İstanbul Anadolu 12. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/295 K.2023/453

T.C. İstanbul Anadolu 12. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/295 Esas

KARAR NO: 2023/453

DAVA

İpotek (Tescil İstemli)

DAVA TARİHİ: 28/03/2022

KARAR TARİHİ: 20/06/2023

Mahkememizde görülmekte olan İpotek (Tescil İstemli) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı yüklenici ----- Ortaklığı tarafından tamamlanan dava konusu ----- İli, ----- İlçesi, ------ Mahallesinde kain ----- Ada, ----- Parselde kayıtlı işyeri/ sanayi / depo nitelikli ----- ve ---- numaralı bağımsız bölümlerin ve müvekkil ile davalı ----- Ortaklığı arasında akdedilen ----- Noterliği'nin 22/02/2021 tarih ve ---- yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi"nin ilgili tapu kütüğüne tescil ve şerhinin işlenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı ----- şirket vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacıların, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı icbar davası açma imkanları varken; salt taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi talepli dava ikame etmelerinde hukuki yararı bulunmadığını, tapu devir şartlarının oluşmaması sebebiyle davanın usulden reddedilmesi gerektiğini, Müvekkil ile diğer davalı ------ ve dava dışı ------ arasında ------ Noterliğinin ----- yevmiye nolu ve 26.03.2018 tarihli "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve /Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" imzalandığını,

huzurdaki davanın doğru şekilde çözüme kavuşturulabilmesi için öncelikle bu sözleşmenin mahiyetinin doğru saptanması gerektiğini, sözleşmede taşınmazın bölümlerin satılamaması halinde, kalan bölümlerin fiziki paylaşımına gidileceğinin kararlaştırıldığı, buna göre sözleşme maddelerinin hep birlikte yorumlanmasından taraflarca akdedilen sözleşmenin müşterek amaç ve müşterek amaç için birlikte çaba unsurunu içermemesi nedeniyle adi ortaklık sözleşmesi olmadığı,

diğer bir anlatımla “Ayni Paylaşım Koşulunu İçeren Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi” olduğu ve buna bağlı olarak uyuşmazlıkta eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiğini, davacı yanın satış vaadi sözleşmesi ile işbu taşınmazı aldığını iddia ettiğini, TBK.

183. maddesi gereğince yüklenicinin 3. kişi ile yaptığı satış vaadi sözleşmesi alacağın temliki niteliğinde olduğunu, bu anlamda 3. kişi, yüklenicinin haklarına halef olacağını, bu nedenle 3. Kişinin arsa sahibinden bir talepte bulunabilmesi için yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğine bakılması gerektiğini, yüklenici edimini yerine getirmiş ise, arsa sahibi nasıl yükleniciye karşı edimini yerine getirmekten kaçınamazsa onun halefi olan 3. kişiye karşı edimini yerine getirmektende kaçınamayacağını, tersi durumda, ediminin yerine getirmemiş iken karşı taraftan talepte bulunamayacağını, bu itibarla,

tapu devir şartları henüz oluşmamışken, eş deyişle yüklenici, sözleşme gereği kararlaştırılan tapuyu devre hak kazanamamışken, yükleniciden bu yeri satın alan üçüncü kişinin arsa sahibine karşı ferağ talebi/davası, şartlar oluşmaması sebebiyle usulden reddedilmesi gerektiğini, Bu kapsamda, tarafımızca ------ sayılı dosyası üzerinden inşaatın geldiği aşamanın tespit edilmesi amacıyla talepte bulunulduğunu, İlgili mahkemece bilirkişi incelemesine karar verilmiş olup, keşif yapıldığı,

yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde diğer davalı yüklenicilerin taahhüt ettiği edimleri süresinde ve tam, eksiksiz ifa etmediği ve projenin henüz sadece yarısının ancak tamamlandığının tespit edildiğini, bunun üzerine müvekkili ile diğer davalı yükleniciler arasında akdedilen Hasılat Paylaşımlı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, müvekkilinin tarafından ------ Noterliğinin 01.04.2022 tarih ------ yevmiye nolu ihtarı ile haklı nedenle ve geriye etkili feshedildiğini, Müvekkilim tarafından sözleşmenin feshi davası açılması durumunda bu davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini,

bu itibarla müvekkilin zaten davacı tarafla hiçbir akdi ilişkisi olmadığı gibi diğer davalı yüklenicilerin de müvekkilli ile akdi ilişkileri geriye etkili sona erdiğini, bu halde diğer davalı yüklenicilerin dahi müvekkilinden tapu talep hakkı bulunmazken, davacının yüklenici ile akdettiği taşınmaz satış vaadine akdine dayanarak ne aslen ne de yüklenicilere izafeten tapu talep hakkı bulunmadığını, müvekkili ile yükleniciler arasında akdedilen hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi niteliği gereği yükleniciye tapu talep hakkı vermediğini, Huzurdaki dosya ile,

müvekkilinin bilgisi dahilinde olmayan ve sadece yükleniciler ile davacı arasında akdedilen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine dayanılarak her ne kadar müvekkili ile yükleniciler arasında akdedilen Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi uyarınca tapu iptal ve tescil istenmekteyse de, bu talebin tümüyle mesnetsiz olduğunu, Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri, yüklenicinin tüm risk ve masraf kendisine ait olmak üzere taşınmaz inşa etmesi ve inşaatın sözleşme uyarınca tümüyle tamamlanması ile taşınmazların satışı sonrasında elde edilecek kazançtan payına düşeni alması üzerine kurulduğunu,

bu sözleşmeye göre yüklenicilere hiçbir zaman tapu devri söz konusu olmadığı gibi yüklenicilerin de tapu talep etme haklarının bulunmadığını, davacı iddialarını kabul manasına gelmemekle beraber, davacının iddia ettiği ve müvekkilinin hiçbir muvafakat ve mutabakatı olmayan satış bedeli dahi tamamen ödenmediğini, dava konusu taşınmazın satışının bir vekaletnameye dayanmadığından müvekkiline husumet yöneltilemeyeceğini, müvekkili şirket ile bir kısım davalılar arasındaki sözleşmenin, eser sözleşmesi hükümlerine tabi olup, halef konumundaki 3. kişi de bu hükümlere tabi olduğunu,

taşınmazların müvekkilinin rızası dışında vadeli ve düşük bedel ile satıldığını, Müvekkilinin vadeli satışlardan sorumlu tutulmayacağını beyanla; davanın husumetten, ve dava şartı yokluğundan reddine, Düşük bedelle satış ( m2 farkı, birim fiyatının düşüklüğü, vade farkı .vs.) nedeni ile takas mahsup taleplerinin kabulüne eksik bedellerin ve harcın ayrıca mahkeme veznesine depo ettirilmesine, aksi halde, davanın esastan tümden reddine, karar verilmesini talep etmiştir.Diğer davalılar kendisine yapılan usulüne uygun tebliğe rağmen davacı yanın dava dilekçesine cevap vermemiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava hukuki niteliği itibariyle, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydı kütüğüne tescil ve şerh işlenmesi talebine ilişkindir.

----- tarihli Görevsizlik kararı ile dava dosyası mahkememize tevzi edilmiştir.Davalı ------ ve ------ vekili 07.02.2023 tarihli duruşmada davayı kabul ettiklerini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinden muaf tutulmayı talep ve beyan etmiştir. ------ ili, ------ ilçesi, ------ Mh., ------ parselde kayıtlı arsanın malikinin davalılardan ------ şirketi olduğu, diğer davalı yüklenici olan ------ ile davacı arasında ------- Noterliği'nin 26.03.2018 tarih ve ------ yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve / Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin imzalandığı,

arsa maliki davalı ------- şirketinin sözleşmeye taraf olmadığı görüldü.6100 sayılı HMK'nın 114/d bendinde; tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları dava şartı olarak düzenlenmiştir.Taraf ehliyeti, bir davada taraf olabilme yeteneğini ifade eder.

Taraf ehliyeti, medeni (maddi) hukuktaki medeni haklardan yararlanma ehliyetinin usul hukukunda büründüğü şekil olarak anlaşılmalıdır Buna göre; medeni haklardan yararlanma ehliyeti bulunan her gerçek yada tüzel kişi davada taraf ehliyetine sahip kabul edilmelidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 620 ve devamı maddelerinde düzenlenen adi ortaklığın taraf ehliyeti yoktur.

Bu nedenle, adi ortaklığa ilişkin davalarda, adi ortaklığı oluşturan kişilerin taraf olarak hep birlikte hareket etmeleri gerekir. Adi ortaklık tarafından açılacak davaların iştirak halinde mülkiyet hükümleri gereği bütün ortaklar tarafından birlikte açılması gerekir.

Adi ortaklığa karşı açılacak davaların da davanın bütün ortaklara karşı birlikte açılması (mecburi dava arkadaşlığı) gerekir.Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; davalı ------ Şirketi ve ------ Şirketi aleyhine dava açıldığı gibi bu şirketlerin oluşturduğu ------ aleyhine de dava açılmıştır.

Bu durumda iş bu dava, adi ortaklığı oluşturan şahıslar aleyhine açılması gerekli ve yeterli iken taraf ve dava ehliyeti olmayan adi ortaklık aleyhine açılmış olup, ------ Ortaklığı aleyhine açılan davanın pasif husumet yokluğu sebebiyle reddi gerekmiştir.

Gerek Medeni Kanununun düzenlenmesi gerekse 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca biçimine uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin varlığı yeterli olup sözleşmede sözleşmenin tapuya şerh edileceğine dair bir hükme yer verilmesi gerekmez. ------- sözleşmenin ibrazı ve taraflardan birinin yazılı istemi yeterlidir.Satış vaadi sözleşmesinin tapuya idari yoldan şerhi için vaat borçlusunun kayıt maliki olması gerekir.

Kayıt malikinin vaat borçlusu olmadığı durumlarda da ancak onun onayı ile sözleşme tapuya şerh edilebilir. Davacı geçerlilik koşullarına haiz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhini istemektedir. Sözleşme davacı ile yüklenici firma konumundaki davalı ------- Ortaklığı arasında düzenlenmiş olup davacı şirket arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeden kaynaklanan hakkını temlik etmiştir.

Satış vaadine konu bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmaz tapuda bağımsız bölüm niteliği ile davalı ------- şirketi adına kayıtlıdır. Kayıt maliki ile davacı arasında da akti ilişki bulunmamaktadır.Davacı ile davalı şirket arasındaki ilişkinin hukuki nedeni ise alacağın temliki işlemidir. Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı ve üçüncü kişi yeni alacaklı ile yazılı olmak koşulu ile yapılan devir işlemidir.

Borçlu bu işlemin ancak temliki öğrendiği anda tarafı olur. Borçlunun taraf olmasıyla da Türk Borçlar Kanununun 188. maddesinden yararlanacak olan borçlu eski alacaklıya karşı ne tür itiraz ve def ileri ileri sürebilecekse bu haklarını yeni alacaklıya (davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir Ancak bu tür davaların sözleşmenin diğer tarafı davalı gösterilerek açılması gerekir Somut olayda, tapu kayıt maliki ----- şirketi davada taraf olarak gösterilmiştir.

Tapu kayıt malikleri ile davalı yüklenici şirket arasındaki sözleşmeye istinaden davacı, davalı yüklenici şirketten hakkını temlik alan durumunda olduğundan, davalı yüklenici şirket ile sözleşme akdeden tapu kayıt maliki davalı ------ şirketi arasında HMK'nın 59'uncu maddesi gereği zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Davalı olan ve adi ortaklığı oluşturan şirketler ile davalı ------ şirketi zorunlu dava arkadaşı kabul edilerek bu davalılar yönünden yargılamaya devam edilmiştir.Bilindiği üzere; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuki nitelik olarak iki tarafa borç yükleyen bir ön sözleşmedir.

Bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış aktinin yapılmasını isteme hakkını sağlayan bu ön sözleşme uyarınca vaadeden belli bir taşınmazı satmayı vaad eder, alan da bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanırlar. Taşınmaz satış vaadinde bulunanın bu vaadde bulunması için ilk akla gelen tapuda taşınmaza malik olmasıdır.

Fakat miras yoluyla gelen henüz intikallleri yapılmamış taşınmazda mirasçı malik sayıldığı gibi TMK’nun 705/2 hallerde de tescil olmadan da malik sayılır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem ve taahhüt olması nedeniyle kişi mülkiyeti kendisine ait olmayan bir taşınmazında ya da ileride malik olacağı taşınmazın da satışını vaad edebilir. Böylece taşınmazın mülkiyetini üzerine geçirerek alıcıya temlik etme taahhütü altına girmiş olur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmazı satış vaadi sözleşmesi geçersizdir.

Satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak sağlayan sözleşme olduğundan tapu kanunun 26. maddesinin 5. fıkrasında " Noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taraflardan birinin istemesi halinde gayrimenkul siciline şerh verilebilir. " hükmü ve TMK’nun 1009. maddesi “ Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh verilebilir" hükmü uyarınca tapuya şerh edilebilir. Bu hak tapu siciline şerh edilmekle güçlendirilmiş şahsi hak olur.

Tapu siciline şerh edilebilmesine rağmen ayni hak niteliği kazanamaz. Ancak aynı kuvvet ve tesiri gösterebilir. Tapuya şerh için sözleşmede hüküm olmasına gerek yoktur. Taraflardan birisi sözleşmeyi de eklemek suretiyle bir dilekçe ile tapuya başvurarak istemde bulunabilir. Hacizli, ipotekli veya davaya konu taşınmazların satış vaadine konu olması satış vaadinin tapu sicil müdürlüğüne şerh verilmesine engel teşkil etmemektedir.

TMK’nun 1009. maddesinin 2. fıkrası bu şerhin verilmesi ile o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilme olanağını ön görmüştür. Taşınmaz satışı vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh verilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme hakkı vermektedir. Ayni hak olmamakla birlikte ayni hak etkisine sahip bir şahsi hakka dönüşür. Taşınmaz satış vaadi tapuya şerh edilmekle kişisel hak güçlenmiş ve ayni hak kuvvetini kazanmış olur.

TMK’nun 919 maddesine göre herkese karşı ileri sürülebilir. Vaad alacaklısı lehine konulan şerh daha sonra yapılan satış vaadlerine karşı değer ifade edeceği gibi taşınmazın bu şerhten sonra bir başkasına temliki halinde dahi hüküm ifade eder ve temlik ile ayni hak sahibi olan kişiye karşı da ileri sürülebilir.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra o taşınmaz ile ilgili olarak tapuya konulan takdiyatlar ile düşülen şerhler lehine satış vaadi yapılan kişinin durumunu ağırlaştıramaz. Zira şahsi hakkın daha önce tapuya işlenmesi ile üçüncü kişiler bu konuda uyarılmış olur. Vaad alacaklısının bu takyidatları kabul etme zorunluluğu yoktur. Şerhin konulduğu tarihten önce konulmuş şerhlere ya da takdyidatlara etkisi yoktur.

Tapu kütüğüne satış vaadi sözleşmesinin şerhinden sonra taşınmaza haciz ya da takyidat konulmuşsa satış vaadi alacaklısı vaad edenin yanında bunların alacaklılarını da hasım göstererek taşınmazın takyidatlardan arınmış şekilde adına tescil için dava açabilir Fakat satış vaadi tapuya şerh verilmemişse haciz ve şerhlerin kaldırılması istenemez. Ya da takyidatlarla birlikte adına tescilini isteyebilir.

Temlik konusu bağımsız bölüm, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca gerçek alacak olacağından temlik eden yüklenicinin, arsa sahibinde kazanmadığı hakkı 3. kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından önemi bulunmamaktadır.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı 3. kişiye temlik etmişse 3. kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Ayrıca TMK 705 maddesi gereği taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescil ile olacağı, maliken tasarruf işlemlerini yapmasının mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlı olduğu açıktır.

Eldeki davada davalılar ------ Şirketi ve ------Şirketinin oluşturduğu ------ Ortaklığının yüklendiği yükümlülüklerin tamamını davalı malik ------ şirketine karşı yerine getirmediğinin ------ dosyasında alınana bilirkişi raporu ile tespit edildiği anlaşılmıştır. Davacıya temlik işleminde bulunan davalı yüklenici, arsa sahibine karşı olan edimini yerine getirmediği sürece temlik işleminden yararlanamaz.

Kısaca, arsa payının tescili de ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesi koşuluna bağlıdır.

Bu haliyle davalıların diğer davalı ----- şirketine karşı yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması sebebiyle davacının taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi talebinin kabulü mümkün değildir. ------- kararı ve ------- kararı da aynı doğrultudadır.Her ne kadar davalılardan ------ Şirketi davayı kabul ettiğini beyan etmiş ise de tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri haklar üzerindeki davaya ilişkin kabul ve feragat talepleri mahkemenin veya davanın taraflarının muvafakatine bağlı olmadığından, davalı ------ Şirketinin taşınmazın maliki olmadığı dolayısıyla taşınmaz üzerinde tasarruf hakkına sahip olmadığı,

taşınmazın üzerindeki hakları sınırlayıcı talepleri malik olmayan davalının kabulünün eldeki davaya etkisi olmayacağından kabul beyanı dikkate alınmaksızın davanın reddine karar vermek gerekmiştir.