İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2020/622 K.2024/1030

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2020/622 Esas

KARAR NO: 2024/1030

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 02/12/2020

KARAR TARİHİ: 03/12/2024

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Müvekkili şirketin, ----Sözleşmesine istinaden,------- taşınmaz üzerinde inşaat ruhsatını alarak edimini ifaya başladığını, bir müddet sonra müvekkili şirketin, ülkece içinde bulunulan ekonomik sıkıntılar nedeniyle, eseri tamamlanmakta zorlandığını, eserin geri kalan işlerini tamamlama ve karşılığında 2 bağımsız bölüm alma hakkı ile eseri inşaa işini, davalılara temlik ve devrettiğini, ---- tarihinde taraflar arasında protokol imzalanarak inşaa hakkını davalı ------- devredildiğini, devir protokolünde, inşaat hafriyat, temel ve bodrum kat betonarme, proje ve ruhsat yapı denetim giderlerine karşılık,

kat irtifakı kurulduğunda --- dairenin müvekkili şirkete ve ------ dairenin müvekkilin projeden daire satışı gerçekleştirdiği -----şahsa devredileceğinin taahhüt edildiğini, sözleşmeyi, müvekkili şirket yetkilisi ile davalı --- imzalamış ise de davalı ----- inşaatı diğer davalı olan eşi ---- adına devam ettirdiğini, davalı tarafa------------ sayılı ferağa icbar ihtarı keşide edilmiş ise yasal ve haklı bir gerekçe belirtmeksizin talebin reddedildiğini belirterek,

haklı davanın kabulü taraflar arasındaki devir sözleşmesi uyarınca---------bölüm numaralı taşınmaz kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, olmadığı taktirde sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, müvekkili şirketin gerçekleştirmiş olduğu imalattan şimdilik 10.000 TL nin, davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak müvekkili şirkete verilmesine, davanın ikamesinin akabinde, taşınmazın 3. Kişilere devir ve temliki ile borçlandırıcı işlemlere konu edilmesinin önlenmesi,

böylece hem müvekkillerin hem de 3. kişilerin hak ve menfaatlerinin korunması yine müvekkillerin telafisi imkansız zararlara düçar olmaması maksadı ile tensiple birlikte dosya üzerinden dava konusu ----- nolu bağımsız bölüm kaydına ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacı şirketin,----- sözleşmeyi iptal ettiğini, dosyaya sunulan protokolünde fesihten sonra ---- yapıldığını, müvekkili---- feshedilen sözleşmeden sonra aynı yerle ilgili ------yevmiye ile----- düzenlenerek inşaat işinin arsa sahibi ---- devir aldığını, davacının ----- tarihinde inşaat hakkını diğer davalı müvekkil olan------ devrettiği iddiası gerçeği yansıtmadığını, davacı taraf ile davalı müvekkiller arasında hiç bir sözleşme ve protokol imzalanmadığını, dava konusu olarak dosyaya sunulan ----arasında yapılmış olup, 2 nüsha halinde düzenlenen nüshalarda tek imza olup, bu protokolde sadece taraflar ----olup,

davacı taraf------------ taraf olmamasına rağmen evrakta sahtecilik ve dolandırıcılık suçu işleyerek sebepsiz zenginleşmeye çalışmakta olduğunu, davacı şirketin fotokopi üzerine boş kalan yere şirkete ait kaşe ve imzayı atarak bu davayı açtığını, edim ilişkisi bakımından sözleşme ----incelenecek olunursa geçersiz bir sözleşme olduğunu, davacı tarafın --- aslında borçlu olup, ---------olmak üzere senet alacaklısı olup, icra-i işlem uyguladığı için böyle bir dolandırıcılık suçu işlediği inancında olunduğunu belirterek,

tarafı olmadığı geçersiz sözleşmeye dayanarak açılmış davanın reddine, ihtiyati tedbir talebinin reddine, davacının tüm taleplerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak istemine ilişkindir.Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan usul hükümleri doğrultusunda basit yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış yöntemine uygun ön inceleme duruşması açılarak öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasında deliller toplanmış, ----- sayılı dosyası, ---- soruşturma sayılı dosyası, ---- üzerinden celp edilerek dosya içerisine alınıp incelenmiş,

ilgili taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiş, --- tarihli bilirkişi raporu alınmış, --- tarihli keşif yapılmış, --- tarihli bilirkişi heyet raporu alınmış ve dava sonuçlandırılmıştır.

Bilirkişi tarafından düzenlenen 05.10.2021 tarihli raporunda özetle, "Rayiç değer tespitine koru gayrimenkulün içinde bulunduğu semit, semt içindeki yeri, civanındaki emsal alım satımrayiçleri, ulaşım olanakları, civarın özelikleri, günün ekonamik koşulları ile rayiç değerini olumlu ve olumsuz yönde etkileyebilecek tüm unsurlar ayn ayrı irdedenerek,

arsa nitelikli gayrimenkuller için belidenen birim fiyatları ile yapı rayiç değerleri göz önünde bulundurularak dava konusu ---------- dava tarihi itibariye gaynmernkul rayiç değeri ------ ile yapı tamamlandıktan sonraki rayiç değeri aşağıdakı şekilde hesaplandığını, --- Nolu bölümün yapı tamamlandıktan sonraki değeri ---- dava tarihi ----- tarihi itibari ile değerinin ----olarak hesaplandığı" yönünde görüşlerini bildirmiştir.Bilirkişi heyetinin ----tarihli raporunda özetle,------ Mesken nitelikli bağımsız bölümün tamamının ------ adına kayıtlı olduğunu,

dava konusu ----- nolu Mesken nitelikli bağımsız bölümün tamamının rayiç değerinin rapor yazım tarihi itibariyle 5.100.000,00 TL, keşif tarihi (08.12.2023) tarihi itibariyle 4.600.000,00 TL, dava tarihi (02.12.2020) itibariyle 395.00,00 TL, olarak tespit ve takdir edildiği'' yönünde görüşlerini bildirmişlerdir.Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı ----- Sayılı, dava dışı arsa malikleri ile yaptığı, -------parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşaat ruhsatını alarak inşaata başlamış olup, işi ekonomik nedenlerle devam ettiremediğinden bırakarak anılan sözleşmeyi ----- Yev.

Sayılı fesihname ile fesih etmiştir. Daha sonra arsa sahipleri davalı --- ile aynı taşınmaz için -------- Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini imzalamışlardır. Bundan sonra davacı ile davalı ---- tarihli protokol başlıklı belge imzalanmıştır.Belge içeriği şu şekildedir; ---------Hissedarlarına ait bulunan arsa üzerinde yapmayı taahhüt ettiğimiz ekte krokisi bulunan bina çizelgesinde belirtildiği şekilde paylaşılmıştır.

1.Yapılan mutabakat ve anlaşmalar gereği, daha önce -----istinaden inşaatın ---- giderlerine karşılık ------ no'lu daire pay edilmiştir.----- alacaklı olan ----- nolu taraflar arasında mutabık kalınarak Kat İrtifakı kurulduktan sonra tapu devri yapılacaktır.Protokol Tarihinden itibaren 60 gün içinde ------------- ödeyecektir.Taraflar bu anlaşma gereği adı geçen projede başka taleplerde bulunmayacaktır.

Proje tamamlanıp Arsa Sahiplerine teslimi ile ---- de taahhüt tamamlanmış olacaktır.İş bu protokol tarafımızda üç nüsha olarak tanzim edilip imzalanmıştır.''Davacı bu protokolde belirtilen dairelerin tapularının iptali ile kendi adına tescilini olmadığı takdirde inşaatın kendi tarafından yapılan kısmının bedelini davalılardan talep etmektedir.

Davacı tarafça dayanılan 16/03/2020 tarihli protokol başlıklı belge aslında hukuken Gayri Menkul Satış Vaadi sözleşmesidir.Kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29 uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237 nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89 uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür.

Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112 nci maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.6098 sayılı Kanun’un 77 nci maddesine göre; haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir.

Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir. Eldeki davada anılan protokol başlıklı belge resmi yazılı şekilde düzenlenmediğinden geçersiz olup, bu aşamada yukarıda anılan sebepsiz zenginleşme hükümlerine gidilebileceği düşünülmüş ise de davacı yaptığı işler için dava dışı arsa malikleri ile yaptığı sözleşmeyi feshederken ----------Yev.

Sayılı fesihnamesi ile ibralaşmışlardır. Bu nedenle yapılan işler için olan bedeli artık talep edemeyeceği kanaatine varılarak davanın reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.