İstanbul Anadolu 13. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/544 K.2023/105

T.C. İstanbul Anadolu 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/544

KARAR NO : 2023/105

DAVA: Ecrimisil

DAVA TARİHİ : 04/12/2018

MAHKEMEMİZE TEVZİ TARİHİ: 07/07/2020

HEYETE TEVDİ TARİHİ : 16/11/2021

KARAR TARİHİ: 08/02/2023

----- Hukuk Mahkemesinin ------ Karar sayılı GÖREVSİZLİK kararı üzerine davacı vekilinin talebiyle mahkememize tevzi edilmiş olan ecrimisil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkili kurum ------ davalı şirket arasında imzalanan 3 ayrı kira sözleşmesi ile ----- ayrı alanı ses, data ve görüntü aktarımına yarayan haberleşme tesisleri baz istasyonu kurma ve kullanılmak üzere belirli süreli sözleşmeler ile kiraladığını, sözleşmelerin ------ tarihinden sona erdiğini, akdin kendiliğinden sona ermesine rağmen kiralanan alanların davalı şirketçe boşaltılmadığını,

----- sayılı dosyası ile davalının haksız işgalinden doğan ecrimisil talebi hakları saklı kalmak kaydı ile kiralanan taşınmazların boşaltılmasını ve kiralananın müvekkili ---- iadesine karar verilmesinin talep edildiğini,----- talebin kabulüne karar verilerek davalının tahliyesine karar verildiği, kararın ---- onanarak kesinleştiğini, ----- dönemleri için ecrimisil talep edilen davanın halen derdest olduğunu, davalının haksız işgalinin devam ettiğini belirterek ----- tarihleri arasındaki davalı şirketin haksız işgali nedeniyle ecrimisil bedelinin her dönem işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle. Müvekkili şirket ile davacı arasında ---- başlangıç tarihli iki adet ve ------- başlangıç tarihli de bir adet olmak üzere toplam üç adet kira sözleşmesi imzalandığını, tarafların belirtilen adreslerde müvekkili şirkete ait haberleşme ekipmanlarının kurulması yönünde mutabakata vardıklarını, müvekkili şirket ile davacı arasında yapılan görüşmelerde yeni kira dönemine ilişkin kira bedeli belirlenmeye çalışıldığını,

bu kapsamda kira ilişkisinin makul şartlarda devamının sağlanması açısından kira bedelinin gerek bölge rayiçleri göz önünde bulundurularak gerekse diğer operatörler ile yapılan sözleşmeler dikkate alınarak tarafların sözleşmeden ve kanundan doğan hak ve yükümlülükleriyle orantılı makul bir artış belirlenmesi birçok kez belirtilmiş ise de bu talepleri dikkate alınmayarak,

davacı tarafından huzurdaki dava ikame edilerek her ne kadar ecrimisil talebinde bulunulmuş ise de, davacının yeni dönem kira bedellerini ihtiva eden bir kısım fatura düzenleyerek müvekkili şirkete gönderildiğini, ancak söz konusu faturaların müvekkili şirket tarafından keşide edilen --------tarihli ihtarnamesi ile bölge rayiçlerinin üstünde kalması,

tek taraflı olarak fahiş miktar belirlenmesi nedeniyle iade edildiğni, davacının, organize sanayi bölgeleri kanunu uyarınca,--------- yer alan kuruluş ve işletmelerin alt yapı ihtiyaçlarını karşılamakla yükümlü olduğunu, dava öncesi yaşanan süreçte fahiş oranda, rayiç bedellerin üstünde, artış talebinde bulunan davacının, esasında kanuni yükümlülüğü uyarınca müvekkili şirket ile olan kira ilişkisini devam ettirme yükümlülüğü de bulunduğunu, ecrimisil talep edilenin iyi niyetli olmasının ecrimisil bedeli ödemesine engel teşkil ettiğini,

ecrimisilin haksız kullanım tazminatı niteliği olduğu düşünüldüğü takdirde en azından davacıların kullanım nedeni ile zarara uğraması şartının da değerlendirilmesi gerektiğini, yeni dönem kira bedellerini ihtiva eden faturalar düzenlenerek müvekkili şirkete gönderilmesi ile davacı tarafından sözleşmelerin devamının istendiği ve sözleşmelerin belirsiz süreli sözleşmeye döndüğünün sabit olduğunu, hiçbir şekilde ecrimisil talebini kabul anlamına gelmemekle birlikte talep edilen ecrimisil bedelinin fahiş olduğunu beyan ederek haksız ve hukuka aykırı davanın esastan reddine,

yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekili 14/07/2021 havale tarihli talep arttırım dilekçesinde özetle; Davayı açarken alacağın miktarını veya değerini tam olarak bilmedikleri için hukuki ilişki ve asgari bir miktarı yada değeri belirtmeleri gerektiğinden davayı 1.000 TL değer göstermek suretiyle belirsiz alacak davası olarak açtıklarını, yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde kesin olarak öğrendikleri değer olan 787.016,58 TL'ye dava değerini yükseltmek için davayı ıslah ettiklerini, davalı tarafın haksız işgali nedeniyle ------tarihleri arasındaki döneme ilişkin olmak üzere 787.016,58 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalı vekili 26/11/2021 havale tarihli ıslaha karşı beyan dilekçesinde özetle; Islahın kabul edilmediğini, haksız ve mesnetsiz davanın reddine karar verilmesi gerektiğini beyan etmiştir.

Deliller

------sayılı dosyasının ---- kayıtları dosya arasına alınmıştır.

------- sayılı dosyasının --------kayıtları dosya arasına alınmıştır.

Mimar bilirkişi kök ve ek raporları dosyaya sunulmuştur.

Delillerin değerlendirilmesi ve gerekçe:

Dava, taraflar arasında kurulmuş olan kira sözleşmesinin sona ermesinden sonraki dönemde gerçekleştirildiği belirtilen kullanımdan kaynaklı davacının ecrimisil alacağı olup olmadığına dair ecrimisil davasıdır.

Taraf dilekçelerinde belirtilen ----- sayılı dosyası üzerinden verilen görevsizlik kararının, yargılama sırasında kesinleşmiş olduğu, söz konusu dava hakkında verilen ---------kararına göre ticaret mahkemesinin görevli olduğunun kabul edildiği anlaşılmıştır.

Taraf dilekçelerinde belirtilen --------- sayılı dosyasında, davalı tarafın sözleşmelere konu taşınmazdan tahliyesine karar verildiği anlaşılmıştır.

4721 sayılı TMK'nın 995. maddesine göre kötüniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olmasından doğan tazminatı karşılamak zorundadır. ------- uyarınca kabul edildiği şekilde ecrimisil, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, -------fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği belirtilmiştir.

Dosya, bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilerek, ecrimisil hesabı yapabilecek mimar bilirkişiye tevdi edilmiş, ----havale tarihli rapora göre, dosyadaki bilgi, belge, kira sözleşmesi, taraflarca dosyaya sunulan deliller, gelen müzekkere cevapları ışığında, dava konusu---- İli --- İlçesi, ----- adresinde kain ------- 250,00m2 yer ile 01.06.2011 başlangıç tarihli, ---- yanı ve----- yanındaki yerlere 2 adet kira (------ nolu kira akdi ) sözleşmesi ses,data, görüntü aktarımına yarayan haberleşme tesisleri baz istasyonu kurmak ve kullanılmak üzere belirli süreli kira sözleşmeleri ile davalı şirkete kiralandığı,

----- için yapılan 27.10.2010 başlangıç tarihli, ----- parsel için yapılan 01.06.2011 tarihi ve ---- parsel önü için yapılan 01.06.2011 tarihli kira sözleşmelerinin belirli süreli akit olduğu, sözleşmenin --- sözleşmelerin süre sonunda 31.12.2015 tarihinde kendiliğinden sona ereceği hükmü bulunduğu, sözleşmelere göre, davacı, -----taşınmazından kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten beri tasarruf etmediği ve kira gelirinden mahrum kaldığı için, davacı tarafça akdin yenilenmeyerek feshedileceğinden bahisle, --------tebliğ tarihli ihtarnamesi ile davalı tarafa bildirim yapıldığı,

31.12.2015 tarihinden itibaren haksız işgal nedeni ile davacının ecri-misil talebi doğduğu, dava dilekçesinde ( 30.06.2016- 30.11.2018 dönemleri için 2 yıl 5 aylık dönemleri için ) ecri-misil talep edildiği, fakat dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık ecri-misil talep edileceğinden (Dava ikame tarihi 07.07.2020 -26.11.2015 noterden davalıya ihtarnamenin tebliğ tarihi) dönemleri için ecrimisile mütehammil olduğu kanaatine varıldığı,

dava konusu taşınmazların niteliği itibariyle arsa olarak değerlendirilmesi gerektiği ve emsallere göre değerlendirme yapılması gerektiği, yapılan hesaplamaya göre 26.11.2015-07.07.2020 dönemleri için toplam ecri misil bedelinin 1.366.267,28 TL olduğu rapor edilmiştir.

Dosyada, taraf vekillerinin rapora itiraz dilekçeleri ile dava tarihinin 04.12.2018 tarihi olduğu hususları da irdelenerek ek rapor sunulması amacıyla dosya aynı bilirkişiye tevdi edilmiş, 01.04.2021 havale tarihli itirazlar irdelenerek sunulan ek rapora göre, 26.11.2015-04.12.2018 dönemleri için toplam ecri misil bedelinin 688.894,25 TL olduğu rapor edilmiştir.

Dosyada, ek raporun tetkikinde davacı tarafça talep edilen dönem 30.06.2016- 30.11.2018 tarihleri olmasına rağmen hesaplanan dönemin 26.11.2015-04.12.2018 tarihleri olduğu, bu hali ile ek raporda maddi hata bulunduğu anlaşılmakla, maddi hatanın giderilerek ek rapor sunulması amacı ile dosya yeniden aynı bilirkişiye tevdi edilmiş, 02.07.2021 havale tarihli ek rapora göre, 30.06.2016- 30.11.2018 dönemleri için toplam ecri misil bedelinin 787.016,58 TL olduğu rapor edilmiştir.

Davacı vekili, bilirkişi 2.ek raporu doğrultusunda 14.07.2021 havale tarihli talep artırım dilekçesi ile ecrimisil bedeline ilişkin taleplerini 787.016,58 TL'ye çıkarmıştır. Yapılan talep artırımına bağlı olarak 16.11.2021 tarihli celsede, 6545 sayılı yasanın 45.maddesi ile değişik 5235 sayılı yasanın 5.maddesi gereğince davanın, değere bağlı olarak Mahkeme heyetine tevdiine karar verilmiştir.

Mahkememiz Heyeti tarafından oluşturulan 16.12.2021 tarihli ek tensip tutanağı 13. maddesinde, "13-Yukarıdaki bütün ara kararlar yerine geldikten ve süreler geçtikten sonra bu konuda ilgili vekil tarafından hatırlatıcı yazılı başvuruya bağlı olarak işlem yapılmak üzere dosya daha önce görev alan aynı bilirkişiye verilerek: müzekkere cevapları da irdelendikten sonra söz konusu diğer dosyalar da değerlendirilip ileri sürülen bütün itirazlar ve itirazlarda belirtilen hesaba esas süre kısaldığı halde değerin artmış olmasına bağlı olarak ek raporlar arasındaki çelişki aydınlatılacak şekilde ve herhalde bütün ihtimaller yönünden davanın

aydınlatılabilmesi için dava dilekçesindeki aylık dönemsel faiz talebi gözetilerek esas alınacak 30/06/2016-30/11/2018 tarihler arasındaki her bir dönemsel ay ve ay karşılığı bedel ile bunun o tarihteki efektif satış kuru karşılığı TL'yi tablo halinde gösterir şekilde ek rapor düzenlenmesinin istenmesine," şeklinde ara karar oluşturularak dosya yeniden aynı bilirkişiye tevdi edilmiş, 29.08.2022 havale tarihli ek rapora göre, kök raporda dava tarıhinden geriye doğrü 5 yıllık ecrimisil hesabi yapılarak yazım hatası yapıldığı, bu ek raporda davacının dava dilekçesindeki tarih olan ------ tarihleri nazara alınarak ecrimisil bedeli hesaplandığı,

aradaki bedel farkının bundan kaynaklandığı, 1 adet ünitenin---- aylık ecri misil bedelinin ------- olduğu rapor edilmiştir.

Son ek rapordaki veriler, itirazlar ve dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, ek rapordaki hesabın 1 üniteye göre yapılmış olduğu ve 3 ünite ihtimaline göre ve rapordaki verilere bağlı olarak ulaşılacak hesabın dava konusu edilen dönemin toplam karşılığının 652.723,29 TL olacağı anlaşılmıştır.

Mahkememizce son aldırılan 29.08.2022 havale tarihli bilirkişi ek raporunun 1 ünite yönünden hükme esas alınmaya uygun, gerekçeli ve denetlenebilir bulunduğu, her ne kadar bilirkişi ek raporunda 1 adet ünitenin ecri misil bedelinin 217.574,43 TL olduğu belirtilmiş ise de, davacının talebinin 3 ünite olduğu nazara alındığında, hesabın buna göre yapılması gerektiği, bunun basit bir matematik hesabını gerektirmesi gerçekliği karşısında,

hakimin yargılamayı en kısa sürede ve en az masrafla bitirmesine ilişkin usul ekonomisi ilkesi ve yargılamada hedef sürenin sağlanması da gözetilerek bilirkişiden bu hususta yeniden ek rapor alınması cihetine gidilmeyerek, mahkememizce basit matematik hesabı yapılmak suretiyle, kira sözleşmesi sona ermesine rağmen haksız işgal hukuki sebebine bağlı olarak, davacının 3 ünite yönünden dava konusu edilen dönemin toplam ecrimisil alacağının 652.723,29 TL olduğu hesaplanarak, bu tutar yönünden alacağı doğduğu kanaatinin mahkememizde hasıl olduğu, ayrıca dava dilekçesi ile,

her dönem işleyecek yasal faiz talep edilmiş olmasına rağmen, ıslah dilekçesi ile birlikte, dava tarihinden itibaren ticari faiz talep edildiğinden, taleple bağlı kalınarak, tarafların tacir olmasına bağlı olarak davacının ticari faiz talep edebileceği, ıslah dilekçesinde açıkça dava tarihi belirtildğinden, temerrüdün dava tarihi ile gerçekleştiği tespitleriyle beraber, davanın ıslahlı hali ile kısmen kabulüne, 652.723,29 TL'nin 04/12/2018 dava tarihinden itibaren ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.