İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2022/507 K.2024/241

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2022/507 Esas

KARAR NO: 2024/241

DAVA

Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)

DAVA TARİHİ: 08/07/2022

KARAR TARİH: 06/03/2024

Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle;Davalı yanın davaya konu edilen projedeki 30 adet bağımsız bölümü 30/04//2019 tarihinde teslim edileceğini müvekkil şirkete satmış olup teslim yükümlülüğünün yerine getirmediği davalı yanın geç teslim nedeniyle kira tazminatı ödemekten kaçındığını, Davacının mücbir sebep iddiaları gerçeği yanıtmadığı davalı yanın sözleşme hükümleri gereği edimlerini yerine getirmemesinden kaynaklı oluşan zararın temürrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte tazmini gerektiğini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle.

Davacının müvekkil şirket nezdinde herhangi bir neviden alacağı bulunmadığı davanın öncelikle zamanaşımı ve hak düşürücü süreler bakımından reddinin gerektiği, davacının iddialarının aksine mücbir sebep kesin vadeyi sözleşme hükümlerine göre ortadan kaldırdığını ve devam eden mücbir sebep boyunca teslim süresinin belirli olması muhtemel olmadığı müvekkil şirketin temmerrüde düşmediği, taraflar arasında akdedilen sözleşme bağımsız bölümlerin teslim tarihini mücbir sebepler olağanüstü haller ve mevsime bağlı gecikmeler dışında sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren 30 ayı aşmayacak şekilde öngörüldüğü,

şirketin kusur veya ihmalinden kaynaklanmayan nedenlerle piyasa koşullarında yaşanan ve olağaüstü değişiklikler ve mücbir sebep sayılacak bu olumsuzların inşaat süresine etki etmesinin önüne geçilemediği bu sebeple sürenin uzatıldığını, davacının aynen ifa ve gecikme tazminat taleplerinin mesnetsiz olduğunu davanın reddini talep ve beyan etmiştir.

Davacı tarafın cevaba cevap dilekçesine özetle: Davalının mücbir sebep iddialarının gerçeği yansıtmadığı zira covid-19 pandemisi ilan edilmeden önce halinazırda 11 aylık gecikmeye girmiş durumda olduklarını, davalı şirketin inşaatın bitirilmesi için gereken mali tabloları önceden öngörmesi ve teslim tarihine projeyi hazır etmesi gerektiği, her iki tarafında tacir olduğu uyuşmazlıklarda uygulanacak faiz türünün ticari fazi olduğunu talep ve dava etmiştir.

Davalı tarafında ikinci cevap dilekçesi özetle: Davalı şirketin yerine getirmediği yükümlülüklerin ifa imkansızlığına düşmüş olduğu, mücbir sebeplerden dolayı ve tahdidi olmayarak inşaatın yapımını engelleyecek şekilde akdi sorumluluklarının kısmen veya tamamen ifasını engelleyen veya geciktiren ve kendisinden kaçınılmayan olaylar mefhumunda inşaatın seyrine etki eden olağanüstü denetlenemeyecek haller mücbir sebep olarak kabul ettiğini mücbir sebeplerin devam süresi ile sınırlı olmak üzere müvekkil şirkete süre uzatımı verileceğini mücbir sebep süresinin teslim süresine ekleneceğini kabul ettiğini,

davacı tarafın isteyebileceği faiz oranının yasal faiz oranı olduğunu, bu faizin başlangıç tarihi de işbu davanın açılmasına bizzat davacının sebebiyet vermiş olması nedeniyle karar tarihinden itibaren olabileceğini talep ve beyan etmiştir.Tüm dosya kapsamı ve toplanan deliller değerlendirildiğinde ;Dava, hukuki niteliği itibariyle, satış (temlik) sözleşmesine konu taşınmazın kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesi nedeniyle, ifaya ekli ceza koşulu alacağının tahsili istemine ilişkindir.Tarafların her ikisi de tacir olup davadaki talebin niteliği de gözetildiğinde, uyuşmazlığın çözümünde asliye ticaret mahkemeleri görevlidir.

Taraflar arasında davaya konu edilen taşınmazlar yönünden ayrı ayrı ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığı sabit olmakla bu sözleşmeye konu olan taşınmazların davacı şirkete satış ve tesliminde meydana gelen gecikme nedeni ile davacının davalıdan gecikmeden kaynaklı kira tazminat alacağı talep edip edemeyeceği, edebilecek ise miktarının uyuşmazlık konusu olduğu anlaşılmaktadır.

Burada irdelenmesi gereken husus ise davanın tarafları arasındaki sözleşme ile kararlaştırılmış ve davacı vekilinin dava dilekçesine konu etmiş olduğu alacak kaleminin cezai şart olarak mı yoksa gecikme tazminatı olarak mı kabul edilmesi gerektiğine ilişkindir.

Somut uyuşmazlıkta taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmazın geç tesliminden kaynaklı olarak akde aykırılık oluştuğundan bahisle dava konusu alacak kalemi talep edildiğinden bir an için gecikme tazminatına ilişkin hükümlerin uygulanabileceği düşünülebilir.

6098 s. TBK. m. 118/I (818 s. BK. m. 106/2)’de düzenlenen gecikme tazminatı, alacaklının borcun geç ifa edilmesinden uğradığı zararı karşılamayı amaçlar ve alacaklının borcun gecikmeden ifa edilmesindeki çıkarını sağlamaya yöneliktir. Bu nedenle gecikme tazminatı, ifa ile birlikte talep edilebileceği gibi, ifa temerrütten sonra yerine getirilmiş ve bir çekince (ihtirazi kayıt) ileri sürülmemiş olsa bile ifadan sonra talep ve dava edilebilir.

Davanın dayanağı taraflar arasında imzalanan gayrımenkul satış vaadi ve inşaat yapım sözleşmesidir. Sözleşmenin "BAĞIMSIZ BÖLÜM'ÜN TESLİMİ" başlıklı 8. maddesi 1. Fıkrasında. "8.1. SATICI, BAĞIMSIZ BÖLÜM'ü en geç kapakta belirtilen teslim tarihine kadar ALICI'ya teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder. SATICI KAPAK'ta belirtilen teslim tarihini ancak 10. Maddede yer alan mücbir sebeplerin devam ettiği süre ile erteleyebilir.

Bu durum ALICI'ya yazılı olarak (veya e-posta yolu ile) bildirilir. Bu sürenin sonunda zilyetliğin devrinin ALICI'nın adına tapuda tescilinin gerçekleşmemesi halinde, SATICI devam eden aylar için BAĞIMSIZ BÖLÜM'ün KDV hariç satış bedelinin %0.15 (bindebirbuçuk) tutarında aylık kira bedelini ALICI'ya ödeyecektir. "denilmektedir. Davalı şirketin geç teslim halinde % 0.15 oranında gecikme cezası ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir.

Somut olay açısından sözleşmede düzenlenmiş bu alacak kaleminin kira kaybı-kira tazminatı kapsamında gecikme tazminatı olduğunun kabulünü gerektirecek bir durum mevcut değildir. 818 sayılı Borçlar Kanunu (818 s. BK) 158-161. maddelerinde “cezai şart” kavramını kullanmış, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 s. TBK) 179-182.maddelerinde bunun yerine “ceza koşulu” kavramını tercih etmiştir.

Cezai şart borçlunun, asıl borcunu ilerde, hiç veya gereği gibi ifa etmediği takdirde alacaklıya karşı ifa etmeyi önceden taahhüt ettiği edime denir. Bu nedenle cezai şart, asıl borca bağlı olarak ve ancak bu borcun ihlali ile doğabilecek olan fer’i bir edimdir. Borçlu cezai şart ödemeyi taahhüt etmişse, artık alacaklı herhangi bir zarara uğradığını iddia etmek veya zararının şümulünü ispat etmek zorunda kalmadan, tazminat elde etmek imkanını bulacaktır.

Hukukumuzda cezai şartın türleri seçimlik cezai şart, ifaya eklenen cezai şart ve ifa yerine cezai şart (dönme cezası) olarak düzenlenmiştir.

İfaya eklenen cezai şart, TBK'nın 179/2 (818 sayılı BK'nın 158/2.) maddesinde düzenlenmiş olup bu hükme göre, “Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir."Dosya kapsamındaki belgelerden, davacının taşınmazı, sözleşmede kararlaştırılmış olan süreye kadar teslim etmediği, davalının gecikmeye dayanak sebeplerin mücbir sebep olarak sayılamayacağı, pandeminin bu tarihlerde daha başlamadığı,

basiretli tacir gibi davranması gerekmekte olup davacının açıkça gecikme cezası adı altında düzenleme bulan alacak kalemini istemekte haklıdır.

Mahkememizce yukarıdaki değerlendirmeler doğrultusunda dosya üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmış, bilirkişi heyetinin yaptığı hesaplama hükümde dikkate alınmış, mahkememizce rapor olaya uygun ve kanaat verici bulunmuş, tüm bu açıklamalar ışığında ve sunulan hükme elverişli rapor doğrultusunda açılan davanın kısmen kabul kısmen reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulması cihetine gidilmiştir.

Faiz başlangıcı bakımından kısmen red yapıldığından feri nitelikte talep yönünden davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmemiştir. Yukarıda açıklanan sebeplerle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.