İstanbul Anadolu 3. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/731 K.2021/849

T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2019/731 Esas

KARAR NO: 2021/849

DAVA

Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 08/04/2014

KARAR TARİHİ : 29/06/2021

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkilinin tapuda ------------ bağımsız bölümler olmak ------ adet toplam bağımsız bölümün maliki olduğunu, bu bağımsız bölümlerin müvekkiline önceki malik ---- tarafından satıldığını, bu malike de arsa sahibi ------ tarafından satılmış ve ferağ verilmiş olduğunu, böylece müvekkilinin arsa sahibi --- -----külli halefi durumunda bulunduğunu, davalılardan ---- dava dışı ---- sayılı ------ yapıldığını, daha sonra aynı taraflar arasında aynı yerde imar artışından doğan ticari alan için ---------- yapıldığını, bu süreçte davalı ----- maddi sıkıntıya düştüğü ve inşaatı tamamlayamadığını,

bu nedenle sözleşmede yer alan hak ve yükümlülükleri diğer davalı ---- devrettiğini, bu duruma ilişkin -- şirket arasında devir protokolü düzenlendiği ve arsa sahibi---- bu devre muvafakat ettiğini, arsa sahibi ---------------- alınmasından sonra ---- ay süre verildiğini, davalı ---tarafından yapı ruhsatı alınması için --- başvurulduğunu ve ------ tarihinde yapı ruhsatı alındığını, inşaatın tamamlanarak hak sahiplerine engeç ---- tarihinde tesliminin belirlenmiş olduğunu, ancak davalı--------- tarafından müvekkiline ait bağımsız bölümlerin halen teslim edilmediğini,

bir kısım bağımsız bölümlerin hak sahiplerine--------- tarafından teslim edildiğinin öğrenildiğini, bu durumda müvekkiline teslim edilmeyen bağımsız bölümler ile ilgili olarak en az rayiç kira bedeli zararı olduğu aşikar olup, her bir daire için davalılardan aylık --- üzerinden --- olmak üzere --- rayiç kira bedeli olarak,

yine ----- tarafından yapılamayacağı müvekkiline belirtilmiş olan bağımsız bölümler için--------- sayılı dosyasında yapılan tespite göre bağımsız bölümlerde-----olmak üzere ---daire için toplam --- olmak üzere fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere cem'an ---- nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı -------- vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacı ile müvekkilinin hiçbir ticari ilişkide bulunmadığını, aralarında ticari nitelikte bir sözleşme de bulunmadığından iş bu davanın Ticaret Mahkemesine görülebilmesinin mümkün olmadığını, görevli mahkemenin ---- Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, ----- yevmiye numaralı sözleşmesinin---------- arasında akdedildiğini, davacının ve müvekkili firmanın bu sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkili firmanın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, ------- firmasından daire karşılığı iş alan konumunda kaldığını,

davacının esasen kurulmamış olan bir sözleşmenin halefi olduğu iddiasının yersiz olduğunu davacının halef olabilmesinin mümkün olmadığını, söz konusu sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, devir sözleşmesinin 2. Maddesi gereği arsa sahibi ile müvekkili firma arasında kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi imzalanmadığını, davacının mülkiyeti çıplak olarak aldığını tapu kaydında yer alan satış bedelleri dahi durumu ispat ettiğini,

------ halefi olduğunu sözleşmeyi devir aldığı iddiasının dinlenebilmesi için evvela sayın davacının noter huzurunda yapılmış temlik sözleşmesini sunması ve bu temlik sözleşmesinden müvekkilini haberdar etmiş olduğunu , müvekkilinin de bu temliknameye yazılı bir muvafakatinin bulunması gerektiğini, böyle bir muvafakat olmadığına ve tapuya şerh edilmediğine göre davacının sözleşmenin halefi olmasının mümkün olmadığını, davacının hukuk dışı yolları kullanmayı kendisine alışkanlık hale getirmiş birisi olduğunu, müvekkili firmaya rahatsızlık verdiği gibi firma yetkililerine karşı da suç işlediğini,

buna dair ------------ dosyasından mahkumiyet kararı aldığını, davacının sözleşmenin halefi olmasının mümkün olmadığını, müvekkili şirketten zarar tazmin talebinde bulunamayacağını, müvekkilinin dahi resmi şekle tabi sözleşmenin tarafı haline gelebilmiş olmadığını, müvekkili şirketten zarar tazmin talebinde bulunamayacağını, müvekkilinin dahi resmi şekle tabi sözleşmenin tarafı haline gelebilmiş olmadığını, bu nedenlerle açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

Dava dilekçesinin davalı------- usulüne uygun tebliğ edildiği ancak cevap verilmediği görüldü.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava, inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kazancı kaybı alacağı ile eksik imalat bedeli alacağının tahsili talebine ilişkindir. Uyuşmazlık ise davacının bu kalemleri davalılardan talep edip edemeyeceği, davalıların davacıya karşı sorumluluğunun bulunup bulunmadığı konularında toplanmaktadır.

Dosya mündericatından davalı --- dava dışı arsa maliki ------tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, daha sonra davalılar arasında yapılan devir protokolü ile ---- tarihli sözleşmeden doğan hakların diğer davalı ------ devredildiği, arsa sahibinin devre muvafakat ettiğine ilişkin tutanak düzenlediği tespit edilmiştir. Yine arsa sahibinin davadan önce sulh hukuk mahkemesine başvurarak eksiklikler için delil tespiti yaptırdığı anlaşılmıştır.

Mahkememizce ilk hüküm verilmeden önce tapu kayıtları celp edilmiş, inşaat mühendisi, değerleme uzmanı ve nitelikli hesaplamalar konusunda uzman bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.

Bilirkişi heyeti --- tarihli raporunda özetle:"Dairelerin teslim tarihinin -------- olduğunun tespit edildiği, hali hazırda dairelerin teslime hazır olmadığı ve iç imalatlarındaki eksiklikler nedeniyle kullanılabilecek durumda olmadığının tespit edildiği, dolayısıyla davacının teslim tarihinden dava tarihine kadar geçen süre içinde sözleşme koşullarında kira tazminatı talep etmekte haklı olduğu sonucuna varıldığı, buna göre talep edilebilecek kira tazminatının ---- olduğu, ---- dosyasında hazırlanan bilirkişi raporunda;

arsa sahibine ait olan ----- davacıya intikal eden dairelerin fiili durumları ve eksik imalatların giderilmesi için tespit edilen tutarların imalat seviyesine ve serbest piyasa malzeme ve işçilik rayiçlerine uygun olması sebebiyle bilirkişi tarafından da uygun bulunduğu, toplam ---- eksik imalat tutarı hesaplandığı, devir protokolü ve muvafakat sebebiyle devir ilişkisinin kurulduğunun kabulünün gerektiği, davalı------inşaat sözleşmesi çerçevesinde ihlali olması durumunda sorumlu olduğunu, davalı ----- sorumluluğuna gitme imkanının bulunmadığı" görüş ve kanaatleri ile raporu ibraz etmişlerdir.

Davalının rapora itirazları kapsamında bilirkişi heyetinden ek rapor alınmıştır.

Bilirkişi heyeti ---- tarihli ek raporunda özetle:"Sözleşmenin 15.maddesi gereği dairenin teslim edilmesi gereken tarihin ---- olduğu, davacının talep edebileceği kira tazminatı tutarının --- olduğu, toplam----- eksik imalat tutarı hesaplandığı, davacının temlik sözleşmesi sunmadığından arsa sahiplerinin haklarına halef olacağının söylenemeyeceği, sözleşmenin 15. Maddesine göre kira kaybı bedeli isteyebilmesinin mümkün olmadığı" görüş ve kanaati ile raporunu ibraz etmiştir.

Bilirkişi ek raporu sonrası davacının rapora itiraz ederek devir ve temlik sözleşmesi sunduğu anlaşılmıştır.

Mahkememizce son rapor doğrultusunda davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın davalı----- temyiz edilmesi üzerine dosya ------- gönderilmiştir. -------- ilamında: "Tüm dosya kapsamına göre, dava dışı ihbar olunan arsa sahibi --- davalı yüklenici ----- akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı tarafından arsa sahibinden temlik alınmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacı bu temlik sözleşmesine dayanarak arsa sahibinin halefi sıfatıyla talepte bulunmuştur.

Davacının kira kazanç kaybına yönelik alacak talebi mahkemece davaya konu bağımsız bölümlerin satış tarihi gözetilmeden teslim tarihi esas alınarak hesaplama yapan bilirkişi raporuna uygun olarak hükmedilmiştir. Sözleşmenin 15. maddesi hükmü uyarınca arsa sahibi satışını yaptığı bağımsız bölümler yönünden kira bedeli talep edemeyeceği öngörülmüştür. Davacı talebine konu ettiği --- bağımsız bölümü bunları arsa sahibinden satın alan dava dışı --- devralmıştır.

Arsa sahibinin dava konusu bağımsız bölümleri dava dışı ---- sattığı anlaşılmakla, sözleşmenin 15. maddesi hükmü uyarınca kira kazanç kaybı talep edemez ise de, teslimi gereken tarihten----- yapılan satış tarihi itibariyle talepte bulunulmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.

O halde, talebe konu her bir bağımsız bölüm yönünden teslim tarihi kesin olarak belirlendikten sonra bunların dava dışı-------- satış tarihlerle göre ve bu tarihlerle sınırlı olarak kira kazanç kaybı alacağının belirlenip hükmedilmesi gerekirken, yazılı şekilde satış tarihi dikkate alınmadan yapılan hesaplamaya itibar edilerek verilen kısmen kabul kararı usul,

yasa ve dosya kapsamına uygun olmadığından sair istinaf sebepleri incelenmeksizin kararın belirtilen sebeple kaldırılarak belirtilen yol ve yöntemle inceleme ve değerlendirme yapılarak sonucu uyarınca yeniden esas hakkında hüküm kurulmak üzere dosyanın mahal mahkemesine gönderilmesine karar verilesi gerekmiştir." gerekçesi ile kararının kaldırılmasına karar verilmiştir. Kararının kaldırılması sonrası eldeki dava ---- sayılı dosya numarasını almış yargılamaya devam edilmiştir.

İstinaf kararı doğrultusunda ----- dava konusu dairelerin satış tarihlerinin tespiti amacıyla yeniden tapuya müzekkere yazılmış, gelen yazı cevabından dairelerin arsa sahibi tarafından --- satış tarihlerinin ---- olduğu anlaşılmıştır. Uyuşmazlığın çözümü için yeni bir bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.

Bilirkişi heyeti --- tarihli raporunda özetle:"Teslim tarihinin--- olduğu, taşınmazların davacıya ---- tarihinde tescil edildiği, yüklenicinin teslim tarihinde halen süresinin olduğu, bu nedenle yükleniciden gecikme tazminatı istenmesinin mümkün olmadığı, mahkemenin kira kaybına hükmetmesi durumunda bu bedelin --- yılında eksik imalat bedelinin ---- olarak hesaplandığı" belirtilmiştir.

Davacı tarafça dosyaya sunulan --- tarihli temlik sözleşmesinden; arsa sahibinin davacıya ------ tarihli inşaat sözleşmesinden dolayı tüm kazanımlarını devrettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacı arsa sahibinin tüm kazanımlarına halef olmuştur. Davalının aktif husumet itirazı yerinde değildir. Öte yandan davalı sözleşmeden kendisinin sorumlu olmadığını iddia etmiştir.

Davalı yükleniciler arasında akdedilen devir protokolünün ilgili maddelerinde: --- bulunan ------- imza altına alınan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını ----- firmasına devretmiştir. -------- ile yapmış olduğu sözleşme şartları aynı kalmak kaydı ile sözleşme yeniden imza altına alınacaktır.---- arsa maliki ile yapmış olduğu sözleşmedeki teknik şartlara ---kabul etmiştir ve teknik şartlar değişmeyecektir." düzenlemeleri mevcuttur.

Arsa sahibi devre muvafakat verdiğinden davalı ------- arsa sahibine karşı---arsa sahibi ile davalı-------- arasında akdedilmiş sözleşmeler ile sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır. Zira davalı---------- tarihli devir protokolü ile kendisini bu sözleşmelerle bağlamıştır. Hal böyle olunca şartları oluşmuş ise davacının sözleşme gereği kira kaybı bedeli ve eksik imalat bedelini isteyeceği kanaatine varılmıştır.

Dosyada mübrez sözleşmelerin gecikme ve diğer cezalar başlıklı 15. Maddesinde: "Sözleşme süresi içerisinde müteahhit firma tarafından iş bitirilemediği takdirde müteahhit firmaya üç aylık ek süre verilir ve bu süre sonunda yapılacak yazılı ihtardan itibaren arsa sahibine ait satılmamış daireler için arsa sahibine rayiç kiralar nazara alınarak kira ödeneceğini müteahhit firma kabul ve taahhüt eder" hükmü mevcuttur.

İstinaf mahkemesi kararında: "...teslimi gereken tarihten -------- yapılan satış tarihi itibariyle talepte bulunulmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.O halde, talebe konu her bir bağımsız bölüm yönünden teslim tarihi kesin olarak belirlendikten sonra bunların dava dışı--------- satış tarihlerle göre ve bu tarihlerle sınırlı olarak kira kazanç kaybı alacağının belirlenip hükmedilmesi gerekirken...." gerekçesi ile mahkeme kararı bozulduğundan bu kapsamda yapılan incelemede taşınmazların dava dışı --- satış tarihlerinin ------- olduğu, binanın sözleşmeye göre teslimi gereken tarihinin ise------------ tarihi olduğu nazara alındığında;

süre sonundan önce arsa sahibine ait taşınmazların -------- satıldığı, sözleşmede rayiç kira bedelinin yapının eksiksiz biçimde teslimine değil satış koşuluna bağlandığı anlaşılmakla davacının kira kaybını talep edemeyeceği anlaşılmış, bu talep yönünden davanın reddi gerekmiştir.

Mahkememizce alınan ilk raporlar ile son rapor arasında eksik imalat bedeline ilişkin çelişki bulunmaktadır. İstinaf kararı sonrası alınan son raporda --- -- eksik iş bedelinin----- eksik iş bedelinin ise --- olduğu tespit edilmiştir. Ancak -----oranında tamamlandığı varsayılarak davalı lehine toplam eksik imalat bedeli ---olarak bulunmuştur. İlk raporlarda ise-------- olarak bulunmuştur. Görüldüğü üzere son alınan rapor ---- hariç içerik itibariyle davalının aleyhinedir.

Davacı ------- tarihli rapor doğrultusunda verilen kararı istinaf etmediğinden davalı lehine usuli kazanılmış hak oluştuğu kanaatine varılmıştır.

Yine taraflar -----tarihli duruşmada mevcut dosya kapsamına göre karar verilmesini talep ettiklerinden, mevcut dosya kapsamına göre davacının aleyhine olup, itiraz ve istinaf edilmediğinden usuli kazanılmış hak oluşturan--- tarihli rapora itibar etmek gerekmiştir. ------ eden heyet tarafından dava konusu binalar gezilmiş ve taşınmazların---- oranında tamamlandığı tespit edilmiştir.

Davalı taraf işi eksiksiz biçimde teslim ettiğini ispat etmediğine göre eksik imalat bedelinden sorumludur. Bu noktada son raporda----- dairenin %100'ünün tamamlanmış olduğu görüşü ile rapor tanzim edildiği, bundan önceki raporlarda ise; bu dairenin de hesaba dahil edildiği anlaşıldığından davacının--- numaralı daireden dolayı alacaklı olup olmadığını tartışmak gerekmektedir.

Dosyada mübrez -------- sayılı dosyasında tanzim edilen raporda bu dairenin bitmiş hale gelmesi için -------- harcama yapıldığı belirtilmiştir. Davacı taraf ----tarihli beyan dilekçesi ekine ---- imzasını içerir ibraname sunmuş olup, ibraname içeriğinde ---- yapılan tüm faydalı işler için ödemiş olduğu paraların tamamını davacıdan aldığını beyan ettiği anlaşılmıştır.

Davalının teslim ettiği binaların tamamlanmadığı ve dava dışı---- tarafından oturduğu daireye ---- harcama yapıldığı beyan edildiğine göre; gelinen aşamada davalı tarafça ---- numaralı dairenin eksiksiz noksansız arsa sahibine teslim edildiği ispatlanamadığından mahkememizce istinaf kararı öncesi alınan raporlara tamamıyla itibar etmek gerekmiş, neticeten davacının --- eksik imalat bedelini davalı ------ talep edebileceği kanaati ile davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiş,

diğer davalı------- sözleşmeden kaynaklanan haklarını devretmesi sebebiyle husumetinin bulunmadığı anlaşılmış bu davalı yönünden davanın husumet yokluğundan esastan reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.