İzmir 6. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2025/98 K.2025/707

Mahkememizde görülen Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

Davacı vekili dava dilekçesiyle; davalının 15/12/2018 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile ... ili, ... ilçesi, ... Mah., ... ada, ... parselde kayıtlı taşınmazın üzerine inşa edilecek olan ... Blok, ...

Kat, ... bağımsız bölüm no’lu taşınmazı taraflar arasında anlaşılan bedel karşılığında davacıya teslim etme yükümlülüğü altına girdiğini, davacının davalıya 45.000,00 TL ödeme yaptığını ve kalan bedele karşılık toplamda 343.000,00 TL bedelli 48 adet senet verdiğini, davacının devam eden aylarda toplam 79.000,00 TL ödeme yaptığını, ancak davalının senetleri iade etmediğini, davalının taahhüt ettiği tarihte inşaatı bitiremediğini ve sözleşmeyi haklı bir neden olmaksızın feshettiğini, feshe rağmen senetleri ve davacıdan almış olduğu ödemeleri iade etmediğini, davacı tarafından davalı aleyhine açılan davada İzmir ...

Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas ...

Karar sayılı kararı ile davanın reddine karar verildiğini, Mahkeme kararında özetle "Dava dilekçesinde fesih hakkı saklı kalmak kaydıyla elde edilmesi muhtemel kira getirisi ve değer artışı farkı ile sair zararların tespiti ve davalıdan tahsiline karar verilmesinin talep edildiği, taraflar arasında akdedilen 15.12.2018 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı, TMK'nın 706, TBK'nın 237, Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca sözleşmenin hukuken geçersiz olduğu,

taraflar arasında geçerli bir sözleşme bulunmadığından sözleşmeye dayalı hak ve borçlarının da söz konusu olamayacağı, ancak tarafların geçersiz sözleşmeye dayalı olarak karşı tarafa ödedikleri bedeli sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebileceği anlaşılmakla davanın reddine karar vermek gerekmiş..." gerekçesi ile davanın reddine karar verildiğini, davada sözleşmeye dayanılarak bir takım alacak kalemlerinin (muhtemel kira getirisi ve değer artışı farkı ile sair zararların tespiti) tahsilinin talep edildiğini,

Mahkemece usulüne uygun ıslah dilekçesi sunulmadığından ıslahın yapılmamış sayılması nedeniyle dava dilekçesinin ilk haline göre hüküm kurulduğunu, davalının tacir olup basiretli davranmakla yükümlü olduğunu, ancak davalının davacının tecrübesizliği ve deneyimsizliğinden faydalanarak sözleşmeyi yasal şekil şartına aykırı olduğunu bilmesine rağmen adi şekilde akdettiğini, bu hususun cevap dilekçesinde ikrar edildiğini, davalının bir yandan sözleşmenin geçersizliğini ileri sürdüğü bir yandan da davacının edimlerini tam olarak yerine getirmemesi nedeniyle taşınmazı teslim etmediğini ileri sürdüğünü,

yine davalının birtakım ekonomik sebepleri ileri sürerek sözleşme ile üstlendiği edimleri tamamlayamadığını savunduğunu, anonim şirket olan davalının basiretli davranmakla yükümlü olduğunu, davacının sözleşmeye istinaden davalıya yaptığı ödemelerin ödeme tarihinden bugüne kadar ülkede yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle ciddi kayba uğradığını, o dönemde ortalama bir daire fiyatının 1/4'üne yakın olan ödeme tutarının gelinen süreçte ciddi değer kaybettiğini,

TÜİK parasal değerleri güncelleme yöntemi ile ilk dava açılış tarihi olan 03.08.2021 tarihinden Aralık/2024 dönemine kadar davacı tarafından davalıya ödenen tutarın yeniden değerlemesi yapıldığında 376.294,27 TL olduğunu, davacının mağduriyetine ilişkin tüm hakların saklı tutulduğunu, davalının açıkça haksız ve kötüniyetli olduğunu, arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamadığını, vadesi gelmemiş, karşılığı ödenmemiş ve davalı tarafından davacı aleyhine icraya konulan senetler yönünden senetlere ilişkin borçlu olmadığının tespiti ve davacıya iadesinin talep edildiğini, fazlaya ilişkin her türlü hak,

tazminat ve alacak hakları saklı kalmak kaydıyla davanın kabulü ile öncelikle 2004 sayılı yasanın 257. maddesi hükmü uyarınca öncelikle teminatsız olarak davalının taşınır ve taşınmaz malları, banka hesapları ve 3. kişilerdeki hak ve alacakları hakkında alacağa yeter tutarda ihtiyati haciz kararı verilmesini, davacı tarafından davalıya ödenen 79.000,00 TL'nin her bir taksit tutarının ödeme tarihinden itibaren işleyecek en yüksek mevduat faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini, icraya konulanlar dahil tüm senetler yönünden davacının davalıya borçlu olmadığının tespiti ile senetlerin davacıya iadesine karar verilmesini,

yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili cevap dilekçesiyle; adi ortaklık hükümleri uyarınca zorunlu dava arkadaşlığı gözetilmeksizin açılan davanın usulden reddinin gerektiğini, dava yalnızca davalıya yöneltilmiş ise de dava konusu projenin ... A.Ş. - ... adi ortaklığınca yürütülmekte olduğunu, ... ili, ... ilçesi, ... Mah., ... ada, ... parsel ve ... ada ... parselde kain taşınmazlara ilişkin Bornova ...

Noterliği'nin 04.05.2017 tarihli ... yevmiye numaralı arsa karşılığı hasılat paylaşımı sözleşmesinin akdedildiğini, ana sözleşmedeki hasılat paylaşım şartlarının korunması ve 190 adet bağımsız bölümden gelen satış bedellerinin % 63'ünün davalı, %37'sinin ...'a bırakılacağının kararlaştırıldığını, sözleşmenin bağımsız bölümlerin satışı başlıklı 9. üst başlığı altında yer alan 9.3 alt başlıklı "Satış-Fiyatlandırma" başlıklı maddesi, 9.7 alt başlıklı "Tanıtım-Reklam" başlıklı maddesi, sözleşmenin diğer hususlar başlıklı 17. üst başlığı altında yer alan 17.1 başlıklı maddesi, inşaatın denetlenmesi başlıklı 20. maddesi,

yapının niteliği ve imar durumu üst başlıklı 4. maddenin 4.2 alt başlıklı maddesi hükümleri dikkate alındığında sözleşmenin niteliğinin bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden ziyade hasılat paylaşımlı (gelir paylaşımlı) inşaat sözleşmesi olduğunu, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde yüklenici sözleşmede belirlenen yapıyı inşa etme ve bağımsız bölümlerin satışına aracılık etme yükümlülüğü altına girerken, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satılmasını vaat etme ve inşa edilen bu bağımsız bölümlerin satılması ile elde edilecek hasılatı yüklenici ile paylaşma yükümlülüğü altına girdiğini,

taraflar arasında akdedilen ve sonrasında tadil edilen sözleşmede bu yönde bir sözleşme olmakla birlikte sözleşme hükümleri de dikkate alındığında bu sözleşmenin taraflar arasında kurulmuş bir adi ortaklık ilişkisine vücut verdiğinin görülmekte olduğunu, nitekim Yargıtay içtihatlarında da her bir olayın somut özellikleri dikkate alınmakla birlikte hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin birer adi ortaklık ilişkisi olduğunun şüphesiz olduğunu, bu kapsamda davanın ...

A.Ş.'ye de yöneltilmesi gerektiğini, davacı taraf ile davalı şirket arasında akdedilen sözleşmenin "Satış Bedeli ve Ödeme Planı" başlıklı 4. maddesinin 2. bendi ile de sabit olduğunu, davanın görevsiz mahkemede açıldığını, davada ileri sürülen alacak talebinin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğduğunu, davacının tacir sıfatının bulunmadığını, uyuşmazlığın tüketici işlemi niteliğindeki sözleşmeden kaynaklandığını, Yargıtay kararlarında konut amaçlı taşınmaz alımından kaynaklanan uyuşmazlıklarda tüketici mahkemelerinin görevli olduğu,

tüketici tarafından kullanılmayıp konut olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesinin sözleşmenin tüketici işlemi niteliğini değiştirmeyeceğinin belirtildiğini, davada görevli mahkemenin tüketici mahkemeleri olduğunu, alacağın zamanaşımına uğradığını, davacı iddialarının aksine davalıya teslim edilen senet bulunmadığını, davacı tarafından iddiasını ispatlar nitelikte senet teslim tutanağı sunulmadığını, davacı aleyhine ikame edilen icra takibi de bulunmadığını, davacının senede dayalı icra takibi başlatıldığı yönündeki iddiasının mahkemeyi yanıltmaya yönelik olduğunu, İzmir ...

Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ...

Esas sayılı dosyasında da farklı taleplerle davalı aleyhine dava ikame etmiş olup, her iki davada ileri sürülen senet miktarları ve ödeme kalemleri arasında çelişkiler bulunduğunu, davacının aynı olaydan kaynaklı olarak farklı tutarlarda senet ve ödeme iddiasında bulunmasının haksız menfaat elde etmeye çalıştığını gösterdiğini, sözleşmenin haksız feshedildiği iddiasının da kötüniyetli ve gerçek dışı olduğunu, davaya konu sözleşmenin 4.3. maddesinde belirtilen ödeme planında 30.12.2018 tarihinde 30.000 TL, geri kalan taksitlerin 30.01.2019 tarihinden itibaren her ayın 30. gününde 3.000 TL olarak ...

Bankası ... Şubesi'nde bulunan ... A.Ş.-...

A.Ş. ortak hesabına yatırılacağının düzenlendiğini, davacı peşinat olarak 45.000,00 TL ödediğini iddia etmiş ise de ödeme planında görüldüğü üzere ilk ödemenin 26.12.2018 tarihinde 30.000,00 TL olarak yapıldığını, davacının muhtelif tarihlerde kısmi ödemeler yaptığını, ödemelerin düzensiz aralıklarla yapıldığını, bazı aylarda eksik bazı aylarda hiç ödeme yapılmadığını, sözleşmenin 13. maddesinde alıcının temerrüdü ve sözleşmenin sona erme durumunda sonuçlarının açıklandığını,

alıcının ödemelerini ödeme planında belirtilen şekilde yapmaması veya eksik yapması halinde temerrüde düşmüş sayılacağının ve bunun için ihbar ya da ihtara gerek bulunmadığının düzenlendiğini, davacının ödeme yükümlülüklerini yerine getirmediğinden sözleşmenin feshinin haklı ve hukuka uygun olduğunu, sözleşmenin 13.3 maddesinde sözleşmenin feshi halinde uygulanacak cezai şartın düzenlendiğini, bu maddeye göre sözleşmenin feshi ile birlikte satıcı satış bedelinin %5 kısmını cezai şart olarak alıcının ödemelerinden mahsup edecek, satışla ilgili yapılmış olan tüm masrafların da alıcının yapmış olduğu ödemelerden kesileceğinin düzenlendiğini,

davacının talep edilebileceği tutar hesaplanırken davalının mahsup haklarının gözetilmesi gerektiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte davacının faiz talebinin hukuka aykırı olduğunu, satım sözleşmesinden kaynaklanan alacak davalarında TBK ve TTK hükümleri çerçevesinde faiz talep edilebilmesi için belirli şartların yerine getirilmesi gerektiğini, özellikle, taraflar arasında açıkça belirlenen bir faiz oranı veya sözleşmesel bir düzenleme bulunmadığı takdirde yalnızca kanuni faiz talep edilebileceğini, ödeme tarihinden itibaren faiz talep edilemeyeceğini,

davacının ödediği tutara ilişkin enflasyon uyarınca değerleme yapılması yönündeki talebinin reddi gerektiğini, ülkenin içinde bulunduğu yüksek enflasyonun davacıyı ispat yükünden kurtarmayacağı gibi davacıya herhangi bir ispat kolaylığı da sağlamayacağına ilişkin Yargıtay görüşü olduğunu beyan ederek davanın reddine karar verilmesini, yargılama gideri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.

Dava, adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereği ödenen satış bedelinin iadesi istemine ilişkindir.

Davacının ticaret sicil müdürlüğünde kaydının bulunmadığı, vergi dairesinin cevabi yazısı ile potansiyel mükellef olduğu, esnaf ve sanatkarlar odasında kaydının bulunmadığı, anlaşılmıştır.

Potansiyel mükellef, halihazırda vergi mükellefi olmayan gelecekte vergi mükellefi olma ihtimali bulunanlara verilen isim olup, davalının sürekli bir vergi yükümlülüğü yoktur.

Davacının tacir sıfatına haiz olmadığı, uyuşmazlığın sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayandığı, uyuşmazlığın TTK’da düzenlenen bir husustan kaynaklanmadığı, davacının tacir sıfatının bulunmadığı, görevli mahkemenin genel görevli Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu anlaşılmakla Mahkememizin görevsizliği nedeniyle davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Katip ... e-imzalı Hakim ... e-imzalı