İstanbul Anadolu 9. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2024/636 K.2025/500

T.C. İstanbul Anadolu 9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO

2024/636 Esas

KARAR NO : 2025/500

DAVA

Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)

DAVA TARİHİ : 26/08/2024

KARAR TARİHİ : 25/06/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekilinin dava dilekçesini özetle. Tapu iptal ve tescil talepleri ışığında öncelikle olarak dava konusu olan; müvekkilinin ile ----------- arasında 07.06.2024 tarihinde,--------- ili, ------------ ilçesinde bulunan 4 adet taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, yapılan satış vaadi sözleşmesinde yer alan taşınmazların nitelikleri dükkan olup, müvekkilinininin bunları yatırım amaçlı almış olduğunu, yapılan sözleşme gereğince müvekkilinininin ilk etapta, 10.000.

USD'ı bu ödemenin dışında sırası ile 10.06.2024 tarihinde 500.000.-TL, Eki2. 500.000.-TL'lik dekont, 11.06.2024 tarihinde 500.000.-TL Eki3. 500.000.-TL'lik dekont, 11.06.2024 tarihinde 1.000.000.-TL Eki4. 1.000.000.-TL'lik dekont, 13.06.2024 tarihinde ise 2.000.000.-TL Eki5.

2.000.000.-TL'lik dekont, Toplamda 4.340.000,00 TL ödediğini, dekontların hepsinde ---------- Blok ---------- bölüm, ------------ blok ------------ bölüm ---------- ibaresinin görüleceğini, bu bedellerin hepsinin 07.06.2024 tarihli adi sözleşmeye istinaden ödendiğini, müvekkilinininin sözleşme çerçevesinde ödemelerini tamamlamasından sonra inşaatın tamamlanmasının beklenildiğini, bu süreç içerisinde davalı tarafından müvekkilinininin oyalandığını, inşaatın kat irtifak tesisi sonrasında müvekkilininine tescil edileceğinin ifade edildiğini, müvekkilinininin,

davalı ile iletişime geçtiğini ve kat irtifak işleminin gerçekleştirildiği anlaşıldığını, davalıdan müvekkilininine temlik edilen taşınmazın tescil işleminin gerçekleştirilmesinin istenildiğinde ise davalının bu temlike yanaşmadığını, somut uyuşmazlıkta da davalılar kendi arsasından kaynaklı olarak üçünçü kişi yükleniciler ile KKİS imzaladığını, bu bağlamda KKİS'den kaynaklı olarak kendilerine düşen bağımsız bölümlerden bir ofisin ise müvekkilinine devri gerçekleştirildiğini,

uyuşmazlığa konu inşaat tamamlanarak arsa sahiplerine tescil edilmesine rağmen müvekkilininine temlik edilen ofis niteliğindeki bağımsız bölümün tescili gerçekleştirilemediğini, bu bakımdan 300.000,00 TL bedel ile satın alınan bağımsız bölümün müvekkilininine tapu iptal ve tescili zaruret arz ettiğini, diğer yandan, müvekkilinini ile davalı mütehhit arasında gerçekleşen protokolde devre konu taşınmaza ilişkin bedel olarak toplam 4.340.000,00 TL ödeme gerçekleştirildiğini, ancak aylar içinde müvekkilinini tarafından satın alınan taşınmazın kıymeti inanılmaz derecede arttığını,

bu bakımdan terditli talep olan bedeli iadesi noktasında müvekkilinin tarafından ödenen bedelin de taşınmazın değeri ile orantılı olarak rayiç kıymeti ile iadesine hükmedilmesinin TMK.m.4'de yer alan hakkaniyet ilkesinin bir gereği olduğunu, uyuşmazlığa konu taşınmaz noktasında bilirkişi incelemesi gerçekleştirilerek müvekkiline taahhüt edilen ofisin sözleşme tarihi ile dava tarihindeki değerlerinin gerçekleştirilmesini, müvekkilince ödenen bedelin sözleşme tarihi ile dava tarihindeki güncel rayiçlerinin hesaplanmasını, ---------- İli, ----------- İlçesi, ------------ Mahallesi, ----------- Ada,

------------- parsel ------------- bodrum bağımsız bölüm -----------, ------------ İli, ------------- İlçesi, ------------ Mahallesi, ------------- Ada, -------------- parsel ------------- bodrum bağımsız bölüm------------,---------- İli, ------------- İlçesi, ------------ Mahallesi, ---------- Ada, ---------- parsel------------- bodrum bağımsız bölüm---------- adresinde ve ----------- İli, ----------- İlçesi, ---------- Mahallesi,

----------- Ada,----------- parsel ------------ bodrum bağımsız bölüm ------------ adresinde bulunan taşınmazın davalılara ait bağımsız bölümlerin iradi ve cebri temlikinin engellenmesi amacıyla İhtiyati Tedbirini, ----------- İli, ------------- İlçesi, -------------- Mahallesi, --------------- Ada, ------------ parsel ----------- bodrum bağımsız bölüm -----------,---------- İli, ----------- İlçesi, ------------ Mahallesi, ------------ Ada, -------------- parsel------------ bodrum bağımsız bölüm -----------, ------------ İli, ----------- İlçesi, ------------ Mahallesi, ----------- Ada,

------------ parsel ---------- bodrum bağımsız bölüm ------------- adresinde, ---------- İli, ------------ İlçesi, ----------- Mahallesi, ------------ Ada, ---------- parsel----------- bodrum bağımsız bölüm---------- taşınmazın müvekkiline taahhüt edilen bağımsız bölüm açısından tapu iptal ve tescilini, 2 nolu tapu iptal ve tescil isteminin mümkün olmaması halinde sözleşme çerçevesinde müvekkili tarafından ödenen bedelin güncel değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile iadesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekilinin cevap dilekçesini özetle.

Öncelikle iş bu davada ticaret mahkemesinde davanın açılması nedeniyle arabulucu şartı mevcut olmakla taraflar arasında herhangi bir arabuluculuk yapılmamış olması nedeniyle dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı şirket ile müvekkili arasında dava dilekçesinde beyan edildiği gibi bir alım satım sözleşmesi bulunmadığını, bu sebeple husumet itirazları olduğunu, müvekkilinin dava dışı olan dava dilekçesi ekinde sunulan sözleşme ile dava konusu gayrimenkulleri iş bu davacı şirketin yetkilisinin kardeşi olduğu beyan edilen ----------- isimli kişiye satma konusunda sözleşme yaptılarını,

davacı tarafla yapılan herhangi bir sözleşeme bulunmadığını, davacının dava dilekçesi ekinde sunduğu ve alım-satım sözleşmesi olduğu beyan edilen belgelerin müvekkilin evrak arasında imzalatılmış bir belge olduğunu, sözleşmenin esaslı unsurları bedel, mal ve tarafların anlaşması olduğunu, bu belgede bu unsurların bulunmaması nedeniyle de iş bu sözleşmenin satım sözleşmesi olmayacağının açık olduğu gibi sözleşme de iki tarafa borç yüklemesi gerekmekte olup iş bu sözleşmede iki tarafa borç yükleyen bir anlaşma da bulunamadığını,

müvekkil ile dava dışı ----------- ile yapılan 08/06/2024 tarihli sözleşme ye istinaden dava konusu gayrimenkulün satışı konusunda anlaşma yapıldığını, davacı şirket------------ adına müvekkile dava dilekçesinde beyan edilen ödemeleri yaptığını, kendi adına yapmadığını, dava dışı ----------- ile müvekkil dava konusu gayrimenkulleri 31.200.000,00 TL bedele satışı konusunda anlaştıklarını,

dava dışı ------------- ile yapılan sözleşme de ödeme tarih ve miktarları beyan edilen ödemelerin birkısmı kendi şirketi olduğunu beyan ettiği ve dava dışı ------------ adına davacı şirket tarafından yapılmış diğer ödemeleri yapamayacaklarını ve durumlarının bozulduğunu söyleyerek sözleşmeden dönmek istediklerini, dava dışı ------------- ile yapılan sözleşmede ödeme tarih ve miktarlarının, 08/06/2024 tarihinde 321.000 TL bedelli(davacı şirketin ödediğini beyan ettiği kapora bedeli diye yazdığı 10.000,00 USD, 10/06/2024 tarihinde ödenmesi gereken 500.000,00TL yine davacı şirket tarafından gönderildiğini,

11/06/2024 tarihinde ödemesi gereken 2.000.000,00 TL yine şirket tarafından 1.000.000 TL+ 500.000 TL gönderildiğini, 13/06/204 tarihinde ödenmesi gereken 2.679.000,00 TL bedelden 2.000.000,00 TL'sinin yine şirket tarafından gönderildiğini, 28/06/2024 tarihinde ödenmesi gereken 15.700.000,00 TL bedel ödenmediğini, 30/07/2024 tarihinde ödenmesi gereken 2.500.000,00 TL bedel ödenmediğini, 30/08/2024 tarihinde ödenmesi gereken 2.500.000,00 TL bedel ödenmediğini, 30/09/2024 tarihinde ödenmesi gereken 2.500.000 TL bedelin ödenmediğini, 07/102024 tarihinde ödenmesi gereken 2.500.000 TL bedelin ödenmediğini,

müvekkili ile dava dışı ------------ ile yapılan sözleşme dava dışı kişi tarafından yerine getirilmediğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmede 28/06/2024 tarihine kadar olan ödemelerin tamamı yapıldıktan sonra tapu devirleri yapılacağının kararlaştırıldığını, ayrıca sözleşme şartlarını yerine getirmeyen ve sözleşme konusu gayrimenkulleri almaktan veya satmaktan vazgeçen taraf diğer tarafa 10.000.000,00 TL cayma akçesi vereceğine dair madde bulunması nedeniyle (dava açma hakkımız saklı kalmak kaydıyla) kötü niyetli olarak davacı şirketin iş bu davayı açtığını,

iş bu davanın açılmasında gerek davacı şirketin gerekse dava dışı ----------- isimli kişinin kötü niyetli olduklarının da ortaya çıktığını, müvekkiline dava dışı kişi adına ödeme yapıldığı beyan edilen davacı şirketin bu seferde sözde müvekkille sözleşme yapmışcasına ve ödemeyi kendi adına yapmışcasına hareket etmesi müvekkilin dolandırılmaktan kurtulduğunu gösterdiğini,

bilindiği üzere son yıllarda gerçekleşen dolandırıcılık olaylarında sözleşmeyi yapan kişi ile ödemeyi yapan kişinin farklı olması durumlarında müvekkil ödemelerin tamamının yapılması durumunda tapu devirlerini dava dışı ------------ devredildikten sonra davacı şirketin aynı şimdi olduğu gibi müvekkilden ödemiş olduğu bedeli ve tapuyu devretmesini isteyeceğinin ortaya çıktığını, müvekkilinin davacı şirket ile hiçbir zaman herhangi bir satış sözleşmesi yapmadığını,

davacı şirketin yapmış olduğu ödemelerin dava dışı ------------ isimli kişi ile dava dışı dava dilekçesi ekinde sunulan sözleşmeye istinaden yapılmış ve sözleşme şartlarını yerine getiremediğini beyan eden dava dışı kişi tarafından davacı şirket ile birlikte müvekkilden haksız kazanç sağlamak amacıyla kötü niyetli açılmış bir dava olduğunu, dava konusu gayrimenkullerin bugün itibariyle değerinin 80.000.000,00 TL civarında olduğunu, müvekkili adına kayıtlı olan 3 tane dükkan üzerine 300.000,00 TL teminat karşılığında tedbir koymasına da itiraz ettiklerini, müvekkilinin gayrimenkulleri üzerine konulan tedbirin kaldırılmasını,

davanın dava şartı yokluğu nedeniyle reddini, husumet itirazları nedeniyle davanın reddini, davanın reddini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve beyan etmiştir. Davacı vekilinin cevaba cevap dilekçesini özetle.

Davalı vekilince müvekkili 3. kişi ile yapılmış olan sözleşmeyi beyan ederek müvekkilini dolandırıcı olmakla itham etmiş olup, dava açılmış olmasına rağmen müvekkilinden alınan 4.340.000.-TL'yi halen müvekkiline iade etmediğini, davalı tarafından müvekkilinin dolandırıcılık yapmakla itham edilmiş ve 3. kişi ile yaptığı sözleşmeyi bahane ederek müvekkilini zan altında bıraktığını, davalının müvekkiline defalarca kendisine davaların çok uzun sürdüğünü davanın sonunda müvekkilimin parasını yasal faizi ile alacağını beyan ettiğini, davalı hesabına gelen tüm bedellerin müvekkil şirket tarafından bizzat davalının hesabına gönderildiğini,

müvekkilinin sözleşme çerçevesinde ödemelerini tamamlamasından sonra inşaatın da tamamlanması beklenildiğini, bu süreç içerisinde davalı tarafından müvekkilinin oyalandığını ve inşaatın at irtifak tesisi sonrasında müvekkiline tescil edileceğinin ifade edileceğini, müvekkilinin, davalı ile iletişime geçtiğini ve kat irtifak işleminin gerçekleştirildiğinin anlaşıldığını, davalıdan müvekkiline temlik edilen taşınmazın tescil işleminin gerçekleştirilmesi istendiğinde ise davalı bu temlike yanaşmadığını, dolayısıyla, temlike konu taşınmaz bedeli müvekkil tarafından ödenmesine rağmen dükkanların tescili sağlanmaması sebebiyle ----------- İli,

----------- İlçesi, adresinde bulunan taşınmazların müvekkile taahhüt edilen bağımsız bölüm açısından tapu iptal ve tescilini, bunun mümkün olmaması halinde sözleşme çerçevesinde müvekkil tarafından ödenen bedelin taşınmazın güncel değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile iadesine karar verilmesini, --------- İli, --------- İlçesi, ----------- Mahallesi,-------- Ada, ---------- parsel ---------- bodrum bağımsız bölüm ---------, --------- İli, --------- İlçesi, ---------Mahallesi, --------- Ada,---------parsel---------- bodrum bağımsız bölüm ----------, ---------- İli, ----------- İlçesi, ----------- Mahallesi,

--------- Ada,--------- parsel ---------- bodrum bağımsız bölüm ----------- adresinde ve ----------- İli, ----------- İlçesi, ----------- Mahallesi, --------- Ada, ---------- parsel ----------- bodrum bağımsız bölüm ---------- adresinde bulunan taşınmazın davalılara ait bağımsız bölümlerin iradi ve cebri temlikinin engellenmesi amacıyla İhtiyati Tedbirini, ---------- İli, -------- İlçesi, ---------- Mahallesi, -------- Ada, ------------parsel ----------- bodrum bağımsız bölüm ----------, ---------- İli, ------------ İlçesi, ------------ Mahallesi, ------------- Ada, ----------- parsel ----------- bodrum bağımsız bölüm -----------,

---------- İli,---------- İlçesi, ------------ Mahallesi, --------- Ada, ----------- parsel -----------bodrum bağımsız bölüm --------- adresinde, ----------- İli, ---------- İlçesi, --------- Mahallesi, --------- Ada,---------- parsel ----------- bodrum bağımsız bölüm ------------ taşınmazın müvekkiline taahhüt edilen bağımsız bölüm açısından tapu iptal ve tescilini, 2 nolu tapu iptal ve tescil isteminin mümkün olmaması halinde sözleşme çerçevesinde müvekkili tarafından ödenen bedelin güncel değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile iadesini talep ve beyan etmiştir.

Davacı vekilinin bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesini özetle. Bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi doğrultusunda raporda yer alan hesaplama, değerlendirme vs. aleyhe olan hiçbir hususu kabul etmediklerini, raporlardaki bütün aleyhe olan hususlara ayrıca ve açıkça itiraz etmekle beraber bu kısımların hükme esas alınmamasını talep ve beyan etmiştir. Davalı vekilinin bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesini özetle.

Bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi doğrultusunda ve bilirkişi raporuna karşı itiraz dilekçesi ekinde sunulan yapı denetim tarafından dava konusu gayrimenküllerin brüt alan hesabı ve örnekte sunulan ilandaki dava konusu gayrimenkulün m2 fiyatının bilirkişilerce düşük hesap edildiğini, dosyanın tekrardan bilirkişiye gönderilerek ek rapor aldırılmasını talep ve beyan etmiştir.

Tüm dosya kapsamı ve toplanan deliller birlikte değerlendirildiğinde. Dava, tasınmaz satıs sözlesmesine dayalı tapu iptali ile tescil ve bedel istemine iliskindir.

Davacı vekili, 26/08/2024 tarihli dava dilekçesi ile, müvekkilin davalı ... ile 07/06/2024 tarihinde tasınmaz satıs sözlesmesi yaptıgını, bununla ---------- ili,---------Ilçesi, ---------- mahallesi, --------- ada ----------- nolu parsel ---------- Blok ---------- nolu, --------- Blok ---------- nolu,---------- Blok ----------- nolu ve ------------ nolu bağımsız bölümlerin satısının kararlastırıldıgını, bunlar için toplam 4.340.000,00 TL ödeme yapıldıgını, ancak bagımsız bölümlerinin devrinin yapılmadıgını, tasınmazların tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tescilinin gerektigini,

bunun mümkün olmaması halinde bedelinin ticari faizi ile tahsilinin gerektigini, bu sebeple is bu davayı açtıklarını belirtmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesi ile, sözlesmenin dava dısı ---------- ile yapıldığını, ödemelerin tamamlanmadıgını, açılan davanın reddinin gerektigini bildirmiştir. Ödemeler, ... (davacı) tarafından ------------ (davalı) banka hesabına yapılmıştır.

Belgelerde yer alan banka dekontlarına göre, tüm ödemeler ------------- tarafından doğrudan davalının------------Ş. hesabına toplam 4.340.000,00 TL dir. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK'nun 706, TBK'nun 237. (BK.'nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz.

Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler, kanunen resmî şekil şartına tabidir. Bu, sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü gibi yetkili bir resmî makam önünde yapılması gerektiği anlamına gelir. Taşınmazlara ilişkin mal değişim sözleşmelerinde de şekil bir geçerlilik şartıdır ve şekle aykırı sözleşmeler geçersizdir.

Bu şekil şartı emredici niteliktedir ve hâkim, taraflar ileri sürmese bile yargılamanın her aşamasında bunu re'sen göz önünde bulundurmak zorundadır. Şekle uygun yapılmamış bir sözleşme, tanık anlatımlarıyla dahi geçerli hâle getirilemez. Adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi, resmi şekil şartına uyulmadığı için hukuken geçerli değildir ve tapu iptal tescil davası açılamaz.

Davacının tapu iptale ilişkin talebi bedelin tamamen ödenmemesi ve sözleşmenin geçersiz olması sebebiyle reddi gerekmiştir. Sebepsiz zenginleşme , Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 77-82. bölünmede düzenlenmiş, bir kişinin hukuken geçerli bir sebep olmaksızın başka birinin malvarlığında azalmaya yol açan kendi malvarlığını iyileştirmesi durumudur. Bu durumda, zenginleşen kişi, zenginleşme miktarı kadar iade yükümlülüğü altındadır.

Davacı tarafın terditli olarak talep ettiği bedele ilişkin ise denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılırken, ifanın imkansız hale geldiği tarih esas alınmalıdır.

TBK maddesi 117/2'ye göre, vadesi belirsiz borçlarda alacaklının borçluyu usulüne uygun şekilde temerrüde düşürmesi (örneğin noter ihtarnamesi veya davanın açılması) gerekir Davacı taşınmazların bedelin tamamını ödemeyerek (taşınmaz değerlerinin toplam 20 milyonun üzerinde olduğu bu yönüyle yaklaşık 1/5 i ödendiği) zaten kendi kusuru ile ifayı imkansız hale getirdiği, davalı taraftan taşınmazlarının tescilini isteyemeyeceği, davalının kusuru olmadığı,

davacının dava ile ödediği bedeli istediğinden ve davalının davadan önce temerrüde düşmediği anlaşılmakla davacının ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılmaksızın ödediği 4.340.000,00 TL bedelin dava tarihinden itibaren ticari faiziyle birlikte davalıdan talep edebileceği açıktır. Tarafların tacir olması sebebiyle davacının ticari faiz talebi yerindedir. Yukarıda açıklanan sebeplerle aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Hüküm: Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacının TAPU İPTAL TESCİL İSTEMİNE İLİŞKİN TALEBİNİN REDDİNE, tedbirin devamına

2-Davacının ALACAK İSTEMİNE İLİŞKİN TALEBİNİN KABULÜ ile 4.340.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

3-Harçlar Yasasına göre alınması gereken 296.465,40 TL'nin başlangıçta alınan 17.077,50 TL peşin harç, 57.040,00 TL ve 355.500,00 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 429.617,50 TL'den mahsubu ile bakiye kalan 133.152,10 TL'nin karar kesinleştiğinde talep halinde davacı tarafa iadesine,

4-Yargılama sırasında davacı tarafın yapmış olduğu 427,60 TL başvuru harcı, 296.465,40 TL karar ve ilam harcı, 75.000,00 bilirkişi masrafı, 671,50 TL posta ve tebligat gideri olmak üzere toplam 372.564,50 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

5-Yargılama sırasında davacı taraf kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 491.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,

6-Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca, artan gider avansının talep halinde yatıran tarafa iadesine,

Dair, taraf vekilleri yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde dilekçe ile başvurulacak İSTİNAF yolu açık olmak üzere OYBİRLİĞİ ile verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. 25/06/2025