İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2018/314 K.2021/1185

Davacı tarafından davalı aleyhine açılan Tazminat davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA. Davacı vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesiyle; davalı firmanın müvekkiline satışı yapılan bağımsız bölümün maliki hem de ... ... projesi olarak da bilinen konutları inşaa eden müteahhit firma olduğu, davalının... ili, ... ilçesi, ...

Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı ... blokta zeminde yer alan 550 m2'lik bağımsız bölümü satma teklifinde bulunduğu, müvekkili şirketin söz konusu alanın çok geniş olduğu ve bu kadar taşınmaza ihtiyaçlarının olmadığı, ekonomik olarak da alabilecek durumda olmadıklarını ancak söz konusu bağımsız bölüm bölünebilir ise 140 m2'sini alabileceğini davalı firmaya bildirdiği,

davalı firmanın da 550 m2'lik taşınmaz hakkında tadilat projesi çizilerek taşınmazı tapuda böldürdüğünü bildirerek 140 m2'sini müvekkiline KDV dahil 800.000 TL bedelle sattığı, müvekkili, taşınmazın sadece tapu kayıtlarında malik olarak gözükmesine rağmen taşınmazın oturma ruhsatı müteahhit konumunda bulunan davalı eski malik tarafından alınmadığından taşınmazın kiraya verilemediği ve müvekkilinin mağdur edildiği, davalı şirketçe tadilat projesini alıp tadilata başlanmadığı, su tesisatının yapılmadığı,

bu sebeple müvekkili tarafından ihtarname keşide edildiğinden bahisle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 4.000 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

ISLAH

Davacı vekili sunmuş olduğu 11.05.2021 tarihli dilekçe ile dava dilekçesinde belirtilen 4.000 Tl alacağı 31.000 TL daha arttırarak toplamda 35.000 TL'nin 4.000 TL'sinin dava tarihi olan 09.03.2018 tarihi, kalan 31.000 TL'sinin ise ıslah tarihi olan 04.03.2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

CEVAP

Davalı sigorta vekili mahkememize sunmuş olduğu cevap dilekçesiyle ; davacının satın almak istediği iş yerinin esasen yapı ruhsatı 27.01.2015 tarihli olduğu, davacının 25.11.2016 tarihinde müşteri bilgi formu doldurarak 131,67 m2'lik iş yeri alımı için müracaat ettiği ve yine aynı tarihte 20.000 TL peşinat ödeyerek iş yerini almak için taahhütname verdiği ve davacı için rezervasyon yapıldığı, müvekkilinin 550m2 olan bu iş yerinde proje tadilat çalışmaları yaptığı, taraflar arasında tadilat işlemlerinin tamamlanması ve davacıya teslimi hususunda herhangi bir süre ve sözleşme bulunmadığı,

bu nedenle müvekkilinin bir muacceliyet tarihininde bulunmadığı, davacının dava dilekçesinde talep ettiği tazminat türünün ne olduğunun belli olmadığından bahisle açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLER

1-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilmesi açısından bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, inşaat mühendisi bilirkişi ..., mimar bilirkişi ... ve gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ... tarafından düzenlenen 17.07.2019 tarihli raporda ; dosyada taraflar arasında düzenlenmiş yazılı bir satış sözleşmesinin bulunmadığı, taşınmazın teslim tarihi ile taşınmazın teslim şekline ilişkin belge ve bilgi mevcut olmadığından ayrıca davacının yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü olup olmadığı,

teslimde gecikme olup olmadığı veya temerrüt oluşup oluşmadığı ve davacının zararının oluşup oluşmadığı hususları teknik bilgiyi gerektiren hususlar dışında hukuki nitelendirme ve değerlendirmeler olduğundan takdiri mahkmeye ait olmak üzere 2 ayrı tarih baz alınarak kira gelirinin hesaplandığı, 15.03.2017 tapudan satış tarihi ile 01.03.2018 yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih arasındaki 11,5 aylık kira gelirinin (4.000 TL x 11,5 ay =) 46.000 TL olduğu,

ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği 01.02.2018 tarihine ilave edilen 5 günlük süre dahil 06.02.2018 ile 01.03.2018 yapı kullanım izin belgesinin alındığı tarih arasındaki 23 günlük kira gelirinin ise (4.000 TL x 23/30 ay =) 3.067,00 TL olarak hesaplandığı bildirilmiştir.

2-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında aynı bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, düzenlenen 25.02.2020 tarihli ek raporda ; davacı tarafça dosyaya dava konusu taşınmaza ait 01.05.2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli aylık 4.500 TL + KDV bedelli kira sözleşmesi sunulduğu, heyetçe 15.03.2017 tapudan satış tarihi itibariyle aylık kira gelirinin 4.000 TL / ay olarak belirlendiği, davacı tarafından sunulan kira sözleşmesine göre 01.05.2019 aylık 5.310 TL / m2 Tüik Üfe katsayıları ile 15.03.2017 tapudan satış tarihine uyarlandığından KDV dahil 3.567,00 TL / ay olarak bulunduğu, heyetçe takdir edilen 4.000 TL / ay 15.03.2017 tarihi itibariyle emsal kira rayiçlerine uygun olduğu bildirilmiştir.

3-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında aynı bilirkişi heyetinden 2.kez ek rapor alınmasına karar verilmiş olup,

düzenlenen 01.03.2021 tarihli 2.ek raporda.

Bornova Belediyesi Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden gelen 22.01.2019 tarih ve ... sayılı yazının tadilat başvurusu, tadilat ruhsatı, tadilatlı mimari proje ve numarataj krokisinin onaylı örneklerini kapsadığı, yani tadilatlı yapı ruhsatı alım süreçlerini kapsadığı, davalının yapı kullanma izin belgesi alması için belediyeye yaptığı başvuru tarihi, başvurusunun içeriği ve diğer aşamaları kapsamadığı, bu nedenle idarelerden kaynaklanan herhangi bir gecikme olup olmadığının da tespit edilemediği,

31.01.2017 tadilatlı yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren yapı kullanma izin belgesi alınması için belediyeye başvurulması halinde 3 aylık sürenin uygun olduğu, bu durumda 31.01.2017 + 3 ay = 31.04.2017 tarihi itibariyle yapı kullanma izin belgesinin alınabileceği, davalının itirazları dikkate alındığında aylık kira rayicinin 3.500 TL olacağı tespit edilerek 31.04.2017 yapı kullanma alınabilecek makul tarih ile 01.03.2018 yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih arasındaki 10 aylık süredeki kira gelirinin 35.000 TL olarak hesaplandığı bildirilmiştir.

4-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında aynı bilirkişi heyetinden 3.kez ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, düzenlenen 19.10.2021 tarihli 3.ek rapor dosyaya eklenmiştir. 5-Mahkememizce yapılan yargılama sırasında Bornova Belediye Başkanlığı'na müzekkere yazılarak dava konusu taşınmaza ilişkin tadilat başvurusu, tadilat ruhsatı, tadilatlı mimarı proje ve numarataj krokisinin onaylı örneği getirtilerek dosyamız arasına konulmuştur. 6-Yine mahkememizce yapılan yargılama sırasında Bornova Belediyesi Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden gelen dava konusu taşınmaza ilişkin belediye nezdinde yapılan işlemlerle ilgili 09.06.2021 tarihli cevabi yazı delil olarak dosyaya eklenmiştir.

DELİLLER- DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ KABUL

Dava; davacı tarafça davalıdan satın alınan taşınmazın oturma ruhsatının davalı konumunda bulunan müteahhit şirket tarafından geç alınması nedeniyle dava konusu taşınmazın kullanılamadığı döneme isabet eden döneme ilişkin davacının uğradığı iddia olunan zarara yönelik maddi tazminatın davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

Davacı vekili sunmuş olduğu dava dilekçesiyle, davaya konu taşınmazın 15.03.2017 tarihinde davalıdan satın alındığı, yapılan araştırmalar neticesinde tadilat projesinin davalı şirket tarafından 30.01.2017 tarihinde alınmış olmasına rağmen yapıyı tadilat projesine uygun hale getirerek oturma ruhsatı almadığı, bağımsız bölümü oturma ve kullanmaya uygun bir şekilde fiilen müvekkiline teslim etmediği, oturma ruhsatı alınmadığından taşınmazın kiraya verilemediği,

bu nedenle davacının gelir kaybına uğradığı ve davacı tarafça davalıya keşide edilen Bornova ...Noterliği'nin 30.01.2018 tarihli ihtarnamesi ile 5 iş günü içerisinde tadilat projesine uygun oturma ruhsatının alınmasının istendiği, ancak iş bu ihtarnamenin davalıya 01.02.2018 tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen davalı tarafça ihtarda belirtilen sürenin dolmasından çok sonra 01.03.2018 tarihinde bağımsız bölüm için yapı kullanma izin belgesinin alındığı,

bu nedenle dava konusu taşınmazın satın alındığı 15.03.2017 tarihinden davalının yapı kullanım izin belgesini aldığı 01.03.2018 tarihi arasında dava konusu taşınmazın kullanılamaması nedeniyle davacının zarara uğradığından bahisle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 4.000 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talep edilmiş olup, daha sonra dosyaya sunulan 17.05.2021 tarihli ıslah dilekçesi ile bilirkişi raporu gereğince davacı zararı 35.000 TL olarak hesaplandığından iş bu alacağın 4.000 TL'sine dava,

bakiyesi olan 31.000 TL'sine de ıslah tarihi olan 17.05.2021 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talep edilmiştir.

Davalı vekili sunmuş olduğu cevap dilekçesiyle, davacının dava konusu taşınmazı satın aldığı projede toplam bağımsız bölüm sayısının 247 olduğu, davacının satın almak istediği işyerinin esasen yapı ruhsat tarihinin 27.01.2015 tarihi olduğu, bu iş yerinin tamamlanarak 15.04.2016 tarihinde yapı kullanma izin belgesi de alınan 550 m2'lik alan olduğu,

davacının bu iş yerinin bir kısmını almak istemesi üzerine davalı tarafça projede tadilat çalışmalarının başlatıldığı ve nihayetinde bir proje hazırlanarak Bornova Belediye Başkanlığı'na sunulduğu ve proje tadilatı için 30.01.2017 tarihli tadilat yapı ruhsatının alındığı ve davacıya 15.03.2017 tarihinde satışın gerçekleştirildiği ve dava konusu taşınmazında içinde bulunduğu iş yerinin bölünmesine ilişkin olarak tadilat projesine uygun olarak iş yerinin tamamlandığı ve Bornova Belediyesi Başkanlığı'na yapı kullanma izin belgesi almak için başvuru yapıldığı, yapılan başvuru sonucunda 01.03.2018 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin alındığı,

taraflar arasında tadilat işlemlerinin tamamlanması ve davacıya teslimi hususunda belirli bir süre ön gören herhangi bir sözleşme bulunmadığı, bu nedenle davalı açısından bir muacceliyet tarihininde söz konusu olmadığı, taraflar arasındaki sözleşmelerde ve de müşteri bilgi formunda ve gerekse taahhütnamelerde taşınmazın tadilatına ilişkin olarak yapı kullanma izin belgesinin ne zaman alınarak taşınmazın teslim edileceğine dair bir tarihin bulunmadığından bahisle açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Dosyada bir sureti bulunan "... Müşteri Bilgi Formu" içeriğinin incelenmesinden davalı tarafa ait olan taşınmaz üzerinde bulunan 550 m2'lik bağımsız bölümün tadilat projesi ile bölünmek suretiyle 131,67 m2'lik kısmının KDV dahil 800.000 TL bedelle satın almak amacıyla davacı tarafça talepte bulunulduğu, bu talep üzerine dava konusu taşınmazın dosyada bir sureti bulunan tapu kaydının incelenmesinden 15.03.2017 tarihinde davacıya satıldığı ve tapununda devredildiği, davacı tarafça yapı kullanma izin belgesinin de 01.03.2018 tarihinde alındığı dosya kapsamı belgelerle sabittir.

Taraflar arasındaki ihtilaf, davacı tarafça davalıdan 15.03.2017 tarihinde satın alınan dava konusu bağımsız bölümün davalı şirket tarafından yapı kullanım izin belgesinin alındığı 01.03.2018 tarihleri arasında davacı tarafça kullanılamadığı iddiasıyla davacının bir zarara uğrayıp uğramadığı, bir zararı var ise davacı tarafın talep ettiği tazminattan davalının sorumlu olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Mahkememizce yapılan yargılama sırasında tarafların iddia ve savunmalarının değerlendirilebilmesi açısından bilirkişi incelemesi yaptırılmış olup, alınan 17.07.2019 tarihli kök rapor ile 25.02.2020 tarihli ek raporda, dava dosyası belgelerin incelenmesinden dava konusu blok için düzenlenmiş 27.01.2015 tarihli yapı ruhsatı, 15.04.2016 tarihli yapı kullanım izin belgesinin bulunduğu, davalı şirketin 20.12.2016 tarihli dilekçe ile tadilat için başvurduğu ve 13.01.2017 tarihli mimari projede bulunan ticaret bloğundaki 12 bb nolu 509 m2 büyüklüğündeki iş yerinin 12J, 12K ve 12L olarak 3 iş yeri olarak düzenlendiği,

Bornova Belediyesi'nce 31.01.2017 tarihli tadilat ruhsatı, tadilat ruhsatına bağlı olarak da 01.03.2018 tarihinde yapı kullanım izin belgesinin düzenlendiğinin anlaşıldığı, dava konusu taşınmazın 15.03.2017 tarihinde satış nedeniyle davacı şirket adına tam hisseli olarak tescil edildiği, keşfen yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde dava konusu taşınmazın satışının yapıldığı 15.03.2017 tarihi itibariyle boş olarak kiraya verildiği takdirde aylık 4.000 TL olarak kiraya verilebileceğinin tespit edildiği,

bu kapsamda 15.03.2017 tapudaki satış tarihi ile 01.03.2018 tarihli yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih arasındaki 11,5 aylık kira gelirinin (4.000 TL x 11,5 ay =) 46.000 TL'ye tekabül ettiği, davacı tarafça davalıya keşide edilen Bornova ...

Noterliği'nin 30.01.2018 tarihli ihtarnamesi ile verilen 5 iş günü sürenin ilavesiyle 06.02.2018 tarihinden 01.03.2018 tarihindeki yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih arasındaki 23 günlük kira gelirinin ise 3.067,00 TL olarak hesaplandığı takdirin mahkemeye ait olduğu sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama sırasında yine aynı bilirkişi heyetinden 2.kez ek rapor alınmış olup, düzenlenen 01.03.2021 tarihli ek raporda; dava konusu taşınmaz için 31.01.2017 tarihinde alınan tadilatlı yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren, davalı tarafça yapı kullanma izin belgesi alınması için başvurulması halinde 3 aylık sürenin uygun olduğu, bu durumda tadilatlı yapı ruhsatının alındığı tarih olan 31.01.2017 tarihine 3 ay eklenmesi halinde 31.04.2017 tarihi itibariyle esasında yapı kullanma izin belgesinin davalı tarafça alınabileceği sonucuna varıldığı,

kök raporda dava konusu taşınmazın keşif tarihindeki mevcut durumuna göre rayiç kira bedelinin belirlendiği, davalı vekilinin bu rapora karşı sunmuş olduğu itiraz dilekçesindeki taşınmaza ilişkin bir kısım ince işler olmadan teslim edilmiş olması nedeniyle aylık kira gelirinin 3.500 TL olabileceği yeniden değerlendirilmiş olup,

bu kapsamda davacının davalıdan yapı kullanma izin belgesinin davalı tarafça alınabileceği makul tarih olarak belirlenen 31.04.2017 tarihinden davalı şirket tarafından yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olan 01.03.2018 tarihine kadar 10 aylık süre boyunca davacının uğradığı kira gelirinin (3.500 TL x 10 ay =) 35.000 TL olduğu sonuç ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.

Mahkememizce yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi kök ve ek raporlarının birlikte değerlendirilmesi neticesinde davacı tarafça dava konusu taşınmazın 15.03.2017 tarihinde satın alındığı, ancak dava konusu taşınmazın yapı kullanım izin belgesinin ise davalı tarafça 01.03.2018 tarihinde alınabildiği, davalı tarafça yapı kullanım izin belgesinin alındığı 01.03.2018 tarihine kadar iş yeri niteliğinde bulunan taşınmazın davacı tarafça kullanılamadığı,

01.03.2021 tarihli 2.ek raporda belirtildiği ve mahkememizce benimsendiği üzere dava konusu taşınmazın yapı ruhsatının alındığı 31.01.2017 tarihinden itibaren davalı tarafça yapı kullanma izin belgesi alınması için başvurulması halinde 3 aylık sürenin uygun olduğu, bu durumda tadilatlı yapı ruhsatının alındığı tarih olan 31.01.2017 tarihine iş bu 3 ay sürenin eklenmesi halinde 31.04.2017 tarihi itibariyle esasında yapı kullanma izin belgesinin davalı tarafça alınabileceği sonucuna varıldığı, mahkememizce de benimsendiği üzere dava konusu taşınmazın 01.03.2021 tarihli 2.ek raporda aylık kira gelirinin 3.500 TL olarak belirlendiği,

bu kapsamda davacının davalıdan yapı kullanma izin belgesinin davalı tarafça alınabileceği makul tarih olarak belirlenen 31.04.2017 tarihinden davalı şirket tarafından yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarih olan 01.03.2018 tarihine kadar 10 aylık süre boyunca davacının uğradığı kira gelirinin (3.500 TL x 10 ay =) 35.000 TL olduğu sonuç ve kanaatine varılmış olmakla davanın kabulüne, 35.000,00 TL maddi tazminatın 4.000,00 TL'sine dava tarihi olan 09.03.2018,

bakiyesi olan 31.000,00 TL'sine ise ıslah tarihi olan 17.05.2021 tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verme gereği doğmuştur.

Her ne kadar davalı taraf savunmalarında taraflar arasındaki sözleşmede tadilat işlemlerinin tamamlanması ve davacıya teslimi hususunda belirli bir sürenin ön görüldüğüne dair herhangi bir hüküm bulunmaması nedeniyle davalı şirket için bir muacceliyet tarihininde söz konusu olmadığı ileri sürülmüş ise de, bilirkişi 2.ek raporunda da belirlendiği üzere dava konusu taşınmaz için davalı tarafça tadilatlı yapı ruhsatının alındığı 31.01.2017 tarihinden itibaren yapı kullanma izin belgesinin alınması için belediyeye başvurulması halinde 3 aylık makul süre içerisinde yapı kullanma izin belgesinin alınabileceğinin belirtildiği,

ancak davalı tarafça yapı kullanma izin belgesinin bilirkişi heyeti tarafından belirlenen bu makul süre geçirildikten sonra 01.03.2018 tarihinde alınmış olması ve davalı tarafça sunulan deliller arasında yapı kullanma izin belgesinin bilirkişi heyeti tarafından belirlenen makul süreden sonra 01.03.2018 tarihinde alınmasının davalıdan kaynaklanmayan nedenlerden kaynaklandığını ispatlayacak bir delilinde dosya arasında bulunmaması nedeniyle davalı tarafın bu yöndeki savunması yerinde görülmemiştir.

(E-İMZA)

Hakim ...

(E-İMZA)