İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/539 K.2025/667

T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2025/539 Esas

KARAR NO : 2025/667

ASIL DAVADA

BİRLEŞEN ( KADIKÖY ---- ESAS )DAVADA

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ : 13/10/2014

KARAR TARİHİ: 10/09/2025

Mahkememizde görülen Tapu İptali ve Tescil, Sözleşmenin Feshi davalarının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İSTEM

Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle.

Davalı ile yapılan ------ tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesi ile davacıya ait tapuda ------ parsellerinde kayıtlı arsalar üzerine inşaat yapması taahhüt edildiğini, davalının belirtilen arsalar üzerine imar ve projesine aykırı inşaat yaptığını katlarda 77.56 m²'lik fazlalık olduğunu ve fazlalık sebebiyle yapı kullanım izin belgesinin alınamayacağını, davalının üzerine düşen edimini gereği gibi ifa etmediğini, aykırılığın tadilat projesiyle dahi giderilemeyeceği anlaşıldığından --------------- parsellerinde kayıtlı olanların iptaline ve davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen davada davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ilk davadaki iddialarını tekrarlayarak davalı kooperatif üyeleri olan davalılar adına kayıtlı olan tapu kayıtlarının iptal ve davacı adına tescilini istemiştir.

SAVUNMA

Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Dava hakkının zamanaşımına uğradığını, dairelerin tapularının 1998 yılında tescil edildiğini davacının 7 yıl sonra dava açtığını, iyi niyetli olmadığını, sözleşmeye konu inşaatlarında 1998 yılında bitirilip teslim edildiğini, geriye dönük fesih yapılamayacağını sözleşmenin 8. m. göre davacının sözlemenin fesih etme hakkından ve dava açma hakkından feragat ettiğinden dava açamayacağını eksik imalat olmadığını, inşaatın her aşamasında kontrol edip bilerek teslim alan davacının teslimden 8 yıl sonra dava açması dayanaktan yoksun olduğunu belirterek, davanın reddini talep etmiştir.

Birleşen davada, bir kısım davalılar vekili ----- cevap dilekçesinde özetle.

Davacı taleplerinin zaman aşımına uğradığını, davacının ihtirazı kayıt ileri sürmeden 68 adet dairenin tapusunu ve daireleri aldığını, 60 adedini de üçüncü kişilere satıp tapularını verdiğini, verdiği tapuların iptalini istemeyip sadece kooperatif üyelerinin tapusunun iptalini istemesi MK'nun 2. Maddesi uyarınca iyi niyet kaidelerine aykırı olduğunu, tapuları ve daireleri 1998 yılında alıp kendisine düşen dairelerinden 60 adedini satıp menfaat temin eden davacının kötüniyetli olarak 8 yıl sonra üyelere karşı dava açtığını, kötü niyetin korunamayacağını,

inşaatı her aşamada kontrol eden davacının inşaatın büyük yapılması da lehine olup 68 dairesi için sebepsiz zenginleştiğini belirterek davanın reddini talep etmiştir. Birleşen davada, bir kısım davalılar vekili --------cevap dilekçesinde özetle; müvekkillerinin iyiniyetle malikten halefiyet yoluyla kazandıklarını, MK'nun 1023.

Maddesinden yararlanan müvekkillerine geçmişe etkili dönme hakkını kullanamayacağını, eser sözleşmesinden doğan asli borcun müvekkillerinin defi olan kooperatif tarafından ifa edildiğini, davacının inşaatı kabul edip kendisine düşen 68 adet daireden 60 adedini satıp 8 adedini aile fertleri uhdesinde muhafaza ettiğini, kooperatifin kasten sakladığı ayıplar olmadığını, ihtarazi kayıt dermeyan etmeyerek kendisine düşen daireleri alan davacının BK 'nun 362k.

Maddesine göre dönme hakkının olmadığını, davacının zamanında ihbar yapmadan dairelerini alıp çoğunu sattıktan sonra kendi haleflerine dava açmadan müvekkillerine dava açması MK'nun 2/2 göre hakkın kötüye kullanılmasını teşkil edeceğini, dürüstlük ilkelerine aykırı olan taleplerinin reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREMÇE

Asıl Dava; arsa sahibi, davalının yüklenici sıfatıyla ---- uyarınca davalı yüklenicinin imar ve projeye aykırı olarak inşaat yaptığı ve yapı kullanma izin belgesi alamadığı, üzerine düşen edimleri gereği gibi yerine getirmediği gerekçesiyle sözleşmenin feshi ve davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescili talebidir.

Mahkememizle Birleşen- Sayılı Dosyasında; davacı arsa sahibi tarafından davalı kooperatif üyelerine karşı yüklenici ile imzalanan sözleşmenin ---------- usulüne uygun olarak yerine getirilmediği gerekçesi ile davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili talebidir.Asıl dosyada, davacı arsa sahibi olup davalı yüklenici ile ----- uyarınca----------parsel sayılı taşınmazlar üzerinde inşaat yapılması konusunda anlaşma sağlandığı, imara uygun olarak yapılacak bağımsız bölümlerin %50-150 olacak şekilde müttehit ve arsa sahibi arasında paylaşıldığı,

ancak normal katların tasdikli projelerine aykırı olarak konutlardaki büyümeler sonucu 77.56 metre kare daha büyük inşa edildiği, projeye aykırılık nedeniyle ruhsat alınamadığı, yükleniciye verilen sürelere rağmen inşaatların yasal hale getirilemediği gerekçesi ile sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil ve talep edilmiştir.

Mahkememiz ile birleşen ---------- esas sayılı dosyasına davacı arsa sahibi tarafından davalı olarak kooperatif üyelerine karşı üçüncü kişi konumunda olup satış suretiyle tapuların verildiği ancak asıl sözleşmenin usulüne uygun olarak yerine getirilmediği gerekçesiyle üçüncü kişi konumundaki üyeler adına olan tapu kayıtların iptali ile davacı arsa sahibi adına tescili talep edilmiştir.

Mahkememiz tarafından ------ tarihli kararı ile "davacının, davalı yüklenicinin inşaatları tamamen bitirip kendisine düşen 68 daireyi ihtirazı kayıtsız teslim alıp 60 adedini dava dışı üçüncü kişilere satıp teslim ettiği,

kendisine düşen 8 daire ile birlikte kullanmaya devam ettiği halde yaklaşık 8 yıl sonra 77.56 metre kare büyük yapıldığı ileri sürerek toplam 136 daireden yalnız dairelerini kullanan davalılara karşı kal talebi olmaksızın geriye dönük fesih ve iptal davası açması tamamen dürüstlük kurallarına aykırılık ve hakkın kötüye kullanılmasını teşkil ettiği gerekçesiyle ispat edilemeyen asıl ve birleşen davaların reddine dair karar verilmiştir. ------ sayılı ilamıyla "İnşaat projesine göre büyük yapıldığı,

bu hali ile iskan izini alınamadığı ihtilafsızdır, ancak ------- tarihli yazı cevabında mimari projelerin revizyonu onaylandıktan ve ilgili müdürlüklerin ilişik kesme yazılarının iletilmesinden sonra yapı kullanma izin belgesini (iskan) düzenleneceği belirtilmiştir, bu durumda mahkemece davalıya iskan ruhsatı alınması için gerekli süre ve yetki verilmesi,

bu süre içinde inşaat yasal hale getirilip yapı kullanma izin belgesi alındığı takdirde şimdiki gibi davanın reddine, aksi halde davanın kabulüne karar verilmesi ve her halükarda davacı arsa sahibinin yargılama giderleri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulmaması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamıştır." gerekçesi ile mahkememiz tarafından verilen karar bozularak geri gönderilmiştir.

Mahkememiz tarafından bozma ilamına uyularak yargılamaya devam edilmiş ve davalı müteahhite yapı kullanma izin belgesi alabilmesi için yetki ve süreler verilmiştir. Dosya içerisine en son----- tarihli bilirkişi heyet raporu alınmıştır.

Mahkememizin --------- ilamı ile; ''Yapılan yargılama sonucu; asıl dosyada davacı arsa sahibi olarak davalı kooperatifinde müteahhit sıfatıyla aralarında ---- tarihli ------imzalandığı ancak yapılan inşaatın projeye aykırı olması nedeniyle yapı kullanma belgesinin (iskanın) alınamadığı, Yargıtay bozma ilamı uyarınca davalı müteahhit kooperatife inşaatı yasal hale getirebilmesi ve yapı kullanma belgesi alabilmesi için makul bir süre verilmesi gerektiği, bozma ilamından sonra müteahhit davalı kooperatife altışar aylık süreler şeklinde makul sürelerin verildiği,

yargılamanın devamı sırasında dosya içerisine -----yapılan başvuru uyarınca yapı kayıt belgelerinin verildiği, bu yapı kayıt belgelerinin dosya içerisine sunulduğu,----- tarihli yazısı uyarınca dava konusu edilen eski ---------sayılı taşınmazlara ilişkin iskan müracaatının olduğu, 3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16. Maddesine istinaden ------ alındığı şeklinde müzekkereye cevap verildiği görülmüştür.

Yargıtay bozma ilamından sonra bozma gerekçesi uyarınca davalı asıl dosyadaki davalı yüklenici kooperatif tarafından kendisine verilen süreler içerisinde yapılan başvurular sonucu dosya içerisine ----- tarafından yapı kayıt belgelerinin verildiğ, ---- tarafından da gelen müzekkere cevapları ile bu durumun teyit edildiği,

her ne kadar asıl dosyadaki davalı müteahhit tarafından ilk aşamada projeye aykırı ve iskansız yapı mevcut ise de yargılama aşamasında aykırılıkların giderildiği ve usulüne uygun olarak ---- verildiği anlaşılmakla, artık taşınmazların iskanlı hale geldiği ve asıl sözleşme uyarınca projeye aykırılıkların giderildiği anlaşılmakla hem asıl dosyanın hem de birleşen dosyanın REDDİNE '' dair karar verilmiştir.------- İlamı ile; '' Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir.

İmar Kanununun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir.

Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.

Netice itibariyle, İmar Kanununa eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür. Tabi ki sözleşme hürriyeti gereğince, tarafların yapı kayıt belgesi alınması sonrasında kavuştukları yeni durum karşısında, karşılıklı olarak edimlerinin ifa durumunu değerlendirmeleri ve mevcut duruma göre yeni bir tavır takınmaları da imkan dahilindedir.

Mahkemece, bozma ilamına uyulan --- tarihli celseden sonra yükleniciye genel iskanın alınması için yetki ve süre verilmesine rağmen, ----- yazısı ile iskan başvurusunda bulunulmadığı belirtilmiştir.Yukarıdaki açıklamalar ışığında, mahkemece yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçemeyeceği, bozma ilamı ile karar tarihi arasında geçen 9 yıllık sürede yüklenicinin binanın tamamına genel iskan belgesini almadığı anlaşıldığından asıl ve birleşen davaların kabulü yerine reddi yerinde olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir. '' gerekçesiyle mahkeme ilamı bozulmuştur.Yapılan Yargılama Sonucu.

Asıl dosyada davacı arsa sahibi olarak davalı kooperatifinde müteahhit sıfatıyla aralarında ------- Sözleşmesi imzalandığı ancak yapılan inşaatın projeye aykırı olması nedeniyle yapı kullanma belgesinin (iskanın) alınamadığı, Yargıtay bozma ilamı uyarınca davalı müteahhit kooperatife inşaatı yasal hale getirebilmesi ve yapı kullanma belgesi alabilmesi için makul bir süre verilmesi gerektiği, bozma ilamından sonra müteahhit davalı kooperatife altışar aylık süreler şeklinde makul sürelerin verildiği, yargılamanın devamı sırasında dosya içerisine ----- Maddesi doğrultusunda yapılan başvuru uyarınca yapı kayıt belgelerinin verildiği,

bu yapı kayıt belgelerinin dosya içerisine sunulduğu, ----- tarihli yazısı uyarınca dava konusu edilen eski -----aşınmazlara ilişkin iskan müracaatının olduğu,------alındığı şeklinde müzekkereye cevap verildiği görülmüştür.

Yargıtay bozma ilamından sonra bozma gerekçesi uyarınca davalı asıl dosyadaki davalı yüklenici kooperatif tarafından kendisine verilen süreler içerisinde yapılan başvurular sonucu dosya içerisine ---- tarafından yapı kayıt belgelerinin verildiğ, ----- tarafından da gelen müzekkere cevapları ile bu durumun teyit edildiği,

her ne kadar asıl dosyadaki davalı müteahhit tarafından ilk aşamada projeye aykırı ve iskansız yapı mevcut ise de yargılama aşamasında aykırılıkların giderildiği ve usulüne uygun olarak ---- verildiği anlaşılmıştır.----tarihinde eklenen geçici 16. Maddesine göre '----- yapılar, tıpkı ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale gelmekte ve bu belge verildikten sonra 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen yıkım ve para cezası kararının infazı ortadan kalkmaktadır, öte yandan Yapı Kayıt Belgesi alınan bir yapı sahibi hakkında, İmar Kirliliğine Neden Olma suçundan dava açılamamakta, ceza soruşturması varsa takipsizlik kararı verilmekte,

açılmış olan kamu davası varsa düşmekte, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmaktadır.''----3194 sayılı Kanunun Geçici 16/3 maddesi uyarınca Yapı Kullanma İzin Belgesi alınan yapıya hem kullanma yetkisi verilmekte hem de elektrik, su ve doğalgaz bağlanabilmektedir. İş yeri açma ve çalışma ruhsatı verilebilmesi için de, Yapı Kullanma İzin Belgesi'nin ilgili belediyeye sunulması yeterli kabul edilmektedir.

3194 sayılı Kanunun Geçici 16/10 maddesinde Yapı Kayıt Belgesinin amacının, yapının yeniden yapılması ya da kentsel dönüşüm işlemleri uygulanıncaya kadar ilgililere kullanma hakkı verilmesidir. Somut Olayda. Davacı, arsa sahibi ile davalılardan yüklenici ------- akdedilmiştir. Davalı yüklenici Kooperatifin yaptığı inşaat sözleşmesine, imar ve projeye uygun olarak yapmadığı gerekçesiyle sözleşmenin geriye etkili feshi ile yeniden adına tesciline talep etmiştir.

Ancak bu süre sarfında hem Kooperatifin onlarca üyesi hemde iyiniyetli 3. Kişiler tarafından taşınmazlar tapuda güven ilkesi gereği satın alınarak kullanılmaya devam edilmektedir.

Mahkememize en son gelen ---- tarihli yazısı uyarınca ilgili taşınmaz için --- alındığı belirtilmiştir. Davacı arsa sahibi ile davalılardan yüklenici Kooperatif arasında yapılan İnşaat Sözleşmesi gereği projenin sözleşmeye uygun olarak yapılmadığı mahkemenin kabulündedir. Ancak aradan geçen uzun zaman sonucu projede birçok Kooperatif üyesi yanında iyi niyetli 3. kişiler taşınmaz edinmişler ve somut olarak kullanılmaktadır.

Bu aşamada 24/03/1994 tarihli İnşaat Sözleşmesinin geçen bunca yılın ardından Geriye Etkili Feshi ile taşınmazın davacı adına İptal ve Tescili sonucu Kooperatif üyeleri ve iyiniyetli 3 kişilerin büyük maddi ve manevi zararına sebep olacaktır.------- tarafından gelen yazı cevabı gereği de taşınmazlar hakkında -----verildiği anlaşıldığından ve yukarıda bahsedilen -------- tarihli ilamı gereği ------ yapıların tıpkı ruhsatlı ve iskanlı bir yapı gibi yasal hale geldiğini kabul edilmesi de göz önüne alınarak bu aşamada Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi'nin iyi niyetli taşınmaz sahibi olan 3. kişiler ve Kooperatif üyeleri hakkında telafisi imkansız

zararlar doğuracağı kabul edilmekle, mahkememiz tarafından verilen önceki kararda DİRENİLMESİNE karar verilerek Asıl Ve Birleşen Davaların REDDİNE dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.