İstanbul Anadolu 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/1466 K.2021/1302

T.C. İstanbul Anadolu 6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2018/1466 Esas

KARAR NO: 2021/1302

DAVA

Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 27/03/2018

KARAR TARİHİ: 07/12/2021

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili şirketin ticari gayrimenkullerin pazarlama, satış ve kiralama işlemleri ile ilgili gayrimenkul tellallığı ile iştigal ettiğini, taraflar arasında---- davalıların maliki olduğu ------- konusunda müvekkil şirketin tek yetkili müşteri temsilcisi olarak yetkili kılındığını, ---- uyarınca ödenecek olan ücretin, kiralama durumunda yıllık kira bedeli üzerinde;

kiralama işleminin sözleşme imzasını müteakip----hizmet bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, ---- yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın sözleşme süresince her ne vesile ile gerçekleşmiş olursa olsun yapılan işlemle ilgili hizmet bedelini,------hükmü uyarınca, sözleşme süresi içerisinde sözleşmeye konu taşınmazlar hakkında kira sözleşmesi yapılması halinde ---- belirtilen hizmet bedellerinin müvekkili şirkete ödenmesi gerektiğini,

taraflar arasında düzenlenmiş olan ---- yapılan ek protokollere ve kiralamaya konu bloklarının bina üzerine asılan banka tabelasından ve basında çıkan haberlerden davalılar tarafından ---- olarak kiralanmış olduğunun haricen öğrenildiğini,----- adresi olduğunu, bu durumda davalıların müvekkili şirket ile olan akdi ilişkiyi sonlandırmadan ve müvekkil şirketin tellallık ---- aradan çıkartarak bahse konu taşınmazları kiraya verdiklerini, kira sözleşmesinin başlangıcı ve kira tutarının tespit edilemediğini belirtmiş olup,----- tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, müvekkili şirketlere------ sayılı dosyasından kayyımların atandığını, sonrasında ise ----- atandığını, müvekkili şirket adına yapılan tüm işlemlerin kayyımların onayı ve ---- titizlikle yapıldığını, davacı tarafın iddia ve taleplerinin kabulü anlamına gelmemek kaydıyla, kiracı firmanın taraflar arasında yapılan sözleşmenin istisnası kapsamında olduğunu, taraflar arasında imzalanan ------şirketlerinin istisna edilerek sözleşme kapsamı dışında tutulduğunu, bu suretle davacının hiçbir emeği, hizmeti, faaliyeti olmadan,

tamamen müvekkili firmanın çalışanları ile taraflar arasındaki sözleşmenin istisnası kapsamında olan kiracı firmaya kiralama yapılmasından dolayı davacıya hiçbir bedel ödenemeyeceğini, davacı her ne kadar davalı müvekkillerinden simsarlık ücretine hak kazandığını iddia etmişse de, bu iddiasının gerçeklik payının olmadığını, davacının sözleşmeden doğan edimlerinin hiç birisini yerine getirmediğini ve yerine getirmesine de gerek kalmadığını, hiçbir hizmet sunmadığı / vermediği halde, davacının komisyon bedeli talep etmesinin, sözleşme hakkını kötüye kullanarak haksız,

yersiz ve kötü niyetli kazanç elde etme çabası içerisinde olduğunu gösterdiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte, davacı tarafça her ne kadar sözleşmede yer alan----- yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, hizmet bedelinin ödenmesi gerektiğini” iddia edilmişse de;----- sayılı kararında.

“Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır.--------yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir.” şeklinde vurgulandığını, müvekkili şirket ile ---- kiralama görüşmeleri, davacı tarafla sözleşme imzalanmadan önce başladığını ve sonuçlandırıldığını, dava konusu taşınmazların ---- kiralanmasında davacı tarafın hiçbir emek ve mesaisinin bulunmaması dolayısıyla nedensellik bağının olmadığını belirtmiş olup, davanın reddine, yargılama gideri ile avukatlık ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davacı vekilince sunulan cevaba cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı şirketler arasında yapılan ---------- tarafından uygundur kaşesi ile imzalanarak onaylandığını, davalının cevap dilekçesindeki------sözleşme kapsamında tutulduğu,

-----biri olduğu ve istisna kapsamında tutulduğunun beyan edildiğini,----tutulamayacağını,---- olduğunu, sermayesinin tamamının----- ait olduğunu, müvekkilinin sözleşmeye konu kiralama işlemi için yapılması gereken tüm pazarlama ve görüşme faaliyetlerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, kiralama yapabilecek onlarca firma ile görüşüldüğünü, çeşitli toplantı ve tanıtımlar yapıldığını, taşınmazların görsel ve fiili tanıtımları yapılarak müşteriler için saha gezileri düzenlediğini, dava konu kiralamayı yapan ---- da bu görüşülen şirketlerden biri olduğunu,

davalı mal sahibine gönderilen ---- görüşmede büyüme nedeniyle komple bina arayışlarının olduğu, satın alma düşüncelerinin de olduğunun taraflarına iletildiği, daha yetkili mercilere ulaşılmaya çalışıldığı, tarafınızdan olabilecek bir üst seviyede kontağın çok faydalı olacağı-------- bildirildiğini, müvekkilinin sözleşmeler ile üstlendiği edimini olması gerektiği gibi tam ve eksiksiz olarak ifa ettiğini, bu nedenle de davalı şirketlerin sözleşmeyi tek taraflı olarak fesih haklarını kullanma ihtiyacı duymadıklarını belirtmiş olup, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar vekili ------ tarihli ikinci cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan sözleşmede ücretin karşılığının mutlak surette simsarın vereceği hizmete karşılık tutulduğunu, hiçbir hizmet verilmemesi durumunda ücret ödeneceğinin kararlaştırılmadığını, ---- gereği ücrete hak kazanabilmek için hizmet vermek gerektiğini, kiracının-----olduğunu, istisna kapsamında olduğunu belirtmiş olup, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME ve GEREKÇE: Dava, hukuki niteliği itibari ile; simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacak isteminden ibarettir.

Dilekçeler aşaması tamamlanmakla, ön inceleme duruşması sonrası dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, tarafların sulh olma imkanının bulunmadığının tespiti ile, uyuşmazlık noktaları belirlenerek tahkikat aşamasına geçilip deliller toplanmış, konunun incelemesi uzmanlık gerektirdiğinden bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

--- tarihli bilirkişi rapor içeriğine göre; davacı ile davalılar arasında ---yıl süreli simsarlık sözleşmeleri -----, davalılara ---- ait taşınmazları üçüncü kişilere kiraya vermeye yönelik olarak aracılık hizmeti vermeyi borçlandığını, davalıların da, simsarlık ücreti----- ödemeyi borçlandıklarını, taraflar arasındaki Sözleşmelerde yer alan ve dava konusu uyuşmazlık ile ilgili olan hükümlerin:

Madde 5-İSTISNA DURUMU: Müşterinin (davalıların) işbu sözleşmenin imzalanması öncesinde temasta olduğu aşağıda adı geçen kiracı adaylarıyla ----- kiralaması işlemi yapılması durumunda,---- bir nam altında hizmet bedeli talebinde bulunmayacağını beyan, kabul ve taahhüt eder.

Ancak, aşağıda isimleri geçenler istisna tutulmak kaydıyla, ---- tarafından yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, işbu sözleşme süresince her ne vesile ile gerçekleşmiş olursa olsun, yapılan işlemle ilgili sözleşme----- belirtilen hizmet bedelini ----- ödemeyi beyan, kabul ve taahhüt eder.

- -----

Yukarıda açıklanan bu hükümle davacı/simsara sözleşme süresi boyunca tekel hakkı tanınmış ve dolayısıyla da, sözleşme süresi içinde davacı/simsarın aracılığı olmaksızın ----- bizzat davalıların kendileri tarafından taşınmazların kiraya verilmesi halinde davacı/simsara, ---- maddesi hükmünde öngörülmüş olan ------altına gireceklerinin öngörüldüğü,

bu tür hükümlere simsarlık sözleşmelerinde rastlanmakta olduğunu, simsarlık sözleşmelerinin bünyesine ve teamüle uygun hükümler niteliğinde olduğunu, hatta birçok simsarlık sözleşmesinde, müşterinin simsarı dışlayarak ----- sözleşme konusu taşınmazı bizzat kendisinin üçüncü kişiye kiraya vermesi ya da satması durumunda, müşterinin simsara, hem normal simsarlık ücretinin tamamını ödeme hem de simsarlık ücreti kadar cezai şart ödeme borcu----- altına gireceğinin kararlaştırıldığı,

ne var ki dava konusu simsarlık sözleşmesinde, davalıların-------davacı/simsarı devre dışı bırakarak sözleşme konusu taşınmazı bizzat kendilerinin üçüncü kişiye kiraya vermesi ya da satması durumunda davacı/simsara, sadece normal simsarlık ücretini ödemekle yükümlü olacaklarının kararlaştırıldığı, sözleşme konusu taşınmaz, simsarlık sözleşmesi süresi içinde davalılar tarafından, davacı/simsar devre dışı bırakılmak suretiyle dava dışı ------ kiralandığı, bu durum nedeniyle kanaatlerince davalıların, ----- maddesinde öngörülmüş olan normal simsarlık ücreti tutarını davacı----- nolu maddesi hükmüne göre;

davacı/simsarın hak kazandığı simsarlık ücretinin tutarı ----- yaptığını, davacı faturasını düzenleyip sunduğu takdirde ---- göre; simsarlık sözleşmesinde aşırı bir simsarlık ücreti kararlaştırılmışsa, borçlunun ----- üzerine, bu hakim tarafından hakkaniyete uygun olarak indirilebileceğini, ayrıca dava konusu----- kararlaştırılmış olan kiralamanın sözleşmenin ilk ---- aylık süresi içinde gerçekleşmesi halinde davacı/simsarın yıllık kira bedelinin %18'si tutarında komisyon bedeli alacağına hak kazanacağına ilişkin hükmün simsarlık sektöründeki ---- uygun olduğunu, ayrıca ----- göre;

tacirler simsarlık ücretinin aşırı olduğu gerekçesiyle indirilmesini talep edemeyeceklerini, dava konusu olaydaki kira sözleşmesinde yüksek bir kira bedeli kararlaştırılmış olduğu için,----- maddesine göre davacının simsarlık ücreti ------- hesaplandığını, davalılar ile davacı arasında akdedilmiş olan -------- biri olduğunu, bu nedenle de davalılar tarafından dava konusu taşınmazın ---- kiralanmasından dolayı davacının ----- maddesi hükmüne istinaden simsarlık ücreti alacağına hak kazanamayacağını iddia ettiklerini, eğer ---- arasında yer almakta ise, davalıların bu iddialarında haklı olacaklarını,

ne var ki ----- alıp almadığı kurulun uzmanlığına girmediğini, bu hususun ------ takdirinde olduğu, davalılar ayrıca davalı ile davalılar arasındaki simsarlık sözleşmesinin akdedilmesinden önce davalıların ---- görüşmeleri içinde olduklarını, bu nedenle de davalılar tarafından dava konusu taşınmazın ------- kiralanmasından dolayı davacının -----maddesi hükmüne istinaden simsarlık ücreti alacağına hak kazanamayacağını iddia ettiklerini, ne var ki eğer davalılar, simsarlık sözleşmesinin akdedilmesinden önce ---- kiralama görüşmeleri içinde idiyseler,

simsarlık sözleşmesinin ---- maddesi hükmünde ---- gibi sözleşme kapsamı dışında tutmaları ---- gerekeceğini, davalıların ayrıca, söz konusu taşınmazın ----- kiralanması için davacı/simsarın hiçbir aracılık hizmet vermediğini, bu nedenle de sözleşmenin ---- maddesi hükmü uyarınca simsarlık ücreti alacağına hak kazanamayacağını iddia ettiklerini, ne var ki sözleşmenin---- nolu maddesi hükmünde, davacı/simsarın bu hükme istinaden simsarlık ücreti alacağına hak kazanması için aracılık hizmeti vermiş olması zorunluluğunun öngörülmediği, hükümde böyle bir zorunluluktan söz edilmediği,

kaldı ki zaten söz konusu hükmün amacının da, davacı/simsarın devre dışı bırakılması nedeniyle aracılık hizmeti verememiş olduğu hallerde, hiçbir aracılık hizmeti vermemiş olmasına rağmen simsarlık ücretine hak kazanabilmesi olduğu bildirilmiştir.

Kök rapora davalı tarafça itirazda bulunulması üzerine dosya ek rapor alınmak üzere bilirkişi heyetine tevdi edilmiş,ek raporda özetle; davalı, kiracı ----- biri olduğu yönünde itirazda bulunduğu, ancak davalının bu hususu ispat etmekle yükümlü olduğunu, ne var ki ispata yönelik somut delil sunmadığını, dava dosyasına -------olmadığının belirtildiğini, bu durumlar karşısında davalının bu itirazının yerinde olmadığı kanaatine varıldığını, davalı, “dava konusu yerin kiralanmasında davacının hiçbir emeği ve çabası bulunmadığını, yani aracılık faaliyetinde bulunmadığını, bu nedenle de herhangi bir hizmet bedeli alacağına hak kazanamayacağını;

emredici kanunn hükmü uyarınca, davacının hizmet bedeli----- alacağına hak kazanması için aracılık faaliyetinde bulunması gerektiği” yönünde itirazda bulunduğunu, davalının bu itirazının cevabının, kök raporun ---- sayfasının son paragrafında açıklandığını, ancak orada yapılan açıklamalara ek olarak simsarın ücrete hak kazanması için, kanun gereği, kendisine ücret alacağına hak kazandırmış olan taşınmazın kiralanmasına ----- yönelik aracılık faaliyetinde bulunmuş olması gerektiğini, bu hususun, TBK.md.521/f.1’de yer alan, “Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme ------kurulursa ücrete hak kazanır” şeklindeki hükümden anlaşıldığını,

ancak, bu hükmün emredici nitelikte olmadığını, zira hükmün içeriğinde emredici nitelikte olduğunu gösteren bir ibare yer almadığı gibi, hüküm kamu düzenini korumaya yönelik bir hüküm olmadığından da emredici nitelikte olmadığını, işbu hüküm emredici nitelikte olmadığından,

simsarlık sözleşmesinde taraflar, simsarın aracılık faaliyetinde bulunması dahi bazı hallerde -----kararlaştırabileceklerini, davalı,---- “Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz” hükmü gereğince, simsarın hak kazanacağı simsarlık ücretinin hiçbir surette ---- aylık kira bedelinden fazla olamayacağı, yönünde itirazda bulunduğunu, ancak taraflar arasındaki----- akdedildiğini, taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesinin akdedildiği tarihte ise,

henüz böyle bir ---- tarihinde yürürlükte olan böyle bir ----- dava dosyasına sunduğu takdirde, söz konusu itirazında haklı olacağını, açıklanan gerekçelerle kök rapordaki kanaat ve düşüncelerinde bir değişiklik olmadığı hususunu bildirmişlerdir.

Tüm dosya kapsamı ve denetime elverişli hükme esas alınan bilirkişi rapor içeriklerine nazaran; taraflar arasında ------davalılara ----- ödemeyi borçlandıkları, eldeki davada davacının davalıların maliki olduğu, -----adresinde bulunan ----- kiralanması konusunda davacı şirketin tek yetkili müşteri temsilcisi olarak yetkili kılındığı, simsarlık hizmeti bedelinin ---- düzenlendiğini, ancak sözleşmeye konu ofislerden dava ----kiralamanın davacı müvekkili aradan çıkartılarak davalılar tarafından yapıldığı,

bu nedenle aradaki ---- uyarınca hesaplanacak alacağın tahsili amaçlı açıldığı anlaşılmış, talep edilen alacağın ödenmesi hususunda ----- ihtarnamesinin gönderildiği, davalı tarafça ödeme yapılmadığı, yine davalı tarafça sözleşme kapsamında davacının bilgisi olmadan kiralama yapıldığının inkar edilmediği, davalı tarafça itiraz olarak; yapılan işlemin sözleşme öncesi görüşmelerinin başladığının, kiracı konumundaki ------- aylık tutarından fazla olamayacağının ileri sürüldüğü anlaşılmıştır.

Kiralama için davacı ile aradaki sözleşmeden önce görüşme başladığının, bu nedenle----- kazanamayacağı iddiasının, davalı tarafça sözleşme öncesi görüşmelerin başladığının ispatlanamadığı, zira başlamış olsa idi sözleşmede bu yönde düzenleme imkanı var iken yapılmadığı bu haliyle bu iddianın dikkate alınmaması gerektiği kanaatine varılmıştır.

Davalı tarafın, dava dışı --------- nedeniyle sözleşme dışında tutulduğu iddiasının incelenmesinde; mahkememizce --------- olarak faaliyet gösterdiğini ve----olduğunun bildirildiği anlaşılmakla istisna - muafiyet iddiasının kabulü mümkün değildir.

Davalı tarafın -------“Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin------ hükmüne göre simsar olan davacının alacağının hiçbir surette---- aylık kira bedelinden fazla olamayacağı yönünde itirazda bulunduğu, ancak taraflar arasındaki -----yayımı tarihinden itibaren yürürlüğe gireceğinin düzenlendiği anlaşılmakla bu yöndeki iddia ----- davalılara --- ait taşınmazları üçüncü kişilere kiraya vermeye yönelik olarak aracılık hizmeti vermeyi borçlandığı, davalıların ---- ödemeyi borçlandıkları, ---- faaliyeti sonucu ücrete hak kazanabileceği ancak bu hükmün emredici nitelikte olmadığı,

tarafların anlaşmasına bağlı düzenleme yapılabileceği, somut olayda da hizmet - faaliyet göstermese de davacı - simsarın ücrete hak kazanabileceğinin kararlaştırıldığı ----olduğu,----- olduğu, ancak davacı tarafça talep edilen miktar üzerinden karar verilmesinin talep edildiği, taleple bağlı kalınarak temerrüt tarihinin ----- tarihi olduğu gözetilerek davanın kabulüne dair karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.