İstanbul Anadolu 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/243 K.2025/116

T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2021/243 Esas

KARAR NO: 2025/116

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 18/11/2019

KARAR TARİHİ: 12/02/2025

Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili tarafından mahkememize ibraz olunan dava dilekçesi ile özetle; müvekkili ile önceki malik Maliye Hazinesine bağlı ---------- Müdürlüğü arasında kat karşılı inşaat sözleşmesi akdedildiği, daha sonra sözleşmenin tadil edildiği, tarafların ayrıca ek uygulama protokolü yaptıkları, bu protokol ile ilk kurulan sözleşme tekrar tadil edildiği, --------- Parselin inşaat yapılamaması nedeniyle maliyeye bağlı ---------- Müdürlüğü mülkiyetinde kalmasının kararlaştırılmış olduğu, oysa bu parselin sözleşmeye aykırı olarak davalı şirkete devredildiği,

dosya kapsamında ------------ Müdürlüğünün 15.04.2015 tarihli yazısının yer almakta olduğu bu yazı ile kesin kabulün yapılması, bahse konu bağımsız bölümlerin satılmış olduğu, -----------Ş'ye teslim edilmesi ve ----------- teminatların iade edilmesi suretiyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin sonlandırılması hususunda karar verildiği, kendilerinin de bu doğrultuda bağımsız bölümleri ve ----------- numaralı parseli davalıya teslim etmek zorunda kaldıkları tarafların tüm gelişen süreç sonunda aralarında ihtilafın giderilmesi,

sonlandırılması amacıyla 01.02.2016 tarihli protokol düzenledikleri, bu protokolde parselin %40-%60 oranında paylaşılacağı, ancak bunun hiçbir zaman müşterek mülkiyete dönmeyeceğinin kararlaştırıldığı ve netice-i talep olarak; ----------- İli, ------------ İlçesi, ----------, ---------- pafta, ---------- ada ----------- parsel sayılı Ana parsel tapusu ve bu parsel ifrazı ile ortaya çıkan --------- parsel sayılı taşınmazdaki davalı adına mevcut tapu kaydının iptali ile öncelikli olarak %40’ının müvekkil adına hükmen tescili ile 1 no'lu taleplerinin kabulü halinde 01.02.2016 tarihli protokolün özellikle 4. ve diğer maddeleri gereğince,

tapunun tamamının müvekkil adına tesciline karar verilmesi için davalının %60 lık hissesinin değeri karşılığının taraflarınca depo edilmesine, 1 ve 2 nolu taleplerine ilişkin ödenmesi gerekecek tüm vergi, harç, gider ve masrafların davalıya tahmiline, tescil talepleri ile birlikte veya tescil taleplerinin uygun görülmemesi halinde değeri belirli olmayan ve ancak bilirkişi tetkikatı ile hesaplanabilecek bu davada, yukarıda açıklandığı üzere müvekkili şirketin uğradığı zararlar, kar, kira kayıplarının fazlaya ilişkin talep hakkı saklı kalmak kaydı ile alacaklar dava tarihi itibariyle belirlenemediğinden (HMK 107/1),

iş bu belirsiz alacak davasında HMK 107/2 maddesine göre arttırım ve ıslah hakları saklı tutularak, şimdilik kaydı ile ve ayrıca hüküm altına alınacak bu bedellere zararın oluştuğu tarih ve dava tarihinden itibaren 3095 sk md. 2/f.2 de uygulanacak avans faizi ile birlikte fazlayı talep ve ıslah hakları saklı tutulmak kaydı ile şimdilik 10.000 TL bedelin tespiti ve tazminine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya tahmiline karar verilmesini talep ve dava ettiği anlaşılmıştır.Davalı vekili tarafından mahkememize ibraz olunan cevap dilekçesi ile özetle.

Davanın zamanaşımına uğradığını, davacının talebinin ister tapu iptal tescil ister tazminat olsun TBK'nun 147/5.

Maddesi kapsamında zamanaşımına uğradığını, davanın husumet yönünden de reddinin gerektiğini, sözleşme kapsamında çıkartılan -------- parsel ile ilgili davacının ne tapu iptal ne de tazminat talebinde bulunma hakkının olmadığını, davacının taraflar arasında düzenlenen Sulh Protokolü ile ilgili ve sonrasında yaşanan süreç ile ilgili beyanlarının hatalı ve eksik olduğu,

taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olduğunu, davanın HMK'nun 114/1-i maddesi gereğince de reddinin gerektiğini, davada eksik harcın yatırılması ve mahkemece verilecek kararın ...na, ---------Ş ve ---------- Defterdarlığına ihbarının gerektiğinden bahisle yargılama gideri, vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep ettikleri anlaşılmıştır.

İNCELEME VE DEĞERLENDİRME

Dava; düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında tapu iptali tescil talebine ilişkindir.---------- Esas sayılı dosyası ile --------- Esas ----------- K. Sayılı kararı ile görevli mahkemelerin ------------ Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu gerekçesi ile dosya mahkememize tevzi edilerek yargılamaya mahkememizin yukarıdaki esası üzerinden devam olunmuştur. --------- İli, ---------- İlçesi, ------------ Mahallesi, ---------- pafta, ----------- Ada, ------------ parsel sayılı taşınmazın kütük fotokopisi ve ifraz işlemlerine ait evraklar ile birlikte ----------- parsele ait tapu kaydı,

------------- parsel sayılı taşınmaz üzerinde 520 adet bağımsız bölüm olduğundan özel sorguya ait tapu kaydı yazısının sunulduğu, Yazı ekinde. İfraz Evrakları (18 Sayfa), Tapu Kaydı (11 Sayfa), Tapu Kaydı (21 Sayfa), Tapu Kütüğü (2 Adet) sunulmuştur. sunulan tüm evraklar ve davaya konu ---------- Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı incelenmiştir.Dosya kapsamında mevcut ---------- Defterdarlığı ile davacı -----------Ş.

Arasında düzenlenmiş bulunan ------------ Noterliği'nce düzenlenmiş 08.10.2004 tarihli, ------------- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile ------------ parsel üzerinde inşaat yapılmasının kararlaştırıldığı, daha sonra--------- Defterdarlığı ile davacı ------------ arasında 28.08.2007 tarihli, ------------- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Uygulama Protokolü'nün imzalandığı,

protokolün 1. maddesi ile “...08.10.2004 tarihli sözleşme ile 10.05.2007 tarihli ek Sözleşmede yer alan ---------- ada, ----------- parsel yerine, ----------- ada, ------------ parsel sayılı, 19.338,18m? yüzölçümlü taşınmazın dikkate alınacı 2. Maddesi ile de “Sözleşme konusu yapılaşmanın tamamının ------------- parsel üzerine yapılacak olması,

-------------- parsel sayılı, 8.661,67m2 yüz kültürel tesis alanı olarak ayrılması ve üzerine inşaat yapılmaması nedeniyle ----------- parsel sayılı taşınmaz malın Hazine mülkiyetinde kalacağı ve 08.10.2004 tarihli sözleşme ile 10.05.2007 tarihli ek sözleşmede kapsamından çıkarılacağı...” hususunun kararlaştırıldığı davacının, 10.05.2007 tarihli ek sözleşme ile------------ parselin üzerinde inşaat yapılmaması nedeniyle Hazine mülkiyetinde kalmasını kabul ettiği, anlaşılmıştır.

Taraflar arasında imzalanmış olan 01.02.2016 tarihli Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile---------- ili, ---------- İlçesi, ---------- Mahallesi --------- ada, ---------- ve ---------- parselde kayıtlı taşınmazlara ilişkin ihtilaf ve sorunların sulhen çözümlenmesi konusunda anlaşılma yapıldığı,

davalının, taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 01.02.2016 tarihli Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin adi yazılı şekilde düzenlendiğini, resmi şekilde düzenlenmediğini, bu protokolün de geçersiz olduğunu belirtmiştir.Taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 01.02.2016 tarihli Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile tarafların mutabık kaldığı işlemlerden biri olan “...-----------, İl Müdürlüğüne ve diğer resmi kurum ve kuruluşlara vermiş olduğu şikayet dilekçelerinde belirtmiş olduğu,

tüm hususlarla ilgili şikayetlerinin tamamını geri alacağı ve herhangi bir itirazları olmadığına dair yeni dilekçelerin verilmesi ile eş zamanlı olarak tarafların, başta ----------- Dairesinde ... aleyhine ------------ tarafından açılmış olunan davalar ve 3. Şahıs tarafından ---------E.

Dosyasında açılan dava, ----------- tarafından ----------- aleyhine yapılan şikayetler ve ------------ veya çalışanları tarafından ------------- aleyhine yapılan şikayetler olmak üzere kendilerinin, çalışanlarının ve kendilerinin kontrollerinde olan üçüncü şahısların birbirleri (şirket yöneticileri ve çalışanları dahil) aleyhine taşınmaz ile ilgili açılan dava ve şikayetlerden feragat edeceklerini beyan, kabul ve taahhüt ettikleri...” beyanına yer verildiği,

dosya içeriği ve beyanlardan bu madde ile ilgili davalının, davaların geri alınmasına ilişkin işlemlerin tamamlanmadığını beyan ettiği,Taraflar arasındaki dava konusunun, protokolün tanzim tarihinden sonra ------------ parsel hakkında düzenlenmiş olan yeni tadilat projesine uygun şekilde ilave çıkacak bağımsız bölüm ve eklentileri ile tahsis alanları dahil olmak üzere paylaşımın, tadilat projesine göre tadilat ruhsatı ve iskan belgesinin alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi neticesinde --------- parselde kayıtlı taşınmazın bedelsiz olarak “%60-------- - %40 ----------” olarak paylaşılmasına ilişkin olarak düzenlendiği,

görülmüştür.Dosya kapsamında mevcut olan 28.08.2007 tarihli Düzenleme Şeklinde Uygulama Protokolü'ne göre sözleşmenin 2. maddesinin “...Yapılaşmanın tamamının ---------parsele yapılacak olması ve ----------- parsel sayılı, 8.661,67 m2 yüzölçümlü taşınmazın imar planında “Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı” olarak ayrılması ve üzerine inşaat yapılmaması nedeniyle, ----------- parsel sayılı taşınmazın Hazine mülkiyetinde kalacağı ve 08.10.2004 ve 10.05.2007 tarihli sözleşme hükümlerinden ve kapsamında çıkartılacağı...” şeklinde olduğu,

sözleşmede yapılan bu değişiklik ile davacı ---------- ait olacak --------- numaralı parseldeki %40'lık hissenin, imar durumu ve inşaat yapılamayacak olması sebebiyle Maliye Hazinesi'nin mülkiyetine bırakılmış olduğu, aynı imar durumu ile herhangi bir inşaat yapılmamış olan ----------- parselin, bu sefer davalının kazandığı ihale ile Maliye Hazinesine ait hisselerin tamamının davalıya devredildiği görülmüştür.Mahkememizce ilgili taşınmazda keşif yapılmış, 17/09/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "...Hukuki değerlendirme ve takdir Yüksek Mahkemeye ait olmak üzere;

---------- İlçesi, ----------- Mahallesi, --------- pafta, -------- Ada, -------- parsel sayılı, 8.661,67 m2 yüzölçümlü, ana taşınmaz niteliği “ TARLA” olan taşınmaz ile üzerinde yer alan imar barışına başvurularak Yapı kayıt belgesi alınan tek katlı yapıyla ilgili olarak taşınmaz mahalli ve dosya kapsamında bulunan tüm bilgi Dava ve değerlemeye konu; kayıt ve belgelerin incelenmesi sonucunda;

18.11.2019 Dava Tarihi Arsa* Yapı Değeri;

45.474.000,00 TL4 494.125,00TL - 45.968.125,00 TL,

28.07.2021 Keşif Tarihi İtibariyle Arsat Yapı Değeri;

52,850,000,00 TL * 787.250,00 TL - 53.637.250,00 TL, olarak hesap ve takdir edilmiştir.

Davacı ----------Ş. ile davalı -----------Ş arasında düzenlenip imzalanan 01.02.2016 tarihli “Protokol Ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” nin 4. maddesinde özetle;

* ----------- parselde kayıtlı taşınmazın -------- ----------- olarak paylaşılmasına ve fakat bu paylaşımın hiçbir aşamada müşterek mülkiyete dönüşmemesine, her halükarda bir tarafın diğer tarafın hissesini de satın alarak tek malik olmasına karar verilmiştir. ” şeklinde olduğu anlaşıldığından Arsa ve Yapı Değeri için hesaplanan değerler bu paylaşım oranlarına göre aşağıda gösterilmiştir.

18.11.2019 Dava Tarihi itibariyle Arsa*Yapı Değeri için hesaplanan 39.471.625,00.-TL” nin hisse oranlarına göre bedeli;

* ---------Ş. 45.968.125.00 TL, x 96 40 -18.387.250.00TL,

* ---------Ş : 45.968.125,00 TL, x 96 60 - 27.580.875,00TL,

Olmaktadır. 28.07.2021 Keşif Tarihi hesaplanan: 46.261.250,00.-TL' nin hisse oranlarına göre bedeli; ibariyle Arsat Yapı Değeri

* ---------Ş. :53,637.250,00TL x 96 40 - 21.454.900,00TL,

« ---------Ş : 53.637.250,00 TL x *6 60 - 32.182.350,00TL,

olmaktadır. Kanaat ve tespitlerimizi içeren iş bu raporumuz Yüce Mahkemenizin takdirlerine saygı ile arz olunur..." şeklinde rapor sunulmuştur.

20/09/2023 tarihli ek raporda özetle; "...Davacının “tescil talepleri ile birlikte veya tescil taleplerinin uygun görülmemesi halinde değeri belirli olmayan ve ancak bilirkişi tetkikatı ile hesaplanabilecek bu davada, davacı şirketin uğradığı zararlar, kar, kira kayıplarının fazlaya ilişkin talep hakkı saklı kalmak kaydı ile alacaklarının dava tarihi itibariyle belirlenemediğinden,

işbu belirsiz alacak davasında HMK 107/2 maddeye göre değer artırımı ve ıslah hakkı saklı tutularak şimdilik kaydı ile ve ayrıca hüküm altına alınacak bu bedellere zararın oluştuğu tarih ve dava tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun m. 2/f.2 hükmüne göre uygulanacak avans faizi ile şimdilik 10.000TL. bedelin tespiti ve tazmini” yönündeki talebi değerlendirildiğinde davacı şirketin uğradığı zararların, kar ve kira kayıplarının neler olduğu/içeriği, hangi tarih aralıkları için bu taleplerin istendiği, buna dayanak delillerin HMK m. 194(1) hükmü kapsamında somutlaştırılıp somutlaştırılmadığı,

bu tespitin yapılması için mali vb. uzman bir bilirkişinin değerlendirmesine ihtiyaç olup olmayacağı hususlarını takdirin, münhasıran Mahkeme'ye ait olduğu, Dava dilekçesinde yer alan “07.02.2016 tarihli protokolün özellikle 4. ve diğer maddeleri gereğince tapunun tamamının davacı adına tesciline karar verilmesi için davalının 9660'lık hissesinin değerinin tespiti ile bu karşılığının kendilerince depo edilmesine (bu talepleri için şimdilik 10.000TL), bu iki talebe ilişkin ödenmesi gerekecek tüm vergi, harç,

gider ve masrafların davalıya tahmili” yönündeki talep ile ilgili hesap ve tespitlerin 16.09.2021 tarihli bilirkişi raporunda yapılmış olduğu, bu hususun takdirinin, münhasıran Sayın Mahkeme'ye ait olduğu,.. " şeklinde rapor sunulmuştur.

01.02.2016 tarihli sözleşmenin 4. maddesinde ise 286 parselde kayıtlı taşınmazın %60 davalıya - %40 hissenin ise davacıya paylaştırılmasına, fakat bu paylaşım neticesinde hiçbir aşamada müşterek mülkiyete dönüştürülmemesine ve her hâlükârda bir tarafın diğer tarafın hissesini de satın alarak tek malik olmasına karar verildiği, tamamı davalı adıma tescilli olan taşınmazdaki, davacı adına tescil edilecek %40'lık hisse karşılığında herhangi bir bedel talebinin de olmayacağı kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin aynı maddesine göre yine söz konusu devir işlemlerinin, davacı tarafından ----------- parsele ilişkin iskanının alınması ve davacı şirketin 1. madde kapsamındaki tüm davalardan ve şikayetlerden feragat edilmesi halinde ----------- parseldeki taşınmazın %40'lık hissesinin bedelsiz şekilde davacıya ait olacaktır.

Dosya kapsamından taraflar arasındaki ihtilafın --------- nolu parsel yönünden olduğu, bu parsele yönelik taraflar arasında imzalanmış olan 01.02.2016 tarihli Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmış olup davalı tarafça taraflar arasında düzenlenmiş bulunan 01.02.2016 tarihli Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'nin adi yazılı şekilde düzenlendiği, resmi şekilde düzenlenmediği dolayısıyla protokolün de geçersiz olduğu savunulmuştur.

Dava; düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında alacak talebine ilişkindir.Bu aşamada "Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" kavramının açıklanmasında da fayda vardır.----------- sayılı ilamında da açıkça belirtildiği üzere;

kaynağını 6098 sayılı TBK'nın 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Hiç kuşkusuz karşı taraftan borcun ifasını talep eden kişinin kendi edimlerini yerine getirmiş olması gerekir.

Kural olarak, başkasına ait tapuda kayıtlı taşınmazların noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerlidir. Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği, hiç bir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın, satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez.

Maliki olmadığı bir taşınmazı satmış bulunan kişi aleyhine açılacak (ifa ve mülkiyetin alıcıya geçirilmesi) davasının redde müncer olması, böyle bir satışın TBK.’nun 27. maddesinde (818 sayılı BK m. 20) öngörülen afakî imkânsızlık (objektif imkânsızlık) nedeniyle geçersiz sayılmasını gerektirmez.

Çünkü, böyle bir sözleşme, "borç doğuran" bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, TBK.’nun 112. maddesi (818 sayılı BK m.96) gereğince satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi yine TBK.’nun 179. maddesi (818 sayılı BK m.158) uyarınca alıcı tarafından istenebilir .Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olay incelendiğinde.

Taraflar arasındaki 01.02.2016 tarihli Protokol ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi adi yazılı şekilde düzenlendiğinden geçersiz olmakla sözleşmeyi geçerli hale getirecek tapu devri ve benzeri sözleşmenin esaslı unsurları ifa edilmediğinden iyiniyet kuralları gereği sözleşmenin geçerli hale geldiğinden de bahsedilemez, geçersiz sözleşme kapsamında ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerinin tatbiki ile verilenin iadesi istenir, davacı tarafın sözleşme kapsamında ödediği herhangi bir bedel bulunmadığından davaya konu alacak istemi de yerinde değildir.

Davacı taraf terditli olarak zarar iddiasında bulunmuş ise de zarar iddiasını somutlaştırmamıştır, bu nedenlerle ispatlanamayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.