İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/92 K.2023/267

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2019/92

KARAR NO : 2023/267

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 27/03/2019

KARAR TARİHİ : 29/03/2023

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili 27/03/2019 tevzi tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin birikimleri değerlendirmek adına davalı kooperatif ile iki adet daire alımı için sözleşme imzaladığını, sözleşme gereği kendisine ---ve ----nolu üyelik numarası verildiğini, davalı ile yapılan sözleşme gereği --- ili, -----Mahallesi, 167/168 pafta, 1690 ada 16 parselde kayıtlı gayrimenkul üzerinde yapılacak --- Blok---Kat --- nolu ve ----Blok ----Kat----- nolu dairelerin müvekkile teslim edilmesinin taahhüt edildiğini, müvekkilin üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini,

davalı kooperatif yetkililerince herhangi bir borcu kalmadığına ilişkin 09/08/2011 tarihli yazı verildiğini, müvekkilinin davalı kooperatif tarafından kendisine sözleşme gereği verilmesi gereken taşınmazların teslimini beklerken davalı kooperatifin müvekkilini 29/03/2011 tarihli ----- sayılı yönetim kurulu kararı ile haksız olarak kooperatif ortaklığından çıkarıldığını, 29/03/2011 tarihli --- sayılı yönetim kurulu kararının iptali için dava açıldığını,

yargılamayı yapan ----- Asliye Ticaret Mahkemesinin ---- Esas----- Karar sayılı 05/03/2015 tarihli kararı ile müvekkilin davalı kooperatif üyeliğinden çıkartılmasına ilişkin 29/03/2011 tarihili ---- sayılı Yönetim Kurulu Kararının iptaline karar verildiğini, mahkemenin söz konusu kararının Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiğini, müvekkilinih davalı kooperatife başvurarak sözleşme gereği kendisine teslim edilmesi gereken iki dairenin teslim edilmesini talep ettiğini, davalı tarafından olumlu bir cevap verilmediğini,

taşınmazların teslimi veya rayiç bedelleri ile birlikte gecikmeden kaynaklı tazminat miktarı ve mahrum kalınan kira gelirlerinin ödenmesi için -----başvuru numarası ile arabulucuya başvurulduğunu, 18 02.2019 tarihinde yapılan arabuluculuk toplantısında taleplerin davalı kooperatif tarafından kabul edilmediğini, 13.01.1994 tarihli --- Kooperatif Ana Sözleşmesinin 6 maddesi “...Kooperatifin amacı ortaklarının konut ihtiyaçlarını karşılamaktır.

Bu amaçla kooperatif arsa ve arazi satın alır, birleştirir,. imar planına uygun biçimde böldürerek alt yapı, plan, proje ve maliyet hesaplarını hazırlar ve ortaklarına konut yaptırır.

Yaptırılan konutların mülkiyetlerini bu ana sözleşmede yazılı esaslara göre ortaklarına aktarır” şeklinde düzenlendiğini, müvekkilin 1994 yılında üye olduğu kooperatifin aidatlarını düzenli olarak ödediğini, kooperatife herhangi bir borcu kalmadığına ilişkin kendisine yazı verildiğini, kooperatifin müvekkile dairelerini teslim etmediğini belirterek fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla öncelikle ihtiyati tedbir talebimizin kabulü ile dava konusu ---- 167/168 pafta, 1690 ada,

16 parselde kayıtlı---Blok -----Nolu ve ----Blok----.Kat ----- nolu dairelerin üçüncü kişilere devrinin önlenmesi için tedbir konulmasına ya da davalıdır şerhi işlenmesine, ----ait ve---Tapu Sicil Müdürlüğünde 167/168 pafta, 1690 ada, 16 parselde kayıtlı ----.

Blok,----.Kat -----Nolu ve aynı ada parselde kayıtlı ----Blok-----.Kat ------ nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline, bu taleplerinin yerine getirilmesinin mümkün olmaması halinde bağımsız bölümlerin mahkeme karar tarihindeki rayiç bedellerinin davalıdan tahsili ile müvekkile ödenmesine, müvekkilin dava konusu taşınmazları kullanamaması nedeniyle mahrum kaldığı ecr-i misil/kira bedellerinin bilirkişi marifeti ile hesaplanması suretiyle davalıdan alınıp davacıya ödenmesine karar verilmesine,

müvekkile ait dava konusu bağımsız bölümlerin sözleşmede belirlenen sürede anahtar teslimi olacak şekilde teslim edilmemesinden doğan gecikme tazminatının da hesaplanması suretiyle davalıdan tahsili ile müvekkile ödenmesine, yargılama giderleri ile masraf ve ücreti vekâletin davalı alacaklıya yükletilmesine karar verilmesi talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı vekili 29/04/2019 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davacının dava dilekçesindeki talepleri HMK'nm 119/1-ğ maddesindeki “Açık bir şekilde talep sonucu" fıkrasına uygun olmadığını, davacının talep sonucunda 6 madde halinde taleplerini sıraladığını, bunlardan sadece tedbir talebi, iki adet bağımsız bölüme ait tapu iptal ve tescili talebi ve yargılama giderlerine ilişkin taleplerinin HMK m. 119/1-ğ maddesine uygun olduğunu, diğer üç maddedeki taleplerinin bağımsız bölümlerin rayiç bedellerinin tahsili, ecri misil/kira bedelleri ve gecikme tazminatı adı altındaki talepleri HMK m.119/1 - ğ, maddesine uygun olmadığını,

taleplerinde bağımsız bölümlerin devredilememesi halinde bunlara ilişkin her bir bağımsız bölüm için ne kadar bedel talep edildiği, ecri misil kira bedellerinin hangi yıllara ilişkin ve her bir bağımsız bölüm için kaç liralık ecrimisil kira bedeli talep edildiği, gecikme tazminatının ne sebeple talep edildiği,

hangi yillara ilişkin ve ne miktarda talep edildiğinin açıklanmadığını, davacı tarafın bu taleplerinin HMK 119/1 maddesi gereğince açıkça dava dilekçesinde yazmasıın zorunluluk olmasına rağmen yazmaması nedeniyle bu maddelere ilişkin davacının taleplerinin reddedilmesine karar verilmesini talep ettiklerini, davacının arabuluculuk görüşmelerinde sadece iki talepte bulunduğunu, birincisinin iki bağımsız bölümün müvekkil adına tapuda tescili, bunun mümkün olmaması halinde her bir bağımsız bölüm için birer milyon TL'den toplam 2 milyon TL tazminatın davacıya ödenmesi talebinde bulunmuş olduğunu, davacının dava dilekçesindeki diğer taleplerinin;

ecrimisil kira bedeli ve gecikme tazminatı talepleri arabuluculuk görüşmelerinde talep edilmediğini, 18/02/2019 tarihli arabuluculuk son oturum tutanağında arabuluculuk konusu uyuşmazlık kooperatif üyeliğinden kaynaklanan taşınmazların teslimi ve gerçekleşmemesi halinde taşınmazların bedeli olduğunu,

hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemekle birlikte davacının miktarını belirtmeden ödediğini beyan ettiği kooperatif ortaklık pay bedelleri (aidatları) ile davacının talep ettiği süresi ve miktarı belli olmayan ecrimisil/kira alacağı bedelleri ve süresi ve miktarı belli olmayan gecikme tazminatlarına ilişkin tüm alacak talepleri zamanaşımına uğradığını ve davacının davasında talep ettiği tüm alacak taleplerine ilişkin zamanaşımı itirazında bulunduklarını,

davacı tarafın dava dilekçesinde tapu iptal ve tescilini talep ettiği ---- nolu ve ----- nolu bağımsız bölümlerin bulunduğunu iddia ettiği ----- nolu blok kooperatif binalarının tamamının ruhsatsız olması nedeniyle inşaatların durdurulması sonucunda inşaatına başlanılmadığını ve dolayısıyla inşa edilmediğini, kısaca davacının talep ettiği ---- ve ----- no.lu bağımsız bölümlerin hiç var olmadığını, davacının hak iddia ettiği inşa edilmeyen nolu blokta dairesi olan diğer 17 kooperatif ortağının talebi ile kooperatif arsasının bir kısmı bölünerek dairesi olmayan bu ortaklara verildiğini,

17 eski ortak tarafından bu arsaya yaklaşık 13 katlı lüks bir bina yapıldığını ve 17 eski ortak oradan çok daha kıymetli olan konutlarını teslim almış olduklarını, davacının o dönemde ------ nolu bloktan olan diğer ortaklara verilen bu arsadan neden pay talebinde bulunmadıklarını, bunun sebebinin davacının aidat ödemelerini yapmamış olması nedeni ile bu arsadan pay talebinde bulunmayışı olduğunu, müvekkil kooperatifin, davacı tarafa, inşa edilmeyen------. blokta bulunacak olan ---- ve ------ nolu bağımsız bölümleri teslim etmesi maddeten mümkün olmadığını,

bu nedenle davacının 2 adet bağımsız bölüme ilişkin tapu iptal ve tescil talebinin reddini talep ettiklerin, ruhsata aykırı olarak inşa edilmeye başlayan diğer ---- blok için de yıkım kararları verildiğini, verilen bu yıkım kararları kooperatifin itirazlarına rağmen kesinleşmiş olduğunu, müvekkil kooperatifin devletin son olarak çıkardığı İmar Barışı Yasası öncesinde hiçbir ortağına Kooperatifler Kanunu, İmar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanununa uygun yani yasalara uygun olarak bir konut tahsis (teslim) edememiş olduğunu,

2018 yılında çıkan İmar Barışı Yasası haklarında kesinleşmiş yıkım kararı olsa bile tüm kaçak binaları yasal hale getirme imkanı verdiğinden, kooperatif yönetimi İmar Barışı Yasasından faydalanarak tüm bağımsız bölümler için Yapı Kayıt Belgesi almış ve bu bağımsız bölümleri yasaya uygun hale getirerek 23.11.2018 tarihinde tapularını alarak ortaklarına paylarına düşen bağımsız bölüm tapularını teslim etmiş olduğunu, İmar Barışı Yasası öncesinde hiçbir ortağa yasaya uygun şekilde konut tahsisi yapılmamış olduğunu, davacının davaya konu ettiği --- ve ----- nolu dairelerin,

blok kooperatif binalarının tamamının ruhsatsız olmaları nedeniyle inşaatların durdurulması sonucunda başlanamadığı ve inşa edilmediği, ----. Blokta dairesi olan diğer 17 kooperatif ortağının talebi ile kooperatif arsasının bir kısmı bölünerek dairesi olmayan ortaklara verildiği, 17 ortak tarafından bu arsaya 13 katlı daire yaptığı, davacının aidat ödemelerinin yapmamış olması sebebiyle bu arsadan pay talebinde bulunamadığı,

ruhsata aykırı olarak inşaa edilmeye başlayan ---- blok de yıkım kararı geldiğini ve itirazlara rağmen kesinleştiğini, 22018 yılında çıkan imar barışı ile 23..11.2018 tarihinde tapuları alınarak teslim edildiğini, kabul edilmemek şartıyla 23.11.2018 tarihinden önce ecrimisil/kira ve gecikme tazminat taleplerinin yasal dayanağı bulunmadığını, davacının ortaklıktan ihraç işlemine ilişkin açmış olduğu ----- Esas sayılı dosyanın dava sürecinde ve sonrasında kooperatife hiçbir ödeme yapmadığını, davacının ortaklık payına düşen payının ödemediğini, bu nedenle de tapu iptal ve tescilini talep edemeyeceğini, kira bedeli isteyemeyeceğini,

ayrıca taraflar arasında eser vb. Bir sözleşme bulunmadığından gecikme tazminatı talep edemeyeceğini belirterek usule aykırı olarak açılan davanın reddine, mahkeme aksi kanaatte ise esasa ilişkin itirazlarımız doğrultusunda davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava, davacının kooperatif ortaklığı nedeniyle davaya konu taşınmazların davacı adına tapuya kayıt ve tescili, olmadığı takdirde dairelerinin rayiç bedellerinin tahsili ve ecrimisil ve gecikme tazminatı istemine ilişkindir.Tarafların tüm delilleri celbolunarak dava dosyası ve davaya taşınmazlar üzerinde, davalı kooperatife ait defter, kayıt ve dayanak belgeler üzerinde uzman bilirkişiler aracılığı ile raporlar alınmıştır.

----.

Asliye Ticaret Mahkemesinin ---- Esas - ----- Karar sayılı dava dosyasının celbolunarak yapılan incelenmesinde; dosyamız davacısı tarafından dosyamız davalı kooperatif aleyhine; ortaklıktan ihraç kararının iptali istemli dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama sonucunda; davanın süresinde açıldığı, birinci ihtarnamede iki ayrı ortaklık için borcunu ödemeye mecbur tutan tek ihtarnamenin geçerli bir ihtarname sayılmasının mümkün olmadığı gibi bu ihtarnamenin muhataba usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olduğu hususunun da ispatlanamadığı, faiz miktarının da aylık % 10 ve % 5 olarak hesaplandığı,

oysa aylık gecikme faizinin en fazla % 1,5 olması gerektiği, faiz miktarlarının yanlış ve fahiş olduğu, ikinci ihtarnamedeki faiz hesabının da aynı şekilde hesaplandığı, bu itibarla geçerli birinci ve ikinci ihtarnamelere dayanmadan alınan ihraç kararının usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesi ile davacının davalı kooperatif üyeliğinden çıkartılmasına ilişkin 29.03.2011 tarihli---- sayılı yönetim kurulu kararının iptaline karar verildiği, kararın temyiz incelemesi sonucunda Yargıtay -----Hukuk Dairesi'nin 03.05.2017 tarihli ilamı ile onanma suretiyle kararın kesinleştiği anlaşılmıştır.

Davalı taraf, davacının arabuluculuk koşulunu yerine getirmediğinden bahisle usuli itirazda bulunmuş ise de, dava dosyasında davacı tarafça davaya konu edilen talep birden fazla ve terditli olduğundan Yargıtay ----Hukuk Dairesi 'nin-----Esas ------ Karar sayılı kararı doğrultusunda tapu iptal tescil davalarında arabuluculuk yasal koşul olmadığından itirazın reddine karar verilerek yargılamanın esasına girilmiştir.

Mali bilirkişi aracılığı ile yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda, davalı kooperatif üyelerinin her bir daire için 1994 - 2019 tarihleri arasında toplam aidat ve imar barışı kapsamında 80.582,90 TL ödeme yapacağı, 1978 ve 2003 ödemelerin 1978 ve 2003 baz tarihli Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) artış ortalama oranları kapsamında yapılan hesaplaması sonucunda 27.03.2019 dava tarihi itibariyle güncellenmiş değerinin 433.630,99 TL olarak hesap edildiği,

davacının yapmış olduğu ödemelerin (sunulan makbuzlar ve kooperatif kayıtları kapsamında davacının iki daireye karşılık üyelik ödemeleri toplamının 45.248,92 TL olduğu) Toptan Eşya Fiyat Endeksi (TEFE) artış ortalama oranları kapsamında yapılan hesaplaması sonucunda dava tarihi itibariyle her bir daire için 123.765,50 TL olmak üzere iki daire için toplam 247.531,00 olduğunun hesaplandığı bildirilmiştir.Teknik bilirkişi aracılığı ile yapılan incelemede; davalı kooperatif tarafından 1690 ada, 16 parsel üzerinde planlanan konut projesinde toplam --- blok olarak projelendirildiği,

dava konusu taşınmazların birinci blokta ve tanımlanan konumu itibariyle parselin batı kısmındaki ilk blok olarak o tarihte yer alacağı amacıyla belirlendiği, ancak dava konusu taşınmazların yapılması planlanan konumda inşaa edilmediği, inşaa edilmesi planlanan alanda kooperatife ait olmayan yaklaşık 7 yıllık bir binanın bulunduğu,

dava konusu taşınmazların inşaa edilmiş olsalar idi,---- numaralı bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle değerinin yaklaşık 310.000,00 TL, aylık kira getirisinin yaklaşık 1.100,00 TL,-----numaralı bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle değerinin yaklaşık 320.000,00 TL, aylık kira getirisinin yaklaşık 1.200,00 TL olabileceği tespit edilmiştir.

Bu durumda davaya konu edilen taşınmazların istemlerden biri olan tapuların iptal ve tescili isteminin inşaa edilmemiş olmaları nedeniyle yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Ancak terditli istemlerden bir diğeri olan davacının kendisine tahsis edilen ancak teslim edilmeyen daireler nedeniyle tazminat ve kira kaybı alacağına ilişkin davanın esasına girilmiştir.Somut uyuşmazlıkta çözülmesi gereken hususlardan biri kendisine konut tahsis edilemeyen kooperatif üyesinin isteyebileceği tazminatın hesaplama yöntemi, eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat talep hakkı olup olmadığı ve hesaplama şekli ile diğer çözülmesi gereken hususta kendisine konut tahsis edilemeyen kooperatif üyesinin kira kaybı bedeline yönelik talep hakkı bulunup bulunmadığıdır.

Somut uyuşmazlık yönünden kendisine konut verilmeyen üyelerin konut yerine bedelinin tahsili isteminde yapılacak hesap şekli Yargıtay -----. Hukuk Dairesi 'nin ----- Esas----- Karar sayılı 25.04.2022 tarihli ilamında da açıklandığı üzere kendisine konut tahsis edilemeyen ve ödemesi eksik olan üyeye 6 'lı formül uyarınca hesap yapılarak ödeme yapılır.

Ancak verilen konutun değerinin artmaması nedeniyle bu hesap yöntemine göre ödenecek bedel, ödenen aidatların güncel değerinden eksik çıkması halinde ödenen aidatın güncel değeri ödenir. İş bu ve benzeri Yargıtay ilamlarına uygun olarak düzenlendiği anlaşılan ve hükme esas alınan 12.01.2023 tarihli bilirkişi heyeti raporunda; "...önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

Somut olayda teknik incelemede, ----- nolu bağımsız bölüm için 310.000,00 TL, -----nolu bağımsız bölüm için 320.000,00 TL hesap ve takdir edildiği; davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi " TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

Somut olayda mali incelemede, 433.630,99 TL olarak hesaplandığı; bundan sonra yukarıda (1.) maddesinde bulunan değerden (2.) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.

Somut olayda (1.) madde bulunan değerin 2. maddede bulunan değer çıkarılması halinde (-) negatif sonuç çıktığı; bir başka anlatımla, 2. maddedeki değer daha yüksek olmakla, normal ödemeleri gerçekleştiren üyenin ağladığı yarar bulunmadığı, 4.Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (2.) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir. Somut olayda mali incelemede, bir daire için 123.765,50 TL olarak hesaplandığı.

Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (2.) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (3.) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (4.) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir.

Yani sonuç olarak (4.) maddesinde bulunan miktar (3.) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (2.) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (4.) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Somut olayda (3) madde negatif olduğundan, yaralanma (sıfır (0) olmakla, (4) maddedeki tutara yansıtılacak yarar bulunmadığı; hal böyle olunca, davacının yaptığı ödemelerin dava tarihindeki güncel değeri olan 123.765,50TL'nin istenebileceği sonucunun uygulamadaki formüldeki yerine değere konarak hesaplandığı..." şeklinde tespit edildiği görülmüştür.

Somut uyuşmazlıkta diğer bir talep ise konut tahsis edilemeyen kooperatif üyesinin kira kaybı bedeline yöneliktir. Somut olayda, eşitlik ilkesi gereğince, davacının, kendisi kadar eksik ödemesi bulunan üyelere dairelerinin teslim edildiği hususu sübuta ermediğinden yerleşik Yargıtay içtihatları nazara alınarak üye olduğu tarihten sonra genel kurullarca belirlenen aidatları ödemekle yükümlü olmasına rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmeyen davacı yönünden kira kaybı tazminat talebinin reddi gerekmiştir.

Yapılan yargılama sonucunda, dosya kapsamında ki tüm deliler, alınan bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde; kendisine konut tahsis edilemeyen ve ödemesi eksik olan davacı yönünden 6 'lı formül uyarınca hesap yapılarak ödeme yapılması gerektiği,

ancak verilen konutun değerinin artmaması nedeniyle bu hesap yöntemine göre ancak ödenen aidatların güncel değerinden eksik çıkması nedeniyle sadece aidatın güncel değerinin ödenmesi gerektiğinden davacı tarafından her bir daire için yapılan ve güncelleştirilen ödeme miktarı olan 123.765,50 'şer TL'den 247.531,00 TL'nin davacıya iadesi gerektiği ve yine davacının kendisi gibi eksik ödemesi olmasına rağmen dairesi teslim edilen bir ortak tespit edilemediğinden eşitlik ilkesi uyarınca kira zararı tazmin talebi ve gecikme tazminatı talebinin yasal dayanağı bulunmadığından aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.