İstanbul Anadolu 11. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/728 K.2023/430

T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO: 2020/728

KARAR NO: 2023/430

DAVA: ALACAK (TAŞINMAZ ALIM-SATIMI KAYNAKLI)

DAVA TARİHİ: 25/09/2020

KARAR TARİHİ: 02/06/2023

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekilinin dava dilekçesinden özetle.

Davacı şirket, davalıdan ----- İli, ------- İlçesi, ------ Mah., ------ Ada, ------ Parsel ------ Blok Bağımsız Bölüm No:----- de yer alan dubleks konutu imarlı ve iskanlı halde satın aldığını, alınan konut, kat mülkiyetli olarak davacıya şirkete satıldığını, daha sonra taşınmaza ilişkin imar planı iptal edilmiş ve alınan taşınmaz imarsız, iskansız ve plansız bir duruma düştüğünü, bu durumun nedeni, davalı şirketin rant elde etmek için yapmış olduğu plan tadilatları sebebiyle imar planlarının iptal edilmesi sebebiyle olduğunu, taşınmaz açısından oluşan bu değer kaybı, sürekli bir değer kaybı olup,

alınan ekspertiz raporlarında taşınmazın değeri "sıfır"/satılamaz olarak tespit edildiğini, taşınmaz davacı tarafından, piyasa değerinin çok altına satılmak zorunda kalmış ve imarlı olan haline nazaran çok düşük fiyatta alıcı bulmuştur, bu nedenle değer kaybı sebebiyle davacı şirket ciddi maddi zarara uğradığını, Yargıtay aşağıda bahsedilen kararlarda her türlü zararın tazmin edilebileceği yönünde görüşler bildirdiğini, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından,

bu tür yerlerin aynen paylaştırılması, paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılmasının yasalara uygun düşmeyeceği Yargıtay kararlarında da ifade edildiğini, bina imara aykırı yapılmış ve aykırılığın giderilme olanağı yoksa sürekli ifa imkânsızlığı söz konusu olacağını, bu durumda alıcı, bağımsız bölüm tescilini değil ifadaki imkânsızlık nedeniyle satıcının sübjektif kusuruna dayanan akdin icra edilmemesinden kaynaklanan bütün zararlarını isteyebileceğini, “…Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,

eser sözleşmesinin bir türü olup iki tarafa hak ve borç yükleyen sözleşmelerdendir.…Karşılıklı borçlanmayı içeren bir sözleşmede iki taraftan biri mütemerrit olduğu takdirde;Borçlar Yasası’nın 106. maddesi hükmü, öteki tarafa üç seçimlik hak tanımaktadır.

Sözleşmenin direngen olmayan tarafı her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararının giderilmesini veya sözleşmenin yerine getirilmesinden ve gecikme nedeniyle ödence isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek, edimin ifa olunmaması ve bu kapsamda borcun ödenmemesinden doğan zararı için ödence isteyebilir ya da sözleşmeyi bozabilir.” davanın kabulüne, ticari taşınmaz alımı kaynaklı olarak imarlı ve iskanlı olarak satın alınan ------ numaralı bağımsız bölüme ilişkin imar planının iptali nedeniyle oluşan belirsiz maddi zarar ve değer kaybı dolayısıyla şimdilik 10.000,00 TL alacağın ve oluşan zararın ödenmesine,

yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 01.04.2015 tarihinde 3.300.000 TL bedelle ------- numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, taşınmazın bulunduğu ------- parsel hakkında 14.06.2008 tasdik tarihli imar planı tadilatının ------ Odası ------Şubesi

tarafından açılan dava neticesinde 28.02.2013 tarihli, ------- sayılı kararı ile iptal edildiğini, ------. sayılı karar ile kararın onandığını, davacının 01.04.2015 tarihinde------ kararını ve önceki idari davaları bildiğini, davacı ile yapılan mail yazışmalarında (15.01.2015 tarihli) davacının taşınmazı aldığı dönemdeki değerleme raporu ile imar durumu bilgilerinde imar planının mahkeme kararıyla iptal edildiği bilgisinin ve dosyanın ------- incelemesinde olduğu bilgisinin verildiğini, davalının ayıptan sorumlu olmadığını, davanın kötüniyetle ikame edildiğini, pasif husumet yokluğundan davanın usulden reddinin gerektiğini,

TBK m. 223,2 hükmünce ayıbı gözden geçirme ve bildirme külfetinin yerine getirilmediğini, TTK m. 23, TBK m. 223/2 ve 222 hükümleri uyarınca davacının satılanı kabul ettiğini, davacının imara aykırılık süreçlerini bilen bir tacir olduğunu, davacının yapı denetim kuruluşu olduğunu, ayıbın bulunmadığını ve davacının zararının olmadığını, ------ kararı neticesinde kazanmış hakkı bulunan davacının yıkım kararı verilmesi veya yapı kullanım ruhsatının verilmemesi gibi bir durumla karşılaşmayacağını, değer kayının tazminine ilişkin koşulların oluşmadığını,

davacının borçlarından dolayı taşınmaz üzerindeki hacizler veya rehinler dolayısıyla oluşan değer kaybından davacının sorumlu olduğunu, bu durumun davacının kusurundan kaynaklandığını, zamanaşımı def’inin bulunduğunu beyan etmiş ve davanın reddini talep etmiştir.

Tarafların uhdesinde olan tüm delilleri ibraz ettikleri, getirtilmesi gereken delilleri ilgili yerlerden getirtilerek dosya içine alınmıştır.Dosya tüm delillerin ibrazından sonra konusunda uzman teknik bilirkişiye tevdi edilmiş, teknik bilirkişi ayrıntılı raporunu ibraz etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Huzurdaki dava, alacak istemine ilişkindir.Ticari davalarda zorunlu arabuluculuk son tutanak aslı dosyaya sunulmuştur.İnşaat mühendisi, mimar ve nitelikli hesaplama uzmanı(borç-ticaret) alanında uzman bilirkişi heyetinden alınan raporda özetle.

İmar Kanunu kapsamında dava konusu taşınmazın yapı ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin alındığı, yerinde yapılan incelemede taşınmazın fiziki olarak %100 gerçekleşme seviyesinde olduğu, taşınmazda yaşamsal faaliyetin başladığı, davacı------- tacir olup yapı denetim firması sahibi olduğu, dava konusu taşınmazı satın aldığı tarihte imar planları ile ilgili davanın devam etmekte olduğu mail yazışmaları uyarınca bildiği veya bu durumu bilebileceği, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. Maddesinde imar planları yapma yetkisinin ilgili idare ve bakanlıkta olduğu, taşınmazın İmar Kanunu’na

uygun olarak yapı ruhsatı belgesi ve yapı kullanma izin belgesi aldığı, buradan sebeple davalı yana herhangi bir kusur atfedilemeyeceği, dosyada mevcut ----- Bankası tarafından düzenlenen 30/06/2020 tarihli gayrimenkul değerleme raporunda dava konusu taşınmazın mevcut piyasa değerinin 7.000.000TL ve uzman kanaatinin “satılamaz/satışı güç” olduğu belirtilmiş olsa da uygulamada bunun taşınmazın satışına engel olmadığı,------ Bankası tarafından 20.10.2020 tarihinde düzenlenen ------- ve 02.04.2021 tarihinde düzenlenen ----- numaralı evrakta davaya konu edilen------ numaralı taşınmaza ilişkin 30.06.2020 tarihli değerleme raporu sunulmuş olup bu

raporda, taşınmaz üzerine (davacı taşınmazı edindikten sonra) ipoteğin ve hacizler konduğu görüldüğünden bu takyidatların da taşınmazın üçüncü kişiye satışını olumsuz etkileyerek taşınmazın satış bedelinin düşmesine sebebiyet vereceği, ancak bu durumda davalıya kusur atfedilemeyeceği, tapu senedi ve ------ numaralı fatura incelendiğinde, 01.04.2015 tarihinde davacı alıcı tarafından ------ numaralı bağımsız bölümün davalı satıcıdan 2.796.610,17 TL+KDV= 3.300.000 TL bedelle satın alındığı, taraflar arasında TBK m. 207 hükmünce taşınmaz satış sözleşmesinin kurulduğu,

davacının, özetle davalıdan kat mülkiyeti olarak ------- numaralı bağımsız bölümü satın aldığını, ancak daha sonra taşınmaza ilişkin imar planının iptal edildiğini ve alınan taşınmazın imarsız, iskansız ve plansız bir duruma düştüğünü, bu durumun nedeninin, davalı şirketin rant elde etmek için yapmış olduğu plan tadilatları sebebiyle imar planlarının iptal edilmesi sonucunda oluştuğunu, alınan ekspertiz raporlarında taşınmazın değerinin “satılamaz” olarak tespit edildiğini,

dolayısıyla davacının taşınmazı piyasa değerinin çok altına satmak zorunda kaldığını beyan etmiş ve imar planının iptali nedeniyle oluşan belirsiz maddi zarar ve değer kaybı dolayısıyla şimdilik 10.000TL.lik zararın ödenmesinin talep ettiği, davacı şirketin “dava sebebi”nin, “davalı satıcıdan 01.04.2015 tarihinde satın aldığı------ numaralı bağımsız bölümü satın aldıktan taşınmazın bulunduğu parsele ilişkin imar planının mahkeme kararı ile iptal edilmesine davalı satıcının rant elde etmek için yaptığı plan tadilatlarının sebebiyet verdiği,

davacının bağımsız bölümü piyasa değerinin çok altına üçüncü kişiye satabildiği ve bu sebeple de taşınmazdaki değer kaybına dayalı olarak davacının maddi zarara uğradığı” şeklinde olduğu, dava ile istenilen talep sonucu dikkate alındığında taraflar arasında taşınmaz satış

sözleşmesinin kurulması sebebiyle davacı alıcının işbu zararın tazminini, hangi hükme dayandırdığı anlaşılamamakla birlikte TBK sistematiğinde düzenlenen “borç ilişkisinin

kaynakları” arasındaki “sözleşmeden doğan sorumluluk” ya da (TBK m. 49 vd.) “haksız fiil sorumluluğu” hükümlerinin nazara alınabileceği; zira TBK m. 601 hükmü gereğince haksız

fiil sorumluluğu ile sözleşmeden doğan sorumluluk hükümlerinin yarışması halinin söz konusu olduğu, dolayısıyla aşağıda alternatifli değerlendirme yapmak gerekir ise:

eğer Mahkemece (1) TBK m. 49 vd. hükümlerinde düzenlenen “haksız fiilden sorumluluk” hükümleri kapsamında değerlendirme yapılır ise haksız fiilden doğan sorumluluğun bulunması için TBK m. 49 hükmünde aranan kanuni unsurların “zarar, kusur ve illiyet bağı” olduğu; bu kapsamda değerlendirme yapıldığında ise (teknik değerlendirmede dikkate alındığında)

davacının, 15.01.2015 tarihli e-posta yazışmasından görüldüğü üzere taşınmazı 01.04.2015 tarihinde satın almadan evvel taşınmaza ilişkin dava sürecinden haberdar olduğu, kaldı ki ------ Odası kaydı gereğince davacı şirketin iştigal konusunun proje ve yapı denetimi olduğu ve TTK m. 18(2) hükmünce her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, davacının TMK m. 2 hükmünce mahkeme sürecini veya imar durumu bilebilecek durumda olduğu; imar planının değişmesinde

davalının kusurlu olmadığı, ------ Bankası tarafından 20.10.2020 tarihinde düzenlenen ------ ve 02.04.2021 tarihinde düzenlenen ------- numaralı evrakta davaya konu

edilen ------ numaralı taşınmaza ilişkin 30.06.2020 tarihli değerleme raporu sunulmuş olup bu raporda, taşınmaz üzerine (davacı taşınmazı edindikten sonra) ipoteğin ve hacizler konduğu görüldüğünden bu takyidatların da taşınmazın üçüncü kişiye satışını olumsuz etkileyerek taşınmazın satış bedelinin düşmesine sebebiyet vereceği, ancak bu durumda davalıya kusur

atfedilemeyeceği, davacının ------ tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı hareket ederek işin gereği olarak edinebileceği imar planının iptali hususundaki bilgi ve değerlendirme ile söz konusu parselin imar planı iptali öncesinde ve sonrasında uğranıldığı iddia edilen zarardan davalıya (haksız fiilden sorumluluk için aranan kanuni şartlardan biri olan) “kusur”un

atfedilmeyeceği (isnat edilemeyeceği), kabul edilir ise bu halde haksız fiilden sorumluluğa ilişkin TBK m. 49 hükmünce davalı satıcının, kusurlu olmadığı ve davacının (varsa) zararından

sorumlu olmadığı kanaatine varılabileceği, eğer (haksız fiilden sorumluluk kapsamında) Sayın Mahkemece davalıya kusur atfedilir ise bu halde bile en azından kusurun, davacının ------- tacir gibi davranma yükümlülüğü sebebiyle de söz konusu zararların oluşumunda dikkate alınabileceği (böyle bir zararın varlığı kabul edilir ise bu zararın miktarının belirlenmesinin teknik bilirkişi tarafından yapılabileceği),

TBK m. 60 hükmü gereğince ve doktrinde de kabul edildiği üzere “sözleşmeden sorumluluk” ile “haksız fiilden doğan sorumluluk”un yarıştığının kabulü halinde ise eğer Mahkemece “sözleşmeden doğan sorumluluk” kapsamında değerlendirme yapılır ise bu halde: her ne kadar davacı alıcı, (özel hüküm niteliğindeki) “ayıptan sorumluluk (ayıba karşı tekeffül)”tan bahsetmemiş olsa da davalının cevap dilekçesinde ayıptan sorumluluğa değindiği görülmekle eğer Mahkemece imar planının iptal olmasının taşınmazda ekonomik ayıba sebebiyet verdiği kabul edilir ise dosya kapsamı incelendiğinde TTK m. 23,

TBK m. 223 hükümleri gereğince ayıbı gözden geçirme ve bildirme (ihbar etme) külfetinin davacı alıcı tarafından yerine getirildiğini gösteren bir delile rastlanmadığı, dolayısıyla ayıbın varlığı kabul edilse bile külfetin yerine getirilmemesi dolayısıyla davalı satıcının ayıptan sorumluluğunun doğmayacağı, davacının dava dilekçesinin ikinci sayfasında belirttiği yer aldığı üzere “satıcının sübjektif kusuruna dayanan, sözleşmenin icra edilmemesinden

doğan zararların tazmininin gerektiği” yönündeki Yargıtay kararında olduğu gibi doktrinde “sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan kusurlu ifa imkansızlığı” olarak anılan (genel hüküm niteliğindeki) TBK m. 112 hükmünün “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan

zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklinde olduğu; eğer TBK m. 112 hükmünce sözleşmeden sorumluluk kapsamında değerlendirme yapılır ise bu halde davacının uğradığını iddia ettiği zarardan davalının sorumluluğuna gidilebilmesi için davalı satıcının kusurlu olmasının kanunen şart olduğu, (teknik değerlendirmede dikkate alındığında) eğer davacının, 15.01.2015 tarihli e-posta yazışmasından görüldüğü üzere taşınmazı 01.04.2015 tarihinde satın almadan evvel taşınmaza ilişkin dava sürecinden haberdar olduğu, kaldı ki ------ Odası kaydı gereğince davacı şirketin iştigal konusunun proje ve yapı denetimi olduğu ve TTK m. 18(2) hükmünce her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket

etmesi gerektiği; davacının TMK m. 2 hükmünce mahkeme sürecini veya imar durumu bilebilecek durumda olduğu; imar planının değişmesinde davalının kusurlu olmadığı, ----- Bankası tarafından 20.10.2020 tarihinde düzenlenen ------ ve 02.04.2021 tarihinde düzenlenen -------numaralı evrakta davaya konu edilen ------ numaralı taşınmaza ilişkin 30.06.2020 tarihli değerleme raporu sunulmuş olup bu raporda, taşınmaz üzerine (davacı taşınmazı edindikten sonra) ipoteğin ve hacizler konduğu görüldüğünden bu takyidatların da

taşınmazın üçüncü kişiye satışını olumsuz etkileyerek taşınmazın satış bedelinin düşmesine sebebiyet vereceği, ancak bu durumda davalıya kusur atfedilemeyeceği, davacının ------ tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı hareket ederek işin gereği olarak edinebileceği imar planının iptali hususundaki bilgi ve değerlendirme ile söz konusu parselin imar planı iptali öncesinde ve sonrasında uğranıldığı iddia edilen zarardan davalıya (haksız fiilden sorumluluk için aranan kanuni şartlardan biri olan) “kusur”un atfedilmeyeceği (isnat edilemeyeceği), kabul edilir ise bu halde TBK m. 112 hükmünce de sözleşmeden doğan sorumluluk kapsamında davalının,

kusurlu olmadığı ve davacının (varsa) zararından sorumlu olmadığı kanaatine varılabileceği bildirilmiştir.Mahkememizce dosyada bulunan bilgi ve belgeler incelenmiş olup; davanın satın alınan taşınmazın imar planının iptali nedeniyle oluşan belirsiz maddi zarar ve değer kaybı dolayısıyla alacak istemine ilişkin olduğu, davacının talebi “sözleşmeden doğan sorumluluk” ve “haksız fiil sorumluluğu” hükümlerince değerlendirilmiştir.

Haksız fiilden sorumluluk hükümleri kapsamında yapılan değerlendirmede; haksız fiilden doğan sorumluluğun bulunması için TBK m. 49 hükmünde aranan kanuni unsurların “zarar, kusur ve illiyet bağı” olduğu; bu kapsamda değerlendirme Yapıldığında davacının, 15.01.2015 tarihli e-posta yazışmasından görüldüğü üzere taşınmazı 01.04.2015 tarihinde satın almadan evvel taşınmaza ilişkin dava sürecinden haberdar olduğu,

kaldı ki ------ Odası kaydı gereğince davacı şirketin iştigal konusunun proje ve yapı denetimi olduğu ve TTK m. 18(2) hükmünce her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, davacının TMK m. 2 hükmünce mahkeme sürecini veya imar durumu bilebilecek durumda olduğu; imar planının değişmesinde davalının kusurlu olmadığı,

------ Bankası tarafından 20.10.2020 tarihinde düzenlenen ------ ve 02.04.2021 tarihinde düzenlenen ----- numaralı evrakta davaya konu edilen ------ numaralı taşınmaza ilişkin 30.06.2020 tarihli değerleme raporu sunulmuş olup bu raporda, taşınmaz üzerine (davacı taşınmazı edindikten sonra) ipoteğin ve hacizler konduğu görüldüğünden bu takyidatların da taşınmazın üçüncü kişiye satışını olumsuz etkileyerek taşınmazın satış bedelinin düşmesine sebebiyet vereceği, ancak bu durumda davalıya kusur atfedilemeyeceği,

davacının basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı hareket ederek işin gereği olarak edinebileceği imar planının iptali hususundaki bilgi ve değerlendirme ile söz konusu parselin imar planı iptali öncesinde ve sonrasında uğranıldığı iddia edilen zarardan davalıya (haksız fiilden sorumluluk için aranan kanuni şartlardan biri olan) “kusur”un atfedilmeyeceği (isnat edilemeyeceği), bu halde haksız fiilden sorumluluğa ilişkin TBK m. 49 hükmünce davalı satıcının, kusurlu olmadığı ve davacının varsa zararından sorumlu olmadığı görülmektedir.Sözleşmeden doğan sorumluluk hükümleri kapsamında yapılan değerlendirmede;

dosya kapsamı incelendiğinde TTK m. 23, TBK m. 223 hükümleri gereğince ayıbı gözden geçirme ve bildirme (ihbar etme) külfetinin davacı alıcı tarafından yerine getirildiğini gösteren bir delile rastlanmadığı, dolayısıyla ayıbın varlığı kabul edilse bile külfetin yerine getirilmemesi dolayısıyla davalı satıcının ayıptan sorumluluğunun doğmayacağı, davacının dava dilekçesinin ikinci sayfasında belirttiği yer aldığı üzere “satıcının sübjektif kusuruna dayanan,

sözleşmenin icra edilmemesinden doğan zararların tazmininin gerektiği” yönündeki Yargıtay kararında olduğu gibi doktrinde “sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan kusurlu ifa imkansızlığı” olarak anılan (genel hüküm niteliğindeki) TBK m. 112 hükmünün “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklinde olduğu.

TBK m. 112 hükmünce sözleşmeden sorumluluk kapsamında yapılan değerlendirmede, davacının uğradığını iddia ettiği zarardan davalının sorumluluğuna gidilebilmesi için davalı satıcının kusurlu olmasının kanunen şart olduğu, davacının, 15.01.2015 tarihli e-posta yazışmasından görüldüğü üzere taşınmazı 01.04.2015 tarihinde satın almadan evvel taşınmaza ilişkin dava sürecinden haberdar olduğu, kaldı ki ------ Odası kaydı gereğince davacı şirketin iştigal konusunun proje ve yapı denetimi olduğu ve TTK m. 18(2) hükmünce her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde ------ bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği;

davacının TMK m. 2 hükmünce mahkeme sürecini veya imar durumu bilebilecek durumda olduğu; imar planının değişmesinde davalının kusurlu olmadığı, ------ Bankası tarafından 20.10.2020 tarihinde düzenlenen ------ ve 02.04.2021 tarihinde düzenlenen ------ numaralı evrakta davaya konu edilen ------ numaralı taşınmaza ilişkin 30.06.2020 tarihli değerleme raporu sunulmuş olup bu raporda, taşınmaz üzerine (davacı taşınmazı edindikten sonra) ipoteğin ve hacizler konduğu görüldüğünden bu takyidatların da taşınmazın üçüncü kişiye satışını olumsuz etkileyerek taşınmazın satış bedelinin düşmesine sebebiyet vereceği,

ancak bu durumda davalıya kusur atfedilemeyeceği, davacının basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğüne aykırı hareket ederek işin gereği olarak edinebileceği imar planının iptali hususundaki bilgi ve değerlendirme ile söz konusu parselin imar planı iptali öncesinde ve sonrasında uğranıldığı iddia edilen zarardan davalıya “kusur”un atfedilmeyeceği (isnat edilemeyeceği), TBK m. 112 hükmünce de sözleşmeden doğan sorumluluk kapsamında davalının, kusurlu olmadığı ve davacının (varsa) zararından sorumlu olmadığı görülmektedir.Açıklanan gerekçelerle ispatlanamayan davanın reddine ilişkin aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.