İstanbul Anadolu 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/171 K.2024/154

T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2024/171 Esas

KARAR NO: 2024/154

DAVA

Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 24/08/2021

KARAR TARİHİ: 06/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan alacak (taşınmaz kira sözleşmesinden kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ağırlıklı ofis olmak üzere kira getirili mülklere yatırım yaparak elde edilecek kira gelirleri üzerinden yatırımcılara düzenli ve artan oranda getiri sağlama amacıyla -------- şirketi tarafından kurulduğu, yönetilmekte olan gayrimenkul yatırım fonu olduğu,

satış ve kira sözleşmesinin tarafi olarak bulunan ------- Fonu'nun tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik terkin ve düzeltme işlemleri dışında tüzel kişilikleri bulunmadığını, dolayısı ile her ne kadar satım sözleşmesinde ve kira sözleşmesinde------ Fonu taraf olarak yer alabiliyorsa da mahkemeler önünde temsili -------- şirketi tarafından yapılabildiği,

müvekkil şirket ile davalı şirket arasında -------- Noterliği nezdinde 27.12.2018 tarih ------- yevmiye numaralı düzenleme şeklinde --------- sözleşmesi ve ekinde vaziyet planı, kat planı, bağımız bölüm planı, bağımsız bölüm tapuları, teknik şartname, yapı ruhsatı, ödeme planı, 27.12.2018 imza tarihli ve 01.01.2019 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi akdedildiği,

-------- Sözleşmesi uyarınca müvekkili şirket, davalı şirketten işbu davaya da konu ------ İli, ------ İlçesi, -------- Mahallesi, -------- Pafta, -------- Ada, -------- Parsel numarasında kayıtlı, --------- Mah. -------- --------adresinde bulunan --------- isimli projeden --------- numaralı bağımsız bölümleri 9.000.000-TL bedel satın aldığı, aynı Satış Vaadi Sözleşmesini eki Kira Sözleşmesi ile davalı şirkete 5 yıl süreyle kiraya verdiği,

-------- Sözleşmesi uyarınca davalı şirket tarafından --------- bağımsız bölümün en geç 25.06.2019 tarihinde iskân ruhsatı alıp tapuların müvekkili şirket adına devri gerekirken zamanında iskan ruhsatı alındığına dair müvekkili şirkete herhangi bir bildirimde bulunmadığı, tapu devirleri için de müvekkil şirketi davet edilmediği, bu nedenle davalı şirkete -------- Noterliği nezdinde 26.06.2019 tarih --------- yevmiye numaralı ihtamame gönderilerek hem geç teslim nedeniyle doğan bakiye gecikme cezalarının ödenmesi hem de 15 (on beş) iş günü içerisinde iskanın alınarak müvekkili şirketin tapu devirleri için davet edilmesi ihtar edildiği,

davalı şirket ihtarı üzere -------- Noterliği nezdinde 15.07.2019 tarih -------- yevmiye numaralı ihtarnameyi göndererek bağımsız bölümlere ilişkin iskanın alındığını, tapu nezdinde devir işlemlerinin gerçekleştirmek istediği bildirdiği, bu davet üzerine 19.07.2019 tarihinde bağımsız bölümlerin tapu devirleri gerçekleştirildiği, bakiye satış bedelinin tamamı davalı şirkete ödendiği, müvekkili şirket tarafından davalı şirkete 28.12.2018 tarihinde ödenen 6.720.000-TL'nin %2'si — olan 134.400-TL tutarında 30.04.2019 tarih ve -------- numaralı ceza faturası kesildiği,

davalı şirket tarafından --------- Noterliği nezdinde 08.05.2019 tarih --------- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile haksız olarak iade edildiği, davalı şirket tarafından fiili teslimden kaçınılması nedeniyle Satış Vaadi Sözleşmesi'nin 4'üncü maddesi uyarınca -------- numaralı bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500-TL cezai bedelinin tahsilini temerrüt tarihinden itibaren işleyecek mevduata uygulanan en yüksek faiz talep ettiği,

-------- Sözleşmesi uyarınca Davalı Şirket tarafından ---------- bağımsız bölümün en geç 25.06.2019 tarihinde iskan ruhsatı alıp tapuların müvekkil şirket adıma devri gerekirken zamanında iskan ruhsatı alınmadığı için müvekkili şirkete %30 eksik kira bedeli ödediği, müvekkil şirket, kira sözleşmesini akdederken en geç 25.06.2019 tarihine kadar %30 eksik kira bedeli alacağı düşüncesiyle akdettiği, davalı yanca kusurlu olarak yapı kullanım izin belgesi zamanında alınmadığı, taraflar arasında 19.07.2019 tarihinde bağımsız bölümlerin tapu devirleri gerçekleştirildiği,

bakiye satış bedelinin davalı şirkete ödendiğini belirterek 500.-TL geç teslimden doğan ceza alacağının temerrüt tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek faiz ile tahsilini, 500.-TL eksik ödenen kira bedelinin temerrüt tarihinden itibaren mevduata uygulanan en yüksek faiz ile tahsilini, bu sebeple sarf olunacak yargılama masrafi ile vekâlet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili mahkememize verdiği cevap dilekçesinde;

davacı tarafın dava dilekçesinde de söz edildiği üzere taraflar arasında dava konusu taşınmazlara yönelik -------- Noterliği’nin 27.12.2018 tarihli -------- yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesi imzalandığı, akabinde yine davanın mahiyetindeki 27.12.2018 tarihli kira sözleşmesi imzalandığı, davacının talebi ise satış vaadi sözleşmesinin ilgili maddesi uyarınca cezai şart bedeli ile birlikte yine satış vaadi sözleşmesinin ilgili maddesi uyarınca iskanın belirtilen sürede alınmamış olması sebebiyle mahrum kalındığı iddia edilen kira bedelinin tahsili olduğu,

hem sözleşmenin mahiyeti hem de tarafların ticari işletmeler olması sebepleri mahkememizin görevsiz olduğu, işbu davanın Asliye Ticaret Mahkemeleri görevinde olduğu, bu sebeple davanın görev yönünden reddine karar verilmesini talep ettiği, davacı tarafından yapılmış olan -------- arabuluculuk numaralı dava şartı arabuluculuk başvuru da ‘’ticari alacak’’ için yapılmış olduğu, anlaşamama ile sonuçlandığı, davacı tarafından satış vaadi sözleşmesi ile satın alınan dava konusu taşınmazlar, yine satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı gün ------- yani natamam halde müvekkil şirket tarafından davacıdan kiralandığı,

davacı taşınmazları ------- olarak görmüş olup müvekkili şirket kiracı olarak taşınmazları teslim aldığı, sözleşmenin kira sözleşmesindeki süreler başlıklı 3. maddesinde “Kiralanan Yer’in Teslimi” olarak 01.01.2019 tarihi yazıldığı, davacı dava konusu taşınmazların tapu devrinin 25.06.2019 tarihinde yapılması gerekirken tapu devrinin 19.07.2019 tarihinde yapıldığını, bu sebeple de kira sözleşmesine istinaden %30 oranında kira bedelinin eksik ödendiğini, ne gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde ne de kira sözleşmesinde tapu devrinin yapılması için herhangi bir süre belirlenmediği,

davacı tarafın iddialarını dayandırmış olduğu ------- 4.5. maddesinde tapunun devredilmesi için herhangi bir süre belirtilmediği, maddenin lafzından da açıkça anlaşılacağı üzere sadece iskanın alınması için 180 günlük bir süre belirtildiği, bu nedenle dava tarafın iddiasına göre tapu devrinin geç yapılmasından ötürü talep ettiği eksik kira bedelleri için sözleşmelerde herhangi bir dayanak nokta ve belirlenmiş cezai şart bulunmadığı, kira faturaları davacı tarafından kesilmekte, akabinde müvekkili tarafından ödenmediği,

faturadan da görüleceği üzere davacı kira faturasını her ay düzenli kestiği fatura kadar kestiği, davacının fatura bedelini eksik kestiğine ilişkin bu zamana kadar müvekkile ulaşmış herhangi bir talebi, düzeltmesi, itirazı bulunmadığı,

davacı tarafa gönderilen ------- Noterliği’nin 5 Temmuz 2019 tarihli -------- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkil şirket tapu devrine hazır olduğunu belirttiği, davacıya gerekli evraklarını hazır ederek müvekkil şirkete uygun olduğu günü bildirmesini talep ettiği, davacının evraklarını hazırlaması ve uygun günü belirtmesini takiben 19.7.2019 tarihinde tapu devri gerçekleştirdiğini belirterek öncelikle davanın görevsizlik nedeniyle reddini, usuli itirazlar çerçevesinde davanın usulden reddini, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı yan üzerine bırakılmasını talep etmiştir.

Hukuki Nitelendirme, Delillerin Değerlendirilmesi ve Netice:Dava, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi ve bu sözleşme ekine dayalı kira sözleşmesinden kaynaklı alacak davasıdır.

--------- esas sayılı dosyasından verilen -------- karar ve 20/04/2022 tarihli görevsizlik kararı ile Mahkememiz tevzi edilen dosya, önce------- esasını almış, yapılan incelemede davacının birlikte ileri sürdüğü iki talebinden birinin ---------sözleşmesine, diğerinin ise kira sözleşmesine dayandığı anlaşılmıştır.

Mahkememizin 06/03/2024 tarihli ara kararı ile mahrum kalınan kira alacağı talebine ilişkin kısım tefrik edilerek işbu esası almıştır.6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 4 üncü maddesinde hangi işlerin ticari dava olarak nitelendirilecekleri belirlendikten sonra anılan kanunun 5 inci maddesinde ticaret mahkemelerinin kuruluşu ve hangi mahkemelerin ticaret mahkemesi sıfatıyla bakacağı belirlendikten sonra asliye ticaret mahkemesi ile asliye ve diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olduğu belirtilmiştir.Ticari davaları, mutlak ticari davalar, nisbi ticari davalar,

yalnızca bir ticari işletmeyle ilgili olmasına rağmen ticari nitelikte kabul edilen davalar olmak üzere üç grubta toplamak mümkündür. Mutlak ticari davalar, tarafların tacir olup olmadığına ve işin bir ticari işletmeyi ilgilendirip ilgilendirmediğine bakılmaksızın ticari sayılan davalardır. Mutlak ticari davalar, 6102 sayılı TTK'nın 4/1. maddesinde bentler halinde sayılmıştır.

Bunların yanında Kooperatifler Kanunu (m.99), İcra İflas Kanunu (m.154), Finansal Kiralama Kanunu (m.31), Ticari İşletme Rehni Kanunu (m.22) gibi bazı özel kanunlarda belirlenmiş ticari davalar da bulunmaktadır. Bu guruptaki davaların ticari dava sayılabilmesi için taraflarının tacir olması veya ticari işletmeleriyle ilgili olması gibi şartlar aranmaz.

TTK'nın 4/1. bendinde sınırlı olarak sayılan davalar arasında yer alması veya özel kanunlarda ticari dava olarak nitelendirilmesi yeterlidir. Bu davalar kanun gereği ticari dava sayılan davalardır.Nispi ticari davalar, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması halinde ticari nitelikte sayılan davalardır. 6102 sayıl TTK'nın 4/1. maddesine göre, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan hukuk davaları ticari dava sayılır.

Bu hükme göre bir davanın ticari dava sayılabilmesi için, hem iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi, hem de iki tarafın tacir olması gereklidir. Bu şartlar birlikte bulunmadıkça, uyuşmazlık konusunun ticari iş niteliğinde olması veya ticari iş karinesi sebebiyle diğer taraf için de ticari iş sayılması davanın ticari dava olması için yeterli değildir.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 19/2. maddesi uyarınca, taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmeyecektir. Zira. Türk Ticaret Kanunu, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde, ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hal böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez.

Üçüncü grup ticari davalar, yalnızca bir tarafın ticari işletmesini ilgilendiren havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davalardır.

Yukarıda açıklandığı üzere bir davanın ticari dava sayılması için kural olarak ya mutlak ticari davalar arasında yer alması ya da her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bulunması gerekirken havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davaların ticari nitelikte sayılması için yalnızca bir yanın ticari işletmesiyle ilgili olması TTK'da yeterli görülmüştür.

Somut olayda, taraflar arasında bulunan satış vaadi sözleşmesi ile satılan -------- Projesine ait ------- nolu bağımsız bölümlerin satış akabinde 27/12/2018 tarihli ve yine taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi ile davalı tarafa 5 yıllığına kiraya verilen gayrimenkullerin satış vaadi sözleşmesi uyarınca ödemiş olduğu satış bedeline orantısal olarak kira bedeli ödeyeceği hükmünün düzenlendiğini, davalı şirket tarafından --------- bağımsız bölümün en geç 25/06/2019 tarihinde iskan ruhsatı alıp tapuların davacı şirket adına devri gerekirken zamanında iskan alınamadığı için %30 eksik kira bedeli ödediğini,

davalı yanca kusurlu olarak yapı kullanım belgesinin zamanında alınmadığını, taraflar arasında 19/07/2019 tarihinde bağımsız bölümlerin tapu devirlerinin gerçekleştiğini, davacının 25/06/2019 - 19/07/2019 tarihleri arasındaki eksik kira alacağına ilişkin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 500,00.-TL kira alacağı bedelinin davalı yandan mevduata uygulanan en yüksek faiz ile tahsilini talep edildiği görülmüştür.Davacının, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölüm taşınmazların geç teslim nedeniyle uğranılan kira kaybı bedeli talebi,

27/12/2018 tarihli kira sözleşmesinden (4 üncü madde) kaynaklandığı anlaşıldığından dava, bu talep kısmı bakımından tefrik edilmiş, her türlü kira ilişkisinden doğan davalara bakma görevi Sulh Hukuk Mahkemelerine ait olduğundan Mahkememizin görevsizliği nedeniyle davanın usulden reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.