İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/1184 K.2020/752

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2018/1149 Esas

KARAR NO: 2020/718

DAVA

Sözleşmenin Uyarlanması

DAVA TARİHİ : 02/10/2018

KARAR TARİHİ: 02/12/2020

Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin Uyarlanması davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;Müvekkili yüklenici firma--------arsa sahipleri, ------arasında ------------yevmiye nolıı ---------------- düzenlendiğini, sözleşme gereğince davalılara ait ------------üzerinde ------ sahiplerine ait olacak şekilde anlaşıldığını, paylaşımın sözleşmenin 8.1 maddesinde düzenlendiğini, bu maddeye göre paylaşım şeması oluşturulduğunu. ---- alındığını, sözleşmenin 8.2 maddesinde ---------- düzenlemesinin yer aldığını, ------ tarihli ------------ başvurulması gerektiğinin davalılara bildirildiğini, bu edimin yerine getirilmediğini,

bunun üzerine --------- sayılı ihtarnamesinin gönderildiğini,------------ cevabi ihtarnamesi ile kat irtifakı kurmaya hazır olduğunu bildirdiğini, ancak --------- aralarındaki paylaşım şemasını kabul etmediğini, bunun üzerine ---------- ihtarnamesi gönderilerek yasal haklarını kullanacaklarının ihtar edildiğini, inşaatın ------- tamamlanana kadar taraflar arasında bir itilaf yaşanmadığını, paylaşım esası ve metrajlar netleşmeden inşaat ruhsatının alınamayacağını, anlaşmadaki metrajlara göre proje yerleşimi yapıldığını. ------------- kötü niyetli olarak müvekkilin ifasını güçleştirdiğini,

ifanın devamı için kat irtifakının tesisi edilmesi gerektiğini, bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devri gerektiğini, devirler gerçekleştirilemediğinden inşaatın durma aşamasına geldiğini. ------- paylaşım şemasının noter onaylı olmadığını ileri sürerek borcunu ifadan kaçınmasının MK m.2"ve aykırı olduğunu, arsa maliklerinin taşınmazın ----- davacı adına tescil ettirdiğini, bu hususun dahi paylaşım esasının kabul edildiğini gösterdiğini ifade ettiğini, sözleşmenin aynen ifasının sağlanmasını, kat irtifakının tesisinin sağlanmasını, kar irtifakının sağlanmasına kadar geçecek sürenin teslim süresine eklenmesini,

yargılama giderleri ve ücreti vekaletin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılardan ----- cevap dilekçesinde özetle; Sözleşme gereği yapılan inşaatın projeye aykırı yapıldığını, ticari alanların projede belirlenenden daha fazla alan üzerine yapıldığını, sözleşmenin aynen ifasının mümkün olmadığını, paylaşım şemasını imzalayan ---------- temsil yetkilerinin olmadığım, yetkisiz temsilcinin yaptığının şirketi bağlamayacağını, paylaşım şeması ve inşaatın geldiği aşama incelendiğinde yüklenici lehine düzenlenmiş olduğunu, paylaşım şemasının müvekkil şirketçe kabul edilemeyeceğini, yüklenici firmaya ait alanların daha -------- olduğunu, payların adaletli biçimde mahkeme aracılığı ile denkleştirilmesi gerekliğini, paylaşım noktasında itilaf yaşandığını belirtmiş ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılardan --------- dilekçesinde özetle; Müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, sadece metrekare üzerinden yapılacak dağılımın adaletli sonuç doğurmayacağını, paylaşımın 8.1 maddesi gereğince noterde onaylandıktan sonra geçerli olacağının kararlaştırıldığını, basit paylaşım şemasının noterde onaylanmadığım, paylaşımın gayrimenkul değerleme uzmanı tarafından yapılması gerektiğini, müvekkil şirketin davacıya gönderdiği ------------yevmiye nolu ihtarnamesi ile kat irtifakı kurmaya hazır olduğunu bildirdiğini, sözleşmeye aykırı bir tutumunun olmadığını belirtmiş ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava; davacı ile davalı taraf arasında yapılan -------------- sözleşmesi uyarınca davacı müteahhitin kendine düşen edimleri yerine getirdiği ancak davalı tarafın kat irtifakı tesisine yönelik edimlerini yerine getirmediği iddiaları nedeniyle sözleşmenin ifasının sağlanması amacıyla muarazanın giderilmesine, inşaat projesine esas teşkil eden inşaat paylaşım şemasının mahkeme tarafından onaylanması, kat irtifakı tesisin sağlanması ve sözleşmenin aynen ifası istemine ilişkin olup, davalı taraf inşaatın projeye ve sözleşmeye aykırı yapıldığını, bu yüzden sözleşmenin ifasının mümkün olmadığını iddia etmektedir. Uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşmenin aynen ifasının ve devamının sağlanmasının mümkün olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Yüklenici firma ---------------- arasında -------------yevmiye nolu ------------- akdedilmiştir. Sözleşmenin 2. maddesi gereğince davacı yüklenici, davalılara ait -------------- arsa üzerinde ruhsata ve teknik şartnameye uygun olarak inşaat yapacak, sözleşmenin noter huzurunda yapılması ile birlikte arsa maliklerine ------ ödeyecektir.------------- adına tescil ettirecektir. Somut olayda bu edimlerin yerine getirilip getirilmediğine ilişkin bir itilaf bulunmamaktadır. Arsa malikleri sözleşmeye uygun bir şekilde tapuda yüklenici adına tescili gerçekleştirmiştir.

Taraflar daha sonra ------ şeklindeki paylaşma kararını somutlaştırmak amacı dosya ekinde bulunan basit paylaşım şemasını oluşturmuştur. Bu belgede -------------- adına --------adına ise -------------- imzası bulunmaktadır. Taraflara hangi bloktan ve hangi tip daireden kaç metrekare düşeceği bu belge ile tespit edilmiştir.

-------- tarihinde inşaat ruhsatı alınmıştır. Bir süre sonra nakit ihtiyacı nedeni ile yüklenicinin dava dosyasında ekli sözleşmelerden de görüldüğü üzere 3. kişilere devam eden inşaat projesinden daire satıp mülkiyetini devretme ihtiyacı doğmuştur. Bunun gerçekleşebilmesi için ise kat irtifakının kurulması gerekmektedir.

Davacı------ ---- ait olacak şekilde anlaşıldığını, paylaşımın sözleşmenin 8.1 maddesinde düzenlendiğini, bu maddeye göre paylaşım şeması oluşturulduğunu, ------ alındığını, sözleşmenin 8.2 maddesinde ----------- düzenlemesinin ver aldığını ifade etmektedir.Ancak dava dosyasındaki ihtarnamelerden anlaşıldığı üzere davalılardan ------------ sözleşme gereği yapılan inşaatın projeye aykırı yapıldığı, ticari alanların projede belirlenenden daha fazla alan üzerine yapıldığı, sözleşmenin aynen ifasının mümkün olmadığı,

paylaşım şemasını imzalayan -------- temsil yetkilerinin olmadığını, yetkisiz temsilcinin yaptığının şirketi bağlamayacağı gerekçeleri ile kat irtifakının kurulmasına muvafakat etmemiştir. Uyuşmazlığın temelini bu husus oluşturmaktadır.

Davacı kat irtifakının kurularak sözleşmenin aynen ifasını gerçekleştirmek isterken, davalılar basit paylaşım şemasına göre değil sözleşmenin 8.1 maddesi gereğince gayrimenkul değerleme uzmanı vasıtası İle paylaşımın yapılmasını talep etmektedir.

Mahkememizden verilen ------ tarihli ara karar ile; " Aynen ifası istenen sözleşmenin bedeli, sözleşmenin 2.maddesine göre ------ olarak belirlenmiş olmakla, bu miktar üzerinden hesaplanıp alınması gereken ------- harçtan peşin alınan ----- mahsubu ile bakiye ----------harcı yatırmak üzere davacı tarafa HMK.'nun 120 maddesi ve Harçlar Kanunu'nun 28-30 maddeleri gereğince iki hafta kesin süre verilmesine, kesin süreye rağmen yatırılmadığı takdirde dosyanın işlemden kaldırılacağının ihtarına," şeklinde karar verildiği, verilen süre içerisinde eksik harcın yatırıldığı anlaşılmıştır.

Davaya konu;------------dosyası, inşaat projesi, karşılıklı ihtarnameler, belediye ile olan yazışmalar celp ve ibraz edilmiş, taşınmaz başında keşfen bilirkişi incelemesi yapılarak rapor alınmıştır.

Davalılardan ---------- basit paylaşım şemasını imzalayanların yetkisiz temsilci olduğuna ilişkin beyanları incelendiğinde; her ne kadar basit paylaşım şemasını imzalayanların hiçbirisinin yetkili temsilci olarak görülmedikleri anlaşılmakta ise de,--------- temsil yetkisine ilişkin herhangi bir itirazları bulunmadığı anlaşılmaktadır.

Her ne kadar ---- işlemi gerçekleştirilen ---------- kişinin yetkisiz temsilci olduğu anlaşılmakta ise de bu paylaşım şeması yanında taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmış olması, inşaat ruhsatının alınması, paylaşım şemasına uygun şekilde inşaata devam edilmesine rağmen------- davacıya bu konuda herhangi bir bildirimde bulunmaması nazara alındığında, basit paylaşım şemasının tarafların rızası ile imzalandığı kanaatine varılmıştır.

Ancak sözleşmede paylaşım şemasının noterde onaylatıldıktan sonra geçerli olacağı şeklinde bir düzenleme mevcut olduğu ancak bu şemanın noterde onaylatılmadığı, bu nedenle basit paylaşım şemasının tarafları bağlamayacağı kanaatine varılmış, paylaşım konusunda tarafların anlaşamamış olması sebebiyle mahkememizce teknik bilirkişiler vasıtasıyla inceleme yapılarak bu konuda rapor alınmıştır.

Bilirkişiler tarafından inşaatın mevcut durumu, tamamlanma oranı, eksik işler, tek tek tespit edilmiştir. ----------- tarihinde yeni bir yapı ruhsatı alındığı, yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı, inşaatın resmi seviyesinin -------- kaldığı görünmektedir. Her ne kadar inşaatın yapım seviyesi daha ileri aşamada ise de davacı şirketin yapı denetim firmasının ücretlerini düzenli ödememesinden dolayı ----------seviyedeki inşaata tekabül eden hak edişin yapı denetim firmasına ödenmiş olduğu ve bu seviyenin yapı denetim sistemi üzerinden ------------- onaylandığı anlaşılmaktadır.

Mahkememizce atanan teknik bilirkişilerin yapmış oldukları incelemelere göre; bahse konu yapının genel olarak taşıyıcı sisteminin tamamlandığı, ancak duvar imalatlarının tam olarak yapılmadığı, kapı ve pencerelerin tam olarak takılmadığı, inşaatın fiili durumunun ----- seviyesinde olduğu bildirilmiştir.

Bilirkişi heyeti tarafından imar yönetmeliği, -------düzenlenen yapı ruhsatı, ----------mimari proje, inşaatın mevcut durumu, yetkisiz temsilciler tarafından imzalanmış olan paylaşım şeması nazara alınarak, paylaşım şeması ile yapı ruhsatının eki olan projenin karşılaştırmalı olarak tespiti ile ilgili incelemelerin yapıldığı, net ve brüt alan hesaplamalarının yapıldığı, buna göre bir tablo hazırlandığı anlaşılmıştır.

Taraflarca sözleşmeden sonra hazırlanan, toplam inşaat alanı -------şemaların, tasarım ilkeleri çerçevesinde aynısı olması göz önünde bulundurarak, ------- gelmesi hususu nazara alınarak davacının, belediyeden yapı ruhsatı alabilmesi için sözleşmeden sonra yapı ruhsat tanzim tarihinden önceki bir tarihte,belediyeye sunulan mimari projeyle uyumlu, noter onaylı basit şemaları üzerinden paylaşımın yapılmasını şart koşmaları, şartlı onay vermeleri ve sözleşmenin bu hükmünü öne sürerek her hangi bir hukuki sürece ilişkin dosyasında somut delil olmaması, dava konusu inşaatın keşif günü itibari ile % 65 seviyesine kadar gelmiş olması,

tüm bu hususların davalıların inşaat sektöründe çalışıyor olması ve bilmeleri gerektiği, davacı tarafın ise, sözleşmenin 5. Maddesinde yer alan, yapı ruhsat eki mimari proje üzerinden hazırlanacak paylaşım şemalarını noter onaylatmadan belediyeden yapı ruhsatı alması nedeniyle tarafların karşılıklı olarak sözleşmenin 5. Maddesini ihlal ettiği,mülkiyet paylaşımının yapılmadığı için kat irtifakının kurulamadığından dolayı bağımsız bölüm satışlarının taraflarca gerçekleştirilemediği anlaşılmakla,

davacının dava dilekçesinde talep ettiği kat irtifakı tesisine kadar geçecek sürenin sözleşmenin 8/2 maddesi nazara alınarak sözleşme teslim süresine de eklenmesi suretiyle sözleşmenin ifasına ve muarazanın giderilmesine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.