İzmir 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2023/425 K.2023/636

Mahkememizde görülmekte olan Öz Sermaye Tespiti davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin şahıs şirketi ve vergi mükellefi olup firmasının sermaye artırımında ayni sermaye olarak konulmak üzere ... İli, ... ilçesi, ... köyü, ... ada, ... parsel ve ...

İli, ... ilçesi, ... köyü, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazlarının Türk Ticaret Kanunu ve ilgili sair mevzuat gereğince bilirkişiler marifetiyle değer tespitinin yapılmasını talep etmiş, 12/07/2023 tarihli dilekçesi ile, her ne kadar davada müvekkilinin sehven şahıs şirketi olduğunu bildirilmiş ise de, ... İli ... İlçesi, ... Köyü, ... ada ... parsel ve ... ili ... ilçesi, ... Köyü, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazların gene müvekkilinin yetkilisi olduğu ...

Turizm İnşaat Sanayi Ticaret Ltd Şti için TTK ve ilgili sair mevzuat gereğince değer tespitinin yapılması zaruretinin doğduğunu bildirerek ... Turizm inşaat Sanayi Ticaret Ltd Şti ile ilgili vergi levhası ve 01/06/2009 tarihli Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi örneğini ibraz etmiştir.

Talep konusu taşınmazların üzerindeki tüm takyidatlarını ve şerhlerini gösterir şekilde tapu kayıtlarının tapu müdürlüğünden, çap örneğinin kadastro müdürlüğünden celbine karar verilerek, mahallinde gayrimenkul değerleme uzmanı, harita bilirkişisi ve inşaat mühendisi refakatinde keşfen bilirkişi incelemesi yapılmış, dosyaya verilen harita mühendisi ..., Yüksek İnşaat Mühendisi ... ve Gayrimenkul değerleme uzmanı ... tarafından düzenlenen 12/06/2023 tarihli bilirkişi heyeti raporunda.

Değer tespiti istenilen taşınmazların menderes Belediyesi İmar Müdürlüğü tarafından verilen inşaat ruhsatı olduğunu, dava konusu arsaların üzerinde ... ada ... parsele ait 221 sayılı yeni yapı ruhsatı, yapı sınıfı 4, yapı grubu b olarak 4 adet bağımsız bölüm bulunduğunu, ... ada ... parsele ait 09/12/2021 tarih 258 sayı onaylı yeni yapı ruhsatı, yapı sınıfı 4, yap grubu b olarak iki adet bağımsız bölüm bulunduğunu, davaya konu arsaların talep edilen tarih için değerinin tespiti için öncelikle, bölgenin emlak piyasası hakkında fikir edinmek amacıyla, güncel kıymetinin tespiti ile ilgili şifahi araştırma yapılmış,

taşınmazın bulunduğu mevkide bulunan, yakın zamanda satışa çıkarılmış – satılmış benzer taşınmazlar, büyüklük, imar durumu, konum, görülebilirlik, alt yapı imkanı gibi kriterler dahilinde mukayese edilerek ve taşınmazın alanı, büyüklüğü, imar durumu ile emsallerine göre avantaj ve dezavantajları, satılabiliriliği, yöredeki alım – satım ilişkileri ile bunların parasal değerleri, serbest piyasa alım satım rayiçleri ile gibi değeri etkileyen unsurlar dikkate alınarak yapılan hesaplamalar ve değerlendirmeler neticesinde;

bölgede benzer özelliklere, yakın konuma ve yüzölçümüne sahip, geniş yüzölçümüne sahip, köşe parseller üzerinde yer alan arsaların Birim Fiyatı 12.000,00 – 14.500,00 TL/m² güncel rayiç değerleri üzerinden el değiştirdiklerinin öğrenildiğini ancak bu güncel kıymet, yazılı satış sözleşmesi elde edilemediğinden,

tümüyle şifahi bilgilere dayalı olduğunu, bu nedenle, takdir edilen bu değerin, bölgedeki benzer özelliklere sahip arsalar için verilmiş internet satış ilanları araştırılarak kontrol edildiğini, yapılan araştırmada, taşınmazlara yakın konumda, bulunan benzer özellikteki, arsalar için verilmiş, dört adet internet satış ilanı elde edildiğini, bu satış ilanları henüz gerçekleşmemiş ve içinde pazarlık payı bulunan kıymetler oldukları için emsal olarak göz önüne alınamayacağını, ancak bölgenin emlak piyasası için fikir verici güçlü delil niteliğinde olduğunu, ilanlarda,

gösterilen arsalar ile dava konusu taşınmaz arasında pazarlık payı ve takas gibi unsurlar arındırılarak yapılan mukayese de, dava konusu taşınmazlar için takdir edilen arsaların güncel kıymetinin, bölgenin güncel rayiçleri ile örtüştüğü ve şifahi araştırma ile takdir edilen kıymetin isabetli olduğu sonucuna ulaşıldığı,

değer tespiti istenilen taşınmazın bulunduğu bölgede yapılan serbest piyasa araştırması neticesinde taşınmazın yeri, konumu, alanı, çevre özellikleri, mevkii, miktarı, internet üzerinden sahibinden.com üzerinden ve emlakçılardan yapılan emsal araştırmaları neticesinde emsal satış rayiç değerleri, serbest piyasa alım-satım rayiç değerleri göz önüne alınarak ayrıca Emsallerin; " mevcut piyasa koşullarında %10 - %20 pazarlık payı olabileceği değerlendirmesine istinaden"; kıymet yükseltici/kıymet düşürücü tüm değerleme kriterleri, şerefiye ve pazarlık payı olabileceğinin düşünüldüğü,

dava konusu taşınmazların keşif tarihi olan 31.05.2023 tarihi itibarı ile ... ada ... parsel için arsa birim m² değeri 13.000,00 TL/ m² ve ... ada ... parsellin arsa birim m² değeri 12.000,00 TL/ m² olabileceği tespit ve takdir edildiği, keşif tarihi olan 31.05.2023 tarihi itibarı ile arsaların değerinin ... ada ... parsel için 12.000.000,00 TL, ... ada ... parsel için 7.550,000,00 TL toplamı 19.550.000,00 TL olduğu bildirilmiştir.

Bilirkişi raporu davacı tarafa tebliğ edilmiş, bilirkişi raporuna karşı beyanda bulunulmamıştır. TTK 342 maddesi:" (1) Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, mal varlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir. Hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacaklar sermaye olamaz. (2) 128 . madde hükmü saklıdır."

TTK 343 maddesi" (1) Konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilir.

Değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu; sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342. maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklanır.

Bu rapora kurucular (…)[1] ve menfaat sahipleri itiraz edebilir. Mahkemenin onayladığı bilirkişi kararı kesindir." hükümlerini içermektedir.

Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda. Talep eden tarafından ... İli, ... ilçesi, ... köyü, ... ada, ... parsel ve ... İli, ... ilçesi, ... köyü, ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazların ...

Turizm İnşaat Sanayi Ticaret Limited Şirketi'ne ayni sermaye olarak konulacağından bahisle değerlerinin belirlenmesi için iş bu davanın açıldığı, mahkememizce taşınmazın değerinin belirlenmesine yönelik mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak gayrimenkul değerleme uzmanı ..., inşaat mühendisi ..., harita kadastro bilirkişisi ...'den oluşan bilirkişi heyeti raporlarını dosyaya ibraz ettikleri, bilirkişi raporunun davacı tarafa tebliğ edildiği belirlenerek 12/06/2023 tarihli bilirkişi raporunun TTK 342. ve 343.

Maddeleri gereğince onaylanmasına ilişkin yasal koşulların oluştuğu incelenen tüm dosya kapsamıyla anlaşılarak aşağıdaki karar verilmiştir.

Başkan ... e-imzalı Üye ... e-imzalı Üye ... e-imzalı Katip ... e-imzalı