İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/213 K.2023/923

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/213 Esas

KARAR NO: 2023/923

Birleşen-------esas sayılı dosyasında

ASIL DAVA-BİRLEŞEN DAVA

Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) - Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ: 27/10/2017 - 29/01/2018

KARAR TARİHİ: 23/11/2023

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Kooperatif Aidat Borcundan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar ------ göstererek ----bulunan ---- ------ ------- bedel ile ------- bitmediği için harici satış sözleşmesi ile satın aldığını, bilahare taşınmazı oturabilir hale getirdiğini, davalı ----- tarihinde vekalet vermesine rağmen bu vekalet hiçe sayılarak taşınmazı ---- tarihinde yeğeni ------- devrederek kredi çektiğini,

tapunun devrine ilişkin taleplerine rağmen davalının bu kez taşınmazı --------- devrederek ---- terör örgütüne gelir sağlamak için kredi çektiğini bu kez------ suçlarını örtbas etmek için taşınmazı --------- sattığını ileri sürerek tapunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleştirilen ------- dosyasında davacılar ------, davamızın tüm davalılarını hasım göstererek, davamıza konu edilen taşınmazı----- inşaatları devam ettiği için ------ tarihli sözleşme ile satın aldıklarını, ------- yılında su, elektrik sözleşmelerini yaptıklarını, daireyi kaba inşaat halinde teslim almaları sebebi ile dairenin eksikliklerini tamamladıklarını, davalı ------- dairenin satışı konusunda verdiği vekalete rağmen tapuyu gizlice yeğeni----- devrederek kredi çektirdiğini, sonrasında taşınmazın ------- devredilerek ------ şubesinden kredi çekildiğini,

bilahare ----- kapsamında mal varlıklarına el konulmasıyla da ----kendisini kurtarmak için ---- tarihinde tapuyu ----- devrettiğini, davalı -----hakkında suç duyurusunda bulunduklarını, davalının başkalarını da dolandırdığını ileri sürerek davaya konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adlarına tapu kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.

SAVUNMA

Davalı ------- cevap dilekçesiyle; davanın zaman aşımına uğradığını, taşınmazın ---- tarihinde ---- tarihinde de ------- bedel ile müvekkiline satıldığını, taraflar arasında yapılan adi sözleşmenin geçerli olmadığını, TBK' nın 237, TMK' nın 706, Tapu Kanunun 26. Maddesi uyarınca da taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmi şekilde yapılmasının zorunlu olduğunu, bu şeklin geçerlilik koşulu olduğunu ileri sürerek,

Davalı ----- cevap dilekçesiyle; dava konusu daireyi ---- yılında ------ kredi çekerek aldığını, tüm ihtarlarına rağmen davacının kira ödemediğini, ----yılında davacının silahlı saldırısına uğradığını, kredi borcunu ödeyemediği için icralık olduğunu, davacının kendisini ----- olarak suçlamakla tehdit ettiğini, hakkındaki suçlamaların doğru olmadığını, adına kayıtlı 7 taşınmaz ve bir araç üzerinde herhangi bir tedbir bulunmadığını, davacının dava konusu taşınmazda kiracı olarak oturduğunu bildirerek, Davalı ----- ise dilekçesiyle;

ilk davada------davaya dahil edilmesinin usule uygun olmadığını, ----- tarihli sözleşmede dökümü yapılan çeklerin vadesinde ödenmesi halinde---------- hissesinin devrine hak kazanacağını, aksi halde sözleşmenin geçersiz olacağının kararlaştırıldığını, davacının çekleri ödemediğini bu nedenle sözleşmenin geçerli olmadığını, diğer yandan sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeni ile geçersiz olduğunu ileri sürerek davanın reddini istemişlerdir.

DELİLLERİN DEĞERLERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava; --------------- hisse devrine dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir.

Davacı-müteveffa ---- mahkememize verdiği ---tarihli dilekçesi ile asıl davada, davalılar---- hasım göstererek ---- daireyi kaba inşaat olarak ------ bedel ile----------- bitmediği için harici satış sözleşmesi ile satın aldığını, bilahare taşınmazı oturabilir hale getirdiğini, davalı ----- kendisine ----tarihinde vekalet vermesine rağmen bu vekalet hiçe sayılarak taşınmazı ----devrederek kredi çektiğini, tapunun devrine ilişkin taleplerine rağmen davalının bu kez taşınmazı oğlu----- sonrasında da taşınmazı ------- yapılan satışların geçersiz olduğu, dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleştirilen ---- sayılı dosyasında davacılar -------- davamızın tüm davalılarını hasım göstererek, davamıza konu edilen taşınmazı kooperatif inşaatları devam ettiği için ---- tarihli sözleşme ile satın aldıklarını,----- yılında su, elektrik sözleşmelerini yaptıklarını, daireyi kaba inşaat halinde teslim almaları sebebi ile dairenin eksikliklerini tamamladıklarını, davalı ----- dairenin satışı konusunda verdiği vekalete rağmen tapuyu gizlice yeğeni ----- devrederek kredi çektirdiğini, sonrasında taşınmazın ----- devredilerek ---- şubesinden kredi çekildiğini,

bilahare ---- mal varlıklarına el konulmasıyla da --- kendisini kurtarmak için ---- tarihinde tapuyu ----devrettiğini, davalı -------- hakkında suç duyurusunda bulunduklarını, davalının başkalarını da dolandırdığını ileri sürerek davaya konu taşınmazın tapu kaydının iptali ile adlarına tapu kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmişlerdir.

Davalılar, asıl ve birleşen davanın reddini talep etmişlerdir.Dosyanın safahatı incelendiğinde;------ sayılı ikinci görevsizlik kararı ile ---- Asliye Ticaret Mahkemelerine gönderilmiş olmakla mahkememizin işbu esasa kaydının yapıldığı görülmüştür.Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan usul hükümleri doğrultusunda görevsiz mahkemece yazılı yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış yöntemine uygun ön inceleme duruşması açılarak öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasında deliller toplanmış,

mahkememizce dava dışı ----- alındığı,------ müzekkere yazılarak dava dışı kooperatife ait bilgiler celp edilmiş, --- tarihli bilirkişi raporu ile ve dava sonuçlandırılmıştır.Bilirkişi tarafından düzenlenen ---- tarihli raporunda özetle, --Dava dışı ---- ---- kararları incelendiğinde, Davacı-----yılında inşaatın bitme aşamasında dava konusu bağımsız bölüm içerisinde yönetim kurulundan açık veya zımnen tadilat izni aldığı anlaşıldığından, elektrik, doğalgaz ve su hizmet abonelik sözleşmelerine imza ile taraf olduğu, ----------kayıtlarında üye olduğu ----- anlaşılan davalı ---- tarafından kiracı veya işgalci konumuyla tahliye içerikli

ihtarnameye muhatap olmadığından ve dava konusu olmaksızın uzun yıllardır konutta ikamet etmesi, söz konusu ikametin kira sözleşmesine dayalı bir oturum olmadığı anlaşılması, taşınmazı ------ şüpheye yer bırakmayacak şekilde olağan koşullarda ------ tarihinde satın aldığı beyan edilen ---- dava dışı ------ gerekli şekildebelgelendirilmemesi(davacı ile davalı --- arasındaki ---- tarihli hisse devir sözleşmesine karşın) ve ---- yönetim aidatını uzun yıllardır düzenli ödediğinden zımnen ortak ve konut maliki olduğu anlaşıldığı,

buna karşın doğru, kesin ve tereddütsüz bir kanaate ulaşabilmek için ------ ticari defter ve gerekli belgelerinin incelenmesi gerekmekte olup ve ---------- müzekkere yazılarak varsa mevcut belgelerin dosyaya dahil edilmesinin temin edilmesi,----- gönderdiği tarihsiz----- taşınmazın -------adına kat irtifakı tesis edildiği anlaşıldığı,

tapu kayıtlarından ------ tarafından ---tarihinde adına taşınmaz tapu tescili yapılan ---- üyesi olduğu ve kendisine --- no.lu dairenin tahsis edildiği anlaşıldığı, ----- tarihli hisse devir sözleşmesine göre davacı ----- ortaklık payına bağlı taşınmazı almayı amaçladığı, Kooperatifler Kanunu 14.md ve ana sözleşme 17.md göre ortaklığın davacıya devredilmesinde bir engel olmadığı, noter onayı şartı yerine yazılı belge olmasının yeterli ve geçerli olduğu,

devrin kooperatife bildirilmesi gerektiği, --------- yönetim kurulunun üyelik şartlarını taşıyan kişileri üyelikten kaçınamayacağı, söz konusu devirle eski üyenin konut sahibi olmak dahil tüm hak ve yükümlülüklerinin yeri üyeye geçeceği anlaşıldığı, mevcut üye---- bildirim yapıp yapmadığına ilişkin dava dosyasında bir belge---- mevcut olmadığı,

satış sözleşmesindeki taksit tutarlarının davacı tarafından --- çekleri vasıtasıyla ödendiğinden hareketle tarafların iradelerinden beklenen sonuçlara ulaşılacağından sözleşmenin geçerli olarak hisse devrine bağlı mülkiyet nakline de elverişli olacağı, iskana açıldığı ------------ tarihinden bu yana konutta oturan, dönemin kooperatif yönetiminin izniyle ikamet öncesi önemli miktarda dairede tadilatlar yaptığı

dosyadaki fatura vb. belgelerden anlaşıldığı, su, doğalgaz ve elektrik abonelikleri gerçekleştiren, --- tarihli sözleşmeye göre ---- ilişkin hisse devrinin geçerli ve tapu iptali ve tesciline dönük mülkiyet nakline elverişli olduğu,

buna karşın kesin tereddütsüz ve doğru bir kanaate varılabilmesi için gerekli defter ve belgelerin dava dışı -----lınamadığından ve-------müzekkere yazılarak varsa mevcut belgelerin dosyaya dahil edilmesinin temin edilmesi gerektiği----- görüşlerini bildirmiştir.Bilirkişi tarafından düzenlenen ---- tarihli ek raporunda özetle, "...Tüm inceleme ve değerlendirmelerimiz nihai takdiri Yüce Mahkeme’nin emrinde olmak üzere.

Dava dosyası, tarafların dava dosyasına sundukları mevcut bilgi, belgeler ile ------ kayıtlarının birlikte değerlendirilmesiyle.

Kök rapordaki görüşlerimize bağlı olarak ------ mevcut belgeler incelemesinde, Davacı ---- tarafından---- tarihinde -------- dairedeki hissesini üye ------ devraldığı Kooperatifler Kanunu 14.md ve ana sözleşme 17.md göre ortaklık hissesinin davacıya devredilmesinde bir engel olmadığı, noter onayı şart olmayıp devrin yazılı olmasının yeterli ve geçerli olduğu,

----- bildirilmesi gerektiği, kooperatifin yönetim kurulunun üyelik şartlarını taşıyan kişileri üyelikten kaçınamayacağı, yazılı devir işleminin-------bildirim yapıldığının ------ arşivindeki genel kurul kooperatif yönetim kurulunun hazırladığı----- yılında davacı ----- adı soyadının mevcut olmasından anlaşıldığı, dolayısıyla --- tarihli Satış Sözleşmesi’nden kaynaklanan devir işleminin kooperatife bildirildiği anlaşıldığı ve buna bağlı olarak davacı ----- uygun olarak TASFİYE HALİNDE ------ortağı olarak kabul edilerek kayıtlarına girdiği,

Buna göre genel kurul sürecinin toplantı tutanağından, hazirun listesine kadar divandaki bakanlık komiseri gözetiminde incelenerek kontrol edildiği, kanun ve ana sözleşmeye aykırı bir işlemin bakanlık komiseri raporunda----- yer almadığı, dolayısıyla --------faaliyetlerine ilişkin genel ------ adının kayıtlı üye olarak yer alarak TASFİYE HALİNDE -------ortak olduğu, Özetle davacı ----- dairedeki hissesini yazılı şekilde devraldığı, ------- bildirim yapıldığına ilişkin----- arşivinde -----adı soyadına ulaşıldığı,

dolayısıyla tarafların iradelerinden beklenen sonuçlara da ulaşılacağından sözleşmenin geçerli olarak hisse devrine bağlı mülkiyet nakline de elverişli olacağı, üyeler arasında hak ve vecibelerde eşitlik ilkesi gereği ----- davacının ---- talebin asgari şartları taşıdığı, Buna karşın davalılardan ----- tarihinde taşınmazı ------ tahsis ettiği tapu kayıtlarından anlaşıldığı ancak (davacı ile --- tarihli hisse devir sözleşmesine karşın) bu tahsisin kanun, ana sözleşme ve olağan hayatın akışına uygun olduğuna ilişkin --- üyelik devrinin ----- bildirildiğine ilişkin bir belgenin veya -------- üyeliğinin dosyada mevcut olmadığı,

----- arşivindeki incelemede ----- hiçbir şekilde yer almadığı tespit edildiği..." yönünde görüşlerini bildirmiştir.Davacı hisse devir sözleşmesi ile kooperatif ortaklığının kendilerine geçtiğini iddia etmekte olup, davalının savunması da hisse devir sözleşmesinin geçersiz bulunduğuna ilişkindir.

Uyuşmazlığın çözümünde esas alınacak husus dayanılan sözleşmenin 1163 sayılı yasa 14. Madde kapsamında geçerli bulunup bulunmadığı ve mülkiyetin nakline elverişli olup olmadığı noktasında toplanmakta olup mahkememizce ilgili kanun uyarınca değerlendirme yapılacaktır.

Dava konusu taşınmazın mahallinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi, dinlenen taraf tanıklarının anlatımları,---- başkanlığının yazısı, daireye ilişkin abonelikler ile tüm dosya içeriğinden, davaya konu edilen----------- bağımsız bölümün, kooperatif aşamasında iken davaya konu edilen taşınmaz ile ilgili olarak davacı ile davalı ---- arasında satışa ilişkin ----- tarihinde sözleşme yapıldığı buna istinaden konutun kaba inşaat halinde davacı ----- teslim edildiği, davacının bu daireyi oturulabilir hale getirdiği,-------- yılından bu yana taşınmazda davacıların oturduğu,

davacıların konutu kullanabilmek için ---- adına su abonelik sözleşmesi yaptıkları, davacı ------ sözleşmede belirtilen çek bedellerini davalıya ödendiği, bankadan gelen müzekkere cevabına göre çek asıllarının şubede olup iptal edildiği, buna rağmen kooperatif tarafından konutun ---- tarihinde davalı---- adına tahsis edildiği, davalı ---- adına tahsis edilen taşınmazın satışı konusunda davalıya ----- yevmiye ile satış yetkisi vermesine rağmen davalı ---- tarihinde --- satış ve ipotekle devredildiği,

----tarafından da taşınmazın ---- tarihinde satış ve ipotek gösterilerek ---- tarafından da ----- tarihinde satışla davalı ----- devredildiği anlaşılmıştır.Davamızda öncelikle davacı asıl-müteveffa ------ davalı---- arasındaki ------tarihinde yapılan sözleşmenin geçerli olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerekmektedir.

İnşaat kooperatif tarafından yapıldığına ve sözleşme tarihinde davaya konu taşınmaz tapuya kayıtlı olmadığına göre satış sözleşmesi niteliği itibari ile ----- devri niteliğinde olup ----- devri için de yazılı şekil yeterlidir. ----- kaldırma ilamı gereğince taraflar arasındaki ----- hisse devrinin geçerli olup olmadığı hususunda ----- kayıtları celp edilmiş, bu hususta ek ve kök rapor alınmış, ---- tarihli ek rapor gereğince müteveffa ----- tarihinde ------ nolu dairedeki hissesini yazılı şekilde devraldığı,

yönetim kurulunun hazırlamakla yükümlü olduğu ------ göre ------ bildirim yapıldığına ilişkin ------ yılına ilişkin genel kurul---- davacı-müteveffa ---- adı soyadına ulaşıldığı anlaşılmış, davacı-müteveffa ------ davalı ---- tarihinde yapılan sözleşmenin geçerli olduğuna kanaat getirilmiştir. Davacı ile davalı ----- arasında yapılan sözleşme geçerli olduğuna göre davamızda davalıların iyi niyetli olup olmadıkları TMK' nın 1023.

Maddesi uyarınca kazanılanın korunup korunmayacağı açıklığa kavuşturulması gerekmektedir. TMK' nın 3/2. Maddesi uyarınca kişinin iyi niyetli kabul edilebilmesi için durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermesi gerekir. Davaya konu edilen taşınmaz tapuda kayıtlı olmasına rağmen taşınmazı satın alacak iyi niyetli olan kişiler öncelikle taşınmaz hakkında inceleme yapması, taşınmazı en azından görmesi beklenir.

Davaya konu edilen taşınmazda 2004 yılından bu yana davamızın davacılarının oturduğu sabit olduğuna göre, davamızın ------- dışındaki davalıları ya kendinden beklenen araştırmayı yapmadan, ya da durumu bilerek davaya konu edilen taşınmazı satın almışlardır. Her iki durumda da ------uyarınca tapuya güven ilkesinden yararlanmaları mümkün değildir.

Açıklanan nedenlerle, taşınmazın ----------- hissesi olarak davacıya satılmasına rağmen tapu kaydının yolsuz olarak davalı---- adına oluştuğu, taşınmazda ---- yılından bu yana davacıların oturmakta olduğu, davalı ----taşınmazı kötü niyetli olarak üçüncü kişiye, üçüncü kişininde davamızın davalılarına sattığı, davalılardan ---- davalı----- oğlu olması nedeni ile taraflar arasındaki satışı bilecek durumunda olduğu,

davalılar kendilerinden beklenen özeni göstermemeleri sebebi ile tapuya güven ilkesinden yararlanmalarının mümkün olmadığı nazara alınarak asıl ve birleşen davaların kabulü ile davaya konu edilen---------bağımsız bölümün davalı ----- olan tapu kaydının iptali ile eşit hisse ile davacılar ----- davacı-müteveffa------- mirasçıları adına mirasçılık payı oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Dava konusu taşınmazın davacılarımızdan müteveffa -----tarafından satın alınması ve bedelinde kendisi tarafından ödenmesine rağmen davacı -------- taşınmazın diğer davacı ile birlikte müştereken adlarına tescilini talep ettiğinden taşınmazın her iki davacı adına müştereken tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Birleştirilen davada da davacı ------- tarafından davalılar ---- aleyhine açılan davanın derdestlik nedeniyle usulden reddine karar verilmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.