olmadığını, müvekkilinin taşınmazda işgalci olmadığını, taşınmaza bir çok masraflar yaparak taşınmazı kullanılabilir hale getirildiğini, takibin haksız ve dayanaksız olduğunu savunmuş, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davanın davalısı banka vekili cevap dilekçesinde özetle: Dava konusu taşınmaz müvekkili bankaca Abana İcra Müdürlüğü’nün ... Talimat sayılı dosyasından yapılan ihale sonrası taşınmazı alacağa mahsuben satın aldığını, taşınmazın banka mülkiyetine geçmesi sonrası davacı tarafa İİK 135.

Maddesi kapsamında tahliye emri gönderildiği ve davacı taraf fuzuli işgalci durumuna düştüğü, davacının dava konusu taşınmazı 31.12.2010 tarihinde tahliye ettiğine yönelik beyanlarının gerçek dışı olduğunu, icra müdürlüğü vasıtası ile taşınmazı tahliye etmeye gidildiğinde karşı davacıya ait ekipmanların halen taşınmazda bulunması, bunların tahliye edilmemiş olması ve karşı davacı tarafça bedelsiz olarak taşınmazda kalmasına muvafakat edilmediğinden taşınmazın tahliyesi sağlanamadığı,

yine davaya konu edilen deniz tahkimatı ise taşınmazın bankaya ihale edilmesinden önce yapılmış işlem olduğunu, deniz tahkimatının ihale öncesi var olduğu taşınmazın kıymet takdiri raporunda belirlendiğini, davacı tarafın tahkimatı kendisi tarafından yapıldığını iddia etmesinin kötüniyetli olarak hareket ettiğinin kanıtı olduğunu savunmuş, birleşen davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

GEREKÇE /

Esas dava İİY' nin 67 maddesi uyarınca açılmış; "İtirazın İptali" davası niteliğinde olup, birleşen dava alacak ve mahsup taleplidir. Celp edilen icra dosyası incelendiğinde: Esas davanın davacı-alacaklısı banka tarafından davalı şirket aleyhine, ekspertiz raporu dayanak yapılarak 1.111.563,00 TL miktarlı ilamsız icra takibi başlatıldığı, davalı tarafından takibe itiraz edilmesi üzerine takibin durduğu anlaşılmıştır. İcra takibinin dayanağını TBK'nun kiraya dair hükümleri ile TMK 995 maddesi oluşturmakla uyuşmazlığın bu kapsamda çözümlenmesi gerekir.

Evvela uyuşmazlığa konu taşınmazların tapu kaydı incelendiğinde: ... mevkiinde bulunan 98 ada, 18-19-20 parsel sayılı taşınmazların 27/09/2007 tarihinde "İşbu taşınmazların tamamı ...A.Ş. Adına kayıtlı iken Abana İcra Müdürlüğünün 26/09/2007 tarih ve ... Tal. Sayılı yazılarına göre Cebri Satışından tescil edildi." beyanı ile ... Bankası AŞ adına tescil edildiği görülmüştür.

Taraflarca emsaller dosyaya sunulmuş mahallinde keşif yaptırılarak ecrimisil ve kira bedelleri tespit ettirilmiştir. Dava konusu taşınmazın davacı banka ...Şubesi kanuni takip borçlularından ... A.Ş.

Aleyhine banka tarafından başlatılan icra tabiki neticesinde 20.05.2004 tarihinde davacı bankaya ihale edildiği, 27.09.2007 tarihinde banka adına tescil edildiği, öncesinde adı geçen önceki malik tarafından taşınmazın 15.03.2003 başlangıç tarihli bir yıl süreli sözleşme ile davalı yana kiraya verildiği, tahliye emrinin 17.10.2007 tarihinde davalı yana tebliğ edilip, Bakırköy ...İcra Hukuk Mahkemesi'nin ...Esas, ...

Karar sayılı ilüamı ile davalının tahliye emrine vaki itirazının da reddedildildiği sabittir.

Mahkememizce atanan bilirkişi kurulunca tanzim olunan kira ve ecrimisil bedellerine ilişkin raporlar ve ek raporlar ile faize ilişkin bilirkişi raporlarında özetle: tanzim edilen 10/03/2016 tarihli bilirkişi raporunda davacının kira asıl alacağının 239.312,00 TL olacağı, anılan alacağın işlemiş faizinin 235.735,77 TL olarak hesaplandığı, ecrimisil asıl alacağının 172.940,00 TL olacağı, anılan alacağın işlemiş faizinin 41.781,91 TL olarak hesaplandığı, 04.11.2014 Tarihli bilirkişi raporuna göre; kira asıl alacağının 318.386,00 TL olacağı, anılan alacağın işlemiş faizinin 311.670,92 TL olarak hesaplandığı,

ecrimisil asıl alacağının 252.763,00 TL, anılan alacağın işlemiş faizinin 62.368,36 TL olarak hesaplandığı belirtilmiştir.

Davacı bankanın sunduğu ekspertiz raporunda 20.05.2004-20.12.2008 tarihleri arası kira bedeli 528.860 TL, Abana Asliye Hukuk Mahkemesi'ne yazılan talimat sonucu alının bilirkişi kök ve ek raporlarında 20.05.2004-20.12.2009 arası toplam kira bedeli 202.450 TL, İnebolu Asliye Hukuk Mahkemesi kanalıyla alınan talimat raporunda aynı bedel 571.149 TL olarak hesap edilmiştir. Yıllık brüt kira getiri oranının, afaki değerler yerine hesaplamada esas alınması yerindedir.

Keza bu kira oranı hesaplamada ilgili yılların tahmini değerlerine uygulanmıştır. Yine ekspertiz raporu ile bilirkişi kurulu raporunda saptanan miktarlar arasında aşırı bir uyumsuzlukta mevcut değildir.

Davalı-karşı davacının ihtara rağmen mecuru tahliye etmeyerek fuzuli şagil durumuna düştüğü, takip tarihine kadar da kira ödemesi yapmadığı ve bu itibarla ecrimisil ile sorumlu tutulması gerektiği, buna göre davalı-karşı davacının yukarda belirlenen kira ve ecrimisil alacağı ile faizlerden sorumlu olacağı kanaatine varılmış, diğer yandan kira sözleşmesinde kiralananın "kullanılabilir fabrika binası" olduğu belirtilmiş ve ne için kullanılacağı da "fabrika binası-imalat" olarak gösterilmiştir.

Kira sözleşmesinin tarafları bağlayan hükümleri dikkate alındığında, davalı-karşı davacının kendi üretim ihtiyacı için yaptığı tadilatların taşınmaz için mütemmim cüz olacak mahiyette bir iyileştirme, faydalı ve kalıcı sabit yatırım niteliğinde olmayıp, taşınmaza değer katan mahiyette olmaması karşısında, karşı davanın yerinde olmadığı kanaatine varılarak, asıl davanın kısmen kabulüne, ayrıca ecrimisil alacağı yönünden likit bir alacak söz konusu olmadığından bu yönden icra inkar tazminatı talebinin reddine ve yerinde görülmeyen karşı davanın reddine ilişkin aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM / Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Asıl davada; Davanın KISMEN KABULÜ ile; davalının İstanbul ... İcra(Kapatılan Şişli ... İcra)Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı takip dosyasına vaki itirazlarının KISMEN İPTALİ ile, takibin 239.312,00 TL kira alacağı ve 235.735,77 TL işlemiş faizi üzerinden ve ayrıca 172.940,00 TL ecrimisil alacağı ile bunun 41.781,91 TL işlemiş faiz miktarı üzerinden ve her iki asıl alacak miktarına takip tarihinden itibaren reeskont oranı üzerinden faiz yürütülmesi suretiyle DEVAMINA,

1-a)Fazlaya ilişkin yerinde görülmeyen istemin REDDİNE

1-b)Hükmolunan kira alacağı esas alınmak suretiyle hesap ve taktir olunan %40 oranında 190.018 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınıp davacıya VERİLMESİNE,

1-c)-Ecrimisil talebine ilişkin icra inkar tazminatı talebinin şartları bulunmadığından REDDİNE,

1-d)Alınması gereken 47.118,16 TL karar ve ilam harcından peşin olarak yatırılan 18.985,00 TL harç parasının mahsubu ile bakiye 28.133,16 TL' nin davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA, davalı tarafından peşin olarak yatırılan 28.133,16 TL' nin davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,

1-e)Davacı tarafından yapılan 559,00 TL davetiye ve müzekkere posta masrafı, 6.673,50 TL keşif ve bilirkişi ücreti olmak üzere toplam; 7.232,50 TL yargılama masrafının davanın kabul edilen miktarına göre; 4.488,06 TL' sinin davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE, geri kalan masrafın davacı üzerinde BIRAKILMASINA,

1-f)Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca davanın kabul edilen miktarına göre hesap ve takdir edilen 41.540,79 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ÖDENMESİNE,

1-g)Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca davanın reddedilen miktarına göre hesap ve takdir edilen 30.821,73 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ÖDENMESİNE,

1-h)HMK 120 maddesi uyarınca davacı tarafından yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacıya İADESİNE,

2-)Birleşen davada; yerinde görülmeyen davanın REDDİNE;

2-a)Alınması gereken 44,40 TL karar ve ilam harcının birleşen dava davacısının yatırmış olduğu 2.289,10 TL' den mahsubu ile bakiye 2.244,70 TL' nin karar kesinleştiğinde ve talebi halinde birleşen dosya davasına İADESİNE,

2-b)Birleşen dava bakımından yargılama masraflarının davacı üzerinde BIRAKILMASINA,

2-c)Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca hesap ve takdir edilen 15.081,62 TL vekalet ücretinin birleşen dosyanın davacısından alınarak birleşen davanın davalısına ÖDENMESİNE,

2-d)HMK 120 maddesi uyarınca birleşen dava davacısı tarafından yatırılan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde birleşen dava davacısına ÖDENMESİNE,

Başkan Üye Üye Katip