İstanbul 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/506 K.2023/368

Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit-Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesi ile; taraflar arasında adi şekilde tanzim edilen 18/05/2017 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalının "..." projesi kapsamında KDV dahil 4.014.360,00-USD karşılığında en geç 31/07/2017 tarihi itibariyle davacıya teslimi kabul, beyan ve taahhüt edildiğini, buna karşın taşınmazın müvekkiline teslim edilmediğini, belirterek, 18/05/2017 tarihli satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğine, davacı müvekkilinin borçlu olmadığının tespiti ile davacı müvekkili tarafından ödenen 313.173,97-USD'nin davalıdan ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, terditli olarak ikame edilen davada;

taraflar arasında tanzim edilen satış vaadi sözleşmesinin davacı müvekkili tarafından tek taraflı olarak feshedildiğinden ve borçlu olmadığının tespiti ile davacı tarafından ödenen bedelin ticari avans faizi ile tahsilini, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davalı yana tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesi ile; davacı tarafından, taraflar arasında imzalanan sözleşme uyarınca 20/06/2017 tarihinde 483.796,03-USD ve 20/07/2017 tarihinde 94.600,00-USD olmak üzere toplam. 578.396,03-USD ödenmiş olması gerekirken davacı tarafından 09/05/2017- 16/05/2017- 06/07/2017 ve 15/09/2017 tarihlerinde toplamda.

313.173,97-USD ödeme yapıldığını, ödeme planında yazılı olan ödemelerin zamanında ve eksiksiz olarak yapılmadığını, teslim tarihinin geçerli olabilmesi için sözleşmede öngörülen ve karar altına alınan "Bağımsız Bölümün Teslimi" başlıklı 11. maddede belirtilen meblağların zamanında ödenmediğinde davacının "zamanında teslim" edilmediği iddiasının mesnetsiz olduğunu, davacı tarafça ileri sürülen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olduğu yönündeki iddiasının hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali niteliğinde olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava; taraflar arasındaki mezkur sözleşmeden dolayı davacının borçsuz olduğunun tespitine ve sözleşme nedeniyle ödenen 313.173,97-USD bedelin istirdadına ilişkin olarak açılmış olup, davacıya harcın tamamlamasına ilişkin olarak yapılan ihtar akabinde davacı vekili menfi tespit istemine ilişkin taleplerinden vazgeçtiklerini, geçersiz sözleşme kapsamında ödenen 313.173,97-USD'nin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili istemi talepleri baki kalmak kaydıyla bu yönden eksik harç tamamlanmıştır.

Taraflar arasında "... A.Ş. SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ" başlığı altında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmenin adi nitelikte taraflar arasında tanzim edildiği ve davacının bu kapsamda geçersiz sözleşme karşısında ödediği bedellerin istirdadını talep ettiği anlaşılmaktadır.

Mahkememizin 12/12/2019 tarih ve 2019/178 esas, 2019/965 karar sayılı kararı ile davanın kabulüne karar verilmiş, karara karşı davalı tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi'nin 01/07/2021 tarih 2020/646 esas, 2021/1971 karar sayılı kararı ile Mahkememizce verilen kararın kaldırılmasına karar verilerek dosyanın Mahkememize gönderilmesi üzerine Mahkememizce yargılamaya devam olunmuştur.

Mahkememizce, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi, yapılan ödemeleri ilişkin belgeler, fesih bildirimi, dava konusu taşınmazın tapu kayıtları, davacı ve davalı şirketlerin ticaret sicil kayıtları, taşınmazın imar ve iskanına ilişkin bilgi ve belgeler, bilgileri verilen idare mahkemesi dosyaları dosyamız arasına alınmış, bilirkişi heyetinden rapor temin edilmiştir.

Mahkememizce tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirilmiştir. Buna göre; taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen 18/05/2017 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 564 Ada, 181 Parsel, 18 nolu bağımsız bölümün 31/07/2017 tarihi itibariyle fiilen davacı tarafa tesliminin kararlaştırıldığı, davacı tarafından yapılacak ödemelerin miktarı ve zamanının belirlendiği anlaşılmıştır.

Söz konusu sözleşme aynı zamanda taşınmaz mülkiyet nakli de içerdiğinden 4721 Sayılı TMK 706, 6098 Sayılı TBK 237, 2644 Sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 Sayılı Noterlik Kanunu 60. maddesi gereğince resmi biçim koşuluna uygun olarak yapılmadığından kural olarak geçersiz bulunmaktadır.

Ancak, sözleşme, gerekli şekil şartlarına uygun olarak yapılmamış olmasa da, taraflarca sözleşe gereğince edimlerin ifasına başlanmışsa, artık sözleşmenin şekil şartı nedeniyle geçersiz olduğu ileri sürülemeyecektir. Davacı tarafça da, sözleşme gereğince, taşınmazın taksit borçlarının ödenmeye başlandığı açıktır.

Bu itibarla, davacı tarafın, sözleşmenin şekil şartı nedeniyle geçersiz olduğu yönündeki beyanı dikkate alınmamış, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu Mahkememizce kabul edilmiştir.

Dosya kapsamında bulunan ve davacı tarafça davalı tarafa gönderilen 17/11/2017 tarihli "Fesih Bildirimi" başlıklı belgenin incelenmesinden, davacı tarafça, satış vadi sözleşmesine konu taşınmazın 31/07/2017 tarihi itibariyle davacıya teslim edilmesi gerektiği, bu tarih üzerinden yaklaşık 4 ay geçmiş olmasına rağmen taşınmazın teslim edilmediği, ayrıca taşınmazın bulunduğu proje ile ilgili olarak projenin imar ve kıyı mevzuatına, şehircilik ilkelerin aykırı olması nedeniyle açılan idari davada, idare mahkemesince inşaat ruhsatının iptal edildiği, inşaat faaliyetlerinin durdurulduğu bilgisine ulaşıldığı,

bu durumda inşaatın yakın bir tarihte bitirilmesinin mümkün olmayacağı gerekçesiyle sözleşmenin davacı tarafça tek taraflı olarak feshedildiği ve ödenen paranın iadesinin talep edildiği anlaşılmaktadır. Mahkememizce, dava konusu taşınmazın da içinde bulunduğu "..." projesi ile ilgili olarak açıldığı belirtilen idare mahkemesi dosyalarının birer sureti dosyamız arasına alınarak incelenmiştir.

Söz konusu dosyaların incelenmesinden, farklı idare mahkemelerinde açılan davalarda farklı tarihlerde, proje ile ilgili olarak yürütmenin durdurulması, imar planı ve inşaat ruhsatlarının durdurulmasına, iptaline karar verildiği, kararlara karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurulduğu, verilen bazı kararların kaldırılmasına ve bozulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.

Davalı vekilince, dava konusu taşınmazın bulunduğu kısım ile ilgili olarak belediyeden imar izni ve inşaat ruhsatının alınmış olduğu belirtilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme dikkate alındığında, davalı tarafça, davacı tarafından satın alınan 18 nolu bağımsız bölümün 31/07/2017 tarihi itibariyle davacıya fiilen teslim edileceğinin kararlaştırıldığı açıktır.

Bu tarih itibariyle davalı tarafından bağımsız bölümün davacıya teslim edilemediği de dosya kapsamı ile sabit bulunmaktadır. Ayrıca sözleşmenin fesih tarihi olan 17/11/2017 tarihi itibariyle, idare mahkemesince inşaat ruhsatının iptaline ilişkin karar verilmiş olması nedeniyle davacı tarafta, söz konusu bağımsız bölümün kendisine teslim edilemeyeceği, bağımsız bölüm teslim edilse bile ilerde hukuken başka bir engelle karşılaşılabileceği endişesinin oluştuğu aşikardır.

Bu anlamda davacının, sözleşmeye ve karşı tarafa olan güveni sona ermiş olup, bu sözleşmeyi sürdürmesinin kendisinden beklenmesi mümkün bulunmamaktadır. Yani sözleşme artık davacı için çekilmez hale gelmiştir. Bu anlamda da davacının sözleşmeyi haklı olarak feshetmiş olduğu Mahkememizce kabul edilmiştir.

Davalı taraf, davacının ekonomik nedenlerle ödemelerin ertelenmesi talebinde bulunduğunu, bu talebin kendileri tarafından kabul edilerek ödemelerin ötelendiğini, bu anlamda davacının kötü niyetli olduğunu ileri sürmüşse de, ödemelerin ertelenmesini kabul veya reddetmek konusunda davalının takdir hakkı bulunduğu, bu takdirini ödemenin ertelenmesi şeklinde kullandığı, kaldı ki ödemelerin ertelenmesinin taşınmazın fiilen teslim tarihini değiştiren bir durum olmadığı anlaşılmakla, bu yöndeki iddiaya itibar edilmemiştir.

Davacı tarafça, sözleşme haklı olarak feshedilmiş olduğundan, fesih tarihine kadar ödemiş olduğu ihtilafsız olan 313.173,97-USD'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Tüm bu nedenlerle aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

Başkan ... · e-imzalıdır . · Üye ... · e-imzalıdır . · Üye ... · e-imzalıdır . · Katip ... · e-imzalıdır .