İstanbul Anadolu 7. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/811 K.2026/204

T.C. İstanbul Anadolu 7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2025/811 Esas

KARAR NO : 2026/204

DAVA

Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ : 10/09/2025

KARAR TARİHİ : 05/03/2026

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Davalıların anneleri müteveffa --------- ile tapuda --------- pafta, -------- Ada, --------Parsel, -------- Mah, ---------- Mevkii, -------- ----------, olarak kayıtlı, 8413m2,60dm2 yüzölçümlü arsa --------- pafta, --------- Ada, -------- Parsel, ---------- Mah, --------- Mevkii, ----------, olarak kayıtlı, 2 Ha, 0393m2, 18dm2 yüzölçümlü arsa -------- pafta, ---------- Ada, --------- Parsel, --------- Mah, ----------- Mevkii, ---------- , olarak kayıtlı, 9498m2,14dm2 yüzölçümlü arsalara.

Kültür ve Tabiat Varlıkları Kurulundan onaylı projelere göre toplam 19 adet villayı inşaa etmek üzere “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanmıştır. --------- vefatı sonrasında, davalılar gerekli vekâletnameleri ve yetkileri vererek işin devam etmesini sağladığını, bu hususta taraflar arasında ihtilafsız olduğunu,

05.08.2015 tarihli Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi uyarınca tamamlanan %45,80 oranındaki inşaat işine ilişkin tam olarak tespit edilmesi sonrasında arttırılmak üzere belirsiz alacak davası olarak şimdilik 20.000.000 TL’nin tahsili ve alacağın güvenceye alınması için 20.000.000 TL üzerinden ihtiyati haciz talebimizden ibaret olduğunu,(Alternatif olarak) Şayet mahkeme, sözleşme hükümlerine dayanmaya kanaat getirirse.

TBK m. 77 ve devamı hükümleri uyarınca davalıların müvekkilin yaptığı inşaat imalatlarından sebepsiz olarak zenginleştiğinin kabulü ile tam olarak tespit edilmesi sonrasında arttırılmak üzere belirsiz alacak davası olarak şimdilik 20.000.000 TL olarak ve sonrasında bilirkişi marifetiyle hesaplanacak alacağın güncel değerler üzerinden davalı taraflardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,

Tam olarak tespit edilmesi sonrasında arttırılmak üzere alacağın dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,Davalıların taşınmazlar üzerinde tasarruf etmelerinin ve müvekkilin alacağını imkânsız hale getirmelerinin önlenmesi amacıyla, dava değeri ile orantılı olmak üzere davalıların taşınmazları üzerine ihtiyati haciz/tedbir konulmasına,

Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalılar üzerine bırakılmasına karar verilmesini beyan ve talep etmiştir.Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle: Adi ortaklığın hak ve alacaklarına ilişkin davaların, ortaklardan biri tarafından açılması yeterli olmadığından,

Davacının tek başına aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, Adi ortaklığın Müvekkillerden herhangi bir hak veya alacağı bulunduğunu kesinlikle kabul anlamına gelmemek kaydıyla, Davacının huzurdaki davayı tek başına ikame etmiş olması neticesinde dava şartı yerine getirilmediğini, Türk Hukukunda adi ortaklığın tüzel kişiliği olmadığından taraf ehliyetinin de bulunmadığı öğretide oybirliği ile kabul edilmektedir 3. Yargıtay da istikrarlı bir biçimde adi ortaklıklarda adi ortaklardan birinin tek başına adi ortaklık adına taraf ehliyeti olmadığına karar verdiğini,

Zira Türk Hukukunda ortaklar mecburi dava arkadaşı olup usuli işlemleri ancak birlikte yapabileceğini, Aksi takdirde bu işlemler sonuç doğurmadığını, Dava açmak da ortaklığın olağanüstü yönetim işlerinden olduğundan, bir ortağın tek taraflı iradesiyle ortaklık adına üçüncü kişilere dava açması mümkün olmadığını, Davanın açılması bir tasarruf işlemi olmayıp bir usul işlemi olduğunu, Ancak yargılama sonunda verilen hükümle birlikte hak üzerinde tasarruf işlemindeki gibi bir etki meydana geldiğini, Böylece tasarruf işlemine ilişkin hükümler, davanın açılmasına da uygulanabilir olduğunu, Davacı,

haksız ve gerçeğe aykırı şekilde huzurdaki davayı "adi ortaklık adına" açtığını defalarca beyan ettiği için mahkemece HMK 115/2 uyarınca, diğer ortağın buna ilişkin muvafakatini sunması için Davacıya kesin süre verildiğini, Ancak dava dışı diğer ortak -------- Şti, 27.10.2025 tarihli dilekçe ile huzurdaki davaya muvafakati bulunmadığına dair açık beyanda bulunduğunu, Bu halde Davacının huzurdaki davayı Adi Ortaklık adına açma yetkisi bulunmadığı sabit hale gelmiş olup Adi Ortaklık huzurdaki davada temsil edilmediğinden taraf teşkili sağlanamadığını, arz ve izah edilen nedenlerle.

Müvekkillerin fazlaya ilişkin tüm hakları saklı kalmak kaydıyla, Şartları oluşmayan ihtiyati haciz/ihtiyati tedbir taleplerinin reddine, Davacının tek başına aktif husumet ehliyetinin bulunmaması ve zamanaşımı süresinin dolmuş olması nedeniyle davanın öncelikle usulden reddine, Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde haksız ve hukuki dayanaktan yoksun şekilde açılan, hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyan davanın esastan reddine, Mahkemenin aksi kanaatte olması halinde,---------Noterliğinin 28.07.2020 tarihli,

---------- yevmiye numaralı ihtarnamesinde açıkça talep edilmiş olan 05.08.2015 tarihinde akdedilen Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan cezai şartlar, maddi tazminatlar, masraflar, kar kaybı, inşaatın üçüncü kişiye yaptırılması nedeniyle Müvekkiller nezdinde meydana gelen zararlar vb Müvekkillerin uğradığı her türlü akdi ve kanuni zarar bakımından kullandığımız takas-mahsup defii doğrultusunda hüküm kurulmasına, Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin Davacı'dan tahmiline, karar verilmesini beyan ve talep etmiştir.

Dahili davalı ----------- vekili cevap dilekçesinde özetle: Davacı ile müvekkil firma arasında adi ortaklık ilişkisi bulunmakta olup, ---------- E. sayılı dosyası kapsamında ortaklığın tasfiyesi davası devam ettiğini, Adi ortaklık ilişkisi, henüz sonlanmadığını, Davacı firmanın davayı uzatmaya matuf eylemleri sebebiyle dava 7 yıldır devam ettiğini, Ancak davacı firma, müvekkil firmanın muvafakatini almadan, müvekkile haber dahi vermeden tek başına işbu davayı ikame ettiğini, Adi ortaklık adına dava ikame edilmesi halinde, tüm ortakların muvafakatleri alınarak davacı sıfatıyla davaya dahil edilmesi zorunlu olduğunu,

Aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, Hatta devam etmekte olan bir adi ortaklığın tasfiyesi davası olsa bile, tasfiye davası bekletici mesele yapılmadan davanın her halde reddi gerektiğini, Davacı taraf, müvekkil firmadan muvafakat almadan ve müvekkili dahili davacı sıfatıyla taraf olarak göstermeden dava açtığını ve hatta müvekkili davalı sıfatıyla taraf gösterdiğini, Davacı dilekçesinde yer alan "Bu dosyada ---------- aleyhine bağımsız bir eda talebimiz bulunmamaktadır;

taraf teşkili içindir." şeklindeki beyanın anlaşılmadığını, Hiçbir talepte bulunmadan dava ikame edilemeyeceği gibi, adi ortaklardan birinin davacı diğerinin davalı sıfatıyla taraf teşkilini sağlamasının imkansız olduğu, izahtan vareste olduğunu, arz ve izah edilen nedenlerle, davacı yana ve işbu davadaki davalılara karşı fazlaya ilişkin tüm tazminat, alacak hak ve taleplerimiz saklı kalmak kaydı ile re'sen dikkat edilecek hususlar da nazara alınarak; işbu davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına, karar verilmesini beyan ve talep etmiştir.

GEREKÇE VE SONUÇ

Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı alacak davasıdır. -------- HD.nin ve -------- HD.nin yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere;Dava konusu uyuşmazlık bakımından öncelikle, ülkemizde bu konuda yapılan ikili sözleşmelerin en yaygın olanı, arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine değinmekte yarar bulunmaktadır.

Arsa sahibi tarafından, arsanın yükleniciye devri, yüklenici tarafından ise inşaatın yapılması ve karalaştırılan oranda bağımsız bölümlerin paylaşımı sözkonusu edilmektedir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda bir sözleşme türü olarak ayrıca düzenlenmemiştir. Bu sebeple yasal bir tanımı bulunmamaktadır.

İçerdiği edimlere baktığımızda, bir edimin taahhüt edilmesi yönüyle eser sözleşmesinin, tapu devrini içermesi yönüyle de taşınmaz satım sözleşmesinin unsurlarını taşıdığını söylemek mümkündür.

Taşıdığı unsurlara da bakarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini; yüklenicinin, arsa üzerine bina inşaa etmek ve inşaa ettiği binanın belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmek karşılığında, arsa sahibinin de, arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, karşılıklı edimleri içeren, karma nitelikli bir akit olarak tanımlamak mümkündür.

Taraflar, sözleşme hürriyeti gereğince, sözleşmenin şeklini ve içeriğini istedikleri şekilde belirleyebileceklerdir. Ancak sözleşme, tapu devrini de içerdiğinden TMK’nın 706. TBK’nın 237. Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, noterlikte düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur.

Eser sözleşmesinin bir türü olarak, eser sözleşmesinin unsurlarını taşımakla birlikte, taşınmaz satımını da içerdiğinden karma nitelikli bir akit olarak nitelemek mümkündür. Arsa sahibinin, arsayı devretme, yüklenicinin ise eseri meydana getirme ve kararlaştırılan oranda bağımsız bölümü devretme edimi bulunmaktadır.

Bu hususlar dikkate alındığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğinin; ani edimli, karşılıklı, karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edebiliriz.

Arsa sahibinin arsa paylarının satışını ve yüklenicinin de inşaat yapmayı taahhüt etmesi, arsanın tamamen yükleniciye devri, belirli arsa paylarının yükleniciye devri ve arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre yükleniciye (veya göstereceği kişilere) devri şeklinde olmak üzere dört farklı uygulaması yaygın olarak kullanılmakta olup, herbirinde karşılıklı edimlerin ifası farklılık arzetmektedir.

Karşılıklı taahhütlerin ağır basması halinde klasik eser sözleşmesinin, taşınmaz devrinin ağırlık kazanmasında ise taşınmaz satış sözleşmesinin öne çıktığını görmek mümkündür.

--------- sayılı ilamında belirtilen temel ilkeler nazara alındığında. Kanun veya Kanun'da öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır (TMK'nın 701. madde).

Elbirliği mülkiyetinde, ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran Kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir. Kanun'da veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir. Sözleşmeden doğan topluluk devam ettiği sürece, paylaşma yapılamaz ve bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamaz. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir.

Bu korumadan bütün ortaklar yararlanır. Mecburi dava arkadaşları, ancak birlikte dava açabilir veya aleyhlerine de birlikte dava açılabilir. Bu tür dava arkadaşlığında, dava arkadaşları birlikte hareket etmek zorundadır. Ancak, duruşmaya gelmiş olan dava arkadaşlarının yapmış oldukları usul işlemleri, usulüne uygun olarak davet edildiği halde duruşmaya gelmemiş olan dava arkadaşları bakımından da hüküm ifade eder (HMK'nın 60/1).

Belirtilen bu hükümlerin sonucu olarak dava açan adi ortaklar elbirliği mülkiyeti hükümlerine göre davada mecburi dava arkadaşı durumundadır. Adi ortaklıkta davanın tüm ortaklar tarafından açılması gereklidir. Birlikte dava açılmadığı takdirde diğer ortaktan davaya muvafakat alınması, muvafakat vermeyen ortak olursa onun hakkında da dava açılması ve bu suretle taraf ehliyetinin tamamlanması gerekir. Aksi takdirde davanın dinlenme imkânı yoktur.

Açılan davaya muvafakatın sağlanması, olmadığı takdirde taraf teşkili için diğer adi ortağın davalı olarak davada yer almasının sağlanması yoluyla davanın görülebilir hale gelmesi şeklinde bir uygulamanın benimsenmesi, Anayasa'nın hak arama özgürlüğünü düzenleyen 36. maddesine uygun yorumla, hukukun ve adaletin amacını sağlamaya yönelik olan temel hukuk ilkeleri yönünden de bir zorunluluktur.

Muvafakat etmeyen adi ortak aleyhine husumet yöneltilmesine imkân tanınmaksızın davanın reddi gerektiğinin kabulü; ortaklardan bir kısmının hak arama özgürlüğünün, diğer bazı ortakların insiyatif ve vicdanına bırakılması yanında, ortaklığın ve bu kapsamda ortaklardan bir kısmının haklarının hukuk önünde korunamayarak, uyuşmazlığın çözümsüz ve ortada bırakılabileceği anlamına gelir ki, bu da hukukun adaleti sağlama amacıyla hiçbir şekilde bağdaşmaz.Mutlak ticari davalar, TTK'nun 4/1. maddesinde bentler halinde sayılmıştır.

Bunların yanında Kooperatifler Kanunu (m.99), İcra İflas Kanunu (m.154), Finansal Kiralama Kanunu (m.31), Ticari İşletme Rehni Kanunu (m.22) gibi bazı özel kanunlarda belirlenmiş ticari davalar da bulunmaktadır. Bu guruptaki davaların ticari dava sayılabilmesi için taraflarının tacir olması veya ticari işletmeleriyle ilgili olması gibi şartlar aranmaz.

TTK'nın 4/1. bendinde sınırlı olarak sayılan davalar arasında yer alması veya özel kanunlarda ticari dava olarak nitelendirilmesi yeterlidir. Bu davalar kanun gereği ticari dava sayılan davalardır.

Nispi ticari davalar, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması halinde ticari nitelikte sayılan davalardır. TTK'nun 4/1. maddesine göre, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan hukuk davaları ticari dava sayılır. Bu hükme göre bir davanın ticari dava sayılabilmesi için, hem iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi hem de iki tarafın tacir olması gereklidir.

Bu şartlar birlikte bulunmadıkça, uyuşmazlık konusunun ticari iş niteliğinde olması veya ticari iş karinesi sebebiyle diğer taraf için de ticari iş sayılması davanın ticari dava olması için yeterli değildir. Ticari iş karinesinin düzenlendiği TTK’nun 19/2. maddesi uyarınca,taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmez.

TTK, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde, ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hal böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez.Üçüncü grup ticari davalar, yalnızca bir tarafın ticari işletmesini ilgilendiren havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davalardır.

Yukarıda açıklandığı üzere bir davanın ticari dava sayılması için kural olarak ya mutlak ticari davalar arasında yer alması ya da her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bulunması gerekirken havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davaların ticari nitelikte sayılması için yalnızca bir yanın ticari işletmesiyle ilgili olması TTK'da yeterli görülmüştür.

Yukarıda belirtilen bilgiler ışığında iddia, savunma, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve Ticaret Kanunu'nun ilgili hükümleri birlikte nazara alındığında davalı şirketin zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle davalı olduğu, diğer davalıların gerçek kişi arsa sahibi oldukları, mutlak ve nispi ticari dava kapsamında kalmadığı bu haliyle davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği anlaşılmıştır.