İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2021/804 K.2025/153

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı dava dilekçesinde özetle; davaya konu İzmir ili, Buca İlçesi, ... mahallesi ... parselde tapuya kayıtlı arsa üzerindeki... Konut Yapı Kooperatifinin ortağı olup 20.11.2006 tarihinde bu kooperatife üye olduğunu, o tarihten günümüze ortaklık haklarında faydalanmasının engellendiğini, defalarca da kooperatiften ihracının istendiğini, her seferinde dava açarak bu ihraç kararlarını iptal ettirdiğini, İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi..., İzmir..

Asliye Ticaret Mahkemesi... ve İzmir...

Asliye Ticaret Mahkemesi ... karar sayılı davada yine davacının kooperatife borcu olduğundan bahisle ihracının istendiğini, ancak mahkeme davacının ihracına ilişkin kararın iptaline karar verildiğini, kooperatifin bıktırmaya, usanıp gitmesi yönünde zorlamaya yönelik eylemlerinin 15 yıldır süregeldiğini, son olarak sahibi olduğu 26 nolu daireyi...simli kişiye devrederek iş bu davayı açma zorunluluğunun doğduğunu belirterek İzmir ili, Buca İlçesi,... mahallesi ...parselde tapuya kayıtlı...

Nolu dairenin ...ın adına tapuya tesciline, bu mümkün değilse taşınmazın güncel bedeli kadar tazminatın kooperatif tüzel kişiliği, kooperatif başkanı ve kooperatif yönetim kurulu üyelerinden müştereken ve müteselsilen tahsil edilerek tarafımıza ödenmesine,20/11/2006 tarihinden bugüne kadar taşınmazdan semere elde edemeyen müvekkilimin bu semerelerinin bilirkişi marifetiyle hesaplanarak bugüne kadar işlemiş faiziyle tarafımıza ödenmesine,

boş kaldığı için ciddi manada yıpranan, gayrimenkul değeri düşen ve harap hale gelen taşınmazın emsalleriyle kıyaslanarak - değer kaybının hesaplanarak tarafımıza ödenmesine ileride telafisi imkansız zararların doğmasını engellemek açısından ...deki...

Yapı Kooperatifinin 26 no.lu dairesi üzerine ahara devrini önlemek üzere tedbir koyulmasına, Kooperatif tüzel kişiliğinin, kooperatif başkanının ve kooperatif yönetim kurulu üyelerinin malvarlığı ve tüm banka hesapları üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin karşı yana yükletilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının ortaklıktan çıkarma kararının ortağının sorumluluklarını yerine getirmemesi sebebiyle yönetim kurulu tarafından alınan karar olduğunu, davacının dilekçesinde belirtiği İzmir ..Asliye Tic. Mah.... Karar sayılı dava dosyasında, 14.11.2014 tarihli kararın hükümden önceki bölümünde.

"Davacının 70.000,00 TL ödemesinin Haziran/2007 sonrasındaki aidat ve giderlerini kapsamadığı, bu tarihten sonraki kooperatif borçlarından davacının sorumlu olduğuna, davacının kooperatife borcu olmasına rağmen ihtarnamenin borcu ile uyumlu olmadığını görerek usulüne uygun olmayan ihtarnamelere dayanarak çıkartma kararının yerinde olmadığına karar verildiğine karar verildiğini, İzmir ...

Asliye Ticaret Mahkemesi... esas sayılı dosyasında yargılamanın ihraç kararının iptali ve ihraç edilen ortağın ödediği aidatların tahsiline yönelik talepler yönünden devamına karar verildiğini, davacının mahkeme kararıyla kesinleşen Haziran/2007'den sonraki kooperatife olan borçlarının hiç birini ödemediğini, kooperatif ortaklarının daire tapularının Ağustos /2019'da çıkarılmasında, davacının kendine ait olduğunu iddia ettiği 26 nolu daire tapusunun davacı adına çıkartılmadığını,

bu dairenin tapu malikinin ... 'nun bu daireyi...'e sattığını belirterek davacının tamamen haksız yersiz ve dayanaksız davasının ve taleplerinin husumet ve esas yönünden reddine, davacının dava konusu alacağının %20 sinden aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatı ödemesine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde taşınmazın güncel bedelinin ödenmesi ve taşınmazın var ise değer kaybı ile ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacının davalı kooperatifte ortak olduğu hususu sunulan dava ve cevap dilekçesi ile sabit olup, kooperatif ortağı olan davacının tapu iptal ve tescil isteminin kabulü için ortaklıktan doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Ancak davalı kooperatifin yönetim kurulu, davacının kooperatif üyeliğininden ihracına karar vermiş ve davacı tarafından ihraç kararının iptali istemine ilişkin İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin...Esasına kayıtlı dosyada dava ikame edilmiştir.

Davacının eldeki dava ile talep ettiği tapu iptal ve tescil istemi ile diğer talepleri yönünden davalı kooperatif üyeliğinin devam etmesi gerektiğinden mahkememizce öncelikle İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi' nin... Esas sayılı dava doyasının sonucu beklenmiştir.

Bekletici mesele yapılan İzmir .. Asliye Ticaret Mahkemesi' nin...

Esas dava dosyası incelendiğinde, davacı tarafından, "davacının kooperatif ortaklığından ihracı kararının iptaline ve taşınmazın davacı adına tapuya tesciline, 20/11/2006 tarihinden bugüne kadar taşınmazdan semere elde edemeyen davacının bu semerelerinin bilirkişi marifetiyle hesaplanarak bugüne kadar işlemiş faiziyle davacıya ödenmesine, boş kaldığı için ciddi manada yıpranan, gayrimenkul değeri düşen ve harap hale gelen taşınmazın - emsalleriyle kıyaslanarak - değer kaybının hesaplanarak davacıya ödenmesine,

mahkemenin aksi kanaatte olması halinde ihraç edilen ortağın ödediği aidatların 20/11/2006 olan ödenme tarihinden itibaren bankaların uyguladığı en yüksek mevduat faiz oranı üzerinden faiziyle davacıya iadesine, ileride telafisi imkansız zararların doğmasını engellemek açısından ... Buca-İzmir adresindeki ...Yapı Kooperatifinin 26 no.lu dairesi üzerine devrini önlemek üzere tedbir koyulmasının " talep edildiği,

ihraç kararının iptali istemi dışında kalan talepler ile mahkememiz dava konusunun aynı olduğu ancak İzmir ... Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından iş bu talepler yönünden tefrik kararı verilerek tefrik sonucu aynı mahkemenin ... Esasına kaydedilen dava dosyasında, 05/03/2020 tarihli...Karar sayılı karar ile "taşınmazın davacı adına tapuya tescili, 20/11/2006 tarihinden bugüne kadar taşınmazdan semere elde edemeyen davacının bu semerelerinin bilirkişi marifetiyle hesaplanarak işlemiş faiziyle ödenmesi, taşınmazın değer kaybının hesaplanarak ödenmesi"ne yönelik talepler yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği,

Sonuç itibari ile dava dosyasında uyuşmazlık konusunun yalnızca ihraç kararının iptali istemine yönelik olduğu mahkememce yapılan yargılama sonucunda davacının ihracına ilişkin 07/11/2019 tarih ... davalı kooperatif yönetim kurulu kararının iptaline karar verildiği, verilen kararın istinaf kanun yoluna taşınması ile İzmir BAM. ... H.D.... K. Sayılı ilamı ile davalı kooperatifin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verdiği ve kararın kesinleştiği görülmüştür. Bu hali davacının ihracına yönelik alınan karar kesinleşmiş mahkeme kararı ile iptal edildiğinden davacının talepleri yönünden gerekli deliller toplanarak bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.

Taşınmaz değerinin belirlenmesi için bilirkişiden alınan 10/02/2023 tarihli raporun sonuç kısmına göre;" Dava konusu, İzmir İli, Buca İlçesi,...) Mahallesi,...Buca - İZMİR adresinde ve tapunun... parselde, 2.566,00 m2 “...katlı 2 adet betonarme Apartman ve Arsası" üzerinde, ...arsa paylı, ... bağımsız bölüm numaralı meskenin tamamının halihazırda dava dışı...adına kayıtlı olduğu,

(30.10.2016 - 30.10.2021) dönemine ait toplam ecrimisil bedelinin; 77.700,00-TL olabileceği,

Dava konusu dairenin dava tarihi olan 30.10.2021 tarihi itibarıyla değerinin, yapılan emsal araştırmaları neticesinde ( eksik, üstün tüm özellikleri dikkate alınarak); 530.000,00-TL olabileceği kanaatine varılmıştır."şeklinde rapor sunduğu görülmüştür.

Emsal nitelikli Yargıtay... Hukuk Dairesi' nin ...Karar sayılına göre;

Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacıya konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, bu tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur.

Bu ön koşulun gerçekleşmesinden sonra, davacı için çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır.

Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceği, hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin ise, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli

Dairenin yerleşik uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:

a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.

b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar (toptan eşya fiyat endeksi "TEFE" artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.

c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettiği ortaya çıkarılmalıdır.

d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.

e- Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir.

Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.

Açıklandığı üzere, kooperatif üyesinin ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep etme hakkı bulunmamakta ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunduğu kabul edilmelidir.

Mahkememizin 11/04/2023 tarihli celsesi 2 nolu ara karar gereğince, ferdileşme sonucu bağımsız bölümlerin tarihleri ve tarafların itirazlara nazara alınarak Bilirkişilerden alınan 19/06/2023 tarihli ek raporun sonuç kısmına göre; "Emsal bir ortağın emsal bir daire için; Peşinat, Aidat ve Ek aidat adı altında ödemesi gereken toplam tutarın 88.926,00 TL olduğu,

Emsal bir ortağın emsal bir daire için 30.06.2007 tarihine kadar Peşinat, Aidat ve Ek aidat adı altındaödediği toplam tutarın 48.450,00 TL olduğu,

01.07.2007 tarihinden sonra davacının ödemesi gereken aidat ve diğer ödemeler yönünden borç tutarının 40.476,00 TL, dava tarihine kadar gecikme cezasının 52.430,85 TL olduğu, sonuç ve kanaatine varılmıştır" şekilden rapor sundukları görülmüştür.

Mali müşavir bilirkişinden alınan 10/01/2024 tarihli raporun sonuç kısmına göre, "... Hukuk Dairesinin 13.01.2020 tarihli... Karar sayılı Yargıtay İçtihadı doğrultusunda yapılan hesaplama neticesinde;

Yapılan hesaplama sonucunda; (d) maddesinde bulunan miktar (c ) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d ) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarı olarak hesaplanmıştır.sonuç olarak; Davacı ortağa ödenmesi gereken tazminat tutarının 316.618,46 TL olduğu sonuç ve kanaatine ulaşılmıştır." şeklinde ek rapor sunduğu görülmüştür.

Mahkememizin 22/02/2024 tarihli celsesi 2 nolu ara karar gereğince, davalı tarafın itirazlarını karşılar nitelikte (gerekçelendirilerek) ek rapor alınmasına karar verildiğinden, Bilirkişinden alınan 29/03/2024 tarihli ek raporun sonuç kısmına göre,"Tarafımızca dosya kapsamına sunulan 20.02.2023 tarihli kök raporun incelendiğinde emsal bir ortağın ödemiş olduğu tutarın 81.050,00 TL olarak hesaplandığı, yine tarafımızca dosya kapsamına sunulan 18.06.2023 tarihli 1. Ek raporun incelendiğinde söz konusu tutarın güncellenerek 88.926,00 TL olarak hesaplanmış olduğu ve tutarda herhangi bir yanlışlık bulunmadığı,

Davalı vekilinin belirttiği şekilde davacı ortağın kooperatife olan borcu ve borç tutarı için hesaplanan gecikme faizinin toplam tutarı olan (32.600 TL+52.430.85 TL=) 85.030,85 TL' nın Yargıtay İçtihadına uygun olarak tarafımızca yapılan tazminat hesaplamasına dahil edilmesinin mümkün olamayacağı,

Davalı vekilinin önerdiği şekildeki bir hesaplamanın davacı ortaktan tahsilat yapılacağı hallerde esas alınabileceği,

Söz konusu Yargıtay içtihadı doğrultusunda yapılan güncelleme tablosunun detaylı açıklaması aşağıdaki şekilde olduğu,

a) Davacı ortağa verilmesi gereken dairenin rayiç bedeli Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ve İnşaat Mühendisi Bilirkişi... tarafından 530.000,00 TL olarak tespit edilmiş olup tespit edilen tutar hesaplama tablosunun "a" satırına yazılmıştır.

b)- Emsal bir ortağın ödemelerinin toplam tutarı 88.926,00 TL olup ödeme tarihleri ve tutarları esas alınarak Yi-Üfe oranı ile güncellenmiş ve yapılan hesaplama sonucunda Emsal Bir Ortağın Ödemelerinin Güncel Değerinin 675.754,08 TL olduğu tespit edilmiştir. Tespit edilen tutar hesaplama tablosunun "b" satırına yazılmıştır.

c)- Konutun tespit edilmiş 530.000,00 TL rayiç değerinden emsal bir ortağın ödemiş olduğu 88.926,00 TL tutarın güncel değeri olan 675.754,08 TL çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı (530.000,00- 675.754,08=) -145.754,08 TL. yararlanma sağladığı hesaplanmıştır. Hesaplanan bu tutar tablonun "c" satırına yazılmıştır.

d)-Davacı ortağın ödentileri olan 70.000,00 TL tablonun "b" satırında yapılan usul ile güncellenerek Eksik Ödeme Yapan Ortağın Ödemelerinin Güncel Değerinin 403.690,98 TL olduğu tespit edilmiştir. Bu şekilde dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmiştir. Tespit edilen tutar tablonun "d" satırına yazılmıştır.

e-) Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı 675.754,08 yine yukarıda (c) maddesinde bulunan -145.754,08 TL bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin 403.690,98 TL güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmiştir. (403.690,98* -145.754,08)/675.754,08= (-)87.072,52 TL. Yargıtay 23.HD.13.01.2020 tarihli 2026/7609 Esas-2020/22 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı esas alınarak yapılan hesaplama sonucunda davacı ortağa verilecek tazminat tutarının (- 87.072,52 + 403.690,98=) 316.618,46 TL olduğu, sonuç ve kanaatine varılmıştır."şeklinde ek rapor sunduğu görülmüştür.

Davalı vekili her ne kadar mahkememize sunulan bilirkişi raporuna karşı eksik ödeme borç tutarının da güncelenmesi gerektiği yönünde itirazda bulunmuş ise de itiraz dayanağının hesaplama formülünde yer alan (d-Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.) d bendine ilişkin olduğu şüphesizdir.

Ancak hesaplama formülünün devamında yer alan, " Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır." kısmında açıkça belirtilen (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değeri kısmı bilirkişi tarafından belirlendiğinden rapor mahkememizce hükme esas alınmıştır.

Davacı tarafa mahkememizce verilen kesin mehil içerisinde sunulan bedel arttırım dilekçesi sonucu, davacı 316.618,46 TL tazimat, 77.700,00 TL ecrimisil bedelinin tahsilini talep etmiştir.

Sonuç itibari ile, davalı kooperatife ortak olduğu sabit olan davacının, davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerine göre daha az ödeme yaptığı bu hali eşitlik ilkesine göre davacının tapu iptal ve tescil talebi ile bu talebe bağlı olan ecrimisil ve diğer taleplerin kabul edilmesinin mümkün görülmediği, az ödeme yapan davacının emsal nitelikli Yargıtay... Hukuk Dairesi' nin... Karar sayılı ilamına göre talep edebileceği tazminat hesabının yapıldığı 10/01/2024 tarihli bilirkişi raporu mahkememizce hükme esas alınarak tazminat isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.

Davacı taraf eldeki davada tüm davalılardan tahsil talebini dava dilekçesinde açıkça belirtmiş olmasına karşılık Mahkememizce yalnızca "davalıdan alınarak davacıya verilmesine" yönünde hüküm tesis edilmiş olup, HMK' nun 305 ve 305/A maddesi gereği resen işlem yapılamayacağından hükümde değişiklik yapılmamıştır.

Katip... · eimza ¸ Hakim ... · E imza ¸