İzmir 2. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/883 K.2023/928

Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. "Müvekkil şirket ... İnşaat Nakliyat Turizm Mühendislik Proje Hizmetleri Sanayı Ve Ticaret Limited Şirketi ile 11.04.2018 tarihinde davalı ... arasında ve ilgili tarihte kendisine ait olduğu tapuda sabit olan İzmir İli Bornova İlçesi Erzene Mah. ... Parselde bulunan arsa üzerine İzmir ...

Noterliği 11.04.2018 tarih ve... yevmiye nolu bölge ile karşılıklı Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalanmıştır. Aynı tarihte yine İzmir... Noterliğinde ... tarafından müvekkil şirkete proje ve hizmetlerin yürütebilmesi amacıyla... yevmiye nolu vekaletname verilmiştir.

Müvekkil şirket yetklisi almış olduğu Düzenleme Şeklinde Vekaletname ile tüm ilgili kurumlarda işlemleri takip etmek suretiyle inşaat ruhsatını 31.12.2018 tarihinde Bornova Belediyesinden alarak inşaat iş ve işlemlerine başlamıştır.

Müvekkil şirket üzerine düşen iş ve işlemlerin tamamını eksiksiz olarak yerine getirmiş ve akabinde inşaat %90 seviyeye geldiğinde sözleşme gereği müvekkil şirket hissesine düşen haklarını alabilmek amacıyla belediyeye kat irtifakı kurulması amacıyla gerekli tüm belgeler ile başvuru yapmış, ancak bu başvuru sonucunda belediye ilgili biriminden ve çalışanlarından 21.02.2020 tarihinde İzmir İli Bornova İlçesi Erzene Mah. ...

Parselde kayıtlı arsanın ... tarafından davalının eşi olan ...'e devredildiğini öğrenmiştir. Müvekkil şirket yetkilisi haricen yapmış olduğu araştırma ile evveliyatında arsanın ...'e ait olduğunu, kendisinin müvekkil şirket yetkilisine eşi olarak tanıttığı ...'a mahkeme kararı ile arsayı devrettiğini, müvekkil şirket ve ... arasında sözleşme imzalandığı tarihte ...'ın medeni durumunun bekar olduğunu, ... ile nikahlı olmadığını öğrenmiştir.

Söz konusu durum neticesinde müvekkil şirket yetkilisi davalı ...'e ulaşmış ve bu yapılmış olan işlemin hukuksuz olduğunu, sözleşme gereğince sözleşmeye bağlı olarak haklarının teslim edilmesi gerektiğini belirterek talepte bulunmuştur. Davalı ... ise 09.10.2020 tarihinde Bornova ... Noterliği ... yevmiye nolu ihtarname ile müvekkil şirketten haksız olarak kira talebinde bulunmuştur.

Bunun üzerine müvekkil şirket yetkilisi davalı ...'e inşaatın bitme aşamasında olduğunu, yalnızca Yapı Kullanım Belgesi başvuru işlemlerinin kaldığını, ancak Yapı Kullanım Belgesinin başvurusunun yapılabilmesinin haksız ve hukuksuz olarak yapılmış olan İzmir İli Bornova İlçesi Erzene Mah. ...Parselde kayıtlı arsanın devri nedeniyle mümkün olmadığını ve söz konusu inşaat nedeniye Yapı Kullanım Belgesi başvuru işlemini yapamadığını ve yapabilmesi için herhangi bir resmi belgenin bulunmaması nedeniyle kira talebinin haksız ve hukuksuz olduğunu belirtmiştir.

Söz konusu süreçte sözleşme doğrultusunda inşaatın bitme aşamasında olduğu Bornova Belediyesi, Yapı Denetim Firması ve Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü belgeleri ile sabit olup söz konusu ilgili belgelerin dosya kapsamına alınabilmesi için ilgili kuruluşlara müzekkere yazılması talebimiz vardır. Müvekkil şirket ve davalılar arasında birtakım haricen görüşmeler sonucunda taraflar arasında 21.02.2020 tarihinde bir ara sözleşme tanzim ve imza edilmiştir.

Ekte sunulmakta olan sözleşme gereğince davalı ... ile müvekkil şirket, diğer davalı ... ile daha önceden tanzim ve imza edilmiş sözleşmeye, ...'ün aynı şartlarda taraf olduğunu, talep edebileceği kira bedelinin aylık 2.000,00-TL olduğunu, bu kiranın 01.10.2020 tarihinden başlayacağı konusunda mutabık kalarak imza altına almışlardır.

İlgili Ek Sözleşme taraflarca noter tarafından aslı gibidir yapıldıktan sonra Bornova Belediyesine ibraz edilmesine rağmen, davalı ..., müvekkil şirket yetkililerine işlemlerin takip edilebilmesi ve gerekli başvuruların yapılabilmesi için gerekli vekaletnameyi vermemiştir.

Davalılar arasında danışıklı dövüş yöntemiyle yapılmış olan haksız ve hukuksuz devir ve işlemlerin takibi ve devamında gerekli başvuruların yapılabilmesi için vekaletnamenin verilmemesi ve gerekli oldukları her durumda bilerek ve isteyerek iş ve işlemleri baltalamak için ağırdan almaları durumu nedeniyle müvekkil şirket maddi zarara uğramıştır.

Ayrıca davalıların söz konusu davranışlarından ve işlemlerinden kaynaklı olarak sözleşme dışına taşılması nedeniyle müvekkil şirket yeniden yapı denetim atanması, yeni kurum için seviye tespit raporu düzenlenmesi ve yapı ruhsatı devir işlemleri gibi pek çok fazladan iş ve işlem yapmak zorunda kalarak maddi anlamda zor duruma düşmüş ve maddi zarara uğramıştır.

Yine akabinde 22.04.2021 tarihinde yapı ruhsatı devri Bornova Belediyesi nezdinde tamamlanmış ise de müvekkil şirket bu süreçte gerek haklarını alamadığı için gerekse davalılar tarafından yukarıda açıklanan durumlar nedeniyle fazladan iş ve işlemler yapması nedenleriyle oluşan masraflar ve zamandan oluşan kiralar nedeniyle maddi olarak zarar görmüştür.

Müvekkil şirket, söz konusu sözleşmeye bağlı olarak gerekli iş ve işlemler için gerekli yetkiyi kullanırken sürekli davalıların keyfiyetine bağlı olmaktan kaynaklı olarak ancak 17.11.2021 tarihinde kat irtifakı işlemlerini gerçekleştirebilmiş ve davalı ... ile müvekkil şirket arasında 24.11.2021 tarihli Ara Sözleşme tanzim ve imza edilmiştir.

Söz konusu Ara Sözleşme uyarınca taraflar söz konusu sözleşme tarihine kadar kira bedelleri toplamında 24.11.2021 tarihi itibari ile 26.000,00-TL üzerinde anlaşmışlar ve devamı için aylık toplam kira bedelini 28.02.2022 tarihine kadar Yapı Kullanım İzni Belgesi alınması kaydıyla 3.000,00-TL olarak belirlemişlerdir.

Söz konusu ara sözleşme gereğince toplamda 26.000,00-TL üzerinde anlaşılan bedel müvekkil şirket yetkilisi tarafından ...'e 30.11.2021 tarihinde 10.000,00-TL ve 02.12.2021 tarihinde 16.000,00-TL olmak üzere ödenmiştir. Davalı ... tarafından söz konusu Ara Sözleşme gereğince Bornova ... Noterliği tarafından 24.11.2021 tarihli müvekkil şirketin asıl sözleşme gereğince alması gereken İzmir İli Bornova İlçesi ... nolu bağımsız bölümlerin satışı için vekaletname verilmiştir.

Müvekkil şirket yetkilisi tarafından Bornova ... Noterliği tarafından 24.11.2021 tarihli vekaletnamesine istinaden İzmir İli Bornova İlçesi Erzene Mah.... nolu bağımsız bölümdeki dairenin satışı yapılmış ve akabinde dairenin satışı tamamlandıktan hemen sonra davalı ... tarafından ilgili noter aracılığıyla vakit kaybetmeden Bornova ...

Noterliği'nin 24.11.2021 tarihli satış yetkili vekaletname iptal ettirilerek kötü niyetli olarak müvekkil şirketin haklarını almasının önüne geçilmeye çalışılarak müvekkili maddi anlamda zarara uğratılmıştır.

Davalılar tarafından danışıklı dövüş yöntemiyle yapılmış olan haksız ve hukuksuz devir ve işlemlerin takibi ve devamında gerekli başvuruların yapılabilmesi için vekaletnamenin verilmemesi ve gerekli oldukları her durumda bilerek ve isteyerek iş ve işlemleri baltalamak için ağırdan almaları durumları nedeniyle 09.02.2022 tarihinde müvekkil şirket tarafından Bornova Belediyesi'den Yapı Kullanım Belgesi alınarak sözleşme gereğince tüm iş ve işlemler tamamlanmıştır.

Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince %95 seviyesinde sözleşme ile belli tüm müvekkil şirket haklarının teslim alınması gerekirken inşaat %100 seviyesine gelmiş olmasına rağmen davalılarca müvekkil şirket hakları yine de tam olarak teslim edilmemiştir.

Davalılar yalnızca 2 nolu bağımsız bölümün satış vekaletini vermiş ve 3 nolu bağımsız bölümün satış vekaletini çeşitli haksız ve hukuksuz nedenler ve talepler nedeniyle vermeyerek müvekkil şirketin maddi anlamda zarar uğratmışlardır. Müvekkil şirket Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi teslim alması gereken 3 nolu bağımsız bölüm için 14.05.2019 tarihinde dava dışı ... ile Daire Satış Sözleşmesi tanzim ve imza etmişlerdir.

Söz konusu Daire Satış Sözleşmesinin konusu, Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yoluyla müteahhite ait... Parsel üzerinde bulunan 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerin 420.000,00-TL bedel ile ...'a satışıdır.

Ancak yukarıda da ayrıntılı olarak açıklandığı üzere davalılar tarafından kötü niyetli olarak haksız ve hukuksuz devir ve işlemlerin takibi ve devamında gerekli başvuruların yapılabilmesi için vekaletnamenin verilmemesi/iptal edilmesi ve gerekli oldukları her durumda bilerek ve isteyerek iş ve işlemleri baltalamak için ağırdan almaları gibi nedenler dolayısıyla müvekkil şirket ve ... arasında yapılmış olan Daire Satış Sözleşmesinin yerine getirilmesinin artık imkansız olması nedeniyle müvekkil şirket ve Daire Satış Sözleşmesinin diğer tarafı ... arasında 02.11.2021 tarihinde Daire Satış Sözleşmesi fesh edilmiştir.

Daire Satış Sözleşmesi gereğince ... Parsel üzerinde bulunan 2 ve 3 nolu bağımsız bölümler için, müvekkil şirket taksitler halinde 14.05.2019 tarihinde 70.000-TL, 30.06.2019 tarihinde 80.000-TL, 30.07.2019 tarihinde 100.000-TL, 30.08.2019 tarihinde 100.000-TL ve tapu tesliminde 70.000-TL olmak üzere toplamda 420.000-TL olarak anlaşılmıştır.

Müvekkil şirket tapu tesliminin imkansız duruma gelmesi nedeniyle 70.000-TL eksik olmak üzere dava dışı ... dan toplamda 350.000-TL almış ve sözleşme feshi nedeniyle dava dışı ...'a 660.000-TL bedel ödemek zorunda kalmıştır. Müvekkil şirket söz konusu 560.000-TL bedeli dava dışı ...'a 26.06.2022 tarihli ve 100.000-TL bedelli ve 26.10.2021 tarihli ve 560.000-TL bedelli iki adet kambiyo senedi karşılığında gerçekleştirmiştir.

Kısaca müvekkil şirket Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince alması gereken...

Parsel üzerinde bulunan 2 ve 3 nolu bağımsız bölümleri dava dışı ...'a 350.000-TL bedelle satmış ancak söz konusu bağımsız bölümlerin tesliminin davalılar tarafından kötü niyetli olarak haksız ve hukuksuz devir ve işlemlerin takibi ve devamında gerekli başvuruların yapılabilmesi için vekaletnamenin verilmemesi/iptal edilmesi ve gerekli oldukları her durumda bilerek ve isteyerek iş ve işlemleri baltalamak için ağırdan almaları gibi nedenler dolayısıyla müvekkil şirket tarafından 2 ve 3 nolu bağımsız bölümleri teslim alamadığı için dava dışı ...'a 660.000-TL bedelle geri iade etmek zorunda kalmıştır.

Söz konusu davalılar kötü niyetli iş ve işlemlerin dolayı müvekkil tek kalemde 310.000-TL maddi zarara uğratılmıştır. Müvekkil şirket tarafından açıklanan durum neticesinde 22.02.2022 tarihin de İzmir...

Noterliğinin ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince müvekkil şirkete düşen iş ve işlemlerin tamamlandığını ve yine aynı sözleşme uyarınca davalılardan edimlerini yerine getirilmesi talep edilmiştir.

Buna karşılık davalılar tarafından 03.03.2022 tarihli Bornova...oterliğinin ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile müvekkil şirketin Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince tüm edimlerini yerine getirmiş olmasına rağmen türlü bahaneler öne sürerek söz konusu sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmeyeceklerini beyan etmişlerdir.

Açık şekilde açıklandığı üzere, evveliyatında davalı ...'e ait İzmir İli Bornova İlçesi Erzene Mah....

Parselde bulunan arsa mahkeme kararıyla davalı ...'a devredilmiş ve Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve sonrasında sözleşme gereği işlemlerin bitme aşamasında kötü niyetli olarak bilerek ve planlayarak yeniden davalı ...'e devri yapılmış, tüm aşamalarda sözleşme gereğince yapılacak işler belli iken müvekkil şirkete yazılı vaat ve taahhütler gereğince bu taahhütler yerine getirilmemiş, davalılar tarafından sürekli olarak müvekkil şirketten maddi çıkar sağlamak amacıyla planlı olarak müvekkil şirket aldatılmış ve maddi olarak zarara uğratılmıştır.

Müvekkil şirkete Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince işlemleri takip edebilmesi ve yürütebilmesi için verilen vekaletname iptal edilerek, sözleşme gereğince yapılan imalatlardan istemediklerinin bedelini teslim etmeyeceği tehdidi ile müvekkil şirkete teslim edilmemiş ve davalılar tarafından söz konusu sözleşme gereği müvekkil şirkete ait bağımsız bölümler kiraya verilmiş ve davalılar tarafından haksız kazanç elde edilmiştir.

Tüm detaylarıyla açıklandığı üzere, müvekkil şirketin davalıların açıklanan fiilleri ile maddi olarak zarara uğradığı tartışılmaz bir gerçektir. Bu itibarla, müvekkil şirketin herhangi bir hak kaybına uğramaması, yargılama sonunda alacaklarının semeresiz kalmaması ve davalıların mal kaçırma ihtimalinin de yüksek olması nedenleriyle; davalılar adına kayıtlı menkul, gayrimenkul ve araçlar üzerine ihtiyati tedbir/haciz konulması gerekmektedir.

Hukuk uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kurumuna başvurulmuş olup, anlaşamama tutanakları ekte sunulmaktadır, arz ve izah edilen ve sayın mahkemenizce re'sen nazara alınacak nedenlere binaen.

Yargılama sonunda müvekkil alacaklarının semeresiz kalmaması ve davalıların mal kaçırma ihtimalinin de yüksek olması nedenleriyle ihtiyati tedbir/haciz talebinin kabulüne, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile şimdilik 310.000,00-TL maddi tazminatın yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini saygıyla vekaleten arz ve talep ederiz." şeklinde talep ve dava etmiştir.

Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden sözleşmeye aykırılık nedeniyle maddi tazminat istemine ilişkindir.

Ticari davalar, mutlak ticari davalar, nispi ticari davalar ve yalnızca bir ticari işletmeyle ilgili olmasına rağmen ticari nitelikte kabul edilen davalar olmak üzere üç gruba ayrılır.

Mutlak ticari davalar, tarafların tacir olup olmadığına ve işin bir ticari işletmeyi ilgilendirip ilgilendirmediğine bakılmaksızın ticari sayılan davalardır. Mutlak ticari davalar, TTK'nın 4/1. maddesinde bentler halinde sayılmıştır. Bunların yanında Kooperatifler Kanunu (m.99), İcra İflas Kanunu (m.154), Finansal Kiralama Kanunu (m.31), Ticari İşletme Rehni Kanunu (m.22) gibi bazı özel kanunlarda belirlenmiş ticari davalar da bulunmaktadır. Bu guruptaki davaların ticari dava sayılabilmesi için taraflarının tacir olması veya ticari işletmeleriyle ilgili olması gibi şartlar aranmaz. TTK'nın 4/1. bendinde sınırlı olarak sayılan davalar arasında yer alması veya özel kanunlarda ticari dava olarak nitelendirilmesi yeterlidir. Bu davalar kanun gereği ticari dava sayılan davalardır.

Nispi ticari davalar, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması halinde ticari nitelikte sayılan davalardır. TTK'nın 4/1. maddesine göre, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan ve iki tarafı da tacir olan hukuk davaları ticari dava sayılır. Bu hükme göre bir davanın ticari dava sayılabilmesi için, hem iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi hem de iki tarafın tacir olması gereklidir.

Bu şartlar birlikte bulunmadıkça, uyuşmazlık konusunun ticari iş niteliğinde olması veya ticari iş karinesi sebebiyle diğer taraf için de ticari iş sayılması davanın ticari dava olması için yeterli değildir. Ticari iş karinesinin düzenlendiği TTK’nın 19/2. maddesi uyarınca, taraflardan biri için ticari iş sayılan bir işin diğeri için de ticari iş sayılması, davanın niteliğini ticari hale getirmez.

TTK, kanun gereği ticari dava sayılan davalar haricinde, ticari davayı ticari iş esasına göre değil, ticari işletme esasına göre belirlemiştir. Hal böyle olunca, işin ticari nitelikte olması davayı ticari dava haline getirmez.

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (TTK)’nın 3. maddesi hükmüne göre bu Kanunda düzenlenen hususlarla bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve fiiller ticari işlerdendir. Bir işin ticari veya adi olması, farklı kuralların uygulanmasını gerektirir. Bir işin ticari olup olmadığını kanunda öngörülen kurallar uyarınca saptamak gerekir. Eğer iş ticari ise özel ticari kuralların uygulanması zorunlu olur. Ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işler, yani, haklı veya haksız fiil yahut işletmeyi ilgilendiren her iş ayrık durumlar dışında, ticari iş sayılır. Bu işler, eğer bir ticari işletmeyi ilgilendirmiyorsa, ticari iş sayılmazlar.

Üçüncü grup ticari davalar, yalnızca bir tarafın ticari işletmesini ilgilendiren havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davalardır. Yukarıda açıklandığı üzere bir davanın ticari dava sayılması için kural olarak ya mutlak ticari davalar arasında yer alması ya da her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili bulunması gerekirken havale, vedia ve fikri haklara ilişkin davaların ticari nitelikte sayılması için yalnızca bir yanın ticari işletmesiyle ilgili olması TTK'da yeterli görülmüştür.

Bu açıklamalara göre; somut olayda uyuşmazlığın davacı ile davalılardan ... arasında imzalanan İzmir ...

Noterliği' nin 11/04/2018 tarihli ...yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, yargılamanın bahsedilen temel hukuki ilişki kapsamında genel mahkemenin görevi kapsamında kaldığı uyuşmazlığın TTK' da düzenlenen dava türlerinden olan mutlak ticari dava veya nispi ticari davadan kaynaklanmadığı, her ne kadar davalılardan ... gelen müzekkere cevabına göre tacir ise de diğer davalının tacir olmadığı ve asıl uyuşmazlığında diğer davalı ile davacı arasında imzalanan sözleşmeden kaynaklandığı anlaşıldığından;

uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerektiğine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.

Katip ... · e-imzalıdır Hakim ... · e-imzalıdır