İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/407 K.2022/509

Davacı tarafından davalı aleyhine açılan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda dosya incelendi.

DAVA /

Davacı vekili, Mahkememize verdiği dava dilekçesinde özetle; müvekkili davacı şirketin davalı şirketin müteahhidi olduğu ..., ... ilçesindeki ... Residence projesinden 30.03.2018 tarihli sözleşme ile 1+1 büyüklüğündeki 36 nolu konutu satın aldığını, sözleşmede konut teslim tarihinin Aralık 2018 + 6ay olarak belirlendiğini, bu sürenin aşılması halinde rayiç kira ödeneceğinin kararlaştırıldığını, konutun 20.04.2021 tarihinde gecikme ile ilgili ihtirazi kayıt konularak teslim alındığını, teslim edilmesi gereken 01.06.2019 tarihi itibariyle 21 ay 20 günlük gecikme söz konusu olduğu ifade ederek sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın şimdilik 12.000,00 TL'nın temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA /

Davalı vekili, Mahkememize verdiği cevap dilekçesinde özetle; müvekkili davalının ruhsat almak için gereken gayreti gösterdiğini, 20.05.2018 tarihinde İmar Yönetmeliğinde yapılan değişikliğin tadilat ruhsatının uzamasına neden olduğunu, Haziran 2018'de yapılan başvurularının Mart 2019'a kadar uzadığını, davacının konutun teslimine ilişkin bir müracaatı olmadığını, tazminat alacağının söz konusu olmadığını, 01.06.2019 olarak kararlaştırılan teslim tarihinde davacının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, taşınmaza ilişkin davacının 15.03.2020 tarihli son taksitini ödemediğini, davacının sözleşmenin 9.10 maddesinde sıralanan masraflara ilişkin ödemeyi 29.12.2020 tarihinde yaptığını ifade ederek davanın reddini talep etmiştir.

GEREKÇE /

Dava, taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hükümleri uyarınca geç teslim nedeniyle meydana gelen cezai şartın faizi ile birlikte tahsili talebidir. Davacı yanca dava dilekçesi ekinde, taraflar arasında akdolunan 30/03/2018 tarihli düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi, teslim tutanağı, noterlik aracılığıyla gönderilen cezai şart talebini içeren ihtarname örneği, davalı yanca noterlik aracılığıyla gönderilen cevap ile arabuluculuk tutanağı ibraz edilmiştir.

Sunulan dilekçe ve belgeler incelenmiş, ön inceleme duruşması icra edilerek 24/12/2021 tarihinde keşfen inceleme yaptırılmasına karar verilmiştir.

Mahkememizce görevlendirilen bilirkişiler marifetiyle keşfen inceleme de yapılmak suretiyle tanzim oluşturulan 28/04/2022 tarihli bilirkişi raporunda bilirkişiler; taraflarca kararlaştırılan konut teslim tarihinin 30.06.2019 olduğunu, davacıya konut tesliminin 20.04.2021 tarihinde yapıldığını, davacıya bildirimde bulunulduğuna dair belgeye dosyada rastlanmadığından davalının konutun davacı tarafından geç teslim alındığına dair savunmasının yerinde olmadığını, davalının 2018 yılı Ağustos ayında yaşanan mali kriz nedeniyle anlaşmalı çoğu taşeronun döviz kuru artışı nedeniyle işe devam etmediği, taşeronların yenilenmesi,

yeni anlaşmaların yapılmasının sürecin uzamasına sebebiyet verdiği yönündeki iddialarını somut olarak gösteren bir delile dosyada rastlanmadığını, davalının konutu teslim etmekle yükümlü olması için davacının sözleşmedeki toplam bedeli ödemesinin gerekmediğini, 30.06.2019-30.06.2020 tarihleri arasında 12 ay x 1.500TL = 18.000TL, 30.06.2020 tarihindeki TUİK verilerine göre kira artış oranı :%19,88 olduğundan bu tarihteki kiranın 1500TLx 1,1988 = 1800TL,

30.06.2020-20.04.2021 tarihleri arasında 9,6667 ay x 1.800TL = 17.400TL olmak üzere konutun teslimi gereken Haziran 2019'dan teslim edilen 20/04/2021 tarihine kadar hesaplanan kira tazminatının (18.000,00 + 17.400,00 TL=) 35.400,00 TL olduğunu, Mahkemece davacının ceza koşulu talebi kabul edildiği takdirde ceza koşulu alacağına ihtarnamede tanınan süreye nazaran 04.05.2021 tarihinden itibaren avans faizi yürütülebileceğini bildirmişlerdir.

Davacı vekili 28/06/2022 tarihli dilekçesi ile bilirkişi raporu doğrultunda ıslah talebinde bulunmuş ve eksik harcı ikmal etmiştir. Yapılan yargılama neticesinde tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilmiştir. Buna göre;

Taraflar arasında ...

19. Noterliği nezdinde 30/03/2018 tarihinde ... yevmiye numarasıyla düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, sözleşmeye göre davacının alıcı, davalının da satıcı olduğu, sözleşmenin 9.1 maddesinde taşınmazın teslim tarihinin 31/12/2018 + 6 ay olarak ve teslimde gecikilmesi halinde satıcı tarafından alıcıya cezai bedel olarak rayiç bedel üzerinden aylık kira ödemesinin yapılacağının kararlaştırıldığı, taşınmazın taraflara arasında düzenlenen tutanakla sabit olduğu üzere 20/04/2021 tarihinde tesliminin gerçekleştirildiği anlaşılmıştır.

Davacı yanca ... 6. Noterliği'nin 29/04/2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile geç teslim nedeniyle oluşan cezai şartın 3 gün içerisinde ödenmesinin ihtar edildiği, ihtarnamenin davalıya 30/04/2021 tarihinde tebliğ edildiği, ödeme yapılmaması üzerine işbu davanın açıldığı anlaşılmıştır.

Davalı yanca konutun teslimi bakımından davacının müracaatta bulunmadığı öne sürülmüşse de sözleşmenin 9.8 maddesinde davalı tarafından yapılacak bildirim üzerine davacının konutu teslim alacağı düzenlendiğinden ve davalı yanca bildirim yapıldığı ispat olunamadığından bu yöndeki savunma yerinde görülmemiştir.

Davalı yanca geç teslime gerekçe olarak mali krize dayanılmışsa da bildirilen durumun sözleşme hükümleri kapsamında mücbir sebep veyahut olağanüstü hal olarak değerlendirilebilmesi bakımından elverişli delil sunulmadığından bu yöndeki savunma da yerinde görülmemiştir.

Davalı yanca ayrıca davacının ödeme yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi nedeniyle cezai şart talep edemeyeceği savunulmuşsa da sözleşme hükümlerine göre cezai şartın talep edilebilmesi bakımından ödeme yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmemesi sonuca etkili olmadığından bu savunmaya da itibar edilmemiştir.

Bilirkişiler tarafından konutun sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarih olan 30/06/2019 tarihinden teslimin gerçekleştirildiği 20/04/2021 tarihine kadarki kira tazminatı miktarı rayiç kira bedelleri üzerinden 35.400,00 TL olarak hesap edilmekle, davacının ıslahla birlikte talep ettiği 35.400,00 TL cezai şart alacağının taraflar arasındaki sözleşmenin 9.1 maddesi uyarınca haklı ve yerinde olduğu; ...

6. Noterliği'nin 29/04/2021 tarihli ve ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin 30/04/2021 tebliğ tarihine ve ihtarnamede tanınan 3 günlük mehile nazaran davalının temerrüdünün 04/05/2021 tarihi itibariyle gerçekleştiği sonucuna varılmış; davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM / Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davanın KABULÜ ile, 35.400,00 TL cezai şart alacağının 04/05/2021 tarihinden itibaren işletilecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

2-Alınması gerekli 2.418,17-TL nispi karar ve ilam harcından peşin ve ıslah harcı olarak yatan 604,93-TL harcın mahsubu ile eksik kalan 1.813,24-TL harcın davalıdan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,

Davacı tarafından peşin ve ıslah harcı olarak yatırılan 604,93-TL'nın davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

3-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk giderinin davalıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,

4-Davacının yaptığı ilk masraf 59,30 TL, bilirkişi ücreti 3.000,00 TL, keşif harcı 419,90-TL, keşif yol masrafı 350,00-TL, posta gideri 103,10 TL olmak üzere toplam 3.932,30 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

5-Davalının yaptığı yargılama giderinin üzerinde BIRAKILMASINA,

6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 9.200,00-TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,

7-Taraflarca yatırılan gider ve delil avansından sarfedilmeyen kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine İADESİNE,

8-Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 67/1. maddesi gereğince taraflardan birinin talebi üzerine kararın tebliğe ÇIKARTILMASINA,

Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, HMK'nun 341/1 ve 345. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere verilen karar, açıkça okunup usulen anlatıldı.14/09/2022

Katip ... · e-imzalıdır . Hakim ... · e-imzalıdır .