İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/223 K.2024/887

T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2020/223 Esas

KARAR NO: 2024/887

DAVA

Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 21/08/2013

KARAR TARİHİ: 06/11/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesi özetle ; ---------, ----------, --------- mah. ---------- pafta, ---------- ada, ------------ parselde bulunan arsanın 1/3 oranında maliki olarak davalı müteahhit Kooperatif ile 03/01/2001 tarihinde Kat Karşılığı Satış Vaadi ve İnşaat Mukavelesi yapıldığını, sözleşmenin 6. Maddesinde bu sözleşme tarihinden itibaren 10 ay içinde imar durumunun müteahhit Kooperatif tarafından ----------- Belediyesi'nden alınması gerektiği,

alınmaması durumunda anlaşmanın kendiliğinden fesih olacağı ve Kooperatifin bu hususta hiçbir hak ve talepte bulanamayacağı ve temel üstü ruhsatı alındıktan sonra 58 ay zarfında kooperatifin daireleri teslim edeceği, aksi takdirde her daire için ayda 250 Dolar cezai şart ödeyeceğinin öngörüldüğünü, ancak inşaatın süresi içinde bitirilememesi nedeniyle davalıya 16/12/2005 tarihli ihtarname keşide edildiğini ve ruhsata aykırı olarak yapılan inşaatın 6 ay içinde hukuka uygun hale getirilmesi,

ayrıca gecikmelerden dolayı cezai şartı talep etmek hakkının sakı tutulduğunun belirtildiğini, bu ihtarname sonrasında davalının inşaatı yine tamamlaması Üzerine 12/09/2008 tarihli ihtarname keşide edildiğini ve ruhsat tarihi 15/09/2000 olduğu kalde dairelerin teslim edilmemiş olduğu bildirilerek davalıdan gecikme cezai şartı olarak aylık 11.250 Dolar ödenmesinin talep edildiğini, davalı tarafından 18/04/2000 ve 15/09/2000 tarihli yapı ruhsatları ile inşaatların başladığını, 58 ay inşaat süresi itibariyle ------- ve -------- blokların 18/02/2005 tarihinde ve diğer blokların ise 15/07/2005 tarihinde tamamlanıp teslim edilmesi gerektiğini,

----------İcra Müdürlüğünün ----------- E. Sayılı dosyasındaki cezai şart talep edildiğini ancak davalının itirazı tizerine takibin durduğunu, itirazın iptali için ---------- E. sayılı dosyası ile görülen dava açıldığını, daha sonra 06/08/2010 tarihli protokol ile tüm hak ve dava hakları saklı kalmak kaydı ile tarafların aralarındaki sorunları çözme kararı aldıklarını, protokolde kooperatifçe iyi niyet sergilenmesi,

iskan raporun alınması konusunda göstereceği gayrete göre değerlendirme yapılarak hal ve şartlara göre geçmiş cezai şart istenmeyeceğinin kararlaştırıldığını, bu protokol çerçevesinde açılan davaların takip edilmediğini ve müracaata bırakılarak açılmamış sayılmasına karar verilmesinin sağlandığını,

müracaata bırakılan ----------- E.sayılı dosyasında inşa edilen yapıların imara aykırı olmasından dolayı yıkım kararı alınması ve bu sebeple yapılan bu kaçak yapıların ekonomik bir değeri olmadığını ve bundan dolayı yapı değerlendirilmesine gerek duyulmayarak ancak yıkım bedelinin önem kazanacağı ve bu bedelin yükleniciye ait olduğu ileri sürülen bilirkişi heyet raporu bulunduğu,

davalının 24/12/2009 tarihli protokolde 2,5 sene içinde dairelerin iskanları alınarak kat mülkiyet tapularının çıkarılması taahhüdünde bulunduğunu ve bunun üzerine 25/08/2010 tarihinde yapılan anlaşma ile dairelerin davalıdan teslim alındığını, ancak davalının 24/12/2009 tarihli protokoldeki taahhüdünü gerçekleştirmediği için noterden 02/07/2012 tarihli ihtarname keşide edilerek daire başına aylık 250 Dolar cezai şart ödenmesinin talep edildiğini, davalının ihtarnameye 12/07/2012 tarihinde noter marifetiyle oyalayıcı bir cevap verdiğini,

davalının bugüne kadar verdiği hiçbir sözü tutmadığını ve halen imara aykırı olan inşaatlar için gereğini yapmadığı gibi kat irtifak ve kat mülkiyet tapularını da teslim edemediğini, bu nedenle son olarak davalıya noterden 17/07/2012 tarihli ihtarname gönderilerek cezai şart talebinin karşılanmasının istendiğini, davalının halen imara aykırı yapıları 3. Şahıslara satmakta olduğunu ve bu imara aykırılıkları sebebiyle kat mülkiyet tapularını olmayan bu yapıların satışların durdurulması yönünde tedbir kararı talep ettiklerini, davalının inşaatı tamamlama yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle bu davanın açılmasının hasıl olduğunu beyanla,

fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak şartıyla şimdilik 261.900 TL cezai şart tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili ıslah dilekçesi özetle ; Talep artırım ve Islah talebimizin ile dilekçemizin kabulüne ve müddeabihin ıslahı yolu ile bilirkişi raporu doğrultusunda; Cezai şartın işlediği iddia edilen tarih aralığının 15.07.2005 ile Ağustos 2010 tarihine kadar olduğu, bu tarihler arasında daire başı cezai şart bedelinin 15.000 USD olduğu, cezai şart bedelinin 54 adet olarak belirtediği takdirde ödenmesi gereken toplam bedelin 810.000,00-USD" olarak tespit edilmiş olmakla 810.000,00-USD ve dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiliyle müvekkile ödenmesine, HMK 107/2 gereğince dava değerinin arttırılması ile Dava değerini 261.900,00-TL'den 810.000,00-USD (ABD) olarak artırılmasını talep etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesi özetle.

Taraflar arasında --------, --------, --------- mah. --------- pafta, --------- ada, --------- parsel üzerinde kat karşılığı satış vaadi ve inşaat sözleşmesi akdedildiğini ancak inşaatın çeşitli nedenlerle geciktiğini, davacıya dairelerin Ağustos 2010 tarihinde teslim edildiğini, davacının gecikmeden doğan tazminat ve cezai şart için hukuki yollara başvurduğunu, ancak mahkeme sonuçlanmadan tarafların anlaştığını ve bu anlaşmayı bir protokole bağladıklarını, protokollerin sırasıyla 24/12/2009 tarihli, 06/08/2010 tarihli ve son olarak da 24/08/2010 tarihli protokoller olduğunu,

24/08/2009 tarihli protokolün son yapılan 06/08/2010 ve 24/08/2010 tarihli protokollerle hukuken sona erdiğini, anılan protokollere istinaden davacıya kooperatifçe gecikme tazminatı cezai şart ve eksik ve ayıp imalat bedeli ödendiğini, müvekkilinin anlaşmanın maddi borca ilişkin edimlerini yerine getirdiğini, ayrıca tadilat projelerinin hayata geçirilmesi için elinden geleni yaptığını ve bu projelerin onanmasına ilişkin gayretlerinin aralıksız devam ettiğini, kaldı ki mtivekkilinin amacının kat mülkiyetini bir an önce kurmak olduğunu ve bu konudaki çabaların objektif esaslara göre tespit edilmesi gerektiğini,

yoksa davacının sübjektif bakış ve kanaatiyle tespit Edilemeyeceğini, davacının müvekkilinden cezai şart ya da gecikme tazminatı olarak herhangi bir alacak hakkının kalmadığını beyanla davanın reddini talep etmiştir.

İLK KARAR

Mahkememizden verilen 24/12/2015 tarih ve ---------- Esas ---------- sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.

YARGITAY BOZMA İLAMI

Mahkememizden verilen 24/12/2015 tarih ve ---------- Esas ----------- sayılı kararı---------- sayılı ilamıyla ;" 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacı arsa sahibi, davalı yüklenici olup taraflar arasında ----------- Noterliği'nde 03.01.2001 gün ---------- yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı satış vaadi ve inşaat mukavelesi düzenlenmiştir.

Sözleşmenin 6. maddesinde imar durumunun 10 ay içinde 20.05.2001 tarihine kadar yüklenici kooperatif tarafından alınması sağlanarak aynı maddenin ikinci fıkrasında temel üstü ruhsatı alındıktan sonra 58 ay zarfında kooperatifin daireleri teslim etmek zorunda olduğu, daireler teslim edilmediği takdirde yüklenici kooperatifin her daire için 250 Dolar cezai şartı arsa sahibi davacıya ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Dosya kapsamı ve davacı ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenip imzalanan 06.08.2010 tarihli protokole göre sözleşmenin konusu olan inşaatın imar durumu ve tasdikli projesine aykırı olarak yapıldığı için yapı kullanma izin belgesinin alınamadığı, bu nedenle söz konusu protokolün düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Söz konusu protokolün 1. maddesinde arsa sahibine (toprak sahibine) bırakılan dairelerin Ağustos 2010 itibariyle arsa sahibi (toprak sahibi) tarafından kullanılmaya başlanacağı, bu tarihten itibaren kooperatiften gecikme cezası talep edilmeyeceği, bu tarihe kadar işlemiş gecikme cezaları ile ilgili olarak da, dairelerin fiilen teslimi, varsa eksiklerin giderilmesi, paylaşım ve denkleştirme konularında kooperatifçe iyiniyet sergilenmesi, iskan raporunun alınması konularında iyiniyet ve gösterilecek gayrete göre değerlendirme yapılarak hâl ve şartlara göre geçmiş için cezai şart istenmeyeceği şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Buna göre Ağustos 2010 tarihinden önceki gecikilen dönem için işlemiş cezai şart oluştuğu ancak bunun yüklenici tarafından protokolde belirtilen koşulların gerçekleştirilmiş olması halinde, arsa sahibince geçmiş dönem için işlemiş cezai şart alacağının istenmeyeceği kabul edilmiş olmaktadır.

Fiilen teslim olgusunun gerçekleştiği, eksiklerin varlığı ve giderilmediğinin davacı arsa sahibince yargılama aşamasında ileri sürülmediği, paylaşım ve denkleştirme konularında davalı yüklenici tarafından olumlu girişimlerde bulunulduğu anlaşılmaktadır.

Protokolün 1. maddesinde belirtilen iskan raporunun (yapı kullanma izin belgesinin) alınması konularında iyiniyet ve gösterilmesi gereken gayretten anlaşılması gereken, yapı kullanma izin belgesi inşaatın imar durumu ve tasdikli projesine aykırı yapılmış olması sebebiyle alınamadığından, imar durumu ve tasdikli projesine aykırı inşaattaki aykırılıkların tadilat yoluyla giderilmesi mümkün ise tadilat projesi yapıp tasdik ettirildikten sonra imar durumuna aykırılıkları giderme çabaları ya da imar durumu ve projeye aykırı inşaat kısımlarını yıkıp kaldırarak inşaatı yasal hale getirme eylemleri olmalıdır.

İmar durumu ve tasdikli projeye aykırı inşaattaki aykırılıklar yıkılarak ya da tadilat projesi yapılıp tasdik ettirilerek yasal hale getirilmeden sadece yapı kullanma izin belgesi verilmesi için belediyeye başvurulmuş olması yapı kullanma izin belgesinin alınması konusunda iyiniyetli bir davranış ve gösterilmiş bir gayret olarak değerlendirilip kabul edilemez.

Dosya kapsamı ve yazı cevaplarından davalı yüklenicinin inşaatın imar durumu ve projeye aykırı kısımlarını yıkmadığı, tadilat projesi yaptırmadığı sadece yapı kullanma izin belgesinin verilmesi için başvuruda bulunduğu anlaşılmaktadır.Bu durumda davacı arsa sahibi kendisine bırakılan bağımsız bölümlerle ilgili 06.08.2010 tarihli protokolde belirtilen Ağustos 2010 tarihinden önceki dönem kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen miktarlarda cezai şart alacağını istemekte haklı olduğundan mahkemece 24.12.2009 tarihli protokol hükümleri de değerlendirilerek,

davacının istemekte haklı olduğu Ağustos 2010 tarihine kadar olan dönem için cezai şart alacağı miktarı konusunda inşaat mühendisi bilirkişiden gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur. " denilmek suretiyle mahkememizce verilen karar bozulmuş ve yukarıdaki --------- Esas numarasına kaydı yapılmıştır.

İNCELEME VE GEREKÇE

Usulüne uygun Yargıtay Bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ve Yargıtay Bozma ilamı doğrultusunda bilirkişiden rapor alınmıştır.Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları resen belirlenerek, kanıtlar toplanmak ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle sonuçlandırılmıştır.

Düzenlenen bilirkişi raporu gerekçeli ve denetime elverişli bulunmakla hükme esas alınmıştır.Bu itibarla toplanan deliller, mahkememizce benimsenen bilirkişi raporu, tarafların iddia ve savunmaları, Yargıtay bozma ilamı hep birlikte değerlendirildiğinde;Davacı arsa sahibi, davalı yüklenici olup taraflar arasında ----------Noterliği'nde 03.01.2001 gün ----------- yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı satış vaadi ve inşaat mukavelesi düzenlenmiştir.

Sözleşmenin 6. maddesinde imar durumunun 10 ay içinde 20.05.2001 tarihine kadar yüklenici kooperatif tarafından alınması sağlanarak aynı maddenin ikinci fıkrasında temel üstü ruhsatı alındıktan sonra 58 ay zarfında kooperatifin daireleri teslim etmek zorunda olduğu, daireler teslim edilmediği takdirde yüklenici kooperatifin her daire için 250 Dolar cezai şartı arsa sahibi davacıya ödeyeceği kararlaştırılmıştır.

Dosya kapsamı ve davacı ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenip imzalanan 06.08.2010 tarihli protokole göre sözleşmenin konusu olan inşaatın imar durumu ve tasdikli projesine aykırı olarak yapıldığı için yapı kullanma izin belgesinin alınamadığı, bu nedenle söz konusu protokolün düzenlendiği anlaşılmaktadır.

Söz konusu protokolün 1. maddesinde arsa sahibine (toprak sahibine) bırakılan dairelerin Ağustos 2010 itibariyle arsa sahibi (toprak sahibi) tarafından kullanılmaya başlanacağı, bu tarihten itibaren kooperatiften gecikme cezası talep edilmeyeceği, bu tarihe kadar işlemiş gecikme cezaları ile ilgili olarak da, dairelerin fiilen teslimi, varsa eksiklerin giderilmesi, paylaşım ve denkleştirme konularında kooperatifçe iyiniyet sergilenmesi, iskan raporunun alınması konularında iyiniyet ve gösterilecek gayrete göre değerlendirme yapılarak hâl ve şartlara göre geçmiş için cezai şart istenmeyeceği şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Buna göre Ağustos 2010 tarihinden önceki gecikilen dönem için işlemiş cezai şart oluştuğu ancak bunun yüklenici tarafından protokolde belirtilen koşulların gerçekleştirilmiş olması halinde, arsa sahibince geçmiş dönem için işlemiş cezai şart alacağının istenmeyeceği kabul edilmiş olmaktadır.

Fiilen teslim olgusunun gerçekleştiği, eksiklerin varlığı ve giderilmediğinin davacı arsa sahibince yargılama aşamasında ileri sürülmediği, paylaşım ve denkleştirme konularında davalı yüklenici tarafından olumlu girişimlerde bulunulduğu anlaşılmaktadır.

Protokolün 1. maddesinde belirtilen iskan raporunun (yapı kullanma izin belgesinin) alınması konularında iyiniyet ve gösterilmesi gereken gayretten anlaşılması gereken, yapı kullanma izin belgesi inşaatın imar durumu ve tasdikli projesine aykırı yapılmış olması sebebiyle alınamadığından, imar durumu ve tasdikli projesine aykırı inşaattaki aykırılıkların tadilat yoluyla giderilmesi mümkün ise tadilat projesi yapıp tasdik ettirildikten sonra imar durumuna aykırılıkları giderme çabaları ya da imar durumu ve projeye aykırı inşaat kısımlarını yıkıp kaldırarak inşaatı yasal hale getirme eylemleri olmalıdır.

İmar durumu ve tasdikli projeye aykırı inşaattaki aykırılıklar yıkılarak ya da tadilat projesi yapılıp tasdik ettirilerek yasal hale getirilmeden sadece yapı kullanma izin belgesi verilmesi için belediyeye başvurulmuş olması yapı kullanma izin belgesinin alınması konusunda iyiniyetli bir davranış ve gösterilmiş bir gayret olarak değerlendirilip kabul edilemez.

Dosya kapsamı ve yazı cevaplarından davalı yüklenicinin inşaatın imar durumu ve projeye aykırı kısımlarını yıkmadığı, tadilat projesi yaptırmadığı sadece yapı kullanma izin belgesinin verilmesi için başvuruda bulunduğu anlaşılmaktadır.Bu durumda davacı arsa sahibi kendisine bırakılan bağımsız bölümlerle ilgili 06.08.2010 tarihli protokolde belirtilen Ağustos 2010 tarihinden önceki dönem kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 6. maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen miktarlarda cezai şart alacağını istemekte haklı olduğu,Davalı tarafından sunulan paylaşım belgelerine göre davacıya -------- Bloktaki dairelerin verildiği,

davacının dava dilekçesinde " Davalı Kooperatifçe 18.04.2000 ve 15.09.2000 tarihli Yapı Ruhsatları ile inşaatlar başlamıştır.

Buna göre yapı ruhsatları 18.04.2000 tarihinde alınan -------- ve---------- nolu blokların 18.02.2005 tarihinde diğer blokların ise 15.07.2005 tarihinde inşaatların tamamlanıp teslim edilmesi gerektiği" beyan edilmekle, bu beyanların aksi yönde bir beyan ve belge de sunulmadığından Yapı Ruhsat tarihi olarak 15.09.2000 tarihi dikkate alındığında sözleşme gereği 58 ay sonrası teslim tarihin 15.07.2005 olacağı, bu tarihten itibaren dairelerin fiili teslim tarihi olan Ağustos 2010 tarihine kadar dönem için daire başına 250,00 USD olmak üzere toplam 15.000 USD cezai şart talep edilebileceği,

davacının 04.10.2021 tarihli beyan ( 31.03.2022 -13.04.2023 tarihli duruşma tutanakları ) dilekçesinde belirttiği gibi 51 adet dairenin davacı hissesine düştüğü, 51 adet daire için 51 x 15.000 USD = 765.000 USD cezai şart talep edebileceği, davacının dava dilekçesindeki talebinin Türk Lirası üzerinden olduğu gözönüne alınarak dava tarihi itibariyle 765.000 USD x 1,9644 = 1.502.766 TL cezai şart alacağı bulunduğu, davacının dava tarihinden itibaren yasal faiz talep edebileceği belirlenmekle davanın kısmen kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.