İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/740 K.2022/394

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2021/740 Esas

KARAR NO: 2022/394

DAVA

İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)

DAVA TARİHİ: 09/11/2021

KARAR TARİHİ: 26/05/2022

Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekilinin ----- harç makbuz tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında imzalanması amaçlanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalanmasından önce, sözleşmenin genel şartlarını belirlemek ve sözleşmenin ileride kurulmasına mutabık kalınan şartları düzenlemek amacıyla ---tarihinde satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatı imzalandığını, söz konusu sözleşmeye göre ---- bölüm numarasının noter huzurunda imzalanacağının resmi şekildeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile belirlenerek -----satışı için anlaşmaya varıldığını,

mutabakatın ---- müvekkili şirket tarafından davalının ----tarihinde satış vaadi sözleşmesinde belirlenecek ----- ödeme gerçekleştirildiğini, ön mutabakat sözleşmesinin yapıldığı tarihin üzerinden----- aydan fazla bir süre geçmesine rağmen davalı tarafından ruhsat alınmadığını ve resmi şekilde gerçekleştirilecek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalanmadığını,---- mutabakat sözleşmesinin imza tarihinden itibaren ----içerisinde ruhsat alınmammış olması ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalanamamış olması durumunda tarafların işbu sözleşmeyi haklı nedenle feshedebileceklerinin hüküm altına alındığını,

iş bu nedenle taraflarınca ---- yevmiye sayılı ihtarnamesi ile sözleşmenin ----haklı nedenle fesih edildiğinin ihtar edildiğini ve sözleşme uyarınca kendilerine ödenen toplam ---- iadesinin talep edildiğini, ihtarnamenin ----- tarihinde davalı şirkete tebliği ile haklı nedenle sözleşmenin feshedildiğini, ihtarnamenin tebliğinden sonra davalı taraftan bir cevap alınamaması üzerine----dosyası ile icra takibi başlatıldığını, davalının haksız itirazı üzerine takibin durdurulduğunu, dava konusu sözleşmenin TBK m. 29 uyarınca ön sözleşme olarak düzenlendiğini,

ancak ileride düzenlenecek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartlarının sağlanamadığını, o dönemin şartlarında tarafların aralarındaki güven ilişkisine dayanarak sözleşmeyi noterde düzenlemek yerine kendi aralarında adi şekilde yaptığını, bu sözleşme kanuna geçersiz kabul edilse de ------ da vurgulandığı üzere TBK m.2 uyarınca geçerli kabul edilebileceğini, mahkemece sözleşme geçersiz kabul edilmesi halinde ise,

her ne kadar şekle aykırılığın hukuki sonucu geçersizlik olsa ve şekli geçersizlik hukuki işlem taraflarına geçersiz işlemi yerine getirilmesini talep etme imkanı verse de ifa edilmiş edimlerin geri verilmesini talep hakkı verdiğini, bu talebin de sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandığını beyanla, haksız itirazın iptali ile takibin devamına, alacağın %20'sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini vekaleten talep ve dava etmistir.

SAVUNMA

Davalı vekili ----- tarihli cevap dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin tacir, tüketici ayrımı yapmaksızın yapı ruhsatı almadan satış vaadi sözleşmesi yapmadığını, ancak davacının kar amacı ve yoğun ısrarı neticesinde ön mutabakatın yapıldığını, müvekkili şirket tarafından sözleşmede belirli bir tarihte ruhsat alınacağının vaadedilmemiş olmasına rağmen davacı tarafça sözleşmenin tek taraflı irade beyanıyla haksız şekilde feshedilerek o güne dek ödediği bedellerinin iadesinin talep edildiğini,

----- taraflardan herhangi birinin işbu satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatını satış vaadi sözleşmesinin noter nezdinde imzalanmasından evvel feshetmesi halinde diğer tarafın taşınmaz bedelinin % 10'u kadar cezai şart ödemesinin kararlaştırıldığını, taraflar arasında imza altına alınan sözleşme gereğince, sözleşmenin feshi durumunda müvekkili şirketin ilgili kesintileri yaptıktan sonra---- içerisinde iade yapması gerektiğinin sözleşmenin ---maddesinde hükme bağlandığını, sözleşme göz önüne alındığında icra takibi tarihi itibariyle davacının muaccel bir para alacağının söz konusu olmadığını,

davanın kabulü durumunda dahi sözleşmenin --- maddesi gereğince alacak tutarından cezai şart bedelinin mahsubunun gerektiğini, somut olayda davacı tarafın iddialarının aksine taraflar arasındaki alacak ve borç durumunun net olmadığını beyanla, haksız davanın reddine karar verilmesini vekaleten talep etmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Uyuşmazlık: Taraflar arasında imzalandığı ihtilafsız olan ---- tarihli satış vade sözleşmesi ön mutabakatı uyarınca davacının ödediği ----, davalının sözleşmede belirlenen -- aylık süre içinde yapı ruhsatını almaması nedeni ile davacının sözleşmeyi feshetmekle ve ödemiş olduğu bedeli talep etmekte haklı olup olmadığı, sözleşmenin----dayalı olarak davacı tarafça feshedilmesi nedeni ile davacının cezai şart ödemekle yükümlü olup olmadığı, yapı ruhsatının - aylık süre içinde alınıp alınmadığı, davalının sözleşmenin ---- cezai şartın mahsubunu ve ödenin bedelin iadesi için ---- süre tanınıp tanınmadığı, alacağın muaccel olup olmadığı,

sözleşmenin adi yazılı şekilde olması nedeni ile geçerli olup olmadığı, ve geçerli değilse davacının sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca ödemiş olduğu bedelin iadesini talep edip edemeyeceği hususlarında ihtilaf bulunduğu tespit edildi.

Davanın Hukuki Niteliği: Dava, taraflar arasında imzalandığı ihtilafsız olan satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatına istinaden ödenen bedelinin tahsili için girişilen icra takibine yapılan itirazın iptali davasıdır. Davanın Hukuki Sebebi: İtirazın iptalini düzenleyen 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu(İİK)'nun 67/1. Maddesindeki "Takip talebine itiraz edilen alacaklı, itirazın tebliği tarihinden itibaren bir sene içinde mahkemeye başvurarak, genel hükümler dairesinde alacağının varlığını ispat suretiyle itirazın iptalini dava edebilir." şeklindeki düzenlemedir.

DELİLLER

Celp ve tetkik olunan ---- incelenmesinde, davacı takip alacaklısı tarafından davalı takip borçlusu aleyhine ---- asıl alacağın tahsiline ilişkin genel haciz yoluyla ilamsız takip yapıldığı, davacı tarafça takip tarihinden itibaren işleyecek faiz türünün takip talebi ve ödeme emrinde belirtilmediği ve davalı borçlunun süresi içerisinde takibe itirazı üzerine takibin durduğu görülmüştür.

Celp ve tetkik olunan---- incelenmesinde, davacı şirketin eski ünvanının ---- olduğu, davalı şirketin ise yeni ünvanının ----Olduğu görülmüştür.

Dosyada mevcut ---- tarihinde taraflarca imzalanan satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatın incelenmesinde; sözleşmeye konu bağımsız bölümün satış fiyatının ---- olduğu görülmüştür.

Sözleşmenin fesih ve cezai şartları----- taraflardan herhangi birinin sözleşmeyi imzalanması amaçlanan satış vaadi sözleşmesinin imzalanmasından önce fesih etmesi halinde diğer tarafa taşınmaz bedelinin %10 u kadar cezai şart ödeyeceği, ayrıca böyle bir fesih durumunda alıcı tarafından satıcıya ödenen bedelin fesih tarihinden itibaren ---içerisinde alıcının bildirdiği banka hesabına nakden ödeyeceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.

----Maddesinde ise satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatın imzalandığı tarihten itibaren ----ay içerisinde ruhsat çıkmaz ve satış vaadi sözleşmesi imzalanamaz ise, alıcı ve satıcı bu durumu haklı fesih nedeni olarak ileri sürebilir.

--- Maddesinde ise alıcının haklı nedenle fesih hakkını kullanması durumunda, alıcı sözleşmenin---- Maddesinde belirlenen cezai şartı ödemeyeceği kararlaştırılmıştır.

Sözleşmenin----doğrultusunda sözleşmeyi fesh etmesi halinde satıcının, alıcının yatırmış olduğu --- ödemeyi herhangi bir kesinti yapmadan ---- içerisinde alıcının bildirdiği banka hesabına nakden ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği görülmüştür.

Davacı tarafça dosyaya sunulan ödeme dekontların incelemesinde; davacı tarafından------ ödeme yapıldığı görülmüştür.

Celp ve tetkik olunan ---- yevmiye nolu ihtarname ile davacının davalıdan ödenen --- ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren ----- günü içerisinde iadesinin talep edildiği, ihtarnamenin ----- tarihinde davalıya tebliğ edildiği görülmüştür.

Tarafların tüm delilleri celp olunarak; ticari defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, bilirkişi dosyaya sunmuş olduğu ---- tarihli raporunda özetle; davacı şirketin incelenen ticari defter ve kayıtların usulüne uygun olarak tutulduğu, davalıya yapılan --- ödemenin ticari defterlerinde kayıtlı olduğu ve takip tarihi itibari ile davalı şirketten ----alacaklı olduğu, davalı şirketin incelenen ticari defter ve kayıtlarının usulüne uygun olarak tutulduğunu, davacı şirketçe ödene----- davalı defterlerinde kayıtlı olduğu ve takip tarihi itibari ile davalının davacıya defter ve kayıtlarına göre ------ borçlu olarak görüldüğü yönünde rapor tanzim edilmiştir.

İNCELEME VE GEREKÇE

Dava, adi yazılı şekilde yapılmış satış/satış vaadi sözleşmesi ön mutabakatından kaynaklanan alacağın tahsiline ilişkin itirazın iptali davasıdır. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Yukarıda açıklandığı üzere taşınmaz satış ve satış vaadi sözleşleri resmi şekilde düzenlenmesi gerektiğinden davacı-alıcı ile davalı-borçlu arasındaki sözleşme şekli şarta uygun olmadığından, haricen düzenlenmesi nedeniyle resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerektiğinden geçersizdir. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşme bir ön sözleşme olup, ön sözleşmenin geçerliliği asıl sözleşmenin şekline uyulmuş olmasına bağlıdır.

Asıl sözleşmenin geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmenin taraflar arasında eylemli olarak uygulanmış olması durumunda geçersizliği ileri sürmenin Türk Medeni Kanunun Madde 2 kapsamında hakkı kötüye kullanılması olarak görülmesi mümkün olup ------ uygulaması bu yöndedir, her ne kadar taraflar arasındaki sözleşme şekil şartına uyulmaksızın yapılmış ve geçersiz ise de; taraflarca bu sözleşmenin eylemli olarak uygulandığı, davacının sözleşme uyarınca ödeme yaptığı, davalının da yapılan ödemeyi kabul ettiği ve ticari defterlerine kayıt ettiği sabittir.

Sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilse dahi, davalının sözleşmeyi, davalı tarafça ruhsatın sözleşmenin----Maddede belirlenen sözleşme imza tarihinden itibaren - ay içerisinde davalı tarafça alınmaması nedeniyle fesh etmesinin haklı fesih olduğu, iş bu haklı fesihe dayalı olarak sözleşmenin ----- Maddesi uyarınca davacının haklı fesih hakkını kullanması halinde davacının sözleşmenin ---addesinde belirlenen cezai şartı ödemeyeceğinin kararlaştırıldığı,

dosya kapsamında sunulan delillere göre sözleşme de belirlenen -- aylık süre içeresinde davalı tarafça taşınmaza ilişkin ruhsatın alınmadığı sabit olup, davalının da bu yönde bir iddiası ve bu hususu ispata yarar dosyaya sunmuş olduğu bir delili bulunmadığı, davalının sözleşmenin fesihi nedeniyle cezai şart isteminin yerinde olmadığı kanaatine varılmıştır.

Sözleşmenin geçersiz olduğunun kabul edilmesi halinde ise, davacının edinimi yerine getirmeyen davalıdan yapmış olduğu ödemeyi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca iadesini talep etmesi mümkün olup, tüm bu açıklamalar uyarınca davacının davalıya ödemiş olduğu ----- davalıdan talep edebileceği, davacının icra takibinde takip sonrası işleyecek faiz türünü belirtmemiş olması nedeniyle asıl alacağı takip tarihinden itibaren yasal faiz uygulanması gerektiği,

alacağın likit ve belirlenebilir olması nedeniyle icra ve inkar tazminatı hüküm ve koşullarının oluştuğu sonuç ve vicdani kanaatine varılarak davanın kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.