İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2015/7 K.2022/998

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2015/7 Esas

KARAR NO : 2022/998

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ: 09/01/2015

KARAR TARİHİ: 01/12/2022

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; kendisinin davalı ---- olduğunu, ------tahsis sahibi olduğunu, ----- ait bazı parsellerin kendisine tahsis edilmesi karşılığında -----karşı yüklendiğini, bu hususta ----- olduğunu, aynı şekilde ------ ------ alınmasına karar alındığını, ancak-------- -----tahsis edeceği araziler üzerindeki --- sahiplerine ------ ortak kaydedilerek ----- verilmesi hususunda anlaşma yaptığını, kendisinin ve annesinin hak ve alacaklarını ------verilecek olan ----- takas ettiklerini gecekondu teslimi, konut teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, bu konuda ----- verildiğini,

----- karşı yüklendiği işe müteahhit şirket olan---------olarak anlaşma yaptığını, şirketin ------ peşin olarak -------- ödediğini, şartlarına uygun olarak daire teslimini kabul ettiğnii, birbiriyle örtüşen bu belgeler sonucu kendisinin verdiği gecekondu karşılığında bir ödeme yapmadan ortak kaydedildiğini ve dairesinin teslim edilmesi gerektiğini, şirketin verdiği belgenin kooperatifi de bağladığını, bu maksatla --------ortaklarından aidat talep edildiğini, kendisinin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirerek,

------- boşalttığını,--- tüm ------- davet edildiğini, hazirun listelerinde adının olduğunu, tahsis edilen dairenin-----teslim edildiğini, ancak devir ve tescil işleminin halen yapılmadığını, diğer ortakların tapusunun verildiğini, bu konuda ------ ihtarname çektiğini, tapu verilmesi için annesi ile müteahhit arasındaki davadan feragat edilmesi şartı koşulduğunu, kendisinin bu dava ile ilgili bir bağı olmadığını, annesinin müteahhit aleyhine açmış olduğu davayı kazandığını, bu dava dolayısı ile verilen dilekçelerde müteahhit şirket tarafından olayların doğrulanmış olduğunu,

kendisi tarafından da ----- tarihinde müteahhit aleyhine alacak davasıaçıldığını, ---- kendisi hukuka aykırı bir şekilde mutazarrır ettiğini, ----- kanunu hükümleri gereğince taşınmaz mal temlikine ait taahhütlerin şekil şartları aranmasızın geçerli olduğunu, bu sebeple -------tahsisle hak sahibi olduğunu, bu konuda örnek------ bulunduğunu, dava sonucunda haklılığı ortaya çıkacağından ihtiyadi tedbir verilmesi gerektiğini, sonuç olarak kendisine tahsisli bulunan -------- kayıtlı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile kendi adına tescilini talep etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının ----- ortak olduğunu, ancak şu ana kadar hiçbir ödeme yapmadığını, davacının ------ önleme çalışmaları nedeni ile sağlayacağı tahsis iddiası ile ------ üye olduğunu, ancak babasından intikal eden bu hak nedeni ile annesi ------- hak sahibi iddiasında bulunduğunu, bu sebeple kimin hak sahibi olacağının belirsiz olduğunu, anne ------tarafından müteahhit şirkete dava açıldığını ve davanın devam ettiğini, bu dava sonucuna göre müteahhit ile olan alacak borç ilişkisinin bitirileceğini, bu sebeple davacıya daire teslim edilmiş ancak tapu işleminin yapılmamış olduğunu açılmış bulunan davanın dayanaktan yoksun olduğunu ve davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE

Dava,kooperatif ortaklığına bağlı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin üyesi olduğu davalı----- tarafından ------ taşınmaz üzerinde inşa edilecek----- -----müvekkiline tahsis edildiğini, davalı ------ dava dışı------------ ait araziler üzerinde ------- hususunda anlaşma yapıldığını, ancak davalıya tahsis edilen araziler üzerinde bulunan gecekondu sahiplerinin mağdur olmaması için gecekondu sahiplerinin de kooperatife ortak olmaları hususunda dava dışı belediye ile davalı ------- mutabakat sağlandığını, müvekkilinin de annesi ile birlikte kendilerine verilecek iki daire karşılığında mülkiyet haklarını takas ettiklerini, anlaşma uyarınca müvekkili ve diğer ----- hiçbir alacak,

hak ve aidat talep edilmeyeceğini, konutun anahtar teslimi olarak teslim edileceğini, bu konuda taraflar arasında "ibranamedir" başlıklı belge düzenlendiğini, davalı ----- inşaat işini devrettiği dava dışı yüklenici---- tarihli noter belgesi ile aynı edimi taahhüt ettiğini, müvekkilinin kendisine düşen tüm edimi yerine getirip, taşınmazını sorunsuz olarak teslim ettiğini, genel kurullara davet edildiğini, hazirun cetvellerinde adının bulunduğunu, davalı ------------tarihinde müvekkiline konutunu fiilen teslim ettiğini ve müvekkilinin----- itibaren konutunda oturduğunu,

davalı -------ferdi mülkiyete geçip diğer ortaklara tapusunu vermesine rağmen, müvekkiline tapunun verilmediğini ileri sürerek, bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, davacının müvekkili -----üyesi olmasına rağmen, hiç ödeme yapmadığını, hak sahipliği iddiasının temelinin ------ önleme çalışması nedeni ile sağlayacağı tahsis olduğunu, davacı babasından kendisine intikal edeceği varsayılan bu hak nedeni ile dava dışı annesi-------hak sahipliği iddiasında bulunduğunu, bir üyeliğe ve bir daireye tekabül eden hak sahipliğinin davacıya mı yoksa dava dışı annesine mi ait olduğunun belli olmadığını, dava dışı -------- tarafından yüklenici şirkete karşı açılan davanın halen devam ettiğini, müvekkilinin de bu dava sonucuna göre dava dışı yüklenici firma ile borç-alacak ilişkisini bitireceğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Dosyanın safahatı incelendiğinde, mahkememizin-----Bu itibarla; davacının ------- üzerinde gecekondusu olduğunu, bu gecekondunun yıkılması karşılığında kooperatif ortaklığı verilerek daire tahsisi yapıldığını, ancak devir ve tescil işleminin yapılmadığını iddia ettiği,

ancak davalı kooperatif ile davacı arasında yapılmış yazılı bir anlaşma olmadığı gibi kooperatif genel kurullarında gecekondu sahiplerine daire tahsis edileceğine adir bir karar olmadığı gibi davacının aidat ödemeden konut tahsis edileceğine dair bir genel kurul kararı da olmadığı ve bölece sabit fiyatlı ortaklık için genel kurul kararı olmadığından borçları ödediğine dair iddiası olmayan ve kayıtlara göre de kooperatif borcu olan tahsis sahibi olan davacının tescil talebinde bulunamayacağından kanıtlanamayan davanın reddine..." karar verildiği,

davacı vekili tarafından mahkememiz kararının temyiz edilmesi üzerine dosya ----- gönderilmiş ve yapılan temyiz incelemesi sonucunda ------ sayılı ilamı ile "...Mahkemece, yapılan araştırma hüküm kurmaya yeterli değildir. Dosyaya ibraz edilen tarihsiz "ibranamedir" başlıklı belgede "üyelerinizden----- peşinatı ve aidatının tamamı tahsil edilmiştir. Üyenin dairenin anahtar teslimine kadar kooperatife herhangi bir borcu kalmamıştır." ifadesi yazılıdır.

Bu durumda mahkemece, tarafların bu konuda isticvap edilip ibranamedeki ------üzerindeki imzanın kime ait olduğu, bu beyanın ne anlama geldiği, bu ibraname uyarınca davalı kooperatifin hesabına para yatırılıp yatırılmadığı, yoksa davacının oturduğu gecekondudaki mevcut olduğu söylenen bir haktan dolayı mı böyle bir belgenin verilip verilmediği sorulup, araştırılarak yapılacak isticvap sonucuna göre, davalı kooperatifin kayıt, belge, defterleri, banka kayıtları, genel kurul kararları incelenip, ibraname başlıklı belgenin herhangi bir genel kurulda onaylanıp onaylanmadığı,

ibranamede imzası bulunan kişinin tek başına------- temsil ve ilzama yetkili olup olmadığı tespit edilip, tüm deliller birlikte değerlendirilmek sureti ile uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulmasında isabet görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlere, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA..." şeklinde bozulmuştur.

Bozma sonrasında dosya mahkememizin ------ Esas sayısına kaydı yapılmıştır.

Yapılan yargılama sonucunda mahkememizin---------Bu itibarla toplanan deliller, mahkememizce benimsenen bilirkişi raporu ve ek raporları, tarafların iddia ve savunmaları hep birlikte değerlendirildiğinde davalı ------- göre davacının tescil talebinde bulanamayacağı belirlenmekle kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır..." şeklinde karar verildiği, davacı vekili tarafından mahkememiz kararının temyiz edilmesi üzerine dosya ----------Dosyadaki yazılara, mahkemece uyulan bozma kararı doğrultusunda inceleme yapılıp hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına,

bozmanın kapsamı dışında kesinleşmiş olan yönlere ilişkin temyiz itirazları incelenemeyeceğine göre, davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA..." şeklinde onanmasına karar verildiği, davacı vekilinin karar düzeltme yoluna başvurması sonucunda, ----------Bu durumda mahkemece, kooperatif konusunda uzman bilirkişi aracılığıyla,----- bu yana tüm genel kurul kararları, bilanço ve gelir-gider cetvellerinin öncelikle davalı kooperatiften, temin edilememesi halinde anasözleşmenin ------ uyarınca--------- istenip, davacının üyeliğinin ne şekilde oluştuğu hususlarında yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme yapılıp,

davacının bu ilkelere uygun olarak açıkça ya da zımnen peşin bedelli üye yapılıp yapılmadığı üzerinde durularak, peşin ödemeli ortak mı, normal statülü ortak mı olduğunun belirlenmesi, davalı ile dava dışı --------- arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ------- nolu dairenin yükleniciye düşen dairelerden olup olmadığı veya bu sözleşmedeki bir hüküm kapsamında ya da yüklenicinin ayrı bir ödemesi ya da bir edimi karşılığında davacıya tahsis edilip edilmediği araştırılıp,

yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde yapılacak araştırma sonucu davacının açıkça genel kurul kararı uyarınca ya da zımnen peşin ödemeli ortak olduğunun tespiti halinde kendisiyle eşit konumda bulunan peşin bedelli diğer ortaklara tahsis edilen dairelere ilişkin tapuları genel gider borçlarına rağmen verildiyse, davanın kabulüne; aksi halde, şimdiki gibi, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, bu şekilde araştırma yapılması gerektiği anlamına gelen bozma ilamının gereklerinin tam olarak yerine getirilmediği belirtilerek,

hükmün bozulması gerekirken, onandığı anlaşılmakla, davacı vekilinin karar düzeltme itirazlarının kabulü ile onama kararının kaldırılarak, kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir..." şeklinde bozulmuş ve mahkememizin -------- kaydı yapılmıştır.

Bozma ilamı sonrasında yapılan yargılamada; Bozma ilamına uyulmasına karar verilmiş ve hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasında deliller toplanmış,----- davalının ticari kayıtları celp edilmiş, ----- davalıya ait bilgiler celp edilmiş, ----- dava konusu taşınmaza ait bilgi ve belgeler celp edilmiş, ----- tarihli bilirkişi raporu ve ------- tarihli bilirkişi raporu alınmış ve dava sonuçlandırılmıştır.

--- tarihli bilirkişi raporunda özetle, "...Davacının davalı -------- üyesi olduğu konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmadığına, Dosyadaki bilgi ve belgelerden davacının davalı kooperatifin sabit bedelli üyesi olduğunu kabul etmenin mümkün olmadığına, Dosyada bulunan tarihsiz ibraname tek imzalı olduğu için davalı kooperatifi bağlamasının mümkün olmadığına,

Bu sebeple davacının dava konusu edilen ------iptali ile kendi adına tescilini talep edebilmesi için dairenin halen davalı ------ adına kayıtlı olması şartı ile kooperatif defterlerinin incelenerek ------- giren herhangi bir ödemesinin bulunup bulunmadığının tespiti ve kural olarak karar tarihine en yakın tarih itibariyle davacının ------- ödemesi gereken aidat borçlarıyla bunun ferilerinin ve varsa diğer borçların belirlenmesi için rapor alınması ve davacıya bu tutarı ödemesi için süre verilmesi;

bu gerekliliğin yerine getirilmesinden sonra tescile karar verilmesi gerektiğine, Ancak --- bozma ilamında belirtildiği gibi davacının açıkça ya da zımnen peşin bedelli üye yapılıp yapılmadığı , peşin ödemeli ortak mı,

normal statülü ortak mı olduğunun değerlendirilmesi için davalı ile dava dışı------arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ---- başkanlığından ceIbi ile ve ------ defterlerinin mali müşavir bilirkişi aracılığı ile incelenerek dava konusu---- nolu dairenin yükleniciye düşen dairelerden olup olmadığı veya bu sözleşmedeki bir hüküm kapsamında ya da yüklenicinin ayrı bir ödemesi ya da bir edimi karşılığında davacıya tahsis edilip edilmediğinin incelenmesi gerektiğine..." yönünde görüşlerini bildirmişlerdir.

---- tarihli bilirkişi raporunda özetle, "...Davacı---- maliki olduğu gecekondu arsasını--------tarihli noter ---- bağlı terkettiği, ----- ortak olarak ----- adına tahsis edildiği,---------- defter kayıtları incelendiğinde ----- bağlı olarak ----- inşaat finansmanı borcu tahakkuk ettirildiği, davacı ------ arasında ödeme yapmayan tek ortak konumunda olduğu,

buna karşın kooperatif ortaklığına kabul tarihi ------ davacıya teslim tarihi ---- arasında ------uzun bir süre geçmesine karşın ------raporu,-------- açıklamaları, ödemeye çağrı ihtarnamesi veya borcundan dolayı ortaklıktan çıkarma amaçlı noter ihtarname vb. yollar ile kanun,------ iyi niyet kurallarına uygun şekilde ----- gibi yüklü borcun hiç bir şekilde talep edilmediğinden davacı ----peşin ödemeli olarak zımnen ortak olduğunun kabul edilmesi gerektiği, dolayısıyla kooperatife karşı sadece genel yönetim ve alt yapı giderlerinden sorumlu olduğu,

Dava dışı yüklenici ----davacıya verdiği --- tarih ve no.lu ------ devamında davalı ----- yapması beklenen arsa payı karşılığı inşaat ----- dava dosyasında mevcut olmayıp ek rapor aşamasında talebimize karşın------ memuru tarafından ibraz edilmediği, dolayısıyla ortaklık senedinde adına tahsis edilen --- yüklenici ---- firmasına düşen dairelerden olup olmadığı tam olarak açıklığa kavuşturulamamış, sözleşmedeki bir hüküm kapsamında mı veya edim karşılığında mı ya da yüklenici firmanın kooperatife bir ödemesi karşılığında mı davacıya konut tahsisi yapıldığı yeterince aydınlatılamamış olduğu,

Davalı kooperatif ile dava dışı ----- sözleşmesinin dava dosyasında mevcut olduğu, ----- içine tamamlanan bu iş nedeniyle -----parasını önemli tutarda tahsil ettiği, ------- ibraz ettiği-----ticari defter kayıtlarında ----dava konusu konuta ilişkin kooperatife bir ödemesi bulunmadığı,

konut bedeline sayılmak üzere yaptığı inşaat işi alacağından vazgeçerek davalı------ eksik tahsilat yaptığına ilişkin bir mahsuplaşma kaydı görülemediği,------ kapsamında davacıya taahhütname veren dava dışı -----davalı kooperatif arasında iş ilişkisi durumu ve hukuki sorumluluk bağlantısı yeterince açıklığa kavuşturulmamakla birlikte gecekondu arsasını----- inşaatı için ---- devrettiği anlaşılan davacı -------- inşaatın bitimiyle ---- tarihinde teslim edilen ve ikamet ettiği konutun tapusunu,

------tarafından uzun süreli ödeme talepli ihtarname gönderilmediği de göz önünde tutulduğunda peşin ödemeli ortak olduğu zımnen kabul edildiğinden hareketle mevcut konut tapusunun iptal edilerek adına tescil talebinin olağan hayatın akış içinde beklenen bir durum olduğu,

Davalı ------ile dava dışı ---firması arasında arsa payı karşılığı benzeri bir anlaşmadan dolayı davacıya verilmiş ---- tarihli taahhütnamede belirtildiği üzere ---- bırakılmış daireler olduğu zımnen anlaşılmakta, dolayısıyla yüklenici firmanın bitmiş daire temlik hakkını taahhütnameye bağlı olarak kooperatif ortaklığı,

— konut tahsisi ve — fiili teslimi ile kazandığı kanaatinde olduğumuzdan arsa payı karşılığı sözleşmesi ve benzeri bir belgenin dava dosyasına ibraz edilmemesinin davacının peşin ödemeli şekilde davalı kooperatife zımnen ortak olduğu ve gecekondu arsasını terk etmiş davacı adına tahsis edilen konutun tapusunu tescil talebini engellemeyeceği..." yönünde görüşlerini bildirmiştir.

----- tarihli bilirkişi raporunda özetle, "...Hukuki değerlendirme ve takdir Yüksek Mahkemeye ait olmak üzere; Dava konusu, -------kullanım alanlı bağımsız bölümle ilgili mahallinde ve dosya kapsamında yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda;

-------- KEŞİF TARİHİ İTİBARİYLE

--------

---------- DAVA TARİHİ İTİBARİYLE

----- olarak hesap ve takdir edilmiştir..." yönünde görüşlerini bildirmiştir.

Tüm dosya kapsamı, taraf iddia ve savunmaları, alınan kök ve ek bilirkişi raporları ve bütün deliller birlikte değerlendirildiğinde; davacı ---, maliki olduğu gecekondu arsasını ---- üzerinden davalı kooperatife devretmesine bağlı olarak diğer ortaklar gibi nakdi değil ayni ödeme şeklinde ------ödeme yaparak tapu iptal ve tescil talebinde bulunduğu anlaşılmaktadır.

Bozma sonrasında alınan kök ve ek bilirkişi raporu dikkate alındığında davacı ------- inşaat finansmanı için uzun süre-------------aidat istenilmediği, ---------bilanço, hesap kayıtları, yönetim kurulu faaliyet raporları, genel kurullarda ve üye kayıt defterlerinde borca ilişkin davacı ortağın konut edinme hakkını engelle ve buna ilişkin kayıt yer almadığından, davacının ---- borcu olmadığı anlaşılmaktadır.

Dolayısıyla davacının ----- farklı statüde peşin ödemeli ortak statüsünde olduğu, bu hususun kooperatif tarafından zımnen benimsendiği anlaşılmaktadır. Çünkü ---------tarafından hayatın olağan akışına aykırı olarak uzun yıllar aidat talep edilmediği görülmektedir.

Bu itibarla kök ve ek rapor dikkate alındığında kooperatifin uzun süredir ödenmeyen aidatlarını tahsili talebinde bulunmaması ve nakdi ödeme yerine gecekondusunu arsasıyla birlikte o tarihte yüklenici firma olan ----- firmasına devretmesine bağlı olarak davacı ------- peşin ödemeli ortak statüsünde konut üzerinde zımnen hak sahibi olduğuna ve buna karşılık bozma ilamında belirtildiği üzere davacının genel yönetim ve alt yapı giderlerinden sorumlu olduğuna kanaat getirilmiştir.

Bilirkişi ek raporunda davacının ödemesi gerekli olan genel yönetim ve alt yapı giderleri ----- olduğu tespit edilmiştir. Mahkememizce bu bedelin dosyaya depo edilmesine karar verilmiş. anılan bedel depo edilmiştir.

---------sayılı karar düzeltme ilamında; " ...yapılacak araştırma sonucu davacının açıkça genel kurul kararı uyarınca ya da zımnen peşin ödemeli ortak olduğunun tespiti halinde kendisiyle eşit konumda bulunan peşin bedelli diğer ortaklara tahsis edilen dairelere ilişkin tapuları genel gider borçlarına rağmen verildiyse, davanın kabulüne; aksi halde, şimdiki gibi, davanın reddine..." denilmektedir.

Dosya kapsamında alınan kök ve ek bilirkişi raporları dikkate alındığında davacının normal değil farklı statüde peşin ödemeli ortak olduğunun kooperatif tarafından zımnen benimsendiği anlaşılmaktadır. Bozma ilamında belirtilen hususun tespiti için "...tespiti halinde kendisiyle eşit konumda bulunan peşin bedelli diğer ortaklara tahsis edilen dairelere ilişkin tapuları genel gider borçlarına rağmen verildiyse.." kök raporunda gerekli açıklamalar yapılmıştır.

Belirtmek gerekir ki, bozma ilamına uyacak emsal ortak tespit edilememiştir. Benzer ortak olabilecek ortak olan ---------tarafından dairenin tahsis ve devredildiği -----anlaşılmıştır. Başka bir deyişle, bozma ilamı gereğince yapılan tespitler dikkate alındığında davacının tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olduğu anlaşılmış, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Davalı kooperatif tarafından dava konusu gecekondunun davacının kendisinin mi yoksa annesine mi ait olduğunun tespit edilememesi sebebiyle davacıya tapusunun verilmediği beyan edilmekte ise de;------ ilamı,------- yevmiye nolu taahhütname dikkate alınarak davacı ve dava dışı--------tarafından ileri sürülen taşınmazların farklı ----- olduğu, ve/veya davacı ve dava dışı anne --------ikisinin de taşınmaz üzerinden zilyetlik hakkının olduğuna kanaat getirilmiş, aksi yöndeki davalının itirazlarına itibar edilmemiş, aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.