İstanbul Anadolu 8. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/845 K.2021/921

T.C. İstanbul Anadolu 8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2018/845

KARAR NO : 2021/921

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil

DAVA TARİHİ : 23/10/2017

KARAR TARİHİ : 08/12/2021

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

İDDİA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında------ tarihli ----- Sözleşme imzalandığını ve işbu sözleşme gereği ----- parselde yapılacak inşaat ile ilgili düzenlemelerin kararlaştırıldığını, sözleşme kapsamında dairelerin paylaşımının %60-%40 olarak yapıldığını, fakat belirtilen dairelerin dışında inşa edilen ------niteliğindeki bağımsız bölümün ise----- kaydının davalı adına kayıtlı olarak kaldığını,

sözleşme gereği her ne kadar anılan -----½ hissesinin müvekkili adına kaydedilmesi gerekse de müvekkili açısından acilen yapılması gereken ivedi bir durum olmaması ve sözleşmeye olan ---- davalının kendiliğinden yükümlülüğünü yerine getireceğine olan inançla ---- tamamının davalı şirket adına tescilli olmasında bir sakınca görülmediğini, davalı tarafın müvekkiline--- ---- ihtarnamesini göndererek haksız şekilde anılan ---- ½’si üzerinde hapis hakkını kullandığını ifade ettiğini, davalı tarafça----dosyası ile------ alanında delil tespiti yaptırıldığını,

delil tespiti ile belirlendiği iddia edilen eksikliklerin müvekkili tarafından giderilmediği belirtilerek davalı tarafça müvekkiline ihtarname gönderildiğini, ihtarname içeriğinin hiçbir hukuki temelinin bulunmadığını, hapis hakkının TMK 950.maddesi uyarınca taşınır mallar ve kıymetli evraklar üzerinde geçerli olduğunu, delil tespitindeki raporu kabul etmediklerini, davalının muaccel olan bir alacağı bulunmadığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla,----- kattan-------- bağımsız bölümün ½ hissesinin müvekkili adına ---- ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

SAVUNMA

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmes----- davacı tarafından yapıldığını ve dava konusu taşınmaz dışında diğer------ hisse devirlerinin tamamlandığını, dairelerin teslim alınması ve ---- oturumun başlamasından sonra ---- ilgili bir takım sıkıntıların çıktığını, sıkıntılardan bir bölümünün davacı tarafından giderildiğini, ancak daha sonra ortaya çıkan sıkıntıların davacı tarafından sahiplenilmemesi üzerine eksik işlerin neler olduğu ve maliyetinin tespiti amacıyla ---- dosyasında tespit yaptırdıklarını, davacının bu tespit sonucu oluşturulan rapora itiraz etmediğini,

davacıya gönderilen ihtarnamelere rağmen ---- edimlerdeki eksikliklerin giderilmediğini, davacının yüklenici sıfatıyla sözleşmedeki edimlerini tam olarak yerine getirmediğini, bu nedenle ---- devri isteme hakkının bulunmadığını, davacı tarafın iddialarının doğru olmadığını belirterek davanın reddini, davacının sözleşme gereği yüklendiği eksik işlere dair edimlerini, yargılama sürecinde bizzat yerine getirmesi kaydıyla veya yargılama aşamasında belirlenecek eksik işler bedelinin mahkeme veznesinde depo edilmesi şartıyla dava konusu taşınmazdaki ½ oranındaki hisseyi devretmeye hazır olduklarını savunmuştur.

İNCELEME ve GEREKÇE : Dava, hukuki niteliği itibari ile; tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davacı yan taraflar arasında düzenlenen ---- sözleşmesi uyarınca ---- ---- niteliğindeki------- hissesinin tapusunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini talep etmiş, davalı ise taraflar arasındaki sözleşme ilişkisini ve dava konusu bağımsız bölümün ---- hissesinin sözleşme gereği davacıya ait olduğunu, davacının sözleşmesel edimlerini yerine getirmesi halinde tapuyu devretmeye hazır olduğunu savunmuştur. Davacı, sözleşme ile üzerine düşen tüm edimleri yerine getirip,------- tamamlayarak davalıya teslim ettiğini, sözleşme gereği kendisine düşen diğer----- devir ve tescil işlemlerinin yapıldığını, ancak davalının davaya konu hissenin devrini yapmadığını ileri sürmüştür.

Dilekçeler aşaması tamamlanmakla mahkememizin --- günlü ön inceleme duruşmasında dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, tarafların sulh olma imkanı bulunmadığından uyuşmazlık noktalarının tespiti ile tahkikat aşamasına geçilip deliller toplanarak bilirkişi raporu alınmak suretiyle sonuca gidilmiştir.

Yargılamanın devamında davacı taraf bu davanın konusunu---- temlik ettiklerine dair temlik sözleşmesini sunmuş, HMK 125/2 maddesi uyarınca temlik alan davacı yerine geçmiş ve yargılamaya devam olunmuştur.

Uyuşmazlık karşılıklı edimleri içeren ve taraflarında kabulünde olan ----- sözleşmesi uyarınca yüklenici durumundaki davacının sözleşme gereği üzerine düşen edimleri yerine getirmemesi nedenine dayalı olarak sözleşme gereği devri gereken tapu kaydının devrinden de davalı tarafça kaçınılmış olmasına dayalıdır.

Davalı iş sahibi dava konusu ------ 1/2 hissesinin davacıya ait olduğunu kabul etmekle birlikte sözleşme kapsamı iş yönünden eksik ve ayıpların bulunduğunu belirterek öncelikle davanın reddi yahut davacının sözleşmesel eksik işlere dair edimlerini bizzat yerine getirmesi veyahut ---- ---- doğrultusunda eksik ve yapılmayan işlerin bedelinin belirlenerek-------davacı tarafça depo edilmesi kaydıyla devre hazır olduklarını bildirmiş, İddialarına dayanak olarak----- dosyasında yaptırdıkları tespiti göstermiştir.

Taraflar arasında imzalanan ------ sözleşmesine ek sözleşme ---- tarihli noter düzenleme şeklindeki sözleşme---- sözleşmeye ek olarak düzenlenmiş olup, 3.maddede taraflar arasındaki bölüşüm esasları belirlenmiş, iş bu davaya konu------- olarak paylaşılacağı kabul edilmiştir.

--------- bulunan bağımsız bölümlere ilişkin---- kayıtları getirtilmiş, ----- dava konusu bağımsız---- numarasını aldığı, ----- olup tamamının davalı adına ----kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.

--- taşınmaza ---- tarihinde ----- düzenlendiği,----- tarihinde de --------verildiği bildirilmiş, taşınmazın------- işlem dosyası da getirtilmiştir.

Davalının dayandığı---- --- dosyası getirtilmiş, davalı tarafça davacı aleyhine ---- yapılan ----- kaynaklanan eksikliklerin neler olduğu, eksikliklerin ------ uygun hale gelmesi için maliyet hesabı, bu iş için ------.hususlarda tespit talep edildiği, mahkemenin---- bilirkişi eşliğinde-------- inceleme yaptığı ve ------- raporun alındığı, bu raporda söz konusu ---- bulunan----- keşif tarihi itibariyle kusurlu,----- uygun yapılmayan ve/veya hiç yapılmayan---- bedelinin ------- işleriyle ilgili hususların giderilmesi ----.hesaplama yapıldığı, raporun taraflara tebliğ edildiği, karşı taraf olarak davacının rapora itiraz ettiği anlaşılmıştır.

Davalı davacıya hitaben ----- ihtarnamesini düzenleyerek göndermiş, ihtarname davacıya ---- tebliğ olmuştur. Bu ihtarnamede davalı------ dosyası ile tespit edilen --- eksikliklerin 30 gün içinde sözleşme ve ----aksi halde seçimlik hakkın kullanılarak 3. kişiye bu eksikliklerin tamamlattırılarak maliyetin rücuen talep edileceğini ihtar etmiş, ---- tarihli olup davacıya ----- tarihinde tebliğ edilen aynı noterliğin ---- yevmiye ------eksik işlem yapımı için hiçbir girişimde bulunulmadığını, bu yüzden ------ mevcut 1/2 hisse üzerinde hapis hakkını kullandıklarını bildirmiştir.

Mahkememizdeki dava 10.000 TL.değer gösterilmek suretiyle açıldığından tapu iptali ve tescil talebine konu edilen bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle değerinin tespiti ve bu değer üzerinden harç yatırılması için bilirkişiden rapor alınmış, bağımsız bölümün 1/2 hissesinin değerinin 950.000 TL.olduğu belirlenmiş, davacı vekili eksik peşin harcı tamamlamıştır.

Tarafların iddia ve savunmaları, dosyaya gelen tüm deliller, -------- hükümleri bir arada değerlendirip davacının sözleşme gereği edimlerini yerine getirip getirmediği, davalı tarafın eksik - ayıplı olduğunu ileri sürdüğü ve bu konuda değişik iş dosyasına delil olarak dayandığını belirttiği gözetilerek ileri sürdüğü ayıp ve eksik iddialarının incelenip davacının yaptığı işlerde ayıp - eksik olup olmadığının saptanması,

ayıplı- eksik iş var ise giderilmesi için ne kadar masraf gerektiği ve davacının bunlardan sorumlu olup olmadığının belirlenmesi hususlarında mahallinde keşif yapılarak rapor düzenlenmek üzere dosyanın bilirkişi heyetine tevdine, karar verilmiş alınan ---- raporda bilirkişi heyetince taşınmaz üzerinde ------cephelerinde yapılan incelemede;-------- yer yer kalkma ve ---- olduğu, birçok bölgede dikine ve çapraz yönde---- geldiği, --------- yüzeyde yer -----değişiklikleri ve kararmalar oluştuğu, ------ incelemede; ---- hatası/eksikliği kaynaklı sorunlar ile --- yetersizliği nedenleriyle bodrum katların ------- ----,-------- meydana geldiği,

özellikle ---- yoğun şekilde ------ bulunduğu, yer yer duvar ve tavan sıvalarında dökülmeler olduğu, zeminde yaklaşık --- belirgin şekilde ıslak ve nemli ---- nedeniyle ------ meydana geldiği,----- sıva çıtalarında ve ---- oluştuğu, ------ açık ------ incelemede; yapılan ----------- gösteren kararma ve bozulmalar meydana geldiği, ---- birtakım----, ancak bu ---- sorunu----bağımsız bölümlerde yapılan incelemede---- kattan----- bulunduğu, --- doğrama kenarlarından içeriye yağmur sularının sızdığı, bağımsız bölüm maliklerinin-----bulunduğu bölgeden içeriye zaman zaman ---- olduğunu beyan ettikleri, ---- yapılan incelemede içinde su bulunmadığı,

boş ve bakımsız bir vaziyette olduğu,---- kaplamada yer yer ---- gelmiş olduğunun görüldüğü, dava konusu taşınmazda tespit edilen hasarların ilk bakışta görülemeyen, basit bir kontrolde anlaşılamayan, ancak eserin kullanılmasıyla zaman içinde ortaya çıkan gizli ayıp niteliğinde olduğu ifade edilmiş, dava konusu taşınmazda meydana gelen hasarların dava tarihi itibarıyla giderilme bedeli 869.945 TL.olarak belirlenmiştir.

Bilirkişi raporu gerekçeli ve denetlenebilir nitelikte olup dosya kapsamında sunulan deliller ile de uyumlu olduğundan mahkememizce hükme esas alınmıştır.

Taraflar arasında düzenlenen sözleşme eser sözleşmesi olup davacı yüklenici davalı iş sahibi durumundadır. Davacı sözleşme ile kararlaştırılan edimi eksiksiz, ayıpsız olarak yapıp teslim etmek, iş sahibi de işin bedelini ödemek sorumluluğu altındadır.

Eser sözleşmesinde ana kural öncelikli ifa yükleniciye ait olduğundan eser tamamlanıp teslim edilmedikçe iş sahibi kendi edimi için ödemezlik defini ileri sürerek yerine getirmekten kaçınabileceği gibi eksik ve kusurlu teslim ve ifa halinde de iş bedelini kısmen yahut tamamen ödemekten kaçınabilecek ve yüklenici tarafından dava açılması halinde de ödemezlik defini ileri sürebilecektir.

Somut olayda da davalı davacının eksik-ayıplı işleri nedeniyle payına düşen taşınmaz hissesini devirden kaçınmış ve eksik-------- giderilmesi halinde tapuyu devre hazır olduğunu ifade etmiştir. Her ne kadar gönderdiği ihtarnamede hapis hakkını kullandığını beyan etmiş ise de bu savunması hukuki olarak TBK 97 maddesinde düzenlenen ödemezlik defi olarak kabul edilmiştir.

Davacı yan işin eksiksiz ayıpsız olarak teslim edildiğini ileri sürmüş olup gerek davalı tarafça yaptırılan D.İş dosyasında alınan rapor gerekse mahkememizce keşfen yapılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan rapor ile sözleşme kapsamında yapılan inşaatlardaki ayıpların gizli ayıp niteliğinde olduğu ve bu ayıpların giderilmesi için gerekli maliyetin 869.945 TL.olduğu, davacının eseri eksiksiz/ayıpsız teslim ettiği iddasını ispatlayamadığı, eksik ve ayıplardan sorumlu olduğu sonucuna varılmıştır.

---- kararında "........Eser sözleşmeleri karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdir. 818 sayılı BK'nın 81. maddesi (TBK 97) gereğince akdin ifasını talep eden kimse kendi borcunu yerine getirmedikçe veya yerine getirmeyi karşı tarafa teklif etmedikçe alacağını talep edemez.

Bu kural gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yüklenicinin tapu iptali ve tescil talebiyle açtığı davada, arsa sahibinin mahsup yoluyla ileri sürdüğü ya da karşı dava veya birleşen dava yoluyla talep ettiği aynı sözleşmeden kaynaklanan eksik ve ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı gibi alacak talepleri de incelenip, birlikte ifa kuralı da gözetilmek suretiyle karar verilmelidir.

Birlikte ifa kuralı gereğince arsa sahibinin saptanan alacakları depo ettirilip birlikte ifa suretiyle yüklenici adına sözleşme gereğince alması gereken taşınmazlara ilişkin tescil kararı verilebilecektir."denilmiş olup, mahkememizce de birlikte ifa kuralı gözetilerek davanın, davalı tarafın ileri sürdüğü ayıplı işler bedeli olarak belirlenen 869.945,00 TL'nin davacı tarafça----- mahkememiz dosya nosu belirtilmek suretiyle açılacak üçer aylık vadeli hesapta depo edilmesi şartıyla kabulüne, ------ konut niteliğindeki 1 nolu bağımsız bölüm olarak davalı adına olan tapu kaydının 1/2 hissesinin iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline,

kararın kesinleşmesine kadar bankaya yatırılacak ayıplı iş bedeli üzerine her iki tarafça çekilmemesi yönünde ihtiyati tedbir konulmasına, karar kesinleştiğinde paranın ---- ile birlikte davalı tarafa ödenmesine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.