Kayseri 1. Asliye Ticaret Mahkemesi E.2019/294 K.2022/102

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil- Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ

DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle. Müvekkilinin davalı kooperatifin üyesi olup ... tarihinde Kayseri ... Noterliği'nin ... yevmiye numaralı kooperatif ortaklar kurulu kararıyla Kayseri ili, ... ilçesi, ... pafta, ... ada ... parselde bulunan ... blok ...

Kat ... nolu kuzeybatı cepheli dairenin davalı kooperatif tarafından müvekkiline satıldığını, 90.076,00 TL olarak belirlenen daire bedelinin 56.076,00 TL'sinin müvekkilinden teslim alındığını, dava konusu dairenin 2011 nisan ayında teslim edileceğinin taahhüt edildiğini, teslim edilmemesi halinde daire kira rayiç bedelinin müvekkiline ödenmesine kara davanın taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline,

tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması halinde davalı kooperatifin üzerine düşen teslim ve tescil borcunu yerine getirmemesi sebebiyle müvekkilinin teslim alamadığını dairenin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı kooperatiften alınıp müvekkiline ödenmesine, şimdilik 5.000,00 TL kira bedelinin dönem tarihlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kooperatiften alınarak müvekkiline verilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

CEVAP

Davalı tarafa usulüne uygun olarak dava dilekçesi ve duruşma günü tebliğ edilmiş, davalı taraf davaya herhangi bir cevap vermemiş ve mahkememizce yapılan açık duruşmalara da katılmamıştır. Davalı tarafın HMK'nın 128/1. maddesi gereği dava dilekçesinde ileri sürülen vakıaların tamamını inkar etmiş sayılacağı tespit edilmiştir.

DELİLLER

Mahkememizce taraf teşkili sağlanmış davanın taraflarına delillerini ibraz etme olanağı tanınmış uyuşmazlığın çözümü için gereken bütün deliller toplanmıştır.

... tarihli celsede; mahallinde ... günü saat 09:00 itibariyle keşif icrasına, refakate bir gayrimenkul değerleme uzmanı, bir kooperatif mevzuatı konusunda nitelikli hesap uzmanı, bir mali müşavir alınmasına, davaya konu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin ne kadar olduğu, davalı kooperatife davacının ... tarihli ... numaralı ortaklar kurulu kararı da dikkate alınarak peşin bedelli veya sabit fiyatlı üye olup olmadığı, üye ise davacının üyeliğinden kaynaklı olarak davalı kooperatife ödeme yapılıp yapmadığı, yapılmış ise miktarı ve tarihleri, üyelik nedeniyle borçlu olup olmadığı,

davacının ... tarihli ... numaralı ortaklar kurulu kararı gereğince yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, dava konusu taşınmazın devri gerekip gerekmediği konularında rapor aldırılmasına karar verilmiş, mahallinde keşif icra edilmiş ve bilirkişiler Prof. Dr. ... , ... ve Arş.

Gör. ... 'ın mahkememize sunmuş olduğu ... tarihli raporda özetle; ana taşınmaz olan dava konusu yerde hisse sahibi maliklerinin arasında davalı kooperatifin bulunmadığını, ayrıca taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, Davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu, ödemesi gereken tutarın dosyadaki hesap ekstresinde 163.000 TL olarak yer aldığını, davacı tarafça yapılan ödemenin ise 56.076 TL olduğu,

davacının halen kooperatife borçlu olması sebebiyle tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağını, davacının halen kooperatif üyesi olması sebebiyle çıkma payı talep edemeyeceğini ancak tazminat talep edebileceği, söz konusu tazminatı talep edebilmesi için tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelindiği ve diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya konut tahsisinin imkansız olması gerektiğini, bu konuda bir bilginin dosyada bulunmadığını, buşartın sağlanması durumunda tazminat tutarının Yargıtay'ın belirlemiş olduğu 5 aşamalı formülle yapılması gerektiğini,

Yargıtay'ın benimsediği 5 aşamalı formülün 3. aşamasındaki yapılan ödemelere karşılık sağlanacak yararın tespiti için formülün 2. aşamasında belirtilen normal ödemelerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerine ihtiyaç olduğu, ancak dosyadaki genel kurul kararlarında davalı kooperatifin halen üyelerden aidat topladığının anlaşıldığını, dolayısıyla normal ödemesini yapan ortağın ödemesi gereken tutarın ancak aidat toplanmasına son verilerek kesin maliyet çıkarılması aşamasında belirlenebileceğini bu aşamada yapılacak bir hesaplamanın doğru olmayacağını mahkememize bildirmiştir.

... tarihli celsede Dava dosyasının rapor veren bilirkişi heyetine tevdii ile, ... tarihli ara kararda davalı kooperatifin defter ve kayıtlarında yerinde inceleme yetkisi de verildiği dikkate alınarak davacının davalı kooperatife yaptığı ödemelerin hangi tarihlerde ne miktarda yapıldığı, davalı kooperatif tarafından üyelere daire verilmesine ilişkin bir kura tutanağı olup olmadığı, davalı kooperatifin inşaatlarının devam edip etmediği,

devam eden inşaatlar var ise özellikleri ve bağımsız bölüm sayısı ile davalı kooperatifin üye sayısı da belirtilmek suretiyle davalı kooperatifin daire teslimi yaptığı herhangi bir üyesinin bulunup bulunmadığı, var ise davacı vekilinin bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde ileri sürdüğü şekilde davacı ile aynı konumda olup daire teslimi yapılan kooperatif üyesi olup olmadığı, davalı kooperatifin kira bedeli ödemesine ilişkin kooperatif defter ve kayıtları itibariyle diğer üyeler yönünden de bir uygulamasının olup olmadığı, var ise hangi üye veya üyeler yönünden hangi tarihte bu şekilde bir uygulama yapıldığı, Kayseri ...

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas ... Karar sayılı dosyada verilen karar, davacı vekilince sunulan dilekçe ve fotoğraflar, davalı vekilinin beyan dilekçesi ve kooperatif defter ve kayıtları itibariyle dava konusu mahalinde keşif icra edilen taşınmazın davalı kooperatifin tasarrufunda olup olmadığının hususlarında HMK'nun 281/2. Maddesi uyarınca ek rapor düzenlemesinin istenilmesine karar verilmiş bilirkişi heyeti tarafından mahkememize sunulan ek raporda özetle.

Mahkeme ara kararında davacının davalı kooperatife hangi tarihte ne tutarda ödeme yaptığının tespitinin talep edildiğini, dosyaya sunulan hesap ekstresi ve muavin defter kayıtlarına göre davacının davalı kooperatife toplam 56.076,00 TL tutarında ödeme yaptığının anlaşıldığını mahkememize bildirmiştir.

Davacı vekili ... tarihli dilekçesi ile davasını ıslah ettiğini mahkememize bildirmiş gerekli ıslah harcını yatırdığına dair sayman mutemet alındısı evrakını mahkememize sunmuştur.

DEĞERLENDİRME VE GEREKÇE

Davacı, dava dilekçesi ile kooperatif üyesi olduğunu, ... tarih ve ... karar sayı numaralı kooperatif ortaklar kurulu kararıyla ... ada ... parselde bulunan ... nolu taşınmazın kendilerine satıldığını, bedeli ödendiğini, davalının 2011 nisan ayında teslimi taahhüt ettiğini ayrıca teslim edilmemesi halinde kira ödeyeceğine karar verildiğini ve bu nedenle taraflar arasında sözleşme imzalandığını belirterek dava konusu taşınmazın kendi adına tesciline olmadığı takdirde taşınmazın rayiç değerinin tahsilini tazminat talepleri kabul edilmez ise ödenen bedelin tahsilini talep etmiş ve ayrıca kira alacağı talep etmiştir.

Dava konusu taşınmazın tapu kaydının incelenmesinde kooperatifin hissesinin bulunmadığını, arsa vasfında olduğu, üzerindeki yapının ise kaçak vasıfta olduğu anlaşılmıştır. Bu nedenle üçüncü kişi adına kayıtlı bir taşınmazın davacı adına tescilinin mümkün olmadığından tescil talebi uygun görülmemiştir.

... tarihli genel kurulda verilen yetkiye istinaden dava konusu taşınmazın yönetim kurulunca satışı kararı alınmış ve satış işlemi yapılmıştır. Anılan kararın incelenmesinde; taşınmaz satışı konusunda karar vermede genel kurul münhasıran yetkilidir. Dolayısıyla genel kurul öncelikle karar alınarak özel olarak yetkilendirilmesi gerekir.

Ayrıca alım ve satım işleminin asgari sınırının belirlenmesi gerekir. ... tarihindeki genel kurul kararında "kooperatifin yüklenici firma ya da üçüncü şahıslara olan borçlarına karşılık kooperatifin elinde bulunan konutların m²'si 560,00 TL, arsalarının m²'si 2.000,00 TL (ikibintürklirası) asgari bedelle ihale usulü ile yapılmasına ve yapılacak işlemler için yönetim kurulan yetki verilmesine genel kurulca oy birliği ile karar verilmiştir." Buna göre kooperatif genel kurulunca gerekli yetkilendirilmenin yapıldığı ve yönetim kurulunun taşınmaz satışı konusunda yetkili olduğu asgari fiyatın da belirlendiği görülmüştür.

Genel kurul asgari bedelle ihale ile yapılmasına, teklifler toplandıktan sonra teklif sahipleri ile pazarlık yapılması usulü ile kooperatifin elinde bulunan konutların satışı konusunda yetki verilmiştir. Bu usul uygulanmaksızın satış sözleşmesi yapılamaz. Oysa dosya kapsamında satış sözleşmesinin bu şekilde yapıldığına dair özel bir bilgi yoktur. İlgili yönetim kurulu kararında dava konusu konutun davacı tarafça satışının yapılmasına karar verilmiştir.

Bu durumda yetkisiz temsil olduğu görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 46/1. Maddesi'nin kıyasen uygulanması halinde; bir kimse yetkisi olmadığı halde temsilci olarak hukuki bir işlem yaparsa ancak onandığı takdirde temsil olanı bağlar şeklindedir. Ancak Yargıtay'ın kararlarına göre yetkisiz olarak yapılan satış sözleşmesi genel kurul tarafından da icazet verilmesi mümkün olmadığından sözleşme geçersizdir.

Ayrıca satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilse de bu da şekil şartlarına uygun değildir. Bu nedenle davacı inşaatlar devam ettiği için henüz bir tescil talebinde ve bedel talebinde bulunamaz.

Yönetim kurulunun kooperatif yönetiminin açıkça yetkisi olmadan kira ödeneceğine dair bir sözleşme yapması yetkisi olmadığından geçersizdir. Bu nedenle davacı kira talebinde de bulunamaz.